Quels sont les avantages fiscaux du nouveau statut de bailleur privé ?

Pour résoudre la crise du logement actuelle, des parlementaires ont travaillé sur un projet : la création d’un vrai statut fiscal du bailleur privé. On fait le point sur ce qui a été révélé concernant ce futur statut et les avantages fiscaux prévus.

Les deux parlementaires qui ont présenté leur rapport entendent proposer de nouveaux avantages fiscaux dans le cadre du statut de bailleur privé. Ces avantages sont destinés ainsi aux propriétaires d’un logement neuf ou ancien, placé en location et loué en tant que résidence principale.

Pourquoi un nouveau statut à destination des investisseurs locatifs ?

Depuis plusieurs années maintenant, le marché de l’immobilier est en crise. Une crise protéiforme qui touche autant la demande que l’offre. Le pays connait une réelle pénurie de biens en location que de nombreux événements n’ont fait qu’accentuer : interdiction à la location des passoires énergétiques (DPE G), fin du dispositif Pinel, etc. La pénurie de biens à louer est réelle. 

À Paris par exemple, on estime que ”8 000 appartements disparaissent du parc locatif privé” chaque année. 

Les propriétaires sont de moins en moins enclins à mettre leur bien en location du fait des contraintes fiscales et de l’obligation de rénovation. L’idée derrière le statut de bailleur privé est d’encourager les particuliers à remettre en location leur bien immobilier et à redonner à l’investissement locatif, tout l’attrait qu’il a perdu. 

L’autre point important à souligner est la volonté d'établir un cadre fiscal clair et simple en matière de fiscalité de la location. Aujourd’hui encore, il existe de grosses disparités entre la location meublée et la location vide. La ministre du Logement l’avait déjà expliqué en mai, elle souhaite que la location nue de longue durée retrouve en attrait face à la location meublée. Ce dernier mode de location ayant explosé du fait d’une meilleure rentabilité. 

Que contient le rapport présenté à la ministre du Logement ?

Le 30 juin, le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson ont remis leur rapport sur le statut de bailleur privé à la ministre chargée du Logement. Ils détaillent dans le document 5 mesures phares pour relancer l’attractivité de l’investissement locatif. 

1. L'introduction d'un amortissement fiscal forfaitaire

La possibilité d’amortir le bien en location (et le mobilier) existe déjà dans la location meublée. Avec cette proposition, les rapporteurs veulent introduire la possibilité d’amortir en location vide. Et cela, pour tout investissement locatif réalisé à partir du 1er décembre 2025. Les propriétaires pourront ainsi déduire un pourcentage égal à la dépréciation annuelle de la valeur du logement dans la limite de 80 %. Les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier.

Le taux d’amortissement serait ainsi de 5 % de la valeur du bien pour un logement neuf, et de 4 % pour un logement ancien. L’écart s’explique par le fait qu’un bien neuf coût beaucoup plus cher qu’un bien ancien. Le forfait de 4 % d’amortissement dans l’ancien seraient conditionnés au fait de faire des travaux de rénovation correspondant à environ 15 % de la valeur du logement.

À noter aussi que les parlementaires ont imaginé un bonus fiscal supplémentaire pour les propriétaires pratiquant des loyers bas (des loyers en dessous des prix du marché locatif). Le bonus fiscal serait de 0,5 % à 1,5 % d’amortissement en plus afin de leur donner la possibilité de baisser leur imposition. 

2. Changement autour de l’abattement fiscal en micro-foncier

Dans l’idée d’harmoniser les statuts entre le régime micro-BIC qui fonctionne pour la location meublée et micro-foncier pour la location nue. Le rapport préconise de ramener le taux d’abattement forfaitaire du micro-foncier à 50 % contre 30 % actuellement de manière que ces deux régimes fiscaux aient le même abattement.

Le plafond pour intégrer le régime fiscal du micro-foncier serait également réévalué à 30 000 euros, contre 15 000 euros pour le moment. Une modification du cadre fiscal qui serait ouverte à partir de décembre 2025.

3. Augmentation du plafond déficit foncier

Aujourd’hui, le déficit foncier est plafonné à 10 700 euros, un montant qui n’a pas varié depuis 25 ans. Pour rappel, ce mécanisme fonctionne quand les charges pesant sur la location vide dépassent les revenus fonciers, le solde entre les charges et les revenus créé alors un déficit.

Les rapporteurs souhaitent que le déficit foncier s’imputant sur le revenu global soit désormais amené à 40 000 euros. 

4. L’exonération de plus-value immobilière après 20 ans

Autre mesure poussée par les parlementaires, l’exonération de la plus-value immobilière dans le cadre d’un investissement locatif qui a été détenu pendant 20 ans. Actuellement, de la 22e à la 30e année, les investisseurs continuent à payer la plus-value au titre des prélèvements sociaux. 

Pour les parlementaires, il s’agit à la fois d’harmoniser (puisque les propriétaires sont exonérés au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans) et en même temps de proposer une durée assez longue pour éviter toute spéculation.

Pour terminer, la mission parlementaire préconise de retirer de l’assiette fiscale de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les logements loués en tant que résidence principale. 

Quand le statut de bailleur privé sera mis en place en 2026 ?

Toutes les mesures présentées ne seront certainement pas retenues. L’aspect intéressant est que d’après l’ensemble des acteurs immobiliers, les idées proposées vont dans le bon sens. 

Enfin, l’un des derniers points à souligner est la volonté du Gouvernement d’aller assez vite pour que ces dispositions soient inscrites dans le projet de loi de Finances pour 2026. Cependant, dans un contexte d’économie (Bercy cherchant à économiser 40 milliards sur les finances publiques dès 2026), l’ensemble des mesures ne devrait pas être appliqué.

Les parlementaires soulignent néanmoins que loin d’avoir un coût, les mesures proposés ici permettraient au contraire de dégager des recettes supplémentaires. L’État pourrait obtenir 500 millions d’euros par an de rentrée fiscale supplémentaire, et 1,9 milliard d'euros par an sur la décennie 2026-2036.

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C'est quoi un bailleur privé ?

Le bailleur privé se définit comme une personne physique ou morale qui met en location un bien immobilier dont elle est propriétaire. La mise en location s'effectue via un bail établissant les droits et obligations des deux parties.

Un bailleur privé se distingue d'un bailleur social par sa capacité à fixer librement ses critères de sélection des locataires et le montant des loyers, dans le respect du cadre légal. Il peut s'agir d'un particulier possédant un seul logement comme d'une société civile immobilière (SCI) gérant plusieurs biens.

La gestion locative demande une attention particulière aux obligations légales. La fourniture d'un logement décent, réalisation des travaux nécessaires, respect des normes de performance énergétique. Pour faciliter cette gestion, de nombreux bailleurs privés choisissent de confier leur bien à des professionnels qui assurent un accompagnement complet dans toutes les étapes de la location.

Avec le rapport dont on a parlé plus tôt, l'État entend créer un vrai statut fiscal du bailleur privé. Une mesure attendue depuis plusieurs années visant à donner de l'attractivité au statut et attirer davantage d'investisseurs immobiliers.

Comment devenir bailleur privé ?

La première étape pour devenir bailleur privé consiste à acquérir un bien immobilier adapté à la location. Le choix de l'emplacement s'avère déterminant, il faut viser en priorité les zones tendues où la demande locative reste forte.

Une fois propriétaire, la mise en conformité du logement nécessite souvent une rénovation énergétique. Cette démarche permet d'améliorer le confort des futurs locataires tout en valorisant votre stratégie patrimoniale à long terme.

L'accompagnement d'un conseiller spécialisé vous aide à optimiser votre gestion de patrimoine : choix du régime fiscal, établissement du contrat de bail, fixation du loyer.