Investissement locatif : tout ce qu’il faut savoir pour bien démarrer

L'investissement locatif est l'un des procédés préférés des Français pour constituer leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Tour d'horizon.

L’investissement locatif est un placement qui séduit bon nombre de Français. Et pour cause, acheter un bien immobilier pour le mettre en location permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus passifs, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Vous souhaitez passer le cap ? On vous donne les clés pour bien démarrer dans l’investissement locatif.

Avantages, types de biens les plus rentables, étapes à suivre : vous aurez toutes les cartes en main pour réussir votre acquisition immobilière et investir dans l’immobilier locatif dans les meilleures conditions.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Définition

Avant d’aller plus loin, commençons par poser les bases. Réaliser un investissement locatif consiste, pour un particulier, à acquérir un bien immobilier en vue de le louer à un particulier ou à un professionnel.

En tant qu’investisseur-bailleur, vous pouvez acheter et mettre en location différents types de biens immobiliers : appartements, maisons, locaux commerciaux, bureaux, parkings, garages, ou encore parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Quoi qu’il en soit, l’objectif reste le même : percevoir un revenu complémentaire sous forme de loyer, tout en faisant grossir votre patrimoine grâce à l’éventuelle valorisation de votre bien immobilier sur le long terme.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Pour les investisseurs bailleurs, l’investissement locatif est un placement avantageux, et cela, à plus d’un titre. Investir dans un bien immobilier pour le louer permet en effet de :

Se constituer un patrimoine

L’investissement locatif est un placement qui permet de se bâtir un patrimoine durable en bénéficiant de l’effet de levier du crédit immobilier. En effet, dans une configuration idéale, les loyers que vous percevez au titre de la location couvrent tout ou partie des mensualités de votre prêt immobilier. Ce faisant, votre bien s’autofinance et votre capital augmente avec un effort financier réduit de votre part.

Par ailleurs, contrairement à d’autres investissements tels que les actions, l’immobilier est un placement tangible qui jouit d’une relative stabilité et que vous pouvez transmettre à vos descendants. Cerise sur le gâteau, si vous décidez d’acquérir un logement à usage d’habitation, vous avez la possibilité d’y habiter ou d’y loger vos proches.

Dégager un revenu complémentaire

L’investissement locatif comporte bien entendu un autre avantage majeur : en tant que propriétaire-bailleur, il vous permet de toucher une rente sous forme de loyers. Une fois votre emprunt immobilier remboursé, cette rentrée d’argent complémentaire vous permet d’augmenter votre pouvoir d’achat et de maintenir votre niveau de vie au moment de votre départ à la retraite.

Bénéficier d’avantages fiscaux

Enfin, investir dans le locatif présente un dernier atout : en fonction du type de bien et du dispositif fiscal choisi, ce placement vous permet de réduire votre imposition. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez en effet bénéficier de différents mécanismes fiscaux, en particulier :

• Le dispositif Pinel. Ce régime concerne les logements neufs ou rénovés, situés dans une zone de forte demande locative et mis en location pour 6, 9 ou 12 ans. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix d’achat du bien immobilier. La loi Pinel ne fonctionne plus depuis le 31 décembre 2024.
• Le dispositif Denormandie. Ce mécanisme profite aux propriétaires de biens anciens à rénover, localisés dans les communes éligibles, et loués pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Comme le Pinel, il offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du bien, en fonction de la durée de mise en location.
• Le dispositif Loc’Avantages. Ce dernier cible les logements récents ou anciens loués à un loyer inférieur aux loyers du marché, et dont le propriétaire a passé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 15 % et 85 % du montant brut du loyer.
• Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce mécanisme s’applique aux locations meublées à usage d’habitation, générant des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Il permet de bénéficier d’une imposition avantageuse sous le régime micro-BIC (abattement fiscal) ou le régime réel (déduction des frais et des charges).

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?

Pour réussir votre investissement locatif, vous devez acquérir un bien immobilier rentable. La rentabilité de votre placement dépendra en grande partie de la qualité du bien choisi, de son emplacement et de son potentiel locatif. Un investissement réussi nécessite une analyse approfondie du marché local et une étude détaillée du rapport entre le prix d'acquisition et les revenus locatifs espérés.

N'oubliez pas que le choix de la ville et du quartier est déterminant : privilégiez les zones dynamiques avec une forte demande locative, comme les secteurs universitaires ou les centres-villes attractifs.

Quels sont les meilleurs investissements locatifs ?

Les petites surfaces, les studios par exemple, ont tendance à offrir une bonne rentabilité, notamment dans les grandes villes ou dans les cités étudiantes. Avec ses loyers plus élevés que ceux d’une location vide et sa fiscalité avantageuse (régime LMNP), la location meublée tend également à générer un bon rendement. Peu coûteux à l’achat et engendrant peu de dépenses d’entretien, les parkings peuvent aussi s’avérer rentables. Mais attention, il n’existe pas de règle générale…

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, spécialement : montant des loyers, le prix d’achat du bien, les charges non récupérables sur le locataire, et bien entendu les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre (dispositifs Pinel, Denormandie, LMNP, etc.). C’est pourquoi vous devez calculer le rendement d’un investissement locatif avant de l’acquérir.

Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif ?

La rentabilité d'un investissement locatif varie selon le type de bien et la location. Généralement, le rendement brut est compris entre 3 % et 8 %. Les immeubles de rapport, les appartements en location meublée, les colocations affichent souvent les meilleurs taux de rendement.

Mais la rentabilité réelle dépend de nombreux facteurs. Par exemple, la location meublée permet d'obtenir des loyers supérieurs de 15 % par rapport à la location nue. Ce qui augmente le rendement locatif. 

Les charges locatives, la fiscalité et le financement influencent également la performance finale d'investissement locatif. Entre le régime micro-BIC en meublé, micro-foncier en location vide et le régime réel, il y a des décisions stratégiques à prendre pour optimiser la fiscalité sur les revenus tirés de la location.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Plusieurs indicateurs permettent de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier. La métrique la plus fréquemment utilisée est la rentabilité brute. Cette dernière se calcule de la façon suivante : (loyer annuel/prix d’achat du bien) x 100.

Si, à l’issue de ce calcul, vous obtenez un résultat positif, par exemple 5 %, cela signifie que votre investissement locatif est rentable. En France, dans le contexte actuel, le taux de rendement brut d’un investissement locatif se situe en général entre 3 % et 7 %.

Pour évaluer le rendement de votre investissement locatif de manière réaliste, il est cependant recommandé d’inclure dans le calcul les différentes charges, impôts et taxes qui grèvent vos recettes (frais de notaire, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances, travaux, charges de copropriété, etc.) ainsi que les avantages fiscaux dont vous bénéficiez. On parle alors de rentabilité « nette-nette » et la formule de calcul à appliquer est la suivante :

Rendement net-net = ([Loyer annuel — Charges — Impôts + Avantages fiscaux]/Prix d’achat du bien + frais d’acquisition) x 100.

Comment réaliser un investissement locatif ?

Vous êtes convaincu par les avantages de l’investissement locatif ? Voici les étapes clés à suivre pour acquérir un bien immobilier destiné à la location.

Définir ses objectifs

Pour réussir votre investissement locatif, commencez par faire le point sur vos objectifs : percevoir une rente sur le long terme, bénéficier de la défiscalisation immobilière, occuper le bien après quelques années, etc. Ceux-ci vous permettront d’établir une stratégie immobilière adaptée.

Évaluer sa capacité financière

Une fois vos objectifs définis, vous devez évaluer votre capacité financière, en particulier l’apport personnel que vous pouvez investir et votre capacité d’endettement. Pour octroyer un crédit immobilier à un particulier, les banques exigent habituellement un apport personnel de 10 % du montant total du bien et acceptent un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus nets du ménage de l’emprunteur.

Choisir le type de bien et son emplacement

Pour que votre investissement locatif soit rentable, vous devez choisir un bien situé dans une zone de forte demande locative, proche des commodités (écoles, transports en commun, commerces, etc.) et répondant aux exigences de la population locale (un studio dans une ville étudiante par exemple).

Monter un dossier de financement

Vous avez repéré l’investissement locatif idéal ? Il est temps de partir à la recherche d’un crédit immobilier. Pour cela, vous devez monter un dossier de financement solide rassemblant des documents attestant de votre stabilité financière (relevés bancaires, bulletins de salaire, etc.) et du sérieux de votre projet (par exemple, une estimation du montant des loyers et des charges).

Acheter un bien immobilier

Afin de réussir votre investissement immobilier, visitez le bien que vous prisez et vérifiez que ses caractéristiques correspondent à vos attentes en termes de rentabilité. Veillez notamment à consulter les diagnostics techniques obligatoires et à évaluer les éventuels travaux à réaliser. Le cas échéant, faites une offre d’achat au vendeur. Si celle-ci est acceptée, signez un compromis de vente, recherchez un financement, puis signez l’acte de vente final chez le notaire.

Mettre son bien immobilier en location

Vous voici propriétaire d’un bien immobilier que vous pouvez à présent mettre en location. Pour cela, fixez un loyer en adéquation avec les prix du marché, créez et diffusez une annonce, sélectionnez un locataire sérieux, rédigez et signez un bail de location. Demandez un dépôt de garantie et effectuez un état des lieux avant remise des clés.

Afin de ne commettre aucune erreur, n’hésitez pas à confier ces tâches à une agence de gestion locative telle que Foncia.

Gérer son investissement locatif

Une fois votre bien immobilier mis en location, vous devez vous occuper de la gestion courante de ce dernier. Perception des loyers, émission des quittances, relations avec les locataires, entretien du bien ou encore démarches en cas de loyers impayés : les missions qui vous reviennent sont nombreuses.

Pour vous délester de cette charge, vous pouvez, là encore, confier l’administration de votre bien à une agence de gestion locative comme Foncia.

Tout ce qu’il faut savoir pour bien lancer son investissement locatif : le mot de la fin

L’investissement locatif est une valeur refuge qui comporte de nombreux avantages. Mais attention, acheter un bien immobilier pour le louer est plus complexe qu’il n'y paraît. Fiscalité, choix du bien, évaluation de sa rentabilité, obtention d’un financement, mise en location ou encore gestion locative au long court : les défis qui vous attendent sont nombreux.

La solution pour réussir votre investissement locatif ? Faire appel à un professionnel comme Foncia qui vous guide à chaque étape, de la recherche de votre bien à sa gestion locative.

Quel montant de revenu locatif pour en vivre ?

Devenir rentier via l'immobilier locatif est le souhait de très nombreux Français. Mais pour dégager des revenus importants chaque mois, il est nécessaire de multiplier les investissements rentables, ce qui prend du temps. Vous ne deviendrez pas rentier en quelques mois.

Dans les grandes métropoles, un revenu net mensuel de 2 500 à 3 000 euros représente généralement le minimum pour assurer un train de vie confortable. Pour dégager un tel revenu mensuel, il faut compter entre 500 000 et 900 000 euros d'investissement locatif. Ce qui représente une belle somme. 

La colocation, la location meublée, l'achat d'un immeuble de rapport, ou encore la location saisonnière offrent un taux de rendement élevé. Ce qui permet d'atteindre plus rapidement le montant de la rente souhaitée.

Où investir dans l'immobilier ?

Avec ces centaines de milliers de biens anciens disponibles, le marché français recèle un stock énorme de logements dans lesquels investir. Pour autant, toutes les zones géographiques ne se valent pas ni tous les types de biens. Voilà pourquoi on ne le répétera jamais assez, mais il est indispensable de comprendre la demande locative locale, pour savoir si un investissement locatif vaut le coup ou pas. 

Investir dans une métropole dynamique

Les grandes métropoles françaises affichent des perspectives prometteuses pour votre investissement locatif. Paris, Lyon, Toulouse, Rennes, Bordeaux ou Nantes présentent un marché immobilier stable avec des prix au m² entre 3 500 et 5 000 euros en moyenne. 

Ces villes conjuguent plusieurs atouts majeurs : un bassin d'emploi diversifié, des infrastructures de qualité et une population en croissance constante. Le taux de vacance locative y reste très faible grâce à une demande soutenue des jeunes actifs et des étudiants.

La présence d'universités réputées et de grands groupes garantit un vivier de locataires sur le long terme. Les quartiers proches des transports en commun et des zones d'activité offrent de belles perspectives de plus-value à long terme.

Investir dans une ville moyenne

Les villes moyennes constituent une alternative séduisante pour les investisseurs à la recherche d'opportunités dans l'immobilier locatif. Ces territoires présentent un ticket d'entrée plus accessible que les métropoles, avec des prix généralement inférieurs à 3 500 € au mètre carré (avec des exceptions). Les Français se tournent de plus en plus vers des communes à taille humaine avec un cadre de vie agréable. 

La présence d'écoles supérieures, de zones d'activités économiques et d'infrastructures de qualité garantit aussi une demande locative régulière. Des communes comme Rouen, Quimper, Besançon, Vannes, Bayonne, Pau, Arras ou encore Clermont-Ferrand bénéficient notamment d'un bassin d'emploi diversifié et d'une population estudiantine significative.

Pour maximiser les chances de succès de votre investissement dans une ville moyenne, il est recommandé de viser le quartier du centre-ville (ou à proximité immédiate), ainsi que les quartiers bien desservis par les transports, dotés d'infrastructures attractives (équipement sportif, école...).

Investir en bord de mer ou à la montagne

Depuis la fin de la crise sanitaire liée au Covid, les stations balnéaires tout comme les stations de ski sont pris d'assaut par les touristes, voire les habitants à l'année désireux de changer d'air. Les prix de l'immobilier, malgré une baisse au niveau nationale ont continué à progresser dans les villes de montagne et dans la plupart des villes balnéaires. 

En bord de mer, les prix varient considérablement selon les régions. La côte atlantique offre des opportunités intéressantes avec des rendements attractifs. Les stations de taille moyenne, notamment dans les Landes comme Biscarrosse, Mimizan, Hourtin ou Saint-Jean-de-Monts en Vendée, permettent d'acquérir des biens à des prix plus abordables tout en profitant d'une forte demande saisonnière.

Du côté montagne, les stations des Alpes comme Les Coches ou Valloire présentent l'avantage d'une double saisonnalité. Cette particularité assure une occupation plus régulière et des retours sur investissement optimisés sur l'année. Les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi ouvrir droit à des avantages fiscaux non négligeables. En effet, à la montagne, nombre d'anciens logements sont des passoires thermiques.