Quelle est la fiscalité du LMNP ?

La fiscalité du Loueur Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un sujet complexe, avec différents régimes fiscaux, des conditions spécifiques à respecter et des avantages potentiels à exploiter. L'idée ici est de vous guider à travers les nuances du statut LMNP, du régime micro-BIC au régime réel, en passant par les conditions d'éligibilité et les plafonds de revenus. 

Quels sont les conditions pour bénéficier du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs critères doivent être respectés.

Vos recettes annuelles provenant de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Le logement loué doit respecter les normes de décence et être à usage d'habitation. Il faut également le meublé de manière adéquate, et ce, conformément à la loi ALUR. Les équipements indispensables sont les suivants : 

• Une literie avec sommier, matelas, couette ou couverture ;
• Des dispositifs occultants de type : volets ou rideaux dans les chambres ;
• Une plaque de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur avec un congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur à une température maximale de -6° ;
• De la vaisselle en quantité suffisante ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table ;
• Des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

 Il est aussi nécessaire de déclarer les revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Enfin, il est recommandé de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) uniquement si vous exercez cette activité à titre principal. Respecter ces conditions est primordial pour bénéficier des avantages fiscaux associés au statut LMNP.

Comprendre la fiscalité du statut de LMNP

Les propriétaires sous le statut LMNP ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC : avantages et inconvénients

Le régime micro-BIC est le régime fiscal automatique pour les investisseurs locatifs en LMNP dont les revenus tirés des loyers ne dépassent pas 77 700 euros par an. Ce régime présente plusieurs avantages notables. Il est simple à mettre en place, pour les investisseurs pressés cela réduit la charge administrative. Il n'est en effet pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée.

Par ailleurs, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes locatives. 

Cependant, ce régime a aussi des inconvénients. Il ne permet pas de déduire les charges réelles, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ou les travaux. Par conséquent, si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel pourrait être plus avantageux.

Depuis le 1er janvier 2025

Pour les locations de tourisme classées et les chambres d'hôtes, le seuil de revenus pour bénéficier du micro-BIC a été ramené à 77 700 € comme pour les locations classiques. Idem, l'abattement forfaitaire auparavant à 71 % est désormais de 50 % pour limiter les avantages des locations type Airbnb.

Le régime réel : avantages et inconvénients

Le régime réel est accessible si les revenus locatifs de votre location meublée dépasse les 77 700 euros par an, ou sur demande auprès de votre centre des impôts. En choisissant ce régime, vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à votre activité de location et réduire votre base imposable. Ces charges sont :

• Les intérêts d'emprunt ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les assurances (habitation, GLI…) ;
• La taxe foncière ;
• La CFE ;
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les frais de réparation et d'entretien ;
• Les travaux d'amélioration type rénovation énergétique.

Le régime réel présente plusieurs avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs, surtout ceux qui ont beaucoup de charges (plus de 50 % du loyer). Cependant, le régime réel implique des obligations comptables plus complexes. La tenue d'une comptabilité précise et la déclaration annuelle des revenus sont nécessaires. Il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable pour gérer ces formalités.

Il est également indispensable de conserver tous les justificatifs de vos dépenses. Ceux-ci peuvent être demandés par l'administration fiscale en cas de contrôle. Assurez-vous de bien documenter chaque dépense pour éviter tout problème.

Le mécanisme de l'amortissement en location meublée

L'amortissement en LMNP est un mécanisme comptable très utile afin de réduire significativement votre imposition sur les revenus locatifs. Cela consiste à déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien immobilier et de ses équipements pour tenir compte de leur usure dans le temps.

Par exemple, vous pouvez amortir le bâtiment sur 20 à 30 ans (soit 3 à 5 % par an) et le mobilier sur 5 à 10 ans (soit 10 à 20 % par an). Ce système, uniquement accessible avec le régime réel, va diminuer votre base imposable en prenant en compte la dépréciation naturelle de votre investissement, tout en conservant les loyers perçus. L'amortissement représente ainsi l'un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP.

Comment choisir entre le régime réel et le micro-BIC ?

Le choix entre le régime réel et le micro-BIC dépend de plusieurs facteurs. Même si celles ne dépassent 50 % de vos recettes locatives, le régime réel est très souvent plus avantageux, surtout grâce à l'amortissement.

Pour une comparaison plus claire, voici quelques points à considérer :

• Complexité administrative : Le micro-BIC est plus simple que le régime réel, il n'y a pas d'obligations comptables complexes.
• Déduction des charges : Uniquement possible avec le régime réel, très intéressant pour les investisseurs ayant des dépenses élevées.

L'impact de la fiscalité sur le choix du régime

Le choix du régime fiscal en LMNP a un impact majuscule sur l'optimisation de votre imposition. Si vos charges réelles sont élevées, notamment les intérêts d'emprunt et les frais de rénovation, le régime réel est fréquemment plus avantageux. Vous réduisez significativement votre base imposable.

En revanche, si vos charges annuelles sont faibles, le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, peut être plus simple et tout aussi avantageux.

Le régime micro-BIC est particulièrement adapté pour ceux qui souhaitent minimiser les démarches administratives.

Prenons un exemple : si vous percevez 30 000 € de revenus locatifs annuels et que vos charges s'élèvent à 20 000 €, le régime réel vous permettrait de réduire votre imposition en déduisant ces charges, alors que le micro-BIC ne permettrait qu'un abattement de 15 000 €.

Comment se fait la déclaration des revenus en LMNP ?

Pour déclarer vos revenus en LMNP, vous devez suivre des étapes précises.

1. La première chose à faire dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité en LMNP est de faire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité de location sur le guichet des formalités des entreprises (GFE). Cela permet d'obtenir un numéro Siret et de choisir le régime fiscal souhaité.
2. Selon l'option fiscale, la déclaration des revenus LMNP se fait entre début mai et début juin chaque année. Les revenus locatifs doivent être déclarés alors sur le formulaire 2042 C PRO. Pour le régime micro-BIC, il suffit de reporter le montant brut de vos loyers. L'administration appliquera automatiquement un abattement de 50 %.
3. Pour les investisseurs au régime réel, il faut remplir en supplément le formulaire 2031-SD et ses annexes. C'est ici que vous allez déclarer les charges réelles et les amortissements, mais nécessite une tenue comptable rigoureuse.

En cas de dépassement des délais, des pénalités peuvent s'appliquer. Il est donc crucial de respecter les échéances fiscales pour éviter des frais supplémentaires.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la déclaration des revenus en LMNP ?

Oublier de déclarer certains revenus locatifs est une erreur courante. Cela peut entraîner des pénalités sévères et des redressements fiscaux. Il est crucial d'inclure tous les loyers perçus, même ceux en espèces.

Oublier des charges déductibles est également une erreur fréquente en régime réel. Pensez à vérifier que toutes dépenses possibles sont déduites comme les frais de gestion, les intérêts d'emprunt ou les travaux de rénovation. 

Pensez à amortir votre bien immobilier avec le régime réel. L'amortissement va diminuer la valeur de votre bien sur plusieurs années, réduisant ainsi vos revenus imposables.

Choisir un régime fiscal inadapté à votre situation peut vous coûter cher. Si vos charges sont élevées, le régime réel est souvent plus avantageux. Faites le point sur vos dépenses annuelles pour déterminer le régime optimal.

Pour éviter ces erreurs, il peut être pertinent, du moins au lancement de votre activité, de faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel va vous guider et s'assurer que votre déclaration d'impôt est complète et correcte.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle en 2025 : ce qui a changé

La loi de Finances 2025 a introduit plusieurs modifications pour la fiscalité du LMNP.

• La réforme de la plus-immobilière. En 2025, les amortissements appliqués durant toute la durée d’exploitation de la location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le but est d'harmoniser le traitement fiscal des LMNP avec celui des locations vides. Les biens situés en résidences de services pour les étudiants, les séniors et les EHPAD ne sont pas concernés par la réforme.
• Les loueurs en LMNP **adhérents à un Centre de Gestion Agréée (CGA) ** bénéficiaient jusqu’alors d'une réduction d’impôt sur le revenu pour frais de comptabilité et d'adhésion. Le montant de la réduction était de 915 €. Cette disposition a été supprimée depuis le 1er janvier 2025.

Exemple de réintégration des amortissements en LMNP

Vous avez acheté un bien 150 000 euros que vous louez meublé. Après 10 ans de détention, vous le revendez 200 000 euros. 200 000 - 150 000 = 50 000 euros de plus-value. Pendant ce temps, vous avez déduit 20 000 euros d'amortissements de vos impôts. Il faut ajouter ces 20 000 € aux 50 000 € de plus-value. Vous êtes donc désormais taxé sur 70 000 euros de plus-value. Toutefois, vous continuez à bénéficier des mécanismes d'exonération en fonction du nombre d'années de détention.

À noter que l'abaissement du seuil de franchise de la TVA prévu pour 25 000 euros de revenus locatifs a finalement été maintenu sur décision du ministre de l'Économie à 37 500 euros cette année. Cela aurait pu impacter fortement les loueurs meublés dans les résidences de services. 

Il est essentiel de bien comprendre ces nouvelles règles pour optimiser sa déclaration fiscale et maximiser les avantages offerts par le statut LMNP.

2024, déjà une année avec de nombreux changements

En 2024, plusieurs modifications se sont appliquées aux revenus locatifs de locations meublées non professionnelles. Les principales mesures concernent les meublés de tourisme situés en zone tendue. Les abattements forfaitaires pour ces locations ont été réduits à 30 %, avec un plafond de revenus de 15 000 €. 

Ces modifications visent à limiter les avantages fiscaux pour les biens situés dans des zones dans lesquelles la demande locative est forte. Les propriétaires de meublés en zone rurale ne seront pas affectés par ces changements avec un abattement forfaitaire maintenu à 71 % sous certaines conditions. Ils continueront à bénéficier des anciens taux d'abattement.

Comment se préparer aux futurs changements fiscaux ?

Pour bien se préparer aux changements fiscaux de 2025, il est crucial de comprendre les nouvelles exigences et d'ajuster votre stratégie en conséquence. Voici quelques étapes à suivre :

• Consultez un expert-comptable : Un professionnel pourra vous aider à évaluer si vous devez passer du régime micro-BIC au régime réel. Cette décision peut considérablement affecter vos obligations administratives et fiscales.
• Mettez à jour votre comptabilité : Assurez-vous que vos comptes sont à jour. Si vous optez pour le régime réel, une comptabilité rigoureuse est essentielle pour bénéficier des déductions possibles.
• Anticipez les échéances fiscales : Notez la date limite pour envoyer le courrier de levée d'option si vous souhaitez changer de régime. Pour 2024, cette date est fixée à la fin du mois de mai.

En adoptant ces stratégies, vous serez mieux préparé pour optimiser votre situation fiscale et éviter des pénalités éventuelles.

Pourquoi investir en location meublée avec le LMNP ?

• Percevoir des revenus plus élevés avec une location meublée qu'avec une location vide.
• Profiter d'une demande locative plus élevée qu'en louant le logement vide.
• Une meilleure fiscalité qu'une location nue, l'abattement en régime micro-BIC est de 50 % contre 30 % avec le micro-foncier.
• Le régime réel permet de déduire l'ensemble de ses frais et charges réelles, ce qui réduit énormément son imposition.
• La possibilité d'utiliser le mécanisme de l'amortissement pour limiter encore plus ses impôts sur les revenus locatifs.

Les nombreux avantages fiscaux du LMNP

L'optimisation fiscale en location meublée non professionnelle repose sur plusieurs mécanismes particulièrement attractifs. Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble des frais d'acquisition et prélèvements sociaux de vos revenus locatifs.

Le statut permet également d'amortir comptablement votre bien sur les années suivantes, réduisant significativement votre base imposable. Pour une personne physique, cette déduction peut atteindre jusqu'à 90 % des revenus locatifs dans certains cas.

Un autre atout majeur réside dans la possibilité d'exonération totale des plus-values après 22 ans de détention. Les propriétaires de gîtes ruraux bénéficient quant à eux d'un taux global d'imposition réduit sous réserve que l'activité reste secondaire pour l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Les autres avantages du statut de LMNP

La LMNP offre de plus une grande flexibilité dans la gestion locative. Vous avez la possibilité de déléguer la gestion à une agence spécialisée, réduisant ainsi votre charge de travail. Cette option est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui ne résident pas à proximité de leur bien ou qui préfèrent éviter les contraintes administratives.

Par ailleurs, investir en LMNP est intéressant dans une optique de diversification de son patrimoine. En période d'incertitude économique, l'immobilier locatif meublé est souvent considéré comme une valeur refuge. Ce type d'investissement peut également offrir des revenus réguliers, contribuant ainsi à une meilleure stabilité financière.

Les dispositifs spécifiques, comme les résidences de services pour étudiants ou seniors, offrent des opportunités supplémentaires (exonération de la TVA). Ces résidences bénéficient d'une forte demande locative, assurant une occupation élevée et des revenus constants. 

Le LMNP versus d'autres formes d'investissement immobilier

Le LMNP diffère notablement d'autres formes d'investissement immobilier par ses avantages fiscaux et sa simplicité de gestion. 

La location vide ne permet pas l'amortissement du bien, ce qui peut limiter les économies fiscales. Les revenus fonciers sont par ailleurs soumis à l'impôt sur le revenu sans abattement significatif. L'abattement forfaitaire du micro-foncier est aussi moins intéressant que pour un logement meublé, 30 % contre 50 % en LMNP.

Acheter des parts en SCPI est un mode d'investissement offrant une gestion simplifiée et permet de diversifier son patrimoine. Cependant, les rendements peuvent être moins élevés comparativement aux investissements en LMNP, où l'on peut bénéficier de loyers plus élevés et d'une meilleure optimisation fiscale. Les parts de SCPI sont aussi peu liquides et il faut attendre des semaines, voire des mois pour les revendre

Exemples d'investissement en LMNP

Investir en LMNP peut prendre diverses formes, chacune avec ses avantages spécifiques. Par exemple, l'achat d'un appartement dans une résidence étudiante garantit souvent un taux d'occupation élevé grâce à la forte demande locative.

Un autre exemple est l'investissement dans une résidence pour seniors. Ces établissements bénéficient d'une demande croissante et offrent une stabilité locative. Les loyers sont habituellement sécurisés par des baux commerciaux de longue durée.

Pour ceux qui préfèrent la flexibilité, la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb permet de maximiser les revenus locatifs, surtout dans les zones touristiques. Les rendements peuvent être significativement plus élevés, bien que la gestion soit plus exigeante.

Enfin, investir dans une résidence de tourisme permet de récupérer la TVA sur le prix d'achat, à condition de louer le bien meublé pendant au moins neuf ans. Cette option offre des avantages fiscaux non négligeables.

Questions fréquentes

Est-ce rentable d'investir en LMNP ?

La location meublée non professionnelle présente une **rentabilité intéressante grâce à des loyers plus élevés qu'en location nue et une fiscalité avantageuse. Les revenus locatifs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC, tandis que le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier pour réduire significativement l'imposition. L'important est d'acheter dans un secteur stratégique : zone touristique, centre-ville, secteur étudiant, là où la demande locative est la plus forte. 

Quel montant ne pas dépasser en LMNP ?

Le seuil principal à surveiller en LMNP est de 23 000 € de revenus locatifs annuels. Vous restez dans ce statut tant que vos recettes tirées d'une ou de plusieurs locations meublées ne dépassent pas ce montant, ou qu'elles représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Pour demeurer au régime micro-BIC, le plafond de chiffre d'affaires s'établit à 77 700 € en 2025.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Pour déclarer vos revenus en LMNP, vous devez remplir la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO en plus de votre déclaration de revenus habituelle. Selon votre régime fiscal, reportez vos recettes dans les cases 5ND à 5PD pour le micro-BIC, le résultat fiscal de votre liasse 2031 dans les cases 5NA à 5PK pour le régime réel. N'oubliez pas de vous immatriculer au préalable sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de votre activité.

Quel régime fiscal choisir en LMNP : réel ou micro-BIC ?

Le choix entre les deux régimes dépend principalement du montant de vos charges locatives. Le régime réel s'avère plus avantageux quand vos dépenses dépassent 50 % des loyers perçus. Car dans ce cas, vous pouvez déduire l'ensemble des frais réels et appliquer des amortissements. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, convient davantage aux locations générant peu de charges ou aux contribuables préférant une gestion simplifiée sans comptabilité détaillée.

Quelles charges peut-on déduire en LMNP ?

En adhérant au régime réel en LMNP, vous pouvez déduire toutes vos charges liées à la location meublée : les frais de gestion locative, certains impôts comme taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, les intérêts d'emprunt et les travaux de réparation et d'entretien.  L'amortissement comptable du bien immobilier et des meubles constitue un avantage supplémentaire pour réduire votre chiffre d'affaires imposable.

LMNP ou location nue : quelle fiscalité ?

Il faut clairement distinguer ces deux modes de location : les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers avec un abattement de 30 % en micro-foncier, tandis que la location meublée s'inscrit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En LMNP, les investisseurs profitent ainsi du micro-BIC et de son abattement forfaitaire de 50 %.

Dans les deux cas, il est possible d'adhérer au régime réel, souvent plus avantageux pour les investisseurs payant beaucoup de charges. Le régime réel permet de profiter du mécanisme de déficit foncier (davantage en location nue) et de pratique l'amortissement avec un logement meublé.

Peut-on passer du régime réel au micro-BIC en LMNP ?

Passer du régime réel au régime micro-BIC est une démarche envisageable en LMNP. Cette transition nécessite d'adresser une demande auprès de votre Centre des impôts avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus.

Le passage au micro-BIC implique l'abandon de certains avantages du régime réel, notamment la déduction des charges réelles et l'amortissement lié à la détention du bien. Un compte de résultat simplifié remplace alors la comptabilité détaillée.