Cautionnement- Garant

28/02/2017 Gestion locative

Le principe de la caution pour un logement en location.

Le cautionnement est très encadré : quelles sont les catégories de caution et les règles à suivre en location ou en colocation lors de l’établissement du bail ?

Le cautionnement en matière de bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, permet au bailleur de bénéficier, en premier lieu, de la garantie offerte par le dépôt de garantie. Il peut également recourir à une assurance ou une aide pour loyers impayés. Mais il peut aussi renforcer sa garantie en demandant au locataire qu’il lui fournisse une caution.

Définition

La caution est une personne (physique ou morale) qui s’engage auprès du bailleur à garantir la bonne exécution du bail de location signé par le locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations (paiement du loyer et des charges, des réparations locatives …).

Le cautionnement fait l’objet d’un encadrement strict régi par l’article.22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, il s’agit de l’ensemble des règles obligatoires qui touchent aux droits et aux libertés essentielles de chaque individu. Dans notre organisation judiciaire les magistrats du Ministère Public sont précisément chargés de veiller au respect de ces règles. Nul ne peut déroger aux règles de l’ordre public.

Les pièces exigibles préalablement à l’établissement du bail

Avant de louer un logement, le bailleur s’informe sur l’identité et la solvabilité du futur locataire et de son garant. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, il demande une copie des documents suivants :

  • bulletins de salaire,
  • contrat de travail,
  • dernier avis d’imposition,
  • livret de famille,
  • relevé d’identité bancaire
  • copie de l’avis de taxe foncière (pour le garant)

Deux catégories de caution

La Caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d’impayé, le propriétaire doit d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer . L’huissier chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire s’adresse alors à la caution.

S’il y a plusieurs cautions simples (en cas de pluralité de locataires notamment), le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s’est engagée.

L’acte de caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans avoir à passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.

S’il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions (la plus solvable).

Etendue du cautionnement

L’engagement de cautionnement est consenti pour les obligations principales et accessoires nées du bail. Il engage le garant au paiement des loyers et des charges dans les mêmes termes que le locataire. Mais l’acte de cautionnement doit être précis : il s’agit de toutes sommes dont le locataire pourrait être tenu envers le bailleur.

Exemple :

« Le présent engagement de caution porte non seulement sur les sommes étant la conséquence directe du bail sus relaté, mais aussi sur toutes celles en étant la suite ou la conséquence, à savoir :

les loyers (actuels et révisés), les charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure et coût des actes, indemnités de toutes sortes et notamment indemnités d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la remise à disposition des clefs. »

Forme et contenu du cautionnement donné par acte sous seing privé

L’acte de caution solidaire  est un acte juridique unilatéral c’est-à-dire qu’il résulte de la manifestation de volonté d’une seule personne. Celui qui prend un engagement n’attend aucune prestation corrélative de quiconque.
Cet écrit doit contenir des mentions manuscrites obligatoires destinées à éclairer le consentement de celui qui s’engage :

-la reproduction manuscrite du montant du loyer (chiffres et lettres) et des conditions de sa révision figurant au bail.

-la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution de la location a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

-la reproduction manuscrite du second alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la faculté de résiliation unilatérale de la caution lorsque le contrat a été conclu pour une durée indéterminée ou sans indication de durée.

 

Un exemplaire du bail doit être remis à chaque caution.

Ce formalisme est imposé par de la loi du 6 juillet 1989 sous peine de nullité du cautionnement.

Doit être mentionné également le montant maximum de l’engagement au-delà duquel la caution ne sera pas recherchée.

Il doit exister autant d’actes de cautionnement qu’il y a de personnes se portant caution.

Durée et fin du cautionnement

Le cautionnement à durée déterminée est le plus fréquent. Le cautionnement peut être fixé pour la durée du bail initial plus un renouvellement ou reconduction. Il convient de le préciser dans l’acte. Dès lors, le garant est engagé pour la période déterminée et ne peut pas rompre son cautionnement avant la fin de l’engagement.

Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

Le cautionnement prend fin au décès du locataire débiteur si le bail cesse à la date de sa disparition.

Le cautionnement prend fin au décès du garant si l’acte le prévoit ; à défaut les héritiers prennent le relais.

Cas particulier des colocataires sortants. Le législateur a souhaité limiter l’engagement excessif des colocataires sortant et de leur caution.

La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est porté caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s’éteint au plus tard 6 mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement résultant de la conclusion du bail de plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

Interdiction de cumul du cautionnement avec d’autres garanties.

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance ou garantie « loyers impayés »  ou  toute autre forme de garantie. Une exception à ce principe en cas de location à un étudiant ou un apprenti.

La sanction en cas de cumul est la nullité du cautionnement.