Diagnostics location

30/01/2018 Gestion locative

Préalablement à la location d’un bien à usage d’habitation, le propriétaire doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics pour constituer un Dossier de Diagnostics Techniques obligatoires (DDT).

La liste de ces diagnostics diffère selon le type de bien en location, et ses caractéristiques techniques. Elle dépend également de la date de construction du bâtiment.

L’article 3-3 de la loi du 6 Juillet 1989, régissant les baux d’habitation, et dernièrement modifié par la Loi ALUR, dispose que ce Dossier de Diagnostics Techniques, fourni par le propriétaire, est une annexe impérative du bail.

LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES

-          Etat des servitudes « RISQUES » ET D’INFORMATION DES SOLS (ESRIS - anciennement ERNMT) :

Cet état informe le locataire des éventuels risques naturels (incendies, séismes…), miniers (cavités souterraines), technologiques (proximité d’installation à effets toxiques…)encourus en fonction du lieu de situation du bien loué,et contient une information relative à la pollution des sols  

  • DATE D’APPLICATION ?
    • 1er janvier 2018.
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Tout bâtiment situé dans une zone à risques déterminée par arrêté préfectoral.
  • A QUEL MOMENT LE RÉALISER ?
    • A joindre lors de la signature du bail.
  • DURÉE DE VALIDITÉ ?
    • 6 mois
    • Doit être en cours de validité lors de la signature du bail ou de son renouvellement.

-          Diagnostic de Performance Énergétique (DPE):

Ce diagnostic, avec ces pictogrammes dorénavant bien connus des consommateurs, évalue les consommations d’énergies du logement en fonction des éléments d’équipements présents, et estime les émissions de gaz à effet de serre. A noter que les estimations de ce diagnostic sont réalisées sur le postulat d’un logement chauffé à 19°c.

  • DATE D’APPLICATION ?
    • 1er Juillet 2007 (parties privatives uniquement).
    • Depuis le 1er Janvier 2011, ce diagnostic est obligatoire pour la commercialisation du bien.
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Tout bâtiment comportant un mode fixe de régulation de la température.
  • A QUEL MOMENT LE REALISER ?
    • Pour la commercialisation du bien – doit figurer sur l’annonce.
    • A joindre lors de la signature du bail d’habitation.
  • DUREE DE VALIDITE ?
    • 10 ans.

-          Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP):

Il indique la mesure de concentration de plomb dans les revêtements du logement (peintures, tapisseries…). Si le diagnostic révèle une concentration supérieure au taux réglementaire autorisé (classe 3), le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.

  • DATE D’APPLICATION ?
    • 12 Août 2008 (parties privatives et dépendances).
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Les bâtiments à usage d’habitation construits avant le 1er Janvier 1949.
  • A QUEL MOMENT LE REALISER ?
    • A joindre lors de la signature du bail d’habitation.
  • DUREE DE VALIDITE ?
    • 6 ans si le résultat est positif.
    • Validité illimitée si le résultat est négatif.

-             Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP) :

Ce diagnostic permet de repérer la présence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. En cas de présence d’amiante (faux plafonds, …), le propriétaire devra, en fonction de l’état de conservation des éléments : les contrôler tous les 3 ans, prendre des mesures d’empoussièrement, les confiner ou les faire retirer.

Attention, il s’agit d’un droit à l’information de l’occupant ; ce diagnostic n’est pas obligatoirement communiqué au locataire. Toutefois, il est conseillé de l’annexer si le propriétaire l’a en sa possession.

  • DATE D’APPLICATION ?
    • 1er Janvier 2013 (parties privatives et lots annexes).
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.
  • A QUEL MOMENT LE REALISER ?
    • Doit être disponible à la consultation lors de la signature du bail d’habitation.
  • DUREE DE VALIDITE ?
    • Si positif: contrôle périodique triennal, ou mesure d’empoussièrement, ou retrait/confinement des matériaux.
    • Si négatif: validité illimitée.

-          ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE ET DE GAZ :

Deux décrets ont été publiés le 13 août 2016 et imposent l’établissement de diagnostics gaz et/ou électricité qui devront être annexés au contrat de location.

 

  • Date d’application ?
    • dès le 1er Juillet 2017 pour les biens situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1975
    • dès le 1er Janvier 2018 pour les autres logements
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale et leurs dépendances dont les installations gaz et/ou électricité datent de plus de 15 ans.
  • A QUEL MOMENT LE(S) REALISER ?
    • A joindre lors de la signature du bail d’habitation.
  • DUREE DE VALIDITE ?
    • 6 ans.

 

-          SURFACE HABITABLE :

Ne faisant pas partie à proprement parler du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), L’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, impose toutefois de reporter dans le bail de location des locaux à usage d’habitation, la surface habitable exacte du bien.

La définition de la surface habitable est issue du code de la construction et de l’habitation Art. R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation (alinéas 2 et 3).

  • DATE D’APPLICATION ?
    • 25 Mars 2009 (parties privatives).
  • POUR QUEL TYPE DE BIEN ?
    • Tous les biens loués à usage d’habitation (maison ou appartement).
    • Sauf annexes et dépendances.
  • A QUEL MOMENT LE REALISER ?
  • DUREE DE VALIDITE ?
    • Illimitée.
    • Sauf si modification des lieux loués (travaux).

Ajout de la loi ALUR, l’entrée en vigueur de ce diagnostic devra être fixée par un décret d’application à venir.

POURQUOI RÉALISER DES DIAGNOSTICS ?

Outre les obligations réglementaires, la réalisation du Dossier de Diagnostics Techniques permet de sécuriser la location pour le propriétaire et protéger les futurs locataires.

QUAND LES RÉALISER ?

De manière générale, les diagnostics obligatoires doivent être présentés au locataire lors de la signature du bail. Pour autant, le Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire pour la commercialisation du bien, et doit figurer sur les annonces depuis le 1er janvier 2011.

Aussi, il est conseillé au propriétaire d’obtenir ces diagnostics en amont, et dans l’idéal avant toute mise en location de son bien.

COMMENT ? PAR QUI ?

Ces diagnostics doivent être établis par un Diagnostiqueur certifié, à l’exception de l’ERNMT et de la Surface Habitable qui peuvent être réalisés directement par le propriétaire ou un professionnel assuré.

Les diagnostiqueurs immobiliers doivent se faire certifier par un organisme indépendant afin de pouvoir exercer. Cette certification garantit aux clients les compétences de l’expert.

RISQUES ET SANCTIONS

Si le propriétaire a pour obligation de faire établir le Dossier de Diagnostics Techniques, la non production ou à la production de diagnostics erronés n’a pas la même incidence sur les effets du contrat.

En effet, si l’absence ou l’inexactitude de certaines diagnostics peuvent entraîner : une diminution du loyer, la nullité du bail (surface habitable erronée), ou encore engager la responsabilité civile et/ou pénale du propriétaire (ERNMT, CREP) ; d’autres n’ont qu’une valeur informative, tel que le DPE.