Le marché de la location toujours dans la tourmente

La tension est à son comble sur le marché de la location avec une raréfaction du nombre de biens à louer. Alors que la saison des déménagements a commencé, il est devenu très difficile aux candidats à la location de trouver l’appartement dans la ville et les conditions qu’ils souhaitent. 

Crise du logement en France : une baisse sans fin du nombre de locations

Si le manque de location apparait criant aujourd’hui, cela fait déjà longtemps que les professionnels de l’immobilier interpellent les politiques. Déjà en janvier, le président de la FNAIM annoncé la crise du locatif à venir, et estimait “il y a urgence à agir pour le parc locatif”. On ne peut pas que les choses se soient arrangées depuis. 

Entre 2023 et 2024, 17 % des étudiants âgés de 18 à 24 ans disent avoir renoncé à leurs études à cause du manque de logements.

Entre octobre 2021 et octobre 2024, le nombre de locations a diminué de 31,9 % selon Seloger. 25 % d'offres de locations en moins à Paris par rapport à la période avant la crise sanitaire. Et avec des chiffres plus actuels, on note que l’offre de locations a encore baissé de 2 % de mai 2024 à mai 2025 en moyenne au niveau national. 

Le marché de la location est en fait une victime d’une réaction en chaîne. La hausse des taux d’intérêt pendant 2 ans a asséché le marché avec moins d’acheteurs potentiels. Notamment, les primo-accédants qui sont restés en location faute de pouvoir devenir propriétaire. Ces derniers prolongent de fait leur bail. Et parallèlement, chaque année, de nouveaux entrants (jeunes et étudiants) cherchent à se loger, créant un embouteillage sur le marché de la location.

Où la crise du logement est la plus forte en France en 2025 ?

La crise est surtout patente pour les petites surfaces et les logements de petite et moyenne taille (studio, T1, T2, voire T3), qui ont disparu des annonces par endroit. Depuis 2021, la tension locative n’a fait que s’accentuer, surtout dans les grandes villes du pays.

Dans des villes comme Rennes ou Lille, rappellent Les Echos, le nombre d’annonces avaient déjà été divisés par 2 au cours de l’été 2024 par rapport à 2023. Et, pour l'été 2025, cela devrait être pire encore.

Au palmarès des villes qui connaissent la plus forte tension locative, on retrouve en tête Nice, suivie de Bordeaux et Lyon, Paris et Marseille viennent compléter ce top 5. Le reste du top 10 comprend les métropoles de Montpellier, Annecy, Strasbourg, Toulouse ou encore plus surprenant Perpignan. 

À l’inverse, les stocks de logements se sont reformés dans d’autres villes du territoire national. On pense par exemple à Reims, à Nancy, à Clermont-Ferrand, à Poitiers, à Angoulême ou encore Saint-Etienne. Ici, les candidats à la location ont plus chance de trouver leur bonheur.

Quelles sont les causes de la crise du logement ?

Difficile de ne pas associer le mot crise avec le mot logement depuis plusieurs années maintenant. Que ce soit dans la construction, l’achat et la vente, le financement et à présent la location, la crise se situe à tous les étages du secteur immobilier.

Un effet Airbnb sur le marché de la location

Depuis plusieurs années, à raison, Airbnb est accusé d’avoir considérablement fait chuter le volume de locations dans de très nombreuses villes. L’attrait pour ce mode de location meublé, très rentable, il faut le dire, a poussé des milliers de propriétaires à se tourner vers Airbnb.

Toutefois, des mesures ont été mises en place, particulièrement la loi Le Meur en novembre 2024 dite “anti-Airbnb”. Cette dernière permet aux maires de limiter la durée des locations saisonnières dans leur ville. L’abattement fiscal en micro-BIC a aussi été ajusté pour ne pas encourager ce mode de location. Accusé de tous les maux, Airbnb est pourtant loin d’être la seule cause à la raréfaction des biens à la location.

L’interdiction de location des passoires thermiques

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Dans les faits, cela ne concerne que les remises en location. Beaucoup de propriétaires n’ont pas envie de faire des travaux de rénovation énergétique avant de relouer leur logement.

Si bien qu’ils retirent ces deniers purement et simplement du marché de la location. Des dizaines de milliers de logements sont dans ce cas de figure. Voilà pourquoi le gouvernement réfléchit à assouplir les règles d’interdiction à la location des passoires thermiques. L'idée serait d'ajuster le calendrier pour laisser plus de temps aux propriétaires bailleurs de faire les travaux nécessaires.

Le manque de construction de logements neufs

Avec la hausse des taux d’intérêt puis leur baisse, le marché de la construction a subi de plein fouet la crise.

En 2024, 250 000 logements ont été mis en construction, contre 430 000 en 2017.

 Il faut remonter aux années 50 pour trouver un tel niveau de construction en France. Depuis presque 4 ans, l'immobilier neuf est à l’arrêt, or, les besoins en logement n’ont quant à eux cessé de progresser. Et en 2025, la tendance ne s’est toujours pas inversée. Il faudra des années pour retrouver un volume de construction de logements neufs capable d’absorber la demande.

Quelles sont les solutions à la crise du logement ? Une éclaircie possible ?

Malheureusement, vu les besoins en location et la tendance actuelle, difficile de voir les choses évoluer positivement dans les mois à venir. Aucune proposition de loi ambitieuse n’est prévue en ce sens.

Le Gouvernement et les parlementaires planchent toujours sur la création d’un nouveau statut : le bailleur privé. Et ce afin de relancer l’intérêt pour l’investissement locatif. Les investisseurs se font toujours rares depuis deux ans et l’idée serait d’harmoniser les statuts fiscaux et d’offrir des vrais avantages lors d'un investissement immobilier.

Cependant, de nombreuses communes conscientes de l’enjeu du logement essaie d’agir à leur niveau. C’est le cas de la ville de Lyon qui occupe le podium des villes où la tension locative est la plus élevée. La municipalité a décidé de mieux cibler les 18-30 ans, l’attribution des logements sociaux, d’allouer plus de 7 millions d’euros à la construction de plusieurs centaines d’appartements. Le nombre de nuitées autorisées pour les locations saisonnières (Airbnb en tête) est aussi réduit de 120 à 90 jours par an.

L'une des astuces trouvées par les locataires est de démarrer plus tôt leur recherche de logement bien avant le mois de juin. C'est d'ailleurs de la dernière offre Foncia à destination des étudiants et futurs étudiants, puisqu'il est possible de réserver une location avant même que les résultats du Bac ou de Parcours Sup ne soient connus. Et surtout, il est possible d'annuler sa réservation sans contrainte.

Au fond, rien de ce qui se passe aujourd’hui n’est une surprise. Les causes de la crise du logement sont connus de tous depuis des mois. Fin de la location des passoires thermiques, moins de constructions neuves et de permis de construire, moins d’investisseurs locatifs, effet Airbnb, le cocktail explosif est en place depuis suffisamment longtemps. Gageons que le sujet du logement retrouve prochainement une place centrale dans les préoccupations gouvernementales.

Qu'est-ce que la crise du logement en France ? Définition

La crise du logement définit une situation où les ménages rencontrent des difficultés majeures pour accéder à un logement décent et abordable. Cette problématique touche particulièrement les classes moyennes et les ménages modestes dans les zones tendues.

Le phénomène se caractérise par un déséquilibre profond entre l'offre et la demande de logements, entraînant une hausse continue des prix et des loyers. En 2025, près de 4 millions de personnes sont considérées comme mal-logées en France, tandis que 2,3 millions de ménages attendent un logement social.

Cette situation affecte aussi bien l'accession à la propriété que le marché locatif, créant des parcours résidentiels bloqués. Les jeunes actifs, les familles monoparentales et les personnes aux revenus modestes sont les premiers touchés par ces difficultés d'accès au logement.

Quelles sont les raisons de la crise du logement étudiant ?

Le nombre d'étudiants en France a franchi la barre des 3 millions en 2024, alors que le parc de logements dédiés stagne à 380 000 places en résidences publiques et privées. Ces derniers doivent se tourner vers le marché de la location privée qui est également en très forte tension depuis plusieurs années.

Cette inadéquation s'explique par trois facteurs majeurs. D'abord, l'apprentissage et l'alternance ont modifié les besoins avec une demande de logements à temps partiel. Ensuite, la hausse des loyers atteint des records : un studio coûte en moyenne 907 € à Paris et entre 600 et 800 € en petite couronne. Un budget conséquent sachant que tous les étudiants ne sont pas boursiers.

Les résidences universitaires saturées constituent le troisième facteur. Le CROUS ne peut loger que 6 % des étudiants, contre 35% dans les années 60. Face à cette situation, des villes comme Lyon se mobilisent pour construire des logements dédiés aux 18-30 ans.

Comment se manifeste la crise du logement dans les grandes villes ?

La recherche d'un logement s'apparente aujourd'hui à un véritable parcours du combattant pour les locataires. Les files d'attente s'allongent devant les appartements à visiter, avec parfois plus de 50 candidats pour un seul bien dans les grandes villes. Lorsqu'un propriétaire dépose une annonce dans une métropole, il n'est pas rare que sa messagerie soit saturée en quelques heures.

Les propriétaires accentuent leurs critères de sélection, exigeant des garanties toujours plus strictes : revenus trois fois supérieurs au loyer, CDI obligatoire, garants multiples. Cette situation pousse de nombreux ménages à accepter des logements plus petits ou plus éloignés que celui souhaité.

Le manque de biens disponibles entraîne une surenchère des loyers, particulièrement marquée dans les zones universitaires où les étudiants peinent à se loger.

Cette pression locative croissante fragilise la cohésion sociale, forçant les familles modestes à s'éloigner des centres-villes et compliquant la mobilité professionnelle des actifs.