Quel type de bail de colocation choisir : bail solidaire ou bail individuel ?

Si la colocation a longtemps été l'apanage des étudiants en grandes villes à la recherche d'un logement moins cher et d'une vie en communauté plus riche, ce type de location séduit un public de plus en plus large.

Et ce n'est pas différent côté bailleurs : la mise en place d'une colocation est vue comme une bonne opportunité pour augmenter ses revenus locatifs.

Une question centrale se pose rapidement : bail solidaire ou bail individuel ? Les deux types de contrat ont leurs avantages et leurs inconvénients et vous devez peser le pour et le contre avant d'effectuer votre choix. Qu'il s'agisse d'un logement en colocation loué meublé ou vide, le bail de colocation doit être conforme à la réglementation en vigueur et respecter les contrats types prévus par la loi.

Définition de la colocation et du bail de colocation

Avant toute chose, qu'est-ce qu'une colocation ? Il s'agit de l'occupation d'un même logement par plusieurs personnes (les colocataires), qui utilisent ce logement comme résidence principale et ayant signé un bail à cet effet, parmi les deux types de baux utilisés : bail unique ou bail individuel.

Un bail unique est signé par tous les colocataires et comprend une clause de solidarité. Chaque signataire se porte garant de la totalité du loyer et des charges : cela facilite le recouvrement du loyer en cas de défaut de paiement d'un locataire, mais ce type de bail a tendance à rebuter les candidats qui n'ont pas forcément envie de se porter solidaires les uns des autres. En outre, les locataires en place peuvent choisir de refuser un locataire que vous leur proposez dans ce type de bail. Mettre en place un bail unique est généralement faisable en début de bail, si vous louez à un groupe d'amis par exemple.

En revanche, dans un bail individuel, chaque locataire signe son propre contrat avec le propriétaire et est responsable de sa partie du loyer, ce qui pose un risque d'impayé plus fort, mais permet également de faciliter la recherche de locataires et offre davantage de flexibilité pour les colocataires. Contrairement au bail unique, vous êtes l'unique décisionnaire dans le choix des locataires à installer.

Quelles règles et quelle surface pour le logement ?

Les règles concernant la superficie et l'espace habitable du logement varient selon le type de bail de colocation.

En cas de bail individuel, chaque colocataire doit disposer d'une chambre individuelle dotée d'une surface de 9m² au moins et d'un volume habitable de 20m³, indépendamment des espaces communs.

En cas de bail unique, il faut qu'il existe au moins une pièce principale dotée de :

• Soit d'une surface habitable d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond de 2,2 mètres.
• Soit d'un volume habitable d'au moins 20 m³

Il faut en outre que la surface habitable totale soit de 16m² pour deux personnes, ce qui permet de bénéficier des aides au logement et que chaque locataire supplémentaire doit bénéficier de 9 m².

Cela signifie que pour deux colocataires, il doit y avoir au minimum une pièce principale de 9m² et une autre pièce de 7m² pour atteindre les 16m² réglementaires (ou une pièce principale de 16m²). Pour avoir un troisième colocataire, il faut ajouter 9m² de surface habitable.

Quel type de bail pour une colocation ?

Pour choisir entre un contrat unique et des contrats individuels, plusieurs critères doivent être pris en compte.

La gestion d'un bail unique est plus simple, car vous n'avez qu'un seul contrat à gérer avec les colocataires, une seule caution à recevoir et à restituer, un seul virement de loyer à recevoir. Cependant, vous devez dès le début du bail, trouver des colocataires prêts à habiter ensemble et à signer un bail unique.

C'est financièrement que le bail unique présente le plus d'avantages grâce à la clause de solidarité. En cas de départ ou de défaillance de l'un d'entre eux, les autres colocataires sont solidaires du paiement du loyer pendant une période de 6 mois : ils sont donc incités à entamer une recherche rapide de colocataire fiable. Vous serez toujours libre de refuser la personne qu'ils vous proposent, ou leur en proposer une à la place.

Vous pouvez évidemment aussi choisir de les "dispenser" de payer la partie du loyer du sortant, si vous avez de bonnes relations avec eux, qu'ils occupent le logement depuis longtemps et que vous souhaitez les conserver dans le logement plutôt que de les voir vous envoyer un préavis de départ et devoir recommencer une recherche de locataires dans quelques mois.

À l'inverse, en cas de bail unique, il ne peut y avoir de clause de solidarité, car chaque contrat existe indépendamment. Un colocataire qui part n'affecte pas les autres, et il vous revient de trouver un locataire pour le remplacer.

Cela signifie également que la recherche d'un nouveau locataire est plus simple : vous serez plus susceptible de trouver un remplaçant rapidement s'il n'est pas lié par une clause de solidarité, et vous pouvez choisir la personne qui vous convient, sans l'accord des locataires restant.

Dans les faits, qu'il s'agisse d'un bail unique ou de baux individuels, la plupart des copropriétaires laissent une grande marge de manoeuvre aux locataires pour retrouver un colocataire (tant que son dossier est solide), car leur bonne entente est nécessaire à une location pérenne. Une colocation dysfonctionnelle est une colocation avec davantage de turnover, des frais de mise en location à répétition, et le risque de la voir se séparer rapidement en créant de la vacance locative.

L'assurance habitation en colocation en bail individuel ou unique

L'assurance en colocation obéit aux mêmes règles que n'importe quelle location : les locataires doivent souscrire une assurance habitation.

En bail individuel, chaque colocataire doit être couvert par sa propre assurance habitation pour couvrir sa chambre privative et les espaces communs. En cas de sinistre, chaque colocataire est responsable de la déclaration auprès de son assureur.

En bail collectif, un seul colocataire peut souscrire l'assurance et déclarer l'ensemble des autres locataires comme assurés.

Peut-on louer plus cher en bail unique ou en bail individuel en colocation ?

Il n'y a pas de règle établie à ce sujet, sauf celles du bon sens : en cas de bail solidaire, les colocataires s'attendent généralement à être "compensés" par un loyer un peu moins élevés en raison du risque couru s'ils doivent prendre en charge un loyer pour un locataire en défaut de paiement.

En revanche, si vous optez pour un bail individuel, vous pouvez généralement fixer un loyer légèrement plus élevé aux locataires, voire moduler le loyer de chacun en fonction de l'espace occupé et de la taille des chambres.

L'essentiel à savoir est qu'il vous est interdit de louer le logement plus cher colocation que vous ne l'auriez loué en bail classique, et de respecter l'Indice de référence des loyers majoré.

Le dépôt de garantie en colocation

Le dépôt de garantie en colocation est versé au moment de la signature du bail. Son montant varie selon la nature du logement : un mois de loyer hors charges pour un logement non meublé, et jusqu'à deux mois pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie permet au propriétaire bailleur de couvrir d'éventuels loyers impayés ou des réparations nécessaires à la fin du bail.

En cas de départ d'un colocataire en bail unique, le bailleur n'est pas tenu de restituer sa part avant la fin du bail. Le colocataire sortant devra s'arranger avec ses colocataires restants. Si des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie, le montant des réparations sera déduit du dépôt de garantie.

Lors du départ d'un colocataire ayant signé un bail individuel, la restitution du dépôt de garantie se fait dans les conditions classiques prévues par la lois : le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le loyer en cas d'état des lieux de sortie conforme, deux mois si l'état des lieux est non-conforme.

Comprendre la clause de solidarité dans un bail de colocation

La clause de solidarité : qu'est-ce que c'est ?

La clause de solidarité est une disposition contractuelle qui rend chaque colocataire responsable des obligations du bail, même en cas de départ de l'un d'entre eux. Elle impose à tous les locataires de payer la totalité du loyer et des charges locatives, indépendamment de la répartition interne qu'ils peuvent avoir convenu.

Cette clause est particulièrement avantageuse pour le bailleur car elle réduit les risques d'impayés. Si un colocataire ne peut plus honorer sa part, les autres doivent compenser.

La clause de solidarité s'étend au maximum jusqu'à six mois après le départ d'un colocataire, sauf si un remplaçant est trouvé plus tôt. Pour les colocataires, cette clause signifie qu'ils doivent bien choisir leurs colocataires et s'assurer de leur solvabilité.

Comment fonctionne la clause de solidarité

La clause de solidarité permet au bailleur de demander le paiement intégral du loyer à n'importe quel colocataire, même en cas de départ de l'un d'entre eux. Cela inclut les charges et les réparations locatives. Par exemple, si un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut exiger le montant total des autres colocataires.

Cette clause reste en vigueur jusqu'à six mois après le départ d'un colocataire, sauf si un remplaçant est trouvé plus tôt. Les colocataires doivent donc bien choisir leurs cohabitants, en vérifiant leur solvabilité pour éviter tout risque financier.

En pratique, la clause de solidarité est souvent utilisée dans les baux communs et doit être clairement stipulée dans le contrat de colocation. Elle offre une certaine protection au bailleur tout en demandant une vigilance accrue de la part des colocataires.

Les règles de préavis en colocation

Préavis pour un départ anticipé d'un colocataire

Pour quitter une colocation avant la fin de son bail, le colocataire doit respecter un délai de préavis. Ce délai varie en fonction du type de logement : 1 mois pour un logement meublé et 3 mois pour un logement vide.

Le préavis commence à compter de la réception de la lettre de congé par le bailleur. Il est recommandé d'envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception pour garantir sa réception.

Voici les étapes à suivre pour donner son préavis :

• Envoyer une lettre de congé au bailleur en respectant les délais légaux
• Payer sa part de loyer et des charges jusqu'à la fin du préavis
• Effectuer un état des lieux de sortie si nécessaire

Un exemple concret : un colocataire en logement meublé qui envoie sa lettre de congé le 1er septembre devra quitter le logement au plus tard le 1er octobre.

Préavis pour la fin du bail de colocation

Le préavis pour la fin du bail de colocation doit être respecté scrupuleusement. Pour un logement meublé, le préavis est de 3 mois, tandis que pour un logement vide, il est de 6 mois.

Si tous les colocataires décident de quitter le logement, ils peuvent envoyer une lettre commune de résiliation. Sinon, chaque colocataire doit envoyer son propre préavis.

Les colocataires peuvent aussi trouver un remplaçant pour écourter la période de préavis. Le nouveau colocataire doit alors accepter les termes du bail initial.

En cas de non-respect du préavis, le colocataire sortant reste responsable du loyer et des charges jusqu'à la fin de celui-ci. Le bailleur peut aussi réclamer des indemnités pour compenser la rupture anticipée.