Les clauses du contrat de location, loi du 6 juillet 1989

Forme du contrat de location : la nécessité d’un écrit

Le contrat de location est établi par écrit (article. 3, al. 1^er loi. n° 89-462, 6 juillet. 1989).

Les parties sont libres de conclure le bail par un acte sous seing privé (fait en autant d’originaux qu’il y aura de parties dont un sera remis à chacune d’elles) ou par un acte authentique (une expédition sera délivrée à chaque partie).

En l’absence d’écrit, il a été jugé qu’un bail verbal exécuté n’était pas nul.

En présence d’un accord verbal, les parties peuvent exiger un bail écrit en application de la loi du 6 juillet 1989. En cas de refus de l’une des parties et après assignation de celle-ci, il appartiendra aux juges du fond de décider si l’accord oral vaut bail.

Mais, afin de clarifier et de sécuriser les rapports entre locataires et propriétaires, le législateur a souhaité encadrer strictement la rédaction des contrats de location : la loi ALUR impose le respect d’un contrat type dont le contenu est défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Un modèle-type de contrat de location

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 impose - et c’est nouveau - le respect d’un contrat type pour les baux d’habitation résidence principale nu et meublé, à l’exclusion des locations du parc social et à la colocation à bail multiple, pour lesquelles un texte distinct sera pris ultérieurement.

Donc, un modèle imposé par le législateur à compter du 1^er août 2015, mais qui permet néanmoins aux parties d’insérer des clauses particulières, propres à leur location, dès lors qu’elles sont conformes à la loi. L’utilisation de n’importe quel support pour l’établissement du contrat est libre dans le respect du contrat type.

Contenu du contrat de location type (décret n°2015-587 du 29 mai 2015)

Sans surprises, le contrat de location doit notamment préciser :

• la désignation des parties
• l’objet du contrat (description et destination du logement)
• la date de prise d’effet et la durée du contrat
• les conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, le montant du dépôt de garantie

Ce qui est nouveau :

• le loyer de référence, le loyer de référence majoré le complément de loyer s’il est appliqué quand le bien est situé dans les zones d’encadrement des loyers,
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, (lorsque celui-ci a quitté les locaux depuis moins de 18 mois avant la signature du bail)
• les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables
• les modalités de récupération des charges,
• le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire
  
  

Les clauses du bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 : énumération légale des mentions devant obligatoirement figurer au contrat

Le contrat de location précise :

Identification du bailleur

Le contrat de location doit préciser le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Identification du preneur

Le nom ou la dénomination du locataire.

Date de prise d’effet et durée du bail

La date de prise d’effet du bail peut coïncider avec celle de la signature du contrat de location. Toutefois, aucune disposition légale n’interdit aux parties de fixer une date de prise d’effet du bail différente de celle de la signature de l’acte.

La nécessité de préciser la durée du contrat est tempérée par le fait même que la durée est légalement fixée par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. La mention ne présente d’utilité que si les parties optent pour une durée plus longue ou que le bailleur, faisant application des dispositions de l’article 13, entend conclure un contrat court.

Consistance, destination et surface habitable du bien

La consistance du bien loué est la description du logement et des annexes, objet du contrat de location : nombre de pièces et accessoires compris dans la location. Il n’est pas nécessaire qu’y figure l’état du local puisque ce sera le rôle de l’état des lieux.

La destination des lieux permettra, en cas de bail mixte, de préciser l’activité professionnelle autorisée dans les lieux. Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La mention relative aux équipements dont la jouissance est conférée au locataire est très utile pour le locataire pour deux raisons. D’une part, elle précise l’étendue de son droit de jouissance, d’autre part, elle servira à éviter toute discussion ultérieure portant sur la propriété de tel ou tel équipement.

Désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication

Surface habitable

Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, le contrat de location doit préciser la surface habitable du bien loué telle qu’elle est définie par l’article R*. 111-2 du CCH. (surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres). Cette surface est différente de celle de la loi Carrez.

La loi ALUR a introduit une sanction lorsque la surface habitable du bien est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. Le locataire peut solliciter une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre locataire et bailleur ou de réponse du bailleur dans les deux mois de la demande, le juge peut être saisi dans le délai de quatre mois de cette même demande, afin de déterminer éventuellement la diminution de loyer à appliquer.

Loyer

Le contrat de location doit préciser le montant du loyer, élément essentiel du contrat de bail. Ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

A défaut de toute mention, le paiement sera mensuel (le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande).

La révision du loyer ne peut intervenir que si elle a été contractuellement prévue.

La loi ALUR a ajouté d’autres dispositions conformément au dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues. Des décrets d’application préciseront leur mise en œuvre :

Dans les zones tendues, le bail devra donc indiquer le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré.

Si le dernier locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois avant la signature du bail, il convient de mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer.

Si le logement a fait l’objet de travaux depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail, cela devra également figurer dans le bail.

Travaux

La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

Dépôt de garantie

Le bail doit indiquer le montant du dépôt de garantie s’il en est prévu un. Dans le silence du bail, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Un dépôt de garantie est exclu si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

Information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, le bail doit indiquer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, exemple internet.

Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’article 3-2 de la loi de 1989 dans son ancienne rédaction prévoyait que le bailleur devait fournir au locataire une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble et que celle-ci soit annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Rémunération de l’intermédiaire

Si un intermédiaire est intervenu pour la location du logement sa rémunération est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux (loi du 6 juillet. 1989 article 5- I).

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail, l’état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Depuis le 15 septembre 2014, le montant à la charge du preneur pour ces quatre prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur.

Ce montant doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée qui varie selon la zone dans laquelle se situe le bien : 12 €; 10 € ; 8 €

Le contrat de bail reproduit, à peine de nullité, les trois premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 relatifs au plafonnement de ces honoraires.

Sanction en cas de défaut de certaines mentions

Le bailleur ou locataire peuvent exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme à la loi.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Autres informations et pièces à joindre

L’état des lieux

Un état des lieux doit être établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés. Il est joint au contrat.

La loi ALUR prévoit que l’état des lieux doit être établi selon des modalités conforme à un décret (à paraître).

Un dossier de diagnostic technique

L’ordonnance du 8 juin 2005 a prévu le regroupement de l’ensemble des documents à annexer au bail dans un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
• un état sur les risques technologiques et naturels (ERNMT).

La loi ALUR a ajouté à cette liste :

• un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante,
• un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

Ces deux états nécessitent des textes d’application pour que l’obligation entre en vigueur.

L’annexion au bail d’un dossier technique est également obligatoire pour les locations saisonnières, locations meublées, logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. En revanche, les logements-foyers ne seront pas concernés par cette obligation.

Références de loyers servant à déterminer le montant du loyer

Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Règlement de copropriété

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur communique au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précise la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Il s’agit tout d’abord de rendre le règlement de copropriété opposable au locataire. Il s’agit ensuite de permettre au locataire de connaître la répartition des charges entre les différents lots de la copropriété. Cette information est indispensable à tout contrôle réel des pièces justificatives accompagnant la demande de régularisation annuelle des charges récupérables.

Notice d’information

Par ailleurs, conformément à l’arrêté du 29 mai 2015 une notice d’information doit être jointe au contrat de location à compter du 1^er août 2015. Elle précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

Recommandations de la Commission des clauses abusives

Instituée par l’article L. 132-2 du code de la consommation, la Commission des clauses abusives est placée sous l’autorité du ministre chargé de la consommation.

Elle est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs, de représentants des professionnels.

La commission examine les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels et recommande la suppression ou la modification des clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La commission peut être saisie par un juge à l’occasion d’une instance pour donner son avis sur le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Chaque année la Commission établit un rapport d’activité.

La Commission des clauses abusives préconise que soient supprimées des contrats certaines clauses pouvant y figurer. Ces clauses sont réputées non écrites. La Commission émet de « simples » recommandations qui n’ont pas de force obligatoire.

Sont considérées comme clauses abusives :

Clauses relatives la libre disposition du logement

• qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,
• qui interdit au locataire d’héberger ses proches dans le logement loué,
• qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Clauses relatives à l’obligation de souscrire une assurance

• qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur. Toutefois, la loi ALUR a introduit la possibilité, pour le bailleur auquel son locataire ne fournirait pas d’attestation d’assurance la possibilité de souscrire un contrat pour son compte.

Clauses relatives à des dispositions financières

• qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte-courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre,
• qui autorise le bailleur à prélever ou faire prélever les loyers directement sur le salaire du locataire dans la limite cessible,
• qui impose au locataire de s’engager par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives,
• qui impose au locataire de prendre en charge le coût de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice,
• qui impose au locataire de verser, lors de l’entrée dans les lieux, des sommes d’argent en plus de la rémunération de l’intermédiaire et du dépôt de garantie,
• qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que des frais de procédure autres que les sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,
• qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. La loi ALUR a ajouté la prohibition de la perception de pénalités,
• qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux dont la durée excède 21 jours.

Clauses relatives aux prestations offertes par le contrat

• qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat,
• qui prévoit le renouvellement du bail pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 (3 ans ou 6 ans selon la qualité du bailleur).

Clauses relatives à la responsabilité

• qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée,
• qui prévoit la responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations constatées dans le logement,
• qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

Clauses relatives à la résiliation du bail

• qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou de défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués par le locataire résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ces derniers motifs étant les seuls pour la sanction desquels une clause résolutoire est autorisée,
• qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une ordonnance de référé non susceptible d’appel,
• qui prévoit que le dépôt de garantie sera automatiquement attribué au bailleur en cas de mise en œuvre d’une clause résolutoire ou de non-respect des délais de préavis.
  
  

Sanction en présence de clauses abusives contenues dans les contrats

Les agents de la DGCCRF :

• peuvent rechercher et constater les infractions aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui établit la liste des clauses « interdites ».
• ayant constaté des infractions peuvent, après une procédure contradictoire, enjoindre au bailleur ou au professionnel de l’immobilier, sous certains délais, de supprimer toute clause illicite.
• peut également saisir la juridiction civile ou administrative afin que celle-ci ordonne, au besoin sous astreinte, la suppression d’une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur ou bien demander au juge toute mesure de nature à mettre un terme aux manquements à des obligations contractuelles.