Quelles sont les conditions et avantages du statut de LMNP ?

Vous vous demandez ce qu'est le LMNP ? Cet acronyme correspond à l'activité de loueur en meublé non professionnel. Un statut qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux, qu'il s'agisse d'un investissement en direct ou dans le cadre d'un bail commercial en résidence services.

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Deux types de critères doivent être respectés pour pouvoir bénéficier du cadre fiscal avantageux du LMNP. D'un côté, on trouve les exigences de l'administration fiscale. De l'autre, il y a la définition d'un bien meublé.

Les conditions spécifiques au LMNP

Deux conditions principales doivent être respectées pour pouvoir bénéficier du statut avantageux du loueur en meublé non professionnel :

• D'une part, le montant des revenus tirés de l'activité de location meublée ne doit pas dépasser 23 000 euros TTC par an. L'année de référence pour apprécier ce montant est l'année n-1.
• D'autre part, le loueur en meublé non professionnel doit avoir un revenu issu de la location meublée ne dépassant pas 50 % des revenus du foyer fiscal.

La définition d'un bien meublé

Le LMNP comme son nom l'indique, ne fonctionne que pour les locations meublées, les locations vides sont exclues du dispositif. Un bien meublé, par opposition à un bien loué nu (c'est-à-dire vide), doit être suffisamment garni "pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante" aux termes de la loi du 6 juillet 1989. 

En résumé, un locataire d'un bien meublé doit pouvoir venir et pouvoir vivre dans l'appartement sans rien avoir à amener.

La liste des meubles obligatoires est d'ailleurs précisée par le décret du 31 juillet 2025. Cette liste des mobiliers et des équipements comprend :

• Des éléments de literie (couette ou couverture) ;
• Des stores (ou des rideaux) aux fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Des plaques de cuisson, ainsi qu'un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C ;
• Des éléments de vaisselle en quantité suffisante (y compris ustensiles de cuisine) ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si le revêtement de sol est du parquet ou de la moquette, balai et serpillière si le sol est du carrelage).

Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Dans le cadre de la location meublée, les revenus locatifs sont considérés par l'administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont envisageables pour les investisseurs : le micro-BIC ou le régime réel. Leurs conditions et leurs avantages varient, voilà pourquoi il est important de les connaître en détail.

Le régime micro-BIC

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. En revanche, les charges locatives ne peuvent pas être déduites de vos revenus. Pour pouvoir en bénéficier, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 77 700 euros.

En somme, si vos revenus locatifs sont par exemple de 15 000 euros. 15 000 x 50/1000 = 7 500€, vous ne serez imposé que sur 7 500 euros. Le micro-BIC est un régime très facile à comprendre et à mettre en place. Pour ceux que l'administratif rebute, c'est le plus simple. C'est aussi le régime auquel vous adhérez automatiquement quand vous lancez votre activité de LMNP.

À noter que, si vos recettes sont inférieures à 305 euros, les revenus tirés de l'activité de location meublée seront totalement exonérés.

Le régime réel

Le régime dit de bénéfice réel est celui qui s'applique par défaut en cas de recettes d'un montant supérieur à 77 700 euros. Toutefois, un investisseur en LMNP peut demander à y être rattaché même si ses revenus locatifs sont inférieurs à ce barème.

C'est le cas lorsque le propriétaire juge que c'est plus avantageux pour lui. Notamment quand les charges locatives à régler sont supérieures à la moitié des recettes locatives. Les charges locatives peuvent en effet être déduites intégralement au régime réel.

Quelles sont les charges déductibles au régime réel ?

L'administration fiscale n'a pas fixé de liste détaillée des charges que vous pouvez déduire des revenus en tant qu'investisseur locatif. Cependant, plusieurs conditions doivent être respectées. Pour être déduites, les charges doivent "être rattachées à la gestion normale de l'entreprise", "être effectives et justifiées", "engagées dans l'exercice en cours". 

Il peut s'agit par exemple : 

• Des frais de gestion locative ;
• Des frais d'expertise comptable ;
• Des honoraires d'avocat en cas de litige ;
• Des travaux d'entretien et de réparation ;
• De l'assurance habitation et de l'assurance emprunteur ;
• La taxe foncière ;
• La contribution foncière des entreprises (CFE) ;
• Les frais de notaire (lors de l'acquisition du bien) ;
• Les intérêts de l'emprunt immobilier le cas échéant ;
• Les amortissements.

À noter : la location de meublés touristiques constitue une exception et fait l'objet de conditions spécifiques sur le plan fiscal. Les meublés de tourisme non classés, par exemple, bénéficiaient jusqu’à présent d’un régime équivalent à celui de la location de longue durée, 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2024, les meublés de tourisme non classés se voient appliquer un abattement de 30 % seulement, dans la limite de 15 000 euros de revenus. L'objectif de cette mesure fiscale est le rééquilibrage de l'offre locative dans les centres-villes en faveur de la location longue durée.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Les avantages du LMNP sont très nombreux, en voici un aperçu.

Une fiscalité sur les loyers très attractive

Le statut LMNP au régime réel permet de déduire un nombre très important de dépenses. Ce qui va de facto peut réduire, voire supprimer la fiscalité sur les revenus locatifs. Assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, coût des fluides (eau, gaz, électricité), entretien et petites réparations, achat de fournitures, honoraires d'agences, impôts locaux, intérêts d'emprunt et frais de dossier, etc.

Avec le LMNP au régime réel, vous allez déduire en comptabilité les différents frais que vous avez à payer. Dans un certain nombre de cas, il peut être intéressant d'opter pour le régime réel afin de déduire un maximum de frais, y compris les gros travaux de rénovation. Un avantage que n'offre pas le régime micro-BIC. En revanche, cela veut dire qu'il faut conserver toutes les factures et être assidu sur votre comptabilité.

Un rendement locatif plus intéressant

Les locations meublées sont particulièrement recherchées par les locataires, notamment par les étudiants, les jeunes actifs et les cadres en mission professionnelle. Cette forte demande locative est la garantie de pouvoir louer le bien rapidement et de limiter au maximum le délai de relocation entre deux locataires. Le taux d'occupation est excellent en location meublée.

De plus, le loyer d'un bien meublé est généralement 15 à 30 % plus élevé que celui d'un bien vide comparable. Et ce, en raison du niveau de confort plus élevé qu'il procure au locataire. La rentabilité locative s'en trouve donc améliorée.

La compatibilité avec le mécanisme de l'amortissement

L'amortissement LMNP est un mécanisme comptable permettant de déduire chaque année des revenus locatifs :

• Une fraction de la valeur comptable du bien immobilier ;
• Une partie de la valeur comptable du mobilier.

Concrètement, l'amortissement correspond à la perte de valeur virtuelle des éléments qui composent le logement. Cette perte de valeur est ensuite déduite des revenus locatifs.

Les grilles d'amortissement servent à calculer le montant et la durée d'amortissement qui diffèrent selon qu'il s'agit du bâti ou des éléments de mobilier. Par exemple, un canapé s'amortit sur une durée de 10 ans, les travaux de rénovation sur une durée de 10 à 15 ans alors qu'une chaise s'amortira en 5 ans. À noter qu'il est également possible d'amortir les frais d'acte.

D'un point de vue fiscal, l'amortissement en LMNP donne accès à deux grands avantages : la possibilité de réduire la base d'imposition et l'opportunité de reporter les déficits pendant une période de dix ans.

La possibilité de confier son bien à un intermédiaire

Avec le LMNP, il reste possible de s'affranchir de tout souci de gestion locative en confiant son bien à une agence ou un gestionnaire de résidence services. C'est le cas si le bien en LMNP se situe dans une résidence étudiante ou une résidence senior. Même si la gestion locative a un coût, de 5 à 10 % des loyers, vous évitez de vous épuiser dans des démarches administratives et comptables.

Découvrez notre offre de gestion locative

Quels sont les risques du LMNP ?

Le LMNP est un régime peu risqué. Toutefois, il convient de prendre en compte certains inconvénients qui peuvent apparaître.

L'entretien du logement

La gestion d'un bien en LMNP exige une vigilance particulière sur plusieurs aspects. Le turn-over est en effet beaucoup plus fréquent que dans une location vide. Pour rappel, le bail d'une location nue est de 3 ans contre 1 an en location meublée (et même moins avec un bail de mobilité). Cela signifie que les locataires changent souvent.

Contrairement à une location vide, vous allez subir une usure accélérée du mobilier et des équipements. Le renouvellement régulier des équipements va augmenter les charges d'exploitation, même si ces dépenses restent déductibles fiscalement au régime réel. À chaque changement de locataire, il peut y avoir des frais de remise en état et des petits travaux à faire.

Le poids des formalités

Si vous choisissez d'investir en LMNP, il faut vous attendre à des formalités un peu plus lourdes que dans le cas de la location classique. Afin de bénéficier du statut LMNP, il vous faudra notamment déclarer la création de cette activité sur le site formalites.entreprises.gouv.fr et obtenir un numéro de Siret. Si vous le choisissez, il faudra également prévoir l'adhésion à un centre de gestion agréé.

La nécessité de faire appel à un expert-comptable

Il n'est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour établir votre déclaration LMNP. Cependant, il vous faudra tenir une comptabilité reprenant surtout les dépenses et recettes de l’année ; établir des tableaux d’amortissement, un bilan et un compte de résultat ; calculer les amortissements, etc.

Si vous n'êtes pas familiarisé avec les principes de la comptabilité, il se peut que vous réalisiez des erreurs que ne manquera pas de relever l'administration fiscale. Dans l'immense majorité des cas, il est donc préférable de confier la comptabilité LMNP à un professionnel... ce qui a bien évidemment un coût.

Des contributions fiscales supplémentaires

Outre la taxe foncière, vous êtes aussi assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Pour mémoire, cet impôt local est payé par toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non salariée, sauf exonération éventuelle. 

Un dernier point sensible réside dans la valorisation de votre bien à la revente. Les investisseurs potentiels regardent attentivement le rendement locatif et l'état des équipements, rendant la négociation plus complexe qu'avec un bien non meublé. Il faut garder cet élément en tête au moment où vous devrez revendre votre bien pour espérer en dégager une plus-value.

Pour optimiser votre gestion fiscale, pensez à conserver tous les justificatifs liés à votre activité LMNP et à anticiper ces différentes contributions dans votre budget prévisionnel.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes à remplir diffèrent selon que vous avez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel.

Si vous avez opté pour le régime réel, reportez le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD (« Bénéfices industriels et commerciaux »).

Quels sont les revenus pris en compte pour le LMNP ?

Les recettes prises en compte sont les loyers des locations louées meublées. Si vous possédez un autre bien locatif, loué vide cette fois, vous ne devez pas comptabiliser les loyers perçus au titre de cette activité au moment de faire votre déclaration LMNP. Les revenus des locations vides sont en effet des revenus fonciers.

Vous avez un projet d'investissement locatif ? Le dispositif du loueur en meublé non professionnel peut constituer une très bonne opportunité. N'hésitez pas à consulter votre conseiller immobilier pour concrétiser votre projet.