Revenus fonciers et déduction de la taxe foncière

Comme le rappelait l’Union nationale des propriétaires immobiliers, entre 2021 et 2024, la taxe foncière a augmenté de 15,1 % pour les propriétaires. En moyenne, elle est autour de 800 euros pour un appartement et de 1000 euros pour les maisons. Une somme conséquente et en hausse constante. Toutefois, les propriétaires bailleurs ont la possibilité déduire cette taxe leurs revenus fonciers. 

La déduction de la taxe foncière concerne les propriétaires qui louent un logement nu et qui ont choisi, ou se voient appliquer, le régime réel. Si vous êtes au micro-foncier, cette déduction n’est pas possible. Faire la distinction entre le régime fiscal micro-foncier et le régime réel est donc primordiale pour optimiser votre impôt locatif et réduire le montant du revenu foncier brut soumis à l’impôt réel sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Définition des revenus fonciers

Avant de revenir plus en détail sur la possibilité de déduire la taxe foncière de vos revenus fonciers, il faut bien comprendre ce que sont les revenus fonciers. Et les régimes fiscaux auxquels vous avez droit en location nuée

Les revenus fonciers correspondent aux loyers que vous percevez pour la location nue d’un bien immobilier : appartement, maison individuelle, local commercial ou encore surfaces de stationnement.

Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon des règles définies par l’administration fiscale.

Ils doivent être intégrés dans votre déclaration des revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux sur le revenu foncier.

Imposition sur les revenus fonciers

Votre situation, nombre de biens loués, montant des loyers encaissés, charges engagées, détermine le mode de calcul de votre imposition et, par conséquent, les possibilités de déduction. C’est à ce moment-là que le choix du régime fiscal s’avère stratégique.

Micro-foncier ou régime réel : que choisir pour votre location nue ?

Le micro-foncier et son abattement forfaitaire

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique sur ces revenus un abattement forfaitaire de 30 % ce qui simplifie grandement votre déclaration.

Toutefois, le régime micro-foncier ne permet pas de déduire la taxe foncière, ni d’autres charges déductibles comme les frais de gestion ou les dépenses de travaux.

Le régime réel et ses avantages fiscaux

En tant que propriétaire d’un logement loué vide, vous êtes automatiquement rattaché au régime réel si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an. Mais vous pouvez aussi en faire la demande, si vous supportez beaucoup de charges. 

Avec le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges déductibles.

Pour l’administration fiscale, les charges déductibles sont des dépenses qui se rapportent à un logement existant en location. Elles doivent avoir été payées au cours de ‘année et doivent être justifiées (factures ou documents à l’appui).

• Les frais d’acquisition ;
• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier (la première année) ;
• Les charges de copropriété ;
• L’assurance habitation ;
• L’assurance emprunteur en cas d’emprunt ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les frais d’expertise-comptable ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• La taxe foncière.

Pour de nombreux propriétaires de biens loués nus, l’option du régime réel est particulièrement avantageuse. Vous allez en effet réduire fortement votre base imposable et, même dans certains cas, créer un déficit foncier. Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers perçus, le montant (le déficit) est imputable sur le revenu global ou reportable sur les années suivantes.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui, pour les propriétaires soumis au régime réel, la taxe foncière figure parmi les charges déductibles prévues par l’administration fiscale. 

La taxe foncière peut donc être déduite de vos revenus fonciers imposables. De fait, votre revenu foncier brut va se trouver diminué. Ce qui a un impact direct le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dont vous devez vous acquitter.

En revanche, attention à ne pas inclure dans votre déduction certaines taxes associées à la taxe foncière, mais récupérables auprès du locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Ces montants sont considérés comme des charges locatives récupérables et ne peuvent pas être imputés deux fois.

Peut-on déduire la taxe foncière en micro-foncier ?

Si vous relevez du régime micro-foncier, la réponse est simple : non. 

Vous ne pouvez pas déduire la taxe foncière de vos revenus fonciers.

Avec le micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Celui-ci est censé couvrir toutes vos charges, qu’il s’agisse des frais de gestion, de l’entretien ou des impôts locaux.

Le régime micro-foncier reste avantageux pour les particuliers qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an. Des propriétaires qui n’engagent pas de dépenses de rénovation importantes et qui ont peu de charges locatives. En revanche, dès que vous réalisez des travaux significatifs ou que le montant des charges est élevé, le régime réel s’avère vite plus intéressant.

Où déclarer ses revenus fonciers ?

Vous devez déclarer vos revenus fonciers sur le formulaire n°2042 Déclaration des revenus.

Puis dans la rubrique 4 “revenus fonciers Revenus des locations non meublées”, vous devez inscrire le total des recettes brutes en micro-foncier dans la case 4BE ou pour le régime réel dans la case 4BA.

En supplément, vous devez remplir le formulaire de Déclaration des revenus fonciers, formulaire n°2044. Il s’agit d’une annexe au formulaire de déclaration des revenus. Vous devez reporter dans le document tous les appartements que vous louez vides au régime réel ainsi que le détail de l’ensemble des charges que vous supportez. Les frais d’administration et de gestion, les autres frais de gestion, les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation… et à la ligne 227 les taxes foncières.

Quelques cas particuliers et conseils

Location d’un logement vacant ou changement de locataire

Les propriétaires assujetis à la taxe foncière sur l'un de leur logement en location peuvent obtenir un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il faut pour cela en faire la réclamation au Centre des Finances Publiques et c'est ce dernier qui valide la demande.

Pour espéré être exonéré de la taxe foncière sur une location nue, il faut respecter 3 autres éléments :

• L'absence de locataire doit être indépendante de la volonté du bailleur ;
• L'absence de location doit avoir duré 3 mois au moins et avoir été sans interruption ;
• La vacance doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Déduction de la taxe foncière en SCI

Si vous détenez le bien en location via une SCI (société civile immobilière), la taxe foncière déductible doit être déclarée au pro rata de votre quote-part dans la société.

Par exemple, si vous possédez 20 % des parts de la SCI, vous pouvez déduire 20 % du montant total de la taxe foncière dans votre déclaration de revenus fonciers. Cette règle s'applique uniquement pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) et ayant opté pour le régime réel.

En cas de location mixte (certains logements loués, d'autres occupés par les associés), seule la part de taxe foncière correspondant aux logements effectivement loués est déductible des revenus fonciers.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les dépenses courantes

Le régime réel offre la possibilité de déduire un large éventail de charges. Outre la taxe foncière, vous pouvez inclure les frais d’administration et de gestion, les primes d’assurances, les charges de copropriété, ainsi que les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers. 

Tous ces éléments doivent correspondre à des dépenses effectivement payées au cours de l’année civile.

Pensez à conserver tous les justificatifs, l’administration peut vous les demander pour vérifier votre déclaration. Les intérêts d'emprunt, si vous avez souscrit à un emprunt immobilier, sont aussi déductibles, mais selon des règles un peu différentes.

Les travaux et dépenses déductibles

Certaines dépenses de travaux sont également admises au régime réel pour réduire votre imposition : les travaux de réparation, les dépenses d’entretien et les dépenses d’amélioration pour maintenir ou améliorer la qualité du logement. 

En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas considérés comme déductibles des revenus fonciers. Il faut faire attention à cette distinction essentielle pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Suivi, justificatifs et contrôle fiscal

L’administration fiscale peut demander des justificatifs lors d’un contrôle. Il est donc indispensable de conserver vos avis d’imposition de taxe foncière, vos factures de travaux et tout document prouvant vos frais de gestion ou vos primes d’assurance. Garder tous ces éléments vous protège et facilite vos démarches en cas de vérification.

Le déficit foncier et ses avantages en location nue

Qu’est-ce que le déficit foncier et comment ça marche ?

Le déficit foncier se produit lorsque le montant total de vos charges déductibles dépasse celui de vos revenus locatifs. Il s’agit d’un mécanisme, encadré par des règles précises, qui permet d’imputer jusqu’à 10 700 € par an de déficit sur votre revenu global imposable. La limite a été relevée à 21 400 € si le déficit est le résultat de travaux de rénovation énergétique (jusqu’au 31 décembre 2025).

L’excédent non utilisé peut être reporté pendant 10 ans pour réduire vos futurs revenus fonciers et durant 6 pour réduire votre impôt sur le revenu.

La règle des trois ans et conditions

Pour bénéficier pleinement du déficit foncier, il faut s’engager à louer le bien pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit. Cette condition, souvent appelée « règle des trois ans », évite les abus et garantit que le dispositif profite bien aux propriétaires de biens affectés à la location nue.

Revenu foncier, calcul de l’impôt et prélèvements sociaux

Mode de calcul du revenu foncier net

Sous le régime réel, votre revenu foncier brut correspond au total des loyers encaissés. Vous y soustrayez ensuite vos charges déductibles : taxe foncière, charges de copropriété déductibles des revenus fonciers, intérêts d’emprunt, dépenses de réparation, primes d’assurances ou encore frais de gestion. 

Le résultat obtenu est votre revenu foncier net, qui sert de base au calcul de l’impôt sur le revenu. Vous êtes ensuite imposé selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Les prélèvements sociaux sur le revenu foncier

En plus de l’impôt sur le revenu, vos revenus fonciers sont soumis au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Ce taux est appliqué sur le montant de votre revenu foncier net. Voilà pourquoi vous avez tout intérêt à réduire le plus possible votre revenu foncier en listant toutes les charges pour les déduire de vos revenus fonciers.

Les cas particuliers de déduction de la taxe foncière

Déduction de la taxe foncière prorata temporis

En cas de vente d’un bien en cours d’année, vous pouvez déduire la taxe foncière au prorata des loyers réellement perçus. 

Cette situation nécessite de bien documenter vos revenus et charges pour justifier la répartition auprès de l’administration fiscale.

Déduction des taxes annexes

Certaines taxes annexes, comme la taxe foncière sur les ordures ménagères, peuvent prêter à confusion. Seule la part de taxe non récupérable auprès du locataire est déductible. Les montants refacturés au locataire doivent être exclus de votre déclaration.

Simulation de revenu foncier et outils pratiques

Pour évaluer votre fiscalité et choisir le régime le plus adapté, vous pouvez réaliser une simulation directement sur le site impots.gouv.fr. Cet outil vous permet de comparer les résultats entre le micro-foncier et le régime réel, en prenant en compte vos charges déductibles, vos revenus locatifs et vos éventuels déficits fonciers.

Cette étape est particulièrement utile pour les investisseurs immobiliers qui possèdent plusieurs biens ou qui souhaitent anticiper l’impact fiscal de travaux lourds sur leur revenu foncier net et leur impôt locatif.

Gérer vos revenus fonciers en toute sérénité

La déduction de la taxe foncière des revenus fonciers est un élément intéressant pour les propriétaires qui ont opté pour le régime réel. Bien utilisée, cette déduction contribue à réduire le revenu foncier brut imposable, à optimiser votre impôt locatif et, dans certains cas, génère un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

En 2025, la réglementation reste claire et exigeante pour déduire la taxe foncière : fournir une déclaration précise, respecter des conditions de location, conserver les justificatifs, et bien comprendre les règles liées au mode de calcul et aux charges déductibles.

Pour gérer efficacement vos revenus locatifs et anticiper vos obligations fiscales, vous pouvez vous appuyer sur l’expertise des équipes Foncia, qui vous accompagnent à chaque étape pour optimiser la gestion et la fiscalité de vos biens immobiliers.