Comment sont imposés les revenus locatifs et fonciers ?

Dans cet article, on vous aide à comprendre le fonctionnement de l'imposition des revenus locatifs, que vous soyez au régime réel ou avec un régime forfaitaire. On vous guide également à travers le calcul de vos impôts sur les loyers perçus.

Comment sont imposés les revenus tirés d'une location ?

Avant de plonger dans le vif du sujet, il est bon de savoir ce que vous allez payer comme impôt sur votre investissement locatif.

Que ce soit pour une location nue (les revenus fonciers) ou une location meublée (les revenus locatifs), vos loyers perçus sont soumis :

• à l'impôt sur les revenus selon le barème progressif de 11 % à 45 % ;
• aux prélèvements sociaux de 17, 2 %.

Quel que soit le régime fiscal sélectionné, peu importe le type de location, vous devrez vous acquitter de ces deux impôts.

L'impôt sur les revenus fonciers en location nue ?

En location nue, on parle de revenus fonciers. L'imposition de ces revenus fonciers dépend principalement du régime fiscal choisi : 

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles.

En revanche, le régime réel permet de déduire tous les frais qui pèsent sur votre location. On pense :

• Les intérêts d'emprunt ;
• Les frais de gestion locative ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété ;
• Les travaux de rénovation, etc.

Le régime réel est souvent avantageux si les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier.

Pour déclarer vos revenus fonciers, vous devez remplir la déclaration n° 2044. En cas de déficit foncier, il est possible de l'imputer sur le revenu global, sous certaines conditions, et de reporter les excédents sur les années suivantes.

Comment choisir entre le régime micro foncier et le régime réel ?

En tant que propriétaire bailleur, votre choix entre les deux régimes dépend avant tout du montant de vos charges réelles annuelles. Une règle simple s'applique : calculez le total de vos dépenses déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion).

Si ces charges dépassent 30 % de vos revenus locatifs, le régime réel s'avère plus avantageux.

À l'inverse, avec des charges limitées, le micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % reste la solution la plus pertinente.

Attention : une fois le régime réel choisi, vous devez le conserver pendant 3 ans. Faites-vous accompagner par Foncia pour analyser votre situation et déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre type de location.

L'impôt sur les revenus locatifs en location meublée

Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.

• Le micro-BIC est applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes, simplifiant ainsi la gestion fiscale.
• Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges réelles, incluant les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les travaux de rénovation. Ce régime est souvent plus avantageux si les charges déductibles sont élevées.

Pour choisir entre ces régimes, il est crucial de comparer les avantages fiscaux :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire, simplicité administrative ;
• Régime réel : déduction des charges réelles, potentiellement plus avantageux pour les biens nécessitant des rénovations.

Dans le cadre du régime réel, il est également possible de bénéficier d’amortissements, ce qui réduit la base imposable.

Régime micro-foncier et réel : quelles différences ?

Le régime micro-foncier est simple à gérer avec un abattement automatique de 30 % sur les loyers perçus. Il est idéal pour les propriétaires ayant peu de charges.

En revanche, le régime réel permet de déduire les charges réelles des revenus fonciers. Ces charges peuvent inclure :

• Les frais de gestion locative
• La taxe foncière
• Les intérêts d'emprunt
• Les travaux de rénovation énergétique
• Les assurances

Si vos charges déductibles sont importantes, le régime réel peut être plus avantageux. Par exemple, si vous avez effectué des travaux coûteux dans votre logement, vous pourriez bénéficier d'une déduction significative.

Il est par ailleurs possible de générer un déficit foncier avec le régime réel. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans une certaine limite, réduisant ainsi votre impôt total.

Le choix entre ces deux régimes dépend donc de votre situation personnelle et de vos charges réelles.

Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts en meublé ?

Pour la déclaration 2031, il est essentiel de suivre certaines étapes pour éviter les erreurs. Ce formulaire concerne les loueurs en meublé soumis au régime réel, qu’ils soient professionnels ou non professionnels. Il permet de déclarer les revenus issus de la location meublée en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les informations à renseigner incluent le montant des recettes brutes, les charges déductibles telles que les frais de gestion, les intérêts d'emprunt et les travaux de rénovation.

Voici les principales étapes pour remplir correctement le formulaire :

• Indiquer les recettes brutes perçues
• Détailler les charges déductibles
• Calculer le résultat net (bénéfice ou déficit)
• Reporter les informations sur la déclaration complémentaire 2042-C PRO

En cas de difficultés, il peut être utile de consulter un expert-comptable ou de se référer aux guides disponibles sur le site des impôts.

Les stratégies pour réduire l'imposition des locations

Plusieurs stratégies existent pour diminuer la charge fiscale de vos revenus locatifs.

Opter pour la location meublée peut être avantageux. En louant un bien meublé, vous bénéficiez du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant d'amortir le mobilier et ainsi de réduire la base imposable.

Réaliser des travaux dans votre bien immobilier est une autre méthode efficace. Les dépenses engagées pour la rénovation, l'entretien ou l'amélioration du bien sont déductibles de vos revenus fonciers. Cela peut créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global sous certaines conditions.

Utiliser les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie peut également être une solution. Ces dispositifs offrent des réductions d'impôt significatives en échange d'un engagement de location sur une durée déterminée.

Enfin, créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet de bénéficier d'une fiscalité plus souple. En fonction du régime choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), les charges de la SCI peuvent être déductibles, optimisant ainsi vos revenus locatifs.

Peut-on déduire la taxe foncière des revenus fonciers ?

La déduction de la taxe foncière des revenus fonciers est possible uniquement dans le cadre du régime réel d'imposition. Cette possibilité est réservée aux propriétaires qui mettent leur bien en location nue et qui optent pour ce régime fiscal.

Pour bénéficier de cette déduction, vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel et non au micro-foncier. Le montant déductible correspond à la totalité de la taxe foncière et des taxes annexes, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui reste récupérable auprès du locataire.

Dans le cas où votre locataire vous rembourse la taxe foncière, vous devez alors inclure ce remboursement dans vos revenus fonciers avant de pouvoir déduire la charge. Cette règle s'applique également aux provisions pour charges de copropriété incluant la taxe foncière.

Quel est le taux d'imposition pour un revenu locatif ?

Les revenus issus de votre bien immobilier sont soumis à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux fixés à 17,2 %. Les TMI sont en 2025 de 0 %, 10 %, 30 %, 41 % et 45 %. Vos revenus locatifs sont ajoutés à vos revenu et imposés ensuite selon la TMI. Voilà pourquoi il est important de diminuer sa base d'imposition via le régime réel.

Un propriétaire dont le revenu net imposable se situe dans la tranche à 30 % verra ses revenus locatifs taxés à hauteur de 47,2 % (30 % + 17,2 %). Pour un loyer annuel de 10 000 euros en micro-foncier, après l'abattement de 30 %, la base imposable sera de 7 000 euros. Le montant total des prélèvements s'élèvera donc à 3 304 euros.

Pour les biens meublés sous le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire atteint 50 % des recettes brutes, réduisant significativement votre base imposable. Les meublés de tourisme et chambres d'hôtes bénéficient quant à eux d'un abattement plus avantageux de 71 %.