Quels sont les avantages fiscaux à louer à un étudiant ?

Dans cet article, on fait le point sur la fiscalité de l’investissement locatif à destination des étudiants. Que vous envisagiez de louer une chambre chez vous à un étudiant ou de transformer votre appartement ou votre maison en location meublée pour étudiant, vous saurez tout ce qu’il faut savoir pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions fiscales.

Quel est l’avantage de louer à un étudiant ?

Louer un appartement, une maison, un studio ou une chambre chez soi à un étudiant présente plusieurs avantages.

Des revenus locatifs sécurisés

En tant que propriétaire bailleur, avoir un ou plusieurs étudiants pour locataires vous permet tout d’abord de bénéficier de garanties contre les risques d’impayés. Les parents des étudiants peuvent en effet se porter caution.

À défaut, les étudiants peuvent être couverts par la garantie VISALE qui prend en charge les loyers en cas de retard de paiement. Enfin, ils peuvent avoir droit aux aides personnalisées au logement (APL), lesquelles peuvent vous être versées directement afin de sécuriser vos revenus locatifs.

Un faible risque de vacance locative

Louer un meublé, une chambre ou un studio en résidence étudiante à un étudiant est aussi idéal afin de diminuer les risques de vacances locatives. Notamment si vous louez votre logement meublé, tous les étudiants sont friands de ce type de biens puisque c'est très pratique pour ne pas avoir à déménager régulièrement avec ses meubles.

En achetant un bien immobilier à proximité d’un campus, d’un pôle universitaire, d’une école, d’un centre de formation ou des transports en commun menant à ceux-ci, votre logement a de fortes chances d’être occupé chaque année. Conséquence, vous êtes assuré de percevoir des revenus locatifs sans interruption ou presque.

Des contrats de location flexibles

Pour vous, propriétaire bailleur, proposer votre bien immobilier à la location pour des étudiants présente également l’avantage de la flexibilité. Selon que vous misez sur **un bail étudiant **(9 mois maximum), un contrat de bail mobilité (10 mois maximum) ou même un bail classique de location meublée (1 an renouvelable par tacite reconduction), vous êtes engagé pour une durée relativement courte.

Vous pouvez donc récupérer votre logement assez rapidement pour pouvoir y résider, y loger vos proches, voire le louer en tant que location saisonnière pendant la période estivale par exemple.

Une fiscalité avantageuse

Enfin, en tant que propriétaire bailleur, louer à un ou plusieurs étudiants (colocation) est également intéressant puisque vous disposez d’une fiscalité avantageuse. Si vous misez sur une location meublée avec un bail d’habitation classique, un bail étudiant ou un bail mobilité, vous pouvez par exemple profiter, sous conditions, du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Mieux, si vous louez une pièce dans votre résidence principale vous pouvez, sous conditions, bénéficier d’une exonération d’impôt sur les loyers perçus.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée à un étudiant ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le choix en matière de bail de location. Vous pouvez passer par un bail d’habitation meublé classique, un bail étudiant ou un bail mobilité. Ces baux de location meublée permettent de profiter d’un régime fiscal avantageux : le LMNP ou Loueur en meublé non professionnel. Mais attention, pour être considéré comme un LMNP, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Le montant généré chaque année par votre activité de location meublée doit être inférieur à 23 000 euros ;

• Les recettes locatives que vous tirez de vos locations meublées ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal (salaires, etc.).

Comment déclarer une location étudiante meublée ?

Les revenus locatifs que vous touchez lorsque vous louez votre bien meublé à un étudiant en tant que LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous devez les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. 

C'est ici que la fiscalité devient avantageuse. Avec le LMNP, vous pouvez en effet choisir entre deux régimes fiscaux :

1. Le régime micro-BIC. Vous pouvez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) si vos recettes ne dépassent pas 77 700 euros par an. Vous avez alors droit à un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers perçus. Revers de la médaille, vous ne pouvez pas déduire vos charges locatives (travaux, etc.) pour leur montant réel. En revanche, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 305 euros, vous ne payez aucun impôt.
2. Le régime réel. Vous devez déclarer vos recettes locatives au régime réel si celles-ci excèdent 77 700 euros par an ou si vous choisissez volontairement ce régime (par exemple parce que vous avez des charges ou des frais importants). L’avantage du régime réel d’imposition est qu’il sert à déduire vos frais et charges locatives (amortissement, meubles, frais d'assurance, frais de notaire, taxe foncière, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) des loyers de votre location étudiante meublée. Si le montant de vos charges est supérieur à celui de vos loyers, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus locatifs de la même année et des 10 années suivantes. Résultat : pendant cette période, vous payez moins d’impôts.

Micro-BIC ou régime réel, c'est un peu le dileme de tout bailleur. Le régime micro-BIC a pour lui l'avantage de la simplicité, il n'y a aucune démarche à faire, ni calcul savant. Le régime réel, plus complexe est en revanche autrement plus puissant pour réduire ses impôts en déclarant toutes ses charges (sans compter l'utilisation possible du mécanisme d'amortissement).

Quels sont les avantages fiscaux du bail étudiant ?

Le bail étudiant est un contrat de location meublée pour étudiant exclusivement. Il présente l’avantage d’être flexible. Il est en effet limité à 9 mois, mais peut être renouvelé si vous et votre locataire le souhaitez.

Sur le plan de la fiscalité, le bail meublé étudiant est très attractif. Comme le bail meublé d’habitation classique, il permet en effet de bénéficier, sous conditions, du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de sa fiscalité avantageuse.

Quels sont les avantages fiscaux du bail mobilité ?

Le bail mobilité est un contrat de location meublée qui vous permet notamment de louer votre maison ou votre appartement à un étudiant ou à des colocataires. Il est moins flexible que le bail étudiant.

Sa durée doit en effet être comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction. Pour ce qui est de la fiscalité, le bail mobilité vous permet lui aussi de profiter, sous conditions, du statut fiscal avantageux du Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quels impôts lorsqu’on loue une chambre chez soi à un étudiant ?

Au lieu d’investir dans une résidence étudiante ou d’acheter un logement étudiant, il est possible en tant que propriétaire de louer une chambre chez soi à un étudiant.

Si vous optez pour cette solution, vous devez en principe déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et payer des impôts.

Cependant, par exception, lorsque vous louez une pièce de votre domicile à un étudiant vous pouvez être exonéré d’impôt si le loyer annuel que vous verse votre locataire est inférieur aux plafonds suivants :

• 206 euros par mètre carré de surface habitable (hors charges) en île de France ;
• 152 euros par mètre carré de surface habitable (hors charges) dans les autres régions.

Ainsi, si vous habitez dans le centre-ville de grandes villes étudiantes comme Rennes ou Montpellier par exemple, et que vous louez une pièce de votre logement d’une surface habitable de 10 mètres carrés à un étudiant. Vous n’avez pas à déclarer les loyers que vous percevez, tant que ceux-ci ne dépassent pas le seuil de 1520 euros (hors charges) par an.

Louer à un étudiant : quels avantages fiscaux ? Ce qu’il faut retenir.

En tant que propriétaire bailleur, louer son logement à un étudiant présente des avantages, notamment en termes de fiscalité.

Si vous louez votre bien meublé, via un bail d’habitation classique, un bail mobilité ou un bail étudiant vous pouvez bénéficier, sous conditions, du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec ce statut, vos revenus locatifs sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Vous profitez de réductions d’impôt, notamment grâce aux mécanismes d’abattement et d’amortissement.

Si vous ne souhaitez pas investir dans l’achat d’un logement étudiant, vous pouvez également louer une pièce de votre résidence principale à ce type de locataire. Dans ce cas, vous profitez d’une exonération d’impôts sur vos revenus locatifs, à condition de ne pas dépasser les plafonds de loyer prévus par la loi pour la région parisienne et pour les autres régions.

Attention, en revanche, certaines aides financières destinées à encourager l’investissement locatif étudiant n’existent plus. C’est notamment le cas du dispositif Censi-Bouvard. En achetant bien immobilier neuf en résidence étudiante, vous aviez droit à une réduction d’impôts et à une exonération de la TVA.