LMNP : quelles sont les conditions et les avantages du statut ?

Vous vous demandez ce qu'est le LMNP ? Cet acronyme correspond à l'activité de loueur en meublé non professionnel. Un statut qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux, qu'il s'agisse d'un investissement en direct ou dans le cadre d'un bail commercial en résidence services. Explications.

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Deux séries de critères doivent être respectés pour pouvoir bénéficier du cadre fiscal avantageux du LMNP. D'un côté, on trouve les exigences de l'administration fiscales. De l'autre, il y a la définition d'un bien meublé.

Les conditions spécifiques au LMNP

Deux conditions principales doivent être respectées pour pouvoir bénéficier du statut avantageux du loueur en meublée non professionnel :

• D'une part, le montant des revenus tirés de l'activité de location meublée ne doit pas dépasser 23 000 euros TTC par an. L'année de référence pour apprécier ce montant est l'année n-1.
• D'autre part, le loueur en meublé non professionnel doit avoir un revenu issu de la location meublée ne dépassant pas 50 % des revenus du foyer fiscal.

La définition d'un bien meublé

Un bien meublé, par opposition à un bien loué nu (c'est-à-dire vide), doit être suffisamment garni *"pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante" *aux termes de la loi du 6 juillet 1989. 

La liste des meubles obligatoires est précisée par le décret du 31 juillet 2025. Elle comprend :

• Des éléments de literie (couette ou couverture)
• Des stores (ou des rideaux) aux fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher 
• Des plaques de cuisson, ainsi qu'un four ou four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
• Des éléments de vaisselle en quantité suffisante (y compris  ustensiles de cuisine)
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si le revêtement de sol est du parquet ou de la moquette, balai et serpillère si le sol est du carrelage).

Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Dans le cadre de la location meublée, les revenus locatifs sont considérés par l'administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont envisageables : le micro-BIC ou le régime réel. 

Le régime micro-BIC

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. En revanche, les charges ne peuvent pas être déduites. Pour pouvoir en bénéficier, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 77 700 euros.

À noter que, si vos recettes sont inférieures à 305 euros, les revenus tirés de l'activité de location meublée seront totalement exonérés.

Le régime réel

Le régime dit de bénéfice réel est celui qui s'applique par défaut en cas de recettes d'un montant supérieur à 77 700 euros.

Il est également possible d'opter pour ce régime si les recettes locatives sont inférieures à ce seuil, lorsque le propriétaire juge que c'est plus avantageux pour lui. C'est notamment le cas lorsque les charges sont supérieures à la moitié des recettes locatives ; les charges peuvent être déduites intégralement au régime réel.

À noter : la location de meublés touristiques constitue une exception et fait l'objet de conditions spécifiques sur le plan fiscal. Les meublés de tourisme non classés, par exemple, bénéficiaient jusqu’à présent d’un régime équivalent à celui de la location de longue durée (50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel. Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2024, les meublés de tourisme non classés se voient appliquer un abattement de 30 % seulement, dans la limite de 15 000 euros de revenus. L'objectif de cette mesure fiscale est le rééquilibrage de l'offre locative dans les centres-villes en faveur de la location longue durée.

Quels sont les avantages du LMNP ?

 Les avantages du LMNP sont très nombreux : en voici un aperçu.

Une fiscalité sur les loyers très attractive

Le statut LMNP permet de déduire un nombre très important de dépenses, permettant ainsi de réduire, voire d'éliminer totalement la fiscalité sur les revenus locatifs. Assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, coût des fluides (eau, gaz, électricité), entretien et petites réparations, achat de fournitures, honoraires d'agences, impôts locaux, intérêts d'emprunt et frais de dossier : avec le LMNP, vous allez pouvoir déduire en comptabilité les différents frais que vous avez à payer. Dans un certain nombre de cas, il peut être intéressant d'opter pour le régime réel afin de déduire un maximum de frais.

Un rendement locatif intéressant

Les locations meublées sont particulièrement recherchées par les locataires, notamment par les étudiants, les jeunes actifs et les cadres en mission professionnelle. Cette forte demande locative est la garantie de pouvoir louer le bien rapidement et de limiter au maximum le délai de relocation entre deux locataires.

De plus, le loyer d'un bien meublé est généralement 20 à 30 % plus élevé que celui d'un bien vide comparable en raison du niveau de confort plus élevé qu'il procure. La rentabilité locative s'en trouve donc améliorée.

La compatibilité avec le mécanisme de l'amortissement

 L'amortissement LMNP permet de déduire chaque année des revenus locatifs :

• Une fraction de la valeur comptable du bien immobilier
• Une partie de la valeur comptable du mobilier.

Les grilles permettant de calculer le montant et la durée d'amortissement diffèrent selon qu'il s'agit du bâti ou des éléments de mobilier. À noter qu'il est également possible d'amortir les frais d'acte.

D'un point de vue fiscal, l'amortissement en LMNP donne accès à deux grands avantages : la possibilité de réduire la base d'imposition et l'opportunité de reporter les déficits pendant une période de dix ans.

La possibilité de confier son bien à un intermédiaire

Avec le LMNP, il reste possible de s'affranchir de tout souci de gestion en confiant son bien à une agence de gestion locative ou un gestionnaire de résidence services, si par exemple le bien LMNP se situe dans une résidence étudiante ou une résidence senior.

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Quels sont les risques du LMNP ?

Le LMNP est un régime peu risqué. Toutefois, il convient de prendre en compte certains inconvénients.

Le poids des formalités

La nécessité de faire appel à un expert-comptable

 Il n'est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour établir votre déclaration LMNP. Cependant, il vous faudra tenir une comptabilité reprenant notamment les dépenses et recettes de l’année ; établir des tableaux d’amortissement, un bilan et un compte de résultat ; calculer les amortissements, etc. Si vous n'êtes pas familiarisé avec les principes de la comptabilité, il se peut que vous réalisiez des erreurs face à l'administration fiscale. Dans l'immense majorité des cas, il est donc préférable de confier la comptabilité LMNP à un professionnel… ce qui a bien évidemment un coût.

Des contributions fiscales supplémentaires

Outre la taxe foncière, vous êtes également assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Pour mémoire, cet impôt local est payé par toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non salariée, sauf exonération éventuelle. 

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes à remplir diffèrent selon que vous avez opté pour le régime micro ou le régime réel.

Si vous avez opté pour le régime réel, reportez le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD (« Bénéfices industriels et commerciaux »).

Quels sont les revenus pris en compte pour le LMNP ?

Les recettes prises en compte sont les loyers des loyers loués meublés. Si vous possédez un autre bien locatif, loué vide cette fois, vous ne devez pas comptabiliser les loyers perçus au titre de cette activité au moment de faire votre déclaration LMNP.

Vous avez un projet d'investissement locatif ? Le dispositif du loueur en meublé non professionnel peut constituer une très bonne opportunité. N'hésitez pas à consulter votre conseiller immobilier pour concrétiser votre projet.