Investir dans un logement étudiant : une bonne opportunité ?

Pourquoi investir dans un logement étudiant ?

Les raisons qui poussent à acheter puis à louer un appartement en direction des étudiants ne manquent pas. Forte demande locative, rentabilité intéressante, fiscalité avantageuse, voici quelques-uns des principaux atouts. 

Une demande locative au plus haut

Le marché du logement étudiant connaît une tension exceptionnelle. Tous les ans, des dizaines de milliers d'étudiants peinent à trouver un toit, particulièrement dans les grandes métropoles universitaires. Cette situation crée un déséquilibre favorable aux propriétaires bailleurs. Il y a aussi une réelle raréfaction des biens en location, ce qui pénalise en premier lieu les étudiants.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : la France compte environ 380 000 logements manquants pour répondre aux besoins des étudiants. 

La pénurie de logements aujourd’hui s'explique par l'augmentation constante des effectifs dans l'enseignement supérieur ces dernières décennies (plus de 3 millions d’étudiants en 2025). Et aussi, par l'insuffisance de l'offre publique qui couvre moins d’un tiers de la demande.

Un prix d’achat abordable

L’autre point fort de l’investissement locatif en logement étudiant, c’est bien le prix d’achat. Acheter un studio ou un T1, voire un T2, est accessible à de nombreux ménages, si on compare avec des grands appartements familiaux. D’autant que dans de nombreuses villes françaises, les prix sont encore relativement abordables.

L’investissement dans un studio étudiant est le meilleur moyen de commencer à se construire un patrimoine immobilier.

Par exemple, dans des villes universitaires importantes, à l’image de Poitiers, les prix au mètre carré sont raisonnables. Entre 2 300€/m2 et 3 000€/m2, il s’agit de prix tout à fait accessibles pour effectuer un placement dans un studio étudiant. Mais il existe bien d’autres villes avec des tarifs de ce type, si on s’éloigne de Paris et des très grandes métropoles.

Les rendements locatifs demeurent tout aussi intéressants. La rentabilité brute d'un investissement en logement étudiant oscille généralement entre 4 et 8 % selon la localisation. Dans certaines villes universitaires comme Lille ou Nancy, les rendements peuvent même dépasser ces moyennes grâce à des prix d'achat au mètre carré abordables et une forte demande locative.

Enfin, le risque de vacance locative reste limité dans les zones étudiantes bien positionnées. La rotation naturelle des étudiants à chaque rentrée universitaire facilite la remise en location rapide des biens. 

Une fiscalité avantageuse

La très large majorité des étudiants recherchent en priorité des locations meublées. Louer un bien meublé ouvre droit au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un statut fiscal avantageux via ses deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC, 50 % d’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs (30 % à partir du 1ᵉʳ janvier 2026).
• Le régime réel permet lui de déduire toutes les charges et les frais qui pèsent sur la location et d’amortir le bien.

La LMNP au régime réel constitue l'un des principaux atouts de l'investissement en logement étudiant. Ce régime fiscal offre des avantages considérables : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges et des intérêts d'emprunt. Avec le régime réel, il est possible de réduire son imposition des revenus locatifs à presque rien.

Dernier point intéressant à soulever, la question des garants. En location étudiante, dans près de 85 % des cas, ce sont les parents qui se portent caution en cas d'impayés. Les risques sont donc largement diminués à ce niveau-là part rapport à une location plus classique.

Où investir dans un logement étudiant ?

Selon les données communiquées par Loc-Services, en dehors de Paris, les villes étudiantes les plus recherchées sont Lyon, Rennes, Caen et Bordeaux. Autre information importante, 28 % des étudiants se trouvent en Île-de-France, qui reste plus que jamais la région recherchée par ces derniers. 

Investir dans un logement étudiant Lyon : le marché le plus tendu de France

Lyon s'impose comme l'une des destinations phares pour l'investissement étudiant. La métropole accueille plus de 140 000 étudiants répartis sur plusieurs campus, créant une demande locative constante et diversifiée. Cette population estudiantine représente près de 15 % des habitants de l'agglomération.

14,1 demandes de logements par 1 étudiant, Lyon domine le palmarès du pays en termes de tension locative pour les locations étudiantes.

Les prix d'achat restent plus abordables qu'à Paris tout en offrant des perspectives de valorisation intéressantes. Un studio de 20 m² se négocie entre 80 000 et 120 000 euros selon les arrondissements et le loyer moyen s’établit à 623 euros. La rentabilité brute atteint 5 à 6 % dans les quartiers bien situés.

Privilégiez les secteurs proches des universités comme Villeurbanne (INSA, Université Lyon 1) ou les arrondissements centraux (Lyon 2, Lyon 3). Les quartiers de la Guillotière et de la Part-Dieu bénéficient d'une excellente desserte en transports en commun, critère essentiel pour les étudiants. La future ligne de métro E renforcera encore l'attractivité de certains secteurs.

Investir logement étudiant Toulouse : la ville rose séduit

Toulouse confirme son statut de capitale étudiante du Sud-Ouest avec plus de 130 000 étudiants et une croissance démographique soutenue. La présence d'universités prestigieuses et de grandes écoles d'ingénieurs garantit un important vivier de locataires, en règle générale soutenus financièrement par leurs familles.

Le marché immobilier toulousain offre un excellent équilibre entre prix d'achat et potentiel locatif. 

Les studios se négocient entre 90 000 et 140 000 euros selon les secteurs, générant des loyers de 500 à 750 euros mensuels (521 € en moyenne).

Concentrez vos recherches sur les secteurs universitaires comme le Mirail, Rangueil ou le centre-ville historique. Les quartiers desservis par le métro présentent un avantage concurrentiel majeur. L'extension prévue de la ligne B et les projets de rénovation urbaine dans certains secteurs laissent présager une valorisation future des biens immobiliers.

Investir dans un logement étudiant à Caen

Caen combine superbement prix du mètre carré accessible et demande locative étudiante soutenue. La ville normande attire chaque année plus de 30 000 étudiants grâce à ses établissements comme l'Université de Caen-Normandie et l'École de Management de Normandie.

En 2025, Caen dépasse Paris en matière de tension locative, avec 10,86 demandes pour 1  logement disponible.

L'investissement en studio y affiche des performances remarquables, avec des rendements bruts pouvant atteindre 10,46 % selon certaines études. Les prix d'achat restent modérés autour de 2 700 €/m². Un montant particulièrement attractif comparé aux grandes métropoles. Le quartier Calvaire Saint-Pierre est le secteur de référence pour les logements étudiants, bénéficiant de la proximité directe avec les campus.

Investir dans le logement étudiant près de Paris : opportunités en banlieue

La région parisienne concentre près de 700 000 étudiants, mais les prix parisiens découragent souvent les investisseurs. La solution réside dans les villes universitaires de banlieue qui combinent accessibilité financière et forte demande étudiante. Des communes qui offrent des rendements bien supérieurs à Paris intra-muros.

Cergy-Pontoise, Saint-Denis et Évry-Courcouronnes, Créteil émergent comme des alternatives crédibles. Ces différentes villes abritent des campus importants avec des prix d'achat 30 à 50 % inférieurs à Paris. Un studio de 20 m² se négocie entre 120 000 et 180 000 euros selon les secteurs, pour des loyers de 600 à 900 euros mensuels (798 € en moyenne à Créteil, 640 € à Évry ou encore 670 € à Cergy).

Misez sur les villes bien desservies par les transports en commun et proches des grands pôles universitaires. Les projets du Grand Paris Express transformeront l'accessibilité de nombreuses communes franciliennes, créant de nouvelles opportunités d'investissement. On vous recommande de parier sur ces évolutions pour maximiser la valorisation foncière de votre investissement immobilier.

Investir en résidence étudiante ou studio étudiant : que choisir ?

Les avantages de l'achat en résidence étudiante

L'investissement en résidence étudiante présente une gestion simplifiée. Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire professionnel qui se charge de tous les aspects locatifs : recherche de locataires, collecte des loyers, entretien des parties communes et gestion des impayés. Vous n’avez rien à faire.

L’investissement en résidence étudiante est une formule qui garantit des revenus réguliers et sécurisés. 

Le gestionnaire s'engage contractuellement à vous verser un loyer fixé à l'avance, que le logement soit occupé ou non. Cette garantie élimine le risque de vacance locative et les soucis de gestion quotidienne.

Le ticket d'entrée reste accessible avec des studios à partir de 70 000 euros dans certaines résidences. Une somme qui ouvre l'investissement immobilier à un plus large public d'investisseurs, y compris ceux disposant d'un budget limité.

Investir dans un studio étudiant classique : plus de liberté et moins de contraintes

L'achat d'un studio étudiant indépendant vous donne une liberté totale sur le choix de l'emplacement, du type de bien et de la stratégie locative. Vous pouvez cibler précisément les quartiers les plus demandés par les étudiants et négocier le prix d'achat selon les conditions du marché.

Cette approche offre généralement une meilleure rentabilité que l'investissement en résidence étudiante gérée. Les prix d'achat sont souvent plus attractifs et vous maîtrisez entièrement les loyers pratiqués, sans commission de gestion à reverser à un exploitant.

Vous gardez la possibilité de changer de stratégie locative selon l'évolution du marché. Un studio bien situé peut facilement se reconvertir en location saisonnière, en location pour jeunes actifs ou même servir de pied-à-terre familial.

Prix d’achat d’un logement étudiant : quel budget prévoir ?

Le budget d'acquisition varie énormément selon la ville et le type de logement. Un studio de 20 m² peut coûter de 50 000 euros dans une ville moyenne à plus de 200 000 euros dans le centre de Paris. Une telle disparité offre des opportunités d'investissement adaptées à tous les types de profils.

Les résidences étudiantes neuves affichent généralement des prix au mètre carré plus élevés que l'ancien, mais compensent par des avantages fiscaux (récupération de TVA, amortissements) et une gestion déléguée. Comptez entre 3 000 et 6 000 euros du mètre carré selon les villes.

Les frais annexes représentent 8 à 12 % du prix d'achat : frais de notaire, frais de dossier bancaire, frais d'agence éventuels. Il ne faut pas non plus oublier le budget pour meubler l’appartement, vu que c’est le mode de location le plus recherché.

Les conseils pour réussir son investissement dans le logement étudiant

1. L'emplacement constitue le critère numéro un de réussite d'un investissement étudiant. Privilégiez la proximité des campus, des transports en commun et des commodités (commerces, restaurants, services). Un logement bien situé se loue plus facilement et conserve mieux sa valeur.
2. Analysez attentivement la demande locale avant d'investir. Renseignez-vous sur le nombre d'étudiants dans la ville, les projets d'extension universitaire et l'offre de logements existante. Une ville avec 20 000 étudiants et peu de logements dédiés présente plus d'opportunités qu'une métropole saturée.
3. Diversifiez vos sources de locataires en ciblant également les jeunes actifs, les stagiaires et les personnes en formation professionnelle. Cette stratégie réduit la dépendance au calendrier universitaire et élargit votre marché potentiel, sécurisant ainsi vos revenus locatifs.

Questions fréquentes

Quel budget minimum pour investir dans un logement étudiant ?

Avec un budget minimum de 50 000 euros, il est tout à fait possible de faire un investissement locatif étudiant dans certaines villes comme Saint-Étienne ou Le Mans. Pour les résidences étudiantes, comptez plutôt 70 000 € minimum. À Paris et dans les grandes métropoles, le ticket d'entrée se situe entre 100 000 et 140 000 €. Les montants suivants incluent l'achat du bien, les frais de notaire et les éventuels travaux d'aménagement.

Comment financer son investissement en logement étudiant ?

Le prêt immobilier reste la solution idéale. Les banques intègrent généralement 70 % des loyers prévisionnels dans votre capacité d'emprunt. Vous pouvez aussi mobiliser votre épargne personnelle, faire appel à un apport familial.

Quels sont les principaux risques de cet investissement ?

L'investissement locatif étudiant présente des risques spécifiques. En premier lieu, il faut anticiper une rotation importante des locataires, avec des périodes de vacances durant l'été. Ce qui signifie concrètement des coûts de remise en état plus fréquents. Les impayés sont aussi une éventualité malgré les garanties. La revente peut s'avérer plus délicate, car le marché se limite aux investisseurs immobiliers.

Combien de temps garder un logement étudiant ?

La durée idéale pour un investissement locatif étudiant se situe entre 15 et 20 ans, ce qui correspond aux durées d'emprunt classiques. Cette période vous permet d'amortir votre achat, de bénéficier pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP et de profiter de la demande locative constante. Une revente avant 10 ans limite souvent la rentabilité globale de l'opération.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien ?

Le choix dépend de votre profil d'investisseur et de vos priorités. L'immobilier ancien offre des prix d'achat plus bas et des emplacements souvent mieux situés près des campus, mais nécessite parfois des travaux. Le logement neuf vous garantit le respect des normes énergétiques récentes, moins d'entretien et des frais de notaire réduits. Toutefois, le prix d'acquisition sera généralement plus élevé.

Comment bien choisir l'emplacement de son investissement ?

Il faut privilégier les emplacements proches des pôles universitaires et des grandes écoles, idéalement à moins de 20 minutes en transports en commun. Analysez la demande locative de la zone en vérifiant le nombre d'étudiants et l'offre existante de logements. Vérifiez aussi la présence d’équipements et d’éléments essentiels comme les commerces, les services de santé à proximité.

Est-il rentable d'investir dans une résidence étudiante ?

La rentabilité des résidences étudiantes se situe généralement entre 3 et 4 % net par an, selon l'emplacement et le type de programme choisi. Une performance très modérée en comparaison d'un studio étudiant classique qui peut atteindre 6 à 7 % dans certaines villes universitaires.

L'avantage principal réside dans la gestion déléguée à l'exploitant et les loyers garantis, même en période de vacance locative. Vous bénéficiez également du statut LMNP avec ses avantages fiscaux, notamment la récupération de la TVA sur 20 ans.

Attention toutefois, l'investissement en résidence étudiante offre une faible valorisation patrimoniale à la revente. La rentabilité dépend fortement de la qualité du gestionnaire et de la localisation près des campus universitaires...

Quel type de logement étudiant est le plus rentable ?

La question du type de logement le plus rentable oppose plusieurs approches : l'achat d'un studio indépendant, l'investissement en colocation et l'investissement en résidence étudiante. Les paramètres sont nombreux à prendre en compte pour comparer efficacement ces 3 modes d'investissement.

La colocation constitue l'une des stratégies d'investissement les plus performantes du marché étudiant. Les rendements bruts atteignent couramment 8 à 12 % dans les villes universitaires, dépassant largement les performances des studios classiques ou des résidences étudiantes.

Cette rentabilité supérieure s'explique par un double avantage économique. D'une part, les grands appartements coûtent moins cher au mètre carré que les petites surfaces. D'autre part, la colocation génère des loyers cumulés bien supérieurs à une location classique (dans les villes dont les loyers ne sont pas encadrés).

Avec un studio classique, vous pouvez espérer des rendements de 6 à 8 % dans les villes universitaires bien choisies, contre 3 à 4 % pour les résidences étudiantes. La différence s'explique par des prix d'achat plus abordables et des loyers au mètre carré supérieurs.