SCPI ou investissement locatif : comment faire son choix en 2025 ?

Acheter un bien pour le placer en location, l’investissement locatif est une méthode bien connue en France pour créer un patrimoine immobilier. Mais l’achat de parts de SCPI, qui est un investissement immobilier indirect via une société de placement, demeure plus marginal. Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux types d’investissement ? On fait le point dans les lignes ci-dessous.

Qu'est-ce qu'une SCPI et quel est son fonctionnement ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement encore méconnu en France.

Avec une SCPI, au lieu d’acheter un bien immobilier directement, vous achetez des parts d'une société qui gère un portefeuille immobilier diversifié.

Une SCPI mutualise les fonds de nombreux épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les risques locatifs sont ainsi répartis sur une multitude de biens immobiliers.

Une fois la souscription à la SCPI réalisée, vous devenez propriétaire de parts et percevez des revenus trimestriels issus des loyers, proportionnels à votre investissement (les dividendes). La société de gestion s'occupe de tout : sélection des biens, gestion locative, travaux, état des lieux et distribution des revenus. Vous ne vous occupez de rien en échange de frais de gestion prélevés directement.

Les différents types de SCPI disponibles sur le marché

Il existe de très nombreux types de SCPI et autant de stratégies pour s’adapter aux projets des investisseurs. Parmi les principaux types de SCPI, on trouve deux grandes catégories : 

• Les SCPI de rendement, le but est de générer des revenus et d’obtenir les meilleurs rendements locatifs. La SCPI peut investir dans l’immobilier résidentiel, de bureaux, des commerces ou un mélange de plusieurs catégories d’actifs.
• Les SCPI fiscales, l’idée est d’acheter des parts pour optimiser sa fiscalité et réduire ses impôts. C’est le cas des SCPI Malraux, SCPI Denormandie, SCPI déficit foncier.
• Les SCPI thématiques sont plus rares et spécialisés dans des biens comme l’immobilier de santé ou le développement durable.

À noter que la SCPI peut faire l’acquisition de biens en France ou à l’international, certaines sont d’ailleurs spécialisées sur les investissements locatifs à l’étranger.

Quels sont les atouts et les risques de chaque solution d’investissement  ?

Les avantages et inconvénients des SCPI

Si l’investissement via une SCPI a beaucoup progressé ces dernières années, c’est en raison de ses multiples atouts : 

• La délégation totale de la gestion locative. L’investisseur n’a aucune contrainte de recherche de locataires ni de gestion quotidienne ou de collecte des loyers. Il ne fait que récupérer ses dividendes tous les trimestres.
• La mutualisation des risques locatifs. Le capital de l’investisseur sur des dizaines de biens immobiliers réduisant d’autant le risque de vacance locative ou d’impayés.
• Un ticket d’entrée très accessible. Nombre de SCPI sont abordables à partir de quelques centaines d’euros pour acheter une part. Pour les ménages aux revenus modestes, il s’agit d’un bon moyen de se créer un patrimoine immobilier.
• Un investissement flexible puisqu’il est possible d’acheter des parts comptant, via un crédit immobilier ou encore via une assurance-vie.

Toutefois, il ne faut pas masquer les principales limites des SCPI. En premier lieu, les frais de gestion qui entament la rentabilité. Leur montant, en moyenne entre 8 et 12 % pèse sur les performances.

Le manque des liquidités est aussi un reproche très fréquemment adressé aux SCPI. La revente des parts peut en effet prendre plusieurs semaines, voire plus selon les conditions du marché. 

Contrairement à l'investissement direct, l’investisseur n'avez aucun contrôle sur la gestion des biens et doit faire entièrement confiance à la société de gestion.

Forces et faiblesses de l'investissement locatif direct

Bien que le marché de l’investissement immobilier ait fortement ralenti ces dernières années (hausse des taux d’intérêt, manque de bien, contexte politique erratique), cela représente encore 198 900 biens achetés l’année dernière (Le Figaro). L’achat d’un bien pour le mettre en location demeure une activité commune en France

L'investissement locatif traditionnel a l’avantage d’offrir un contrôle total sur le bien immobilier. Depuis la sélection des locataires jusqu’à la fixation des loyers, la maîtrise complète permet d'optimiser la rentabilité selon ses objectifs et sa stratégie patrimoniale. 

L’effet de levier du crédit immobilier demeure un atout important puisque les banques peuvent financer 80 % du projet (selon l’apport financier). Ce qui n’est pas le cas de tous les placements, les banques sont plus réticentes à prêter pour acheter des parts de SCPI. 

Les nombreux dispositifs fiscaux (loi de défiscalisation et régime fiscaux) offrent aussi des opportunités de déduction des charges et servent à, réduisant l’imposition sur ses revenus locatifs, voire son impôt sur le revenu (déficit foncier).

Au rayon des inconvénients, ce sont les risques habituels qui pèsent sur tout achat immobilier : 

• La vacance locative. Si vous ne trouvez aucun locataire, cela veut dire aucun revenu et une rentabilité qui s’effondre. Vous aurez aussi du mal à rembourser votre crédit immobilier.
• Le risque d’impayés. Idem si le locataire ne paie pas ses loyers, les procédures pour se débarrasser d’un locataire problématique sont longues. Ce risque peut toutefois être compensé en souscrivant à une GLI (garantie loyers impayés). 
• Une implication personnelle importante. Si l’investisseur ne délègue pas la gestion locative, il va devoir de s’occuper de toutes les missions administratives, techniques et financières autour de son bien. C’est un travail fastidieux et de longue haleine. 
• Les coûts d'entretien et de rénovation sont aussi loin d’être négligeables et les dépenses souvent imprévues peuvent grever la rentabilité

Et au niveau de la rentabilité qui a l’avantage ?

Le nerf de la guerre dans un investissement immobilier, que ce soit un investissement locatif classique ou via une SCPI, c’est bien le rendement.

En matière d’immobilier classique, le taux de rendement net varie en général entre 2 % et 6 %. Ces chiffres varient énormément selon la localisation, le type de bien et la fiscalité sélectionnée. Dans les grandes métropoles comme Paris, le rendement net oscille plutôt entre 2 et 4 %, alors que dans des zones plus éloignées, cela peut monter à 6-7 %. 

L’investissement en location meublée est aussi plus rentable par nature. Les loyers sont supérieurs de 10 à 15 % par rapport à une location nue. L’investissement en colocation hors métropole qui pratique l’encadrement des loyers affiche une belle rentabilité. Et au-dessus, sans aucun doute l’immeuble de rapport, ou un investisseur gère un immeuble en entier. 

Côté SCPI, le taux de distribution moyen d’une SCPI était de 4,72 % brut, soit entre 2 à 3 % de rendement net. Un pourcentage en progression par rapport aux 4,52 % de 2023 selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Des chiffres qui prouvent la résilience de ce placement pierre-papier dans un contexte économique complexe.

Des SCPI de nouvelle génération se démarquent depuis quelque temps avec des rendements supérieurs à 6 %, certaines atteignant même 8 % à 10 %. Cette rentabilité attractive s'explique par leur capacité à saisir des opportunités d'investissement dans un marché immobilier en mutation, tout en maintenant des durées de détention longues pour leurs actifs.

Difficile de déterminer un vainqueur, tout dépend du niveau de risque qu’est prêt à prendre l’investisseur locatif.

La fiscalité comparée des deux options d'investissement

Que ce soit la fiscalité d’un investissement immobilier classique ou via une SCPI, les choses sont assez proches. Que ce soit en termes de régime fiscal et de défiscalisation, les investisseurs font face aux mêmes contraintes.

Le régime fiscal des revenus de SCPI

Les porteurs de parts de SCPI bénéficient d'une transparence fiscale, cela signifie que les revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les revenus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à deux régimes fiscaux distincts. 

Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, à condition de percevoir moins de 15 000 € annuels et de posséder au moins un bien immobilier en direct loué nu. Une solution qui simplifie vos démarches déclaratives.

Pour ceux dont les revenus fonciers dépassent 15 000 euros ou qui n’ont pas de biens loués nus, le régime réel est obligatoire. Toute fois, ce régime fiscal s'avère souvent plus avantageux. Le régime réel permet de réduire significativement sa base imposable. Un déficit foncier peut même être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Lorsque qu'un investisseur revend ses parts en SCPI, la plus-value réalisée est aussi imposée au taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. 

L'imposition des revenus locatifs traditionnels

Les revenus de votre investissement locatif classique sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon la nature de la location, nue ou meublée, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition.

En location nue

• Le régime micro-foncier : L’investisseur profite abattement forfaitaire de 30 % qui est alors appliqué sur ses loyers bruts. Si le montant de ces derniers ne dépasse pas 15 000 euros par an.
• Le régime réel : Pour tous les autres investisseurs, ce régime sert à déduire l'ensemble de vos charges : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, frais de gestion et peut même créer un déficit foncier.

En location meublée

• Le régime micro-BIC : L’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué sur vos loyers bruts. Si le montant de ces derniers ne dépasse pas 23 000 euros par an.
• Le régime réel : Pour tous les autres investisseurs, ce régime va permettre de déduire l'ensemble de ses charges locatives : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, frais de gestion et pratiquer l’amortissement du bien.

Comment choisir entre SCPI et investissement locatif ?

On passe en revue les différents critères qui vont être utile pour faire votre choix d’investissement immobilier.

Les critères décisifs pour faire le bon choix

Le premier des critères est bien sûr le prix d’achat. Un investissement locatif classique demande une mise de fonds importante, souvent supérieure à 100 000 €, tandis que les SCPI sont accessibles dès 200 €.

Le deuxième élément est le temps que vous allez pouvoir accorder à la gestion locative de votre bien au quotidien. Les premières années d'un investissement locatif direct nécessitent un suivi régulier et une forte implication, quand la SCPI offre une délégation totale. Les investisseurs qui débutent sont rassurés et évitent de multiples risques locatifs, 

Enfin, il faut se pencher sur sa fiscalité pour trouver son véhicule d’investissement adaptée. Difficile de donner une réponse définitive, les possibilités sont très nombreuses que ce soit en SCPI ou en investissement classique. Dans les deux cas, vous avez accès à des dispositifs de défiscalisation et à plusieurs régimes fiscaux pour optimiser vos revenus fonciers.

Quel investissement selon votre profil et vos objectifs ?

Pour les investisseurs débutants disposant d'une épargne limitée, les SCPI représentent une première approche idéale du marché immobilier. L’investisseur accède à un portefeuille diversifié sans les contraintes de la gestion quotidienne.

Les actifs plus expérimentés ayant un capital conséquent peuvent opter pour un mix entre parts de sociétés civiles et acquisition directe. Une telle stratégie combine les avantages des deux approches : revenus passifs réguliers et valorisation patrimoniale sur le long terme.

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SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

Investir en SCPI signifie profiter d’une gestion déléguée et d’un ticket d'entrée accessible dès 200 euros. C’est intéressant pour les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine sans contraintes administratives. L'investissement locatif traditionnel demande plus d'implication, mais apporte un contrôle total sur votre bien. La rentabilité est alors potentiellement plus élevée grâce à l'effet de levier du crédit. Le choix entre ces deux modes d’investissement dépend à la fois de votre capacité d’investissement et du temps que vous pourrez consacrer à la gestion de votre patrimoine. 

Est-ce que les SCPI valent le coup ?

L’achat de part dans une SCPI est une solution pertinente pour accéder au marché immobilier avec un risque maîtrisé. La mutualisation des investissements sur différents types d'actifs (résidentiel, bureaux, commerces) limite les risques tout en sécurisant les revenus face aux aléas. La diversification, combinée à une gestion professionnelle, fait des SCPI un placement adapté pour les épargnants voulant diversifier leur patrimoine.

Est-il rentable d'investir 50 000 euros en SCPI ?

Le taux de distribution moyen d’une SCPI était de 4,72 % en 2024. En investissant 50 000 euros, on peut donc espérer obtenir 2360 euros de revenus annuels. Il s’agit d’un rendement brut auquel il faut soustraire les frais de gestion. La répartition des 50 000 euros sur différentes SCPI est intéressant pour maximiser la rentabilité si d’aventure le taux de redistribution était plus faible chez l’une d’entre elles.  

Comment investir dans une SCPI ?

Le processus est simple : définissez votre budget, sélectionnez vos SCPI selon leur stratégie d'investissement, puis signez votre souscription en ligne ou en agence.