Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

Vous êtes propriétaire et vous vous demandez comment augmenter votre loyer cette année ? L'indexation des loyers, cette pratique, dont le but est d'ajuster le montant du loyer par rapport au coût de la vie, soulève bien des questions. On vous explique les règles et les calculs à connaître pour bien gérer votre bien locatif cette année.

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

L'indexation des loyers est un mécanisme utilité dans les contrats de location afin d'augmenter ou de diminuer le montant du loyer chaque année en fonction de l'évolution du coût de la vie.

L'indexation des loyers a pour objectif de :

• Revaloriser automatiquement le loyer une fois par an
• Maintenir le pouvoir d'achat du propriétaire face à l'inflation
• Encadrer légalement l'évolution des loyers pour protéger les locataires

Pour être valable, l'indexation doit obligatoirement être mentionnée dans le bail. Elle se base sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Un indice qui reflète l'évolution moyenne des prix à la consommation. L'augmentation annuelle du loyer demandée au locataire ne peut pas excéder la variation résultant de l'indexation du loyer.

L'idée avec l'indexation est de permettre aux propriétaires de maintenir la valeur de leur investissement face à l'augmentation du coût de la vie. La loi encadre ainsi l'augmentation des loyers afin de protéger les locataires d'une hausse excessive. L'RL touche aussi bien le loyer d'un logement loué vide qu'un logement loué meublé avec un bail d'habitation.

Concrètement, cela signifie que le loyer peut être ajusté une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location. L'indexation des loyers est un équilibre délicat entre préservation du pouvoir d'achat des locataires et maintien d'une rentabilité juste pour les propriétaires. 

Pour les investisseurs locatifs, il est vital de continuer à bien penser à indexer leur loyer pour maintenir leur rendement de leur investissement dans le temps.

L'indice de référence des loyers (IRL)

L'IRL, c'est un peu le thermomètre des loyers en France. Publié chaque trimestre par l'Insee, l'indice de référence des loyers reflète l'évolution du coût de la vie, hors tabac et hors loyers. Même si l'inflation a ralenti en 2025, son calcul prend une importance particulière pour les propriétaires et les locataires.

L'IRL est un mécanisme permettant une révision équilibrée, ni trop forte pour le locataire, ni trop faible pour le propriétaire.

Pour le T2 2025, l'IRL s'établit à 146,68. Cela représente une augmentation de 1,04 % sur un an. Mais attention, ce chiffre n'est pas une autorisation automatique d'augmentation ! Il faut toujours se référer au bail et aux règles en vigueur.

Comment calculer l'augmentation du loyer ?

La formule de calcul de l'indexation des loyers pas à pas

La formule pour indexer le loyer et l'augmenter est relativement simple à mettre en place.

Loyer actuel x (IRL du trimestre de révision / IRL du même trimestre N-1)

Prenons un exemple. Le loyer de votre location en France métropolitaine est aujourd'hui de 1 000€. L'IRL actuel est de 146,68 (T2 2025) et l'ancien IRL était de 145,17 (T2 2024).

Le calcul est donc le suivant : 1000 x (146,68 / 145,17) = 1010,40€.

Outils en ligne pour faciliter le calcul

Vous cherchez à simplifier vos calculs d'indexation ? Bonne nouvelle, l'ANIL propose un simulateur fiable qui fait le travail à votre place. Il suffit d'entrer quelques données comme le fait que le bail comprend bien une clause de révision du loyer, le loyer actuel (hors charges), la date du bail et l'IRL, et le tour est joué.

D'autres sites comme celui de l'Institut national de la consommation proposent des calculateurs similaires. Certains outils prennent en compte les dernières évolutions de l'IRL et les spécificités légales, comme l'encadrement des loyers dans différents secteurs de France. Même si ces calculateurs sont pratiques, vérifiez toujours les résultats

Quel est le cadre légal de l'indexation des loyers ?

Ce que dit la législation

Depuis la loi 6 juillet 1989, un bailleur peut augmenter le loyer chaque année d'un logement qu'il a mis en location. La révision du loyer doit faire l'objet d'une clause écrite dans le contrat de location. S'il n'y a aucune mention dans le contrat, le bailleur n'a tout simplement pas le droit d'augmenter le loyer au cours du bail.

La loi Alur, entrée en vigueur en 2014, est venue imposer des règles supplémentaires, elle vise à protéger les locataires tout en encadrant les pratiques des propriétaires. Elle stipule que le bailleur a 1 an pour procéder à la révision du loyer ou à la date anniversaire du bail.

Passé ce délai, le propriétaire bailleur perd le droit d'appliquer l'augmentation pour l'année écoulée. La mesure encourage une gestion plus régulière et transparente de ses biens en location. Elle incite à rester vigilant sur les dates de révision.

Cas particulier : le bail commercial

Le bail commercial a ses propres règles d'indexation. Ici, l'indice des loyers commerciaux (ILC) remplace l'IRL. L'ILC est calculé chaque trimestre par l'INSEE. Il prend en compte l'indice des prix à la consommation, celui de la construction, et même le chiffre d'affaires du commerce de détail. 

Au 1er trimestre 2025, l’indice des loyers commerciaux est de 135,87.  Sur l'augmentation des loyers commerciaux est de 0,96 % (et la hausse est +2,01 % par rapport au trimestre précédent).

N'oubliez pas : la révision du loyer commercial se fait généralement tous les trois ans, sauf si votre bail prévoit une clause d'échelle mobile. 

L'IRL 2025 : quelles perspectives ?

Évolution récente de l'indice IRL de l'INSEE en 2025

Les données publiées au journal officiel montrent une progression modérée de l'IRL au premier semestre 2025. Le premier trimestre affiche une hausse de 1,40 % sur un an, avec un indice établi à 145,47.

Au deuxième trimestre, l'indice poursuit sa stabilisation avec une valeur de 146,68, soit une augmentation de 1,04 % par rapport à T2 2024. Cette tendance marque un net ralentissement comparé aux taux observés l'année précédente.

Les revenus locatifs évoluent ainsi de manière plus contenue en 2025, notamment pour les baux signés depuis janvier. Cette modération s'inscrit dans le cadre du plafonnement des loyers appliqué dans plusieurs métropoles françaises.

Chez Foncia, nous suivons ces évolutions de près pour vous aider à ajuster votre stratégie locative. N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !

L'application pratique de l'indexation des loyers

Notifier le locataire

Parlons maintenant de la notification au locataire. C'est un peu comme annoncer une augmentation du prix du café à vos collègues : il faut y aller en douceur !

Voici les étapes à suivre :

1. Calculez le nouveau loyer avec la formule évoquée plus haut.
2. Rédigez un courrier clair expliquant la révision. La lettre doit contenir de nombreux éléments : les coordonnées du bailleur et du locataire, la date d'envoi, l'objet (révision du loyer conformément aux dispositions du bail), la valeur de l'indice IRL, la formule de calcul, le nouveau montant du loyer, la date d'effet de ce nouveau loyer. 
3. Envoyez-le par lettre recommandée avec accusé de réception. 
4. Respectez un délai d'un mois avant d'appliquer le nouveau loyer.

Que faire en cas d'oubli d'indexation ?

Vous avez oublié d'indexer le loyer ? Voici ce qu'il faut savoir :

• Pas de rétroactivité : malheureusement, vous ne pouvez pas rattraper le temps perdu. C'est comme rater le dernier train : il faut attendre le prochain.
• Délai d'un an : vous avez 12 mois à partir de la date prévue pour appliquer l'indexation. 
• Nouvelle base de calcul : utilisez l'IRL prévu initialement, pas celui du moment où vous vous en rendez compte.

 Notez la date d'indexation dans votre agenda à l'avenir ou confiez la gestion de votre bien à des professionnels qui veillent à tous ces aspects.

Quels sont les cas de figure où l'indexation des loyers est interdite ?

Saviez-vous qu'il existe des situations où l'indexation du loyer est tout simplement interdite ? 

Voici les cas à retenir :

• Le logement est une passoire thermique. Si le bien en location est classé F ou G au DPE, pas d'indexation possible depuis août 2022. En outre-mer, l'interdiction d'augmentation des loyers pour les passoires thermiques est applicable depuis le 1er juillet 2024. C'est l'heure de penser rénovation ! 
• L'absence de clause d'augmentation des loyers. Pas de clause d'indexation dans le bail ? Pas d'augmentation possible, d'où l'importance d'être accompagné 
• Les loyers sont déjà très élevés. Dans certaines zones tendues, si le loyer dépasse un certain plafond (encadrement des loyers), l'indexation des loyers est alors interdite sous peine d'amende.

Ces règles visent à protéger les locataires et à encourager la rénovation énergétique. Chez Foncia, nous sommes là pour vous accompagner parmi toutes les règles juridiques et administratives. 

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L'indexation du loyer est-elle obligatoire ?

Non, la révision annuelle du loyer n'est pas une obligation pour le bailleur, et cela, même si une clause d'indexation figure dans le bail. Le bailleur peut choisir de ne pas appliquer l'augmentation ou de l'appliquer partiellement. S'il décide de réviser le loyer, il doit respecter la date anniversaire du contrat et dispose d'un an pour le faire, sans effet rétroactif au-delà de cette période.

Quel est l'indice de référence pour l'augmentation des loyers en 2025 ?

Au 2e trimestre 2025, l'indice de référence des loyers (IRL) s'établit à 146,68 en France métropolitaine. Cette valeur, publiée par l'INSEE, sert aux bailleurs afin de réviser les loyers d'habitation entre juillet et septembre 2025, dans la limite de cette augmentation annuelle. Pour la Corse, un plafonnement spécifique s'applique avec un indice fixé à 145,27.

Quel est le plafond d'augmentation qu'un propriétaire peut appliquer au loyer ?

Les propriétaires peuvent réviser le montant du loyer une fois par an, dans la limite de la variation annuelle de l'IRL du trimestre concerné. Pour la période de juillet à septembre 2025, l’IRL à utiliser est de 146,68. Il faut ensuite appliquer la formule suivant pour avoir le nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de révision / IRL du même trimestre N-1). Cette règle ne s'applique pas aux logements classés F ou G, pour lesquels toute hausse est interdite depuis le 24 août 2022.

Que signifie l'IRL dans l'indexation des loyers ?

L'IRL, ou Indice de Référence des Loyers, représente l'indicateur officiel servant à la révision annuelle des loyers d'habitation. Calculé chaque trimestre par l'INSEE, cet indice reflète la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. Sa publication au Journal Officiel sert à ajuster les loyers de manière encadrée.

Comment calculer l'augmentation du loyer avec l'indice de référence ?

La formule pour réviser votre loyer se base sur un calcul simple. Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de révision / IRL du même trimestre N-1). Par exemple, pour un loyer de 750€ avec une révision en août 2025, utilisez l'IRL du 2e trimestre 2025 (146,68) divisé par celui du 2e trimestre 2024 (145,17), ce qui donne un nouveau loyer de 757,80€.

Dans quels cas l'indexation du loyer est-elle interdite ?

La révision du loyer est strictement interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique depuis août 2022. Cette mesure s'applique aussi quand le bail ne contient pas de clause d'indexation ou si le propriétaire demande la révision plus d'un an après la date prévue. L'indexation est également impossible pour les locations meublées en bail mobilité et les logements conventionnés soumis à des règles spécifiques de revalorisation.