Dépôt de garantie et calcul de vétusté
Lorsque le bail d’une résidence principale prend fin, la difficulté rencontrée entre propriétaires et locataires, est de savoir qui supporte financièrement le coût des travaux de remplacement ou remise en état nécessaires.
Les obligations du propriétaire lors de l'entrée du locataire dans le logement
- Remettre au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation
- Garantir le locataire contre les vices ou défauts
- Entretenir les locaux en état de servir à leur usage
- Faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état des locaux
Les obligations de locataire
- L'entretien courant du logement
- L’entretien des équipements mentionnés au contrat
- Les menues réparations
- L'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté
La définition et les modalités d’application de la vétusté sont définies par un décret : c’est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
Les retenues sur le dépôt de garantie
Le propriétaire ne peut pas retenir des sommes sur le dépôt de garantie si les réparations nécessaires sont occasionnées uniquement par vétusté.
En revanche si les réparations nécessaires sont occasionnées par une utilisation anormale de l’équipement, des sommes seront retenues sur le dépôt de garantie du locataire déduction faite d’un taux de vétusté.
Le calcul de la vétusté
Afin de calculer le montant imputable au locataire à son départ, une grille définit pour les principaux matériaux et équipements du bien (sols et murs, menuiserie et serrurerie, sanitaire et chauffage, électricité) :
- Une durée de vie
- Une franchise en nombre d’année
- Un abattement forfaitaire annuel après franchise
- Une quote-part résiduelle de la dépense à la charge du locataire au-delà de la durée de vie de l’élément
Le point de départ du calcul de la vétusté est la date d’installation ou de remplacement à neuf de l’équipement.
à savoir
La grille de vétusté signée par les parties est annexée au bail ce qui lui donne une valeur contractuelle, fixe les règles de remboursement du dépôt de garantie et évite les éventuelles contestations du locataire à son départ.
