Louer un logement : comment fixer le prix du loyer ?

Fixer un loyer : ce que dit la loi

Comme le stipule la loi du 6 juillet 1989 (article 17). “La fixation du loyer des logements mis en location est libre.” Il s’agit du principe de base de toute location d’habitation. Le propriétaire est libre de fixer le loyer comme bon lui semble, que ce soit pour une location meublée ou une location vide.

Dans les faits, le législateur a ajouté de nombreuses réglementations autour de la fixation du loyer selon les zones géographiques et la qualité du bien loué.

L’article 17 précise en effet que les habitations classées F ou G mises en location ne peuvent voir leur loyer augmenter par rapport au précédent loyer qui était pratiqué. Le but est ici d’encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation avant de remettre en location. Les biens F et G sont les plus mal classés au DPE, ils sont à la fois inconfortables pour le locataire et très énergivores.

Comment fixer le prix d’un loyer en zone tendue ?

La France se découpe aujourd’hui en deux pour ce qui est des locations, les zones tendues et les zones tendues.

Les zones tendues correspondent au secteur où il y a un écart manifeste entre la demande locative et l’offre de locations (environ 1 000 communes sont concernées). Concrètement les locataires ont du mal à se loger dans ces secteurs, voilà pourquoi le législateur a choisi d’encadrer le montant des loyers et d'éviter les excès dont peuvent tirer les propriétaires.

Les conséquences de la location en zone tendue sur le loyer

Plusieurs cas de figure se posent lorsqu’on loue un bien en zone tendue.

Pour une première mise en location, le propriétaire-bailleur est libre de fixer le montant du loyer souhaité. Idem pour une nouvelle mise en location si le logement n’avait pas été loué au cours des 18 derniers mois.

Le loyer demandé peut être révisé une fois par an à la date d’anniversaire du bail SI le propriétaire a intégré une clause de révision du loyer. La révision se fait en prenant en compte l’indice de référence des loyers (IRL), un indice publié tous les trimestres par l’Insee. La demande de révision du loyer doit être expressément demandée par le bailleur, l’effet n’étant pas rétroactif, il est nécessaire de faire les démarches suffisamment en amont.

La formule pour calculer le nouveau loyer avec l’IRL

(Ancien loyer x IRL du trimestre en cours) / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Par exemple, vous louez votre logement 750 €. L’IRL publié par l’Insee du 4ᵉ trimestre 2025 est 145,78 et celui au 4ᵉ trimestre 2024 : 144,64. Ce qui donne (750x145,78)/144,64 = 755,9 € Le nouveau loyer que vous pourrez demander au locataire est donc 755,9€.

Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le bailleur peut demander une revalorisation du loyer. Ce dernier doit être manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le même secteur. Attention, la démarche est loin d’être anodine, le bailleur doit prouver cette sous-évaluation.

Le propriétaire doit ainsi présenter au moins 3 loyers supérieurs à la location concernée pour des biens équivalents (taille, localisation, année de construction, caractéristiques…).

Le nouveau loyer doit être proposé par courrier au locataire qui peut l’accepter ou le refuser. S’il l’accepte, il doit le signifier par courrier au moins 4 mois avant la fin du bail. En cas d’absence de réponse ou de refus (par courrier également), le nouveau loyer ne peut pas être appliqué. Le propriétaire peut contester la décision et saisir la Commission de conciliation départementale. Si rien n’aboutit, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour avoir gain de cause avant l’échéance du bail.

En cas de nouvelle mise en location pour un bien loué au cours des 18 derniers mois. L’ancien loyer appliqué ne peut pas être augmenté sauf :

• s’il n’avait pas été révisé au cours des 12 derniers mois ;
• s’il y a eu des travaux d’amélioration énergétique effectués ;
• si le loyer était jusqu’à sous-évalué.

Comment déterminer un loyer dans une commune soumise à l’encadrement des loyers ?

L’article 140 de la loi ELAN a introduit la possibilité pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants de mettre en place un encadrement des loyers. Prévu pour 5 ans, le dispositif a été prorogé jusqu’au 26 novembre 2026.

Toutes les villes ne peuvent pas néanmoins mettre en place cet encadrement. Il faut respecter 4 conditions principales.

1. Constater un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.
2. Constater un niveau de loyer médian élevé.
3. Constater un faible taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années.
4. Avoir des perspectives limitées de production de nouveaux logements.

Aujourd’hui des villes comme Paris, Grand Paris Plaine Commune, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux ont mis en place des dispositifs d’encadrement.

Le fonctionnement

Dans chaque ville, un arrêté préfectoral fixe pour chaque type de biens et en fonction des indications fournies par l’observatoire local des loyers : un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. De nombreux critères sont utilisés pour déterminer les loyers de référence (adresse, date de construction, type de location…).

Le loyer proposé par le bailleur à la location pour respecter l’encadrement des loyers doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est un moyen dont dispose le bailleur pour augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré de 20 %. Mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation par rapport aux biens comparables du secteur. Le complément ne s’applique que dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Pour être valable, le complément de loyer doit être justifié, proportionné et clairement mentionné dans le bail et l’annonce de location. Il peut concerner, par exemple, une vue remarquable, une grande terrasse, des prestations haut de gamme ou une situation particulièrement recherchée. À l’inverse, certains critères excluent son application, notamment une mauvaise performance énergétique ou des défauts de confort. Le locataire dispose d’un délai de 3 mois après la signature du bail pour contester le complément de loyer s’il l’estime injustifié.

Quels autres dispositifs encadrent le montant des loyers ?

De nombreux propriétaires ayant leur logement en location doivent respecter des plafonds selon la zone géographique (il s’agit ici des zones A, A bis, B1, B2 et C). Cela est lié au fait que les propriétaires bénéficient de dispositifs de défiscalisation dont le conditionnement de la réduction d’impôt est lié au respect de plafonds. Les plafonds sont réactualisés tous les ans.

Comme dispositifs soumis à ces contraintes supplémentaires, on pense : au Besson ancien et neuf, au Robien classique et recentré, au Borloo ancien (conventionnement « ANAH ») et au Borloo neuf, au Scellier métropole, Scellier outre-mer, à la loi Duflot et à la loi Pinel (métropole et outre-mer), au dispositif Cosse conventionnement « ANAH », ou encore au dispositif Loc’Avantages.

Pourquoi est-ce important de bien fixer le prix d’un loyer ?

Fixer le loyer est une étape cruciale dans un projet d’investissement locatif. C’est ce qui termine le rendement de votre bien.

• Si vous fixez dès le départ un loyer trop bas, le rendement sera plus faible. Et il est difficile de rattraper un tel retard vu les règles et il faudra attendre une remise en location pour corriger votre erreur.
• Si vous fixez un loyer trop haut, vous courrez le risque de ne trouver aucun locataire pour votre location. Et qui dit vacance locative, dit rendement locatif en berne.

$Voilà pourquoi il est aussi important de fixer dès le départ un loyer juste. Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, l’agence fixe à votre place le loyer en prenant en compte tous les paramètres (prix du marché, biens équivalents, zones et encadrement du loyer).

FAQ : comment fixer le loyer

Comment se calcule le prix d'un loyer ?

Le montant d’un loyer est librement fixé par le propriétaire. Il faut prendre en compte la surface du logement, son emplacement, ses caractéristiques. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, il faut se baser sur le loyer de référence et majorer ou minorer ce montant. Il est aussi possible de demander un complément de loyer selon les caractéristiques du logement.

Comment puis-je fixer le montant de mon loyer ?

Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer qu’il veut. Toutefois, si le bien est situé en zone tendue, des règles spécifiques s’appliquent. Le loyer peut être réévalué tous les ans en fonction de l’IRL si une clause de révision du loyer est incluse. Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant lors du renouvellement du bail.

Certaines villes appliquent un encadrement strict du loyer : Paris, Bordeaux, Lille… Dans ce cas, un loyer de référence est déterminé par la préfecture selon le type de bien. Le loyer hors charges, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être demandé selon les caractéristiques et les spécificités du logement.

Comment puis-je calculer mon loyer maximal ?

Pour savoir à quel loyer vous pouvez prétendre selon votre salaire, il faut appliquer la règle des 33 %. Le loyer de votre future location ne peut pas représenter plus de 33 % de votre salaire avant impôt. Par exemple, si vous gagnez 1 600 €, le loyer maximal sera de 528 €. Mais cette règle varie selon les cas de figure, notamment pour les ménages disposant d’un gros reste à vivre.

Comment calculer le montant d'un loyer en milieu de mois ?

Le montant d’un loyer au milieu du mois se calcule en fonction au prorata du nombre de jours. Toutefois, certaines agences appliquent un strict forfait de 30 jours pour calculer le loyer.