Les diagnostics location

18/06/2019 Gestion locative

Préalablement à la location d’un bien à usage d’habitation, le propriétaire doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics pour constituer un Dossier de Diagnostics Techniques obligatoires (DDT).

La liste de ces diagnostics diffère selon le type de bien en location, et ses caractéristiques techniques. Elle dépend également de la date de construction du bâtiment.
L’article 3-3 de la loi du 6 Juillet 1989, régissant les baux d’habitation, et dernièrement modifié par la Loi ALUR, dispose que ce dossier de diagnostics techniques, fourni par le propriétaire, est une annexe impérative du bail.

Les diagnostics obligatoires :

État des servitudes « risques » et pollutions (ERP - anciennement nommé ERNT, puis ERNMT puis ESRIS) 

Cet état informe le locataire des éventuels risques naturels (incendies, séismes…), miniers (cavités souterraines), technologiques (proximité d’installation à effets toxiques…) encourus en fonction du lieu de situation du bien loué, et contient une information relative à la pollution des sols. Il présente également une information relative au secteur de délaissement et d’expropriation dans la zone PPRT (plans de prévention des risques technologiques), ainsi que le potentiel radon dans la zone où se situe le bien.
Depuis quand ? Le 1er janvier 2019 pour l’ERP
Pour quel type de bien ? Tout immeuble bâti ou non bâti (ex : un terrain) situé dans une zone à risques déterminée par arrêté préfectoral.
À quel moment le réaliser ? A joindre lors de la signature du bail.
Durée de validité ? 6 mois. Il doit être en cours de validité lors de la signature du bail ou de son renouvellement.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic, avec ces pictogrammes dorénavant bien connus des consommateurs, évalue les consommations d’énergies du logement en fonction des éléments d’équipements présents, et estime les émissions de gaz à effet de serre. Il propose également des travaux d’amélioration énergétique.
Depuis quand ? Le 1er Juillet 2007 (parties privatives uniquement). Depuis le 1er Janvier 2011, ce diagnostic est obligatoire pour la commercialisation du bien.
Pour quel type de bien ? Tout bâtiment comportant un mode fixe de régulation de la température (chauffage ou refroidissement).
À quel moment le réaliser ? Pour la commercialisation du bien, il doit figurer sur l’annonce. Il est également à joindre lors de la signature du bail d’habitation.
Durée de validité ? 10 ans.

Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Il indique la mesure de concentration de plomb dans les revêtements du logement (peintures, tapisseries…), y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille, balcon, etc…). En cas de présence de plomb, il précise également l’état de dégradation du matériau.
Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible).

  • Si le diagnostic révèle la présence de revêtements non dégradés ou non visibles ou en état d'usage contenant du plomb (classe 1 et 2), le propriétaire du bien doit alors veiller à l'entretien des revêtements.
  • Si le diagnostic révèle une concentration supérieure au taux réglementaire autorisé (classe 3), le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux afin de supprimer le risque d’exposition au plomb et a l’obligation de communiquer le constat (annexes comprises) aux occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou partie d’immeuble.

Depuis quand ? Le 12 Août 2008 (parties privatives et dépendances).
Pour quel type de bien ? Les bâtiments à usage d’habitation et leurs annexes construits avant le 1er Janvier 1949.
À quel moment le réaliser ? À joindre lors de la signature du bail d’habitation.
Durée de validité ? 6 ans si le résultat est positif pour la location. Validité illimitée si le résultat est négatif.
À noter : le constat des risques d’exposition au plomb est à ne pas confondre avec le diagnostic plomb avant travaux dont les conditions règlementaires sont différentes.

Diagnostic amiante parties privatives (DAPP)
Ce diagnostic permet de repérer la présence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (faux plafonds, calorifugeage…). En cas de présence d’amiante le propriétaire devra, en fonction de l’état de conservation des éléments pour la Liste A* : les contrôler tous les 3 ans, ou prendre des mesures d’empoussièrement dans les 3 mois suivants le RDV initial, ou les confiner ou les faire retirer. Établir une évaluation périodique (suivi de dégradation) pour les matériaux de la Liste B*.
*LISTES A et B : ce sont deux listes distinctes de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante définies par le code de la santé publique. La liste A concerne des matériaux friables et la B des matériaux non friables. La liste B est plus étendue en type de matériaux contrôlés que la liste A.

Attention, il s’agit d’un droit à l’information de l’occupant ; ce diagnostic n’est pas obligatoirement communiqué au locataire. Toutefois, il est conseillé de l’annexer si le propriétaire l’a en sa possession.
Depuis quand ? Le 1er Janvier 2013 (parties privatives et lots annexes).
Pour quel type de bien ? Tout bâtiment à usage d’habitation et ses annexes dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
À quel moment le réaliser ? À joindre lors de la signature du bail d’habitation.
Durée de validité ? Selon la date de réalisation (réalisé avant le 3 Février 2012 il n’est plus valable, entre le 3 Février 2012 et 31 Décembre 2012 s’il est négatif il est valable mais s’il est positif uniquement en liste B il n’est plus valable. A partir du 1er janvier 2013, il est valable quel que soit le résultat)
Les résultats :

  • Si positif pour les matériaux de la Liste A = obligations : contrôle périodique triennal, ou mesure d’empoussièrement dans les 3 mois suivants le RDV initial, ou retrait/confinement des matériaux.
  • Si positif pour les matériaux de la Liste B = recommandations : évaluation périodique (= suivi de la dégradation). La périodicité n’est pas définie réglementairement (le plus souvent il est réalisé une évaluation triennale).
  • Si négatif : validité illimitée.

À noter : le diagnostic amiante parties privatives est à ne pas confondre avec le diagnostic amiante avant travaux dont les conditions règlementaires sont différentes.

État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz
Deux décrets ont été publiés le 11 août 2016 et imposent l’établissement de diagnostics gaz et/ou électricité qui devront être annexés au contrat de location.
Depuis quand ? Dès le 1er Juillet 2017 pour les biens situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1975. Depuis le 1er Janvier 2018 pour les autres logements.
Pour quel type de bien ? Les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale et leurs dépendances dont les installations gaz et/ou électricité datent de plus de 15 ans.
À quel moment le(s) réaliser ? À joindre lors de la signature du bail d’habitation.
Durée de validité ? 6 ans pour la location.
 
Surface habitable
Ne faisant pas partie à proprement parler du dossier de diagnostics techniques (DDT), L’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, impose toutefois de reporter dans le bail de location des locaux à usage d’habitation, la surface habitable exacte du bien.
La définition de la surface habitable est issue du code de la construction et de l’habitation Art. R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation (alinéas 2 et 3).
Depuis quand ? Le 28 mars 2009 (parties privatives).
Pour quel type de bien ? Tous les biens loués à usage d’habitation (maison ou appartement) sauf annexes et dépendances.
À quel moment le réaliser ? À joindre lors de la signature du bail d’habitation.
Durée de validité ? Illimitée, sauf s’il y a eu modification des lieux loués (travaux) ou modification du lot.

Pourquoi et quand réaliser des diagnostics ?

Outre les obligations réglementaires, la réalisation du dossier de diagnostics techniques permet de sécuriser la location pour le propriétaire et protéger les futurs locataires.
De manière générale, les diagnostics obligatoires doivent être présentés au locataire lors de la signature du bail. Pour autant, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour la commercialisation du bien, et doit figurer sur les annonces depuis le 1er janvier 2011.
Aussi, il est conseillé au propriétaire d’obtenir ces diagnostics en amont, et dans l’idéal avant toute mise en location de son bien.
Ces diagnostics doivent être établis par un diagnostiqueur qualifié, certifié et assuré, à l’exception de l’ERP et de la surface habitable qui peuvent être réalisés directement par le propriétaire ou un professionnel assuré.
Les diagnostiqueurs immobiliers doivent se faire certifier par un organisme indépendant afin de pouvoir exercer. Cette certification garantit aux clients les compétences de l’expert.

Risques et sanctions

Si le propriétaire a pour obligation de faire établir le dossier de diagnostics techniques, la non production ou à la production de diagnostics erronés n’a pas la même incidence sur les effets du contrat.
En effet, si l’absence ou l’inexactitude de certains diagnostics peuvent entraîner : une diminution du loyer, la nullité du bail (surface habitable erronée), ou encore engager la responsabilité civile et/ou pénale du propriétaire (ERP, CREP) ; d’autres n’ont qu’une valeur informative, tel que le DPE.