Mettre en place un complément de loyer

Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base (hors charges) et vous est versée chaque mois par votre locataire. Il vient gonfler vos revenus locatifs et récompense les caractéristiques exceptionnelles de votre bien immobilier.

Mais attention, pour pouvoir modifier à la hausse le montant des échéances réglées par votre locataire, votre habitation doit remplir des conditions particulières et votre contrat de location doit répondre à certains critères.

Alors, comment mettre en place un complément de loyer si vous êtes propriétaire bailleur ?

Pour y voir clair, on fait le tour du sujet. Définition du supplément de loyer, conditions d’instauration, calcul du montant et démarches. Vous saurez tout ce qu’il faut savoir pour appliquer un complément de loyer à votre locataire.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?

Appliquer un complément de loyer valorise les qualités et les caractéristiques d'un logement. En qualité de propriétaire bailleur possédant un bien immobilier dans une grande ville en zone tendue et concernée par l’encadrement des loyers, il est important de savoir ce qu’est un complément de loyer. 

Complément de loyer : la définition

Également dénommé « supplément de loyer », le complément de loyer est un dispositif découlant de la loi Alur du 27 mars 2014. L'article 6 précise ainsi que "un complément de loyer  peut être appliqué au loyer de base (...) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort."

Ce mécanisme vous permet d’augmenter le montant du loyer du logement proposé à la location mais sous certaines conditions. Le bien loué doit comporter des caractéristiques exceptionnelles par comparaison avec les habitations similaires situées à proximité.

En pratique, le complément de loyer est une partie du loyer hors charges payé chaque mois par votre locataire. Il s’agit donc d’une somme qui s’ajoute au loyer de base pour former le loyer total hors charges acquitté mensuellement par votre locataire.

Pourquoi mettre en place un complément de loyer ?

En tant que propriétaire bailleur, le complément de loyer sert à fixer un loyer plus élevé que les plafonds imposés dans votre secteur par l’encadrement des loyers.

Vous allez pouvoir ainsi augmenter la rentabilité locative de votre bien immobilier sans trop subir les effets de la loi qui encadre les loyers. Majoré le loyer demeure un excellent moyen de grapiller des points de rendement sur votre investissement locatif.

Si vous décidez de réclamer un complément de loyer à votre locataire, celui-ci devra en effet payer un peu plus cher chaque mois pour occuper votre logement. Bien entendu, cette hausse de la valeur locative de votre bien doit être justifiée. Le locataire a d'ailleurs légalement le droit de contester ce complément de loyer. 

Qu’est-ce qui justifie un loyer majoré ?

Pour que vous puissiez fixer un loyer plus élevé que le loyer de base imposé par l’encadrement des loyers, votre logement et votre bail de location doivent remplir plusieurs conditions.

Conditions pour mettre en place un complément de loyer

En tant que propriétaire bailleur vous pouvez mettre en place un complément de loyer si :

1. Votre propriété est située dans une zone soumise à une forte tension locative et concernée par l’encadrement des loyers (limitation du prix des loyers).
2. La signature du bail qui vous lit à votre locataire est postérieure à une certaine date qui dépend de la commune dans laquelle se trouve votre bien. Par exemple : le 1er juillet 2019 pour un complément de loyer à Paris, le 1er mars 2020 pour un complément de loyer à Lille , le 1er novembre 2021 pour un complément de loyer à Lyon, etc.
3. Le loyer de base dans le bail de location est supérieur ou égal au loyer de référence applicable aux logements de la même catégorie en vigueur à la date de la signature du bail.
4. Le logement que vous proposez à la location présente des caractéristiques exceptionnelles. En quelques mots, il doit être plus confortable ou mieux localisé que les autres biens similaires se trouvant dans le même secteur géographique.
5. Le complément de loyer et les éléments qui le justifient sont inscrits dans le contrat de location.

Que dit la jurisprudence sur le complément de loyer ?

Les caractéristiques exceptionnelles définies dans la loi sont à l'appréciation du propriétaire, cela reste subjectif. Ces caractérisiques comme le rappele aussi la législation doivent se faire en comparaison avec des logements de la même catégorie et dans le même secteur.

Exiger un complément de loyer en raison d'un balcon quand tous les logements aux alentours possèdent des balcons ne peut pas justifier un complément de loyer.

Généralement parmi les caractéristiques mises en avant par les propriétaires on retrouve la présence : d'une terrasse, d'un jardin, d'un grand balcon, d'un parking, d'une grande cave, d'une vue exceptionnelle, d'équipements luxueux.

La jurisprudence a permis d'avancer sur cette question. Par exemple, un propriétaire à Clignancourt avait demandé un complément de loyer en raison d'un beau parquet en chêne point de Hongrie, d’une cuisine aménagée et équipée et d’une cheminée en marbre. Les locataires par constat d'huissier ont fait établir que le parquet n'était pas présent partout et que la cheminée et la cuisine étaient dans un état moyen. Le 25 mai 2023 la Cour d'appel de Paris, décision nº 17/04761, a donné gain de cause aux locataires.  La Cour d'appel explique que pour exiger un complément de loyer le propriétaire doit le justifier mais aussi apporter des preuves tangibles.

Que se passe t-il en cas de complément de loyer abusif ?

Attention, si votre propriété présente certains défauts ou si vous vous appuyez sur des justifications exagérées pour instaurer un complément de loyer, celui-ci peut être considéré comme abusif.

Votre locataire peut demander l’annulation ou la réduction du supplément de loyer auprès de la Commission départementale de conciliation, voire auprès du tribunal d’instance. Le locataire dispose ainsi d'un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer.

Concrètement, si votre contrat de bail a été signé à compter du 18 aout 2022, certaines caractéristiques du logement rendent impossible la mise en place d’un complément de loyer.

Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, depuis la loi du 16 août 2022, vous ne pouvez pas appliquer un supplément de loyer si :

• Les sanitaires de l’habitation se trouvent sur le palier ou dans un couloir commun ;
• Le logement est touché par des problèmes d’infiltration d’eau dans les murs ;
• La propriété est affectée par des inondations ou infiltrations d’origine externe ;
• Le bien est considéré comme une passoire thermique avec un DPE classe F ou G ;
• Les fenêtres laissent passer l’air, indépendamment des grilles de ventilation ;
• Le système d’électricité est dans un état dégradé ;
• La pièce principale souffre d’une mauvaise exposition ;
• Des problèmes d’évacuation d’eau ont été constatés au cours des trois derniers mois.

Vous ne pouvez pas non plus justifier un complément de loyer en vous fondant sur des caractéristiques déjà prises en considération pour établir le montant de loyer de référence de votre logement (son nombre de pièces principales par exemple) ou celui des charges récupérables (ascenseur, entretien des parties communes, etc.).

Exemples de complément de loyer justifié

Attention, la loi ne liste pas les différents éléments pouvant constituer des caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer.

En tant que propriétaire bailleur, il vous revient donc d’évaluer de manière aussi objective que possible les équipements ou les spécificités qui peuvent justifier un complément de loyer.

Pour vous y aider, vous pouvez vous appuyer sur la jurisprudence en matière de complément de loyers. Les tribunaux ont en effet conclu que certaines installations et spécificités pouvaient légitimement donner lieu à l’application d’un supplément de loyer.

Vous pourrez par exemple facturer un complément de loyer à Paris. Si vous louez un logement possédant une grande terrasse ou avec des vues imprenables sur un monument historique comme l’Arc de Triomphe, la tour Eiffel, ou encore le Sacré-Cœur.

Idem en votre qualité de propriétaire bailleur, vous pourriez par ailleurs envisager une augmentation du montant du loyer. Et cela si votre bien comporte des équipements de luxe comme un jacuzzi, une piscine privée ou encore du mobilier de grande qualité.

Comment fixer le complément de loyer ?

Quel montant pour un complément de loyer ? Et comment calculer un supplément de loyer ?

En tant que propriétaire bailleur vous pouvez fixer vous-même le montant du complément de loyer que vous allez réclamer à votre locataire.

Le calcul du complément de loyer n’est pas encadré. Il n’existe pas de règle de calcul légale permettant de déterminer le montant de votre supplément de loyer ou complément de loyer maximum.

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes donc libre de fixer un complément de loyer du montant qui vous semble le plus juste. Et cela au regard des avantages comparatifs de votre bien immobilier par rapport à d'autres biens identiques situés dans le même secteur.

Mais attention, pour ne pas faire l’objet d’une contestation de la part de votre locataire, votre majoration de loyer doit être cohérente par rapport aux atouts de votre propriété. Pour pouvoir faire face aux éventuelles récriminations, vous devez par ailleurs être en mesure de justifier le coût du complément de loyer que vous appliquez.

Comment modifier le montant d'un loyer ?

Voici la procédure à suivre pour mettre en place un supplément de loyer pour votre logement en location dont vous êtes propriétaire.

Les démarches pour mettre en place un complément de loyer

Pour procéder à l’application d’un complément de loyer, vous devez définir le montant du complément de loyer que vous souhaitez appliquer.

Dans cette perspective, vous devez :

1. Analyser les atouts de votre propriété : vaste terrasse, plafonds de grande hauteur, vue remarquable, voie privée, hôtel particulier, parking, système domotique perfectionné, localisation en centre-ville, très grande cave, sous-sol aménagé, climatisation, abonnement internet, lave-linge, jardin arboré, etc. ;
2. Comparer ces avantages avec les prestations proposées par des biens similaires se trouvant à proximité du vôtre. Il faut vérifier que votre appartement ou maison dispose bel et bien de caractéristiques exceptionnelles vis-à-vis des logements dans le secteur ;
3. Réaliser une étude de marché afin de déterminer la valeur locative de ces caractéristiques exceptionnelles. L'idée est de ne pas demander non plus un complément de loyer totalement exagé par rapport aux biens concurrents.

Une fois le montant de votre complément de loyer fixé, vous devez le faire figurer dans le bail de location puis dans vos quittances de loyer. Vous devez également détailler dans le contrat les caractéristiques exceptionnelles qui justifient le supplément de loyer.

Votre locataire doit en effet avoir connaissance de l’existence du complément de loyer dès la signature de son contrat de location. Et, si ce supplément de loyer ne lui semble pas légitime, il peut le contester, y compris après son entrée dans les lieux pendant une durée de 3 mois.

Afin d’informer votre futur locataire, vous devez aussi indique clairement le complément de loyer dans l’annonce de location de votre bien.

Comment justifier un loyer majoré ?

En tant que propriétaire bailleur, vous devez justifier l’application d’un complément de loyer.

Pour légitimer cette majoration par rapport au loyer de base, vous devez vous baser sur des données objectives et vérifiables par exemple.

• L’indice des loyers de référence dans votre zone ;
• Des caractéristiques précises et avérées de votre bien (meubles design, moulures, cheminée en marbre, etc.).

Tous les éléments de justifications doivent apparaître dans votre contrat de bail de location aux côtés du montant du complément de loyer.

Comment un locataire peut contester un complément de loyer ?

En cas de désaccord avec le complément de loyer que vous avez établi, ou si celui-ci ne lui semble pas justifié. Votre locataire peut contester ce supplément jusqu’à 3 mois après la signature du contrat de bail.

Le locataire doit adresser un courrier détaillé à la Commission départementale de conciliation. Cette démarche est gratuite. 

• Si votre locataire et vous parvenez à vous entendre sur le juste montant du complément de loyer, la commission peut établir un accord de conciliation. Le cas échéant, le complément de loyer fera l’objet d’un ajustement.
• Si la mésentente entre votre locataire et vous persiste, ce dernier peut saisir le juge des contentieux. Cette démarche peut être entamée jusqu’à trois mois après la réception de l’avis de la Commission départementale de conciliation.
• Si le juge d’instance se range du côté de votre locataire, il pourra prononcer l’annulation ou la diminution du supplément de loyer.

Mettre en place un complément de loyer : ce qu’il faut retenir

Un complément de loyer est une somme qui vient s'ajouter au loyer hors charges payé mensuellement par votre locataire. Il s’agit d’un dispositif qui vous permet d'augmenter la rentabilité locative de votre bien immobilier.

Mais attention, pour pouvoir facturer un supplément de loyer à votre locataire, votre bien doit être situé dans une zone tendue, soumise à l’encadrement des loyers.

Par ailleurs, pour être éligible à l’application d’un complément de loyer votre propriété doit comporter des caractéristiques exceptionnelles, comme une large terrasse avec une vue dégagée sur un monument historique.

Si tel est le cas, il vous revient d’estimer vous-même le montant de la majoration de loyer que vous souhaitez appliquer.

Attention, pour ne pas être considéré comme un complément de loyer abusif, ce supplément ne doit pas être surévalué et doit être justifié au moyen d’éléments objectifs.

Ces éléments, ainsi que le montant du complément de loyer, doivent enfin apparaître dans le contrat de bail, sur les quittances de loyer et sur l’annonce de location.

Vous ne savez pas comment déterminer le montant de votre complément de loyer ? Pensez à demander conseil à un agent immobilier connaissant votre quartier. Un professionnel de l’immobilier comme votre agent immobilier Foncia saura en effet identifier les caractéristiques hors norme de votre bien et chiffrer leur valeur locative.