Clause de solidarité et colocation

Pour sécuriser le paiement du loyer en colocation, le meilleur moyen est de mettre en place une clause de solidarité. Chaque locataire devient responsable du paiement de l’intégralité des loyers et des charges.

Dans les grandes villes, la recherche de logement demeure une vraie galère pour de plus en plus de Français. Voilà pourquoi la colocation s’affirme chaque année un peu plus, et sa variante, le coliving, comme une option particulièrement prisée. À la fois plus économique et conviviale, la colocation attire désormais autant les étudiants que les salariés, voire les seniors.

Pour le propriétaire disposant d’un grand logement à louer, cela s’avère une option intéressante. Et pour s’assurer que tous les colocataires paient bien leur loyer, une clause de solidarité peut être insérée dans le bail. Concrètement, les colocataires sont alors responsables du paiement de la totalité du loyer. 

Comment se fait la résiliation du bail en colocation ?

La procédure de résiliation varie selon la présence ou non d'une clause de solidarité dans votre contrat de bail. Avec cette clause, le propriétaire peut adresser le congé à un seul colocataire, valant pour l'ensemble du groupe. Sans clause, une notification individuelle est nécessaire pour chaque occupant.

Dans tous les cas, le congé doit respecter un délai de préavis de 3 mois pour un logement vide, réduit à 1 mois en zone tendue. L'envoi se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre signature.

Un état des lieux de sortie doit être organisé au terme du préavis. Ce document permet d'éviter tout litige postérieur sur l'état du logement et facilite le règlement des sommes dues, notamment la restitution du dépôt de garantie.

Qu'est-ce qu'une clause de solidarité en colocation ?

La colocation est définie par la loi ALUR comme : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 8-1-I. 

Dans la grande majorité des cas, le propriétaire-bailleur signe un seul bail avec l’ensemble des colocataires. Une clause de solidarité est fréquemment incluse dans les contrats de colocation. Cette notion ne se présume pas. La clause de solidarité ne joue que si elle est clairement prévue au contrat. L’article 1202 du Code civil le rappelle “la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.”La clause de solidarité a des effets sur les engagements des colocataires tout au long de la vie du bail.

En vertu de cette clause, les colocataires sont un ensemble tenu de manière solidaire aux différentes obligations du contrat. Ce qui implique : 

• Le paiement du loyer ;
• Le paiement des charges locatives ;
• Le paiement d’autres éléments (exemple, les réparations locatives).

Les colocataires s’engagent en cas de défaut de paiement d’un ou de plusieurs colocataires à payer le montant qui fait défaut. En cas d’impayé le propriétaire peut donc demander la somme due (et ce pendant 3 ans) aux autres colocataires.

Quel est l’intérêt de la clause de solidarité dans une colocation ?

Si la quasi-totalité des baux de colocation contiennent une clause de solidarité, c’est que les avantages sont extrêmement intéressants pour le propriétaire.

Le risque de loyer impayé est limité puisque les colocataires sont solidaires. Ces derniers ont tout intérêt à ce que chacun verse son loyer pour ne pas avoir à payer pour les autres. La situation est identique en cas de départ d’un des colocataires. Pour ne pas avoir à s’acquitter d’un loyer supplémentaire, les colocataires doivent trouver rapidement un remplaçant, et en attendant le propriétaire bailleur continue à percevoir l’intégralité du loyer de la colocation.

En cas d’incident, les autres colocataires sont redevables pendant 6 mois après le départ du colocataire qui est en situation d’impayé (loyer et charges).

Comment se désolidariser d'un bail en colocation ?

La désolidarisation d'un bail de colocation est possible même en présence d'une clause de solidarité. La loi ALUR du 27 mars 2014 a assoupli les règles pour tous les contrats signés après cette date.

Pour mettre fin à la solidarité, deux conditions s'appliquent :

• La solidarité cesse immédiatement si un nouveau colocataire remplace le colocataire sortant sur le bail
• La solidarité prend fin automatiquement dans un délai maximum de 6 mois après la date d'effet du congé, même sans remplaçant

Attention, ces règles ne s'appliquent que si le congé a été correctement délivré au propriétaire selon les formes légales. Le colocataire sortant doit donc être vigilant sur le respect de cette procédure.

Comment faire sauter la clause de solidarité ?

Pour mettre fin à une clause de solidarité, la négociation avec le propriétaire reste la meilleure option. Vous pouvez proposer la signature d'un avenant au contrat qui annule cette clause, en contrepartie de garanties supplémentaires comme une caution bancaire ou une garantie Visale.

Une autre solution consiste à transformer le bail unique en baux individuels. Dans ce cas, chaque colocataire devient responsable uniquement de sa part du loyer. Cette option nécessite l'accord du propriétaire et la signature de nouveaux contrats.

Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un professionnel comme Foncia pour sécuriser cette démarche et protéger vos intérêts. Nos experts vous conseillent sur la meilleure stratégie à adopter selon votre situation.

Exemple clause de solidarité dans un bail

Voici un modèle de clause de solidarité à insérer dans votre contrat de bail en colocation :

"Les colocataires soussignés reconnaissent expressément leur engagement solidaire et indivisible pour l'exécution des obligations du présent bail, notamment le paiement du loyer et des charges."

La formulation doit mentionner explicitement la solidarité entre les colocataires pour être valable juridiquement.

Un avenant au bail peut également être rédigé lors du remplacement d'un colocataire pour maintenir cette solidarité.

Les garants de chaque colocataire doivent signer des actes de cautionnement distincts, même s'il s'agit de la même personne. Ces documents préciseront le nom du colocataire cautionné et feront référence à la clause de solidarité du bail principal.