Clause de solidarité et colocation
La clause de solidarité est fréquemment incluse dans le contrat de colocation, qu’implique-t-elle pour les parties et en quoi la loi ALUR 2014 la modifie-t-elle ?
La colocation est définie par la loi ALUR comme : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 8-1-I
Dans la grande majorité des cas, le bailleur signe un seul bail avec l’ensemble des colocataires.
La clause de solidarité est une clause qui se trouve fréquemment dans les contrats de colocation. Cette notion ne se présume pas. Elle ne joue que si elle est expressément et clairement prévue au contrat.
La clause de solidarité et la colocation ont des effets sur les engagements des colocataires tout au long de la vie du bail.
Assurance locative
Comme tout locataire, les colocataires doivent souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat auprès du même assureur et au nom de tous les colocataires.
Depuis La loi ALUR les parties peuvent convenir dans le contrat de colocation que le bailleur souscrive une assurance pour compte qui sera ensuite récupérée auprès des colocataires. Cette solution n’est pas irréversible. Les colocataires peuvent en cours de bail peuvent choisir de souscrire leur propre assurance. Dans ce cas ils doivent en informer le bailleur. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 8-1-IV.
Paiement du loyer et des charges
En cours de bail
La clause de solidarité rend l’ensemble des colocataires responsable du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire. Le propriétaire peut ainsi se retourner contre un seul colocataire pour obtenir le paiement de la totalité de ces sommes.
Cette clause de solidarité s’applique également aux personnes qui se sont portées cautions solidaires. La caution solidaire est responsable du paiement intégral du loyer alors même qu’elle ne s’engage qu’au profit d’un colocataire. L’engagement de caution est donc particulièrement lourd.
La loi ALUR a renforcé le formalisme de l’acte de cautionnement : celui-ci doit désormais (sous peine de nullité) indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l’engagement de la caution. L’engagement de la caution prendra donc fin en même temps que celui du colocataire désigné, même si le garant s’est engagé au profit de tous les colocataires en place. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 8-1-VI
Lorsqu’un colocataire ou un garant a payé la totalité de la dette, il a la possibilité d’engager une action judiciaire à l’encontre des autres colocataires ou garant pour obtenir le remboursement de leur part.
Après un congé donné par un colocataire
Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 :
La solidarité du colocataire qui donne congé prend fin à l’échéance du bail en cours. Toutefois cette solidarité pourrait cesser antérieurement si le bailleur est d’accord pour y mettre fin ou remplacer le colocataire sortant sur le bail par un nouvel entrant.
La solidarité de la personne qui s’est portée caution pour le locataire sortant cesse dans les mêmes conditions.
Pour les baux conclus après le 27 mars 2014 :
La loi ALUR est venue alléger la portée de cette clause de solidarité.
À condition que le congé soit régulièrement délivré :
La solidarité du colocataire prend fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire le remplace dans le contrat de colocation.
La solidarité du colocataire prend fin au plus tard 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire.
La solidarité de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions.
Charges récupérables
La loi ALUR offre aux parties, lors de la signature du contrat de colocation, l’option entre 2 modes de refacturation des charges :
- Soit une provision de charges avec régularisation annuelle sur justificatifs Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 23
- Soit un forfait de charges versé simultanément au loyer. Le montant est défini dans le contrat et ne peut donner lieu à un complément ou une régularisation ultérieure. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 8-1-V
Remarque : le montant du forfait ne doit pas être disproportionné au regard des charges payées par le locataire précédent. Ce forfait est révisable chaque année si le bail le prévoit.
Lexique
Clause de solidarité :
C’est une mention dans le contrat de location qui oblige plusieurs débiteurs (colocataires) à une même chose (paiement du loyer, par exemple), de manière que chacun (des colocataires) puisse être contraint pour la totalité (du loyer, par exemple), et que le paiement par un seul libère les autres envers le créancier.
Caution solidaire :
C’est une sûreté personnelle permettant d’apporter la garantie de l’exécution d’un contrat par une tierce-personne (la caution) si le signataire (le locataire) ne le fait pas, sans même passer par une procédure judiciaire.
