Tout comprendre à l’indice de référence des loyers (IRL)

Ça ne vous aura pas échappé : chaque année, le coût de la vie augmente. Il suffit de regarder les prix en supermarché pour s'en rendre compte. En tant que propriétaire bailleur, il est indispensable de tenir vos loyers actualisés pour refléter cette réalité et donc de reporter la hausse sur le locataire. Cela maintient le rendement locatif du logement sur la durée.

L'indice de référence des loyers (IRL) est calculé par l'Insee. L'IRL sert de base à la révision de loyer du bail d'habitation. À quoi correspond-il ? Et comment l'utiliser concrètement pour ajuster le montant de son loyer.

Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2024 et 2025 ?

L'indice de référence des loyers est calculé et rendu public chaque trimestre. Au moment de publier cet article, le dernier IRL à avoir été publié au Journal officiel est celui du 1er trimestre 2025. En métropole, au 1er trimestre 2025, le nouvel IRL a été établi à 145,47.

Pour rappel, il était de 145,17 au 2e trimestre 2024, en hausse (+3,26 %) par rapport à l'IRL du 2ᵉ trimestre 2023. Pour mémoire, la date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. 

À quoi sert l'indice IRL ?

L'IRL poursuit deux objectifs principaux :

• D'une part, garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d'achat.
• Assurer aux propriétaires le maintien d'un niveau de revenus cohérent avec l'état actuel de l'économie.

En d'autres termes, l'IRL permet d'actualiser régulièrement les loyers en tenant compte de l'augmentation générale des prix, sans pour autant placer les locataires dans une situation financière délicate. Les périodes de forte inflation seraient en effet susceptibles de provoquer de fortes hausses de loyers.

Comment est calculé l'IRL ?

L'IRL est calculé par l'Insee, l'institut français de la statistique. L'Insee prend en compte divers paramètres puisque l'IRL correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

Il ne faut pas confondre la formule de calcul de l'IRL avec celle des deux autres indices de révision des loyers : l'indice des coûts de construction (ICC) et l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Révision du loyer : comment appliquer l'IRL ?

Les règles à appliquer en ce qui concerne l'IRL diffèrent selon le type de logement.

Le cas général d'application de l'IRL

En règle générale, la formule à appliquer pour calculer le loyer à partir du dernier IRL est la suivante :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

À noter que le résultat peut être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

Dans les villes concernées par l'encadrement des loyers, le propriétaire peut appliquer, sous certaines conditions, un complément de loyer.

Pour rappel, ce loyer est complémentaire au loyer de bas. Il peut être facturé pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique, grand balcon, sol en marbre, etc.) par rapport à un logement de niveau comparable. L'IRL s'applique au montant total du loyer (loyer de base + complément de loyer).

Les cas particuliers

Les règles sont différentes s'il s'agit d'un logement du parc HLM, d'un logement régi par la loi de 1948 ou d'un logement conventionné Anah.

Le 1ᵉʳ janvier de l'année N, pour calculer le nouveau loyer à appliquer, le bailleur social doit appliquer la formule suivante :

Nouveau loyer = montant actuel du loyer x IRL du 2ᵉ trimestre de l'année N-1 / IRL du 2ᵉ trimestre de l'année N-2.

Quand appliquer la revalorisation de loyer grâce à l'IRL ?

S'il s'agit d'un logement privé, le loyer peut être révisé une fois par an, lorsqu'une clause inscrite dans le contrat de location le prévoit.

Quand le propriétaire peut-il réviser le loyer ?

La révision annuelle de loyer ne doit pas se faire obligatoirement au 1ᵉʳ janvier, mais peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer. Toutefois, la révision de loyer ne peut pas être rétroactive. Une fois que le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Quelle est la date de l'IRL à prendre en compte ?

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le contrat de location. Il peut s'agir :

• Soit de la date de fin annuelle du bail ;
• Soit d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.

Si le contrat de location ne précise pas la date de l'IRL, il convient de prendre en compte la date du dernier IRL publié par l'Insee.

Quelles sont les autres mesures qui encadrent l'évolution des loyers ?

Au-delà de l'IRL, il convient de tenir compte des autres dispositifs régulant l'évolution des loyers. Certaines communes appliquent ainsi un dispositif d'encadrement des loyers pour protéger le pouvoir d'achat des locataires. Une mesure, particulièrement présente dans les zones tendues où le marché immobilier est sous pression, fixe des loyers de référence que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.

 En 2025, de nombreuses villes comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux ont adopté ce système. Dans ces zones, la révision annuelle du loyer doit donc respecter à la fois l'IRL et les plafonds d'encadrement, ce qui peut limiter l'augmentation possible même si l'indice est plus élevé.

Le gel des loyers pour les "passoires énergétiques"

Depuis le 24 août 2022 et la loi Climat et Résilience, les propriétaires d'un logement classé F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus autorisés à augmenter le loyer en métropole. Les passoires thermiques sont pénalisées, car ces logements pénalisent les locataires à plusieurs niveaux (forte consommation énergétique, mauvaise isolation et équipements de chauffage, etc.).  

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé.

L'évolution des loyers dans les communes tendues

Certaines communes appartenant à des zones tendues, à savoir Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes composant Plaine commune et Est Ensemble, appliquent des règles spécifiques en ce qui concerne l'évolution des loyers.

La situation du marché immobilier local

Enfin, il convient bien sûr de tenir compte de la réalité du marché immobilier local, sous peine de voir les délais de mise en location s'allonger. Si vous augmentez le loyer de manière trop importante entre deux locataires, vous devez vous attendre à de potentielles difficultés pour trouver un locataire.

N'oubliez pas que les candidats à la location comparent les petites annonces et peuvent faire jouer la concurrence entre les biens, même si le rapport de force peut aussi être en faveur des propriétaires.

Afin de fixer le niveau de loyer adéquat, demandez conseil à un agent immobilier qui connait bien le secteur. Les équipes de Foncia sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet de mise en location.

Un locataire peut-il contester la révision du loyer ?

Il est tout à fait possible, pour un locataire, de pointer une erreur de calcul de la part du propriétaire.

Dans ce cas, le locataire doit commencer par adresser un courrier de mise en demeure à son propriétaire. Cette démarche doit être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le propriétaire campe sur ses positions ou s'abstient de répondre à la mise en demeure, le locataire peut faire appel à un conciliateur de justice ou bien à la commission départementale de conciliation (CDC). Pour mémoire, il est obligatoire de rechercher en première intention une solution amiable lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 euros.

Enfin, si les actions précédentes n'aboutissent pas, il est possible de saisir le juge. Dans le cas d'un litige concernant une révision annuelle de loyer, le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) dispose d'un délai d'un an pour saisir le juge des contentieux de la protection. Ce délai commence à partir de la date de révision du loyer.

Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2025 ?

Au premier trimestre 2025, l'indice de référence des loyers s'établit à 145,47 en France métropolitaine, marquant une hausse de 1,40 % sur un an. Cette augmentation maximale succède à celle de 1,82 % observée au trimestre précédent (4e trimestre 2024).

Les propriétaires peuvent donc appliquer cette revalorisation de 1,40 % à leur loyer mensuel, dans le respect des conditions prévues par leur bail. Par exemple, un loyer de 800 € pourra être porté à 811,20 €, sous réserve de faire la hausse à la date de révision du bail. 

Les territoires d'outre-mer et la collectivité de Corse bénéficient de mesures d'urgence spécifiques pour préserver le pouvoir d'achat des locataires. L'Institut national de la statistique et des études économiques a ainsi fixé l'IRL à 142,67 pour les départements d'outre-mer et à 141,28 pour la Corse, reflétant une variation en glissement annuel adaptée à ces territoires.