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Investissement locatif : tout ce qu’il faut savoir pour bien démarrer

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L'investissement locatif est l'un des procédés préférés des Français pour constituer leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Tour d'horizon.

L’investissement locatif est un placement qui séduit bon nombre de Français. Et pour cause, acheter un bien immobilier pour le mettre en location permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus passifs, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Vous souhaitez passer le cap ? On vous donne les clés pour bien démarrer dans l’investissement locatif. 

Avantages, types de biens les plus rentables, étapes à suivre : vous aurez toutes les cartes en main pour réussir votre acquisition immobilière et investir dans l’immobilier locatif dans les meilleures conditions. 

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Définition.

Avant d’aller plus loin, commençons par poser les bases. Réaliser un investissement locatif consiste, pour un particulier, à acquérir un bien immobilier en vue de le louer à un particulier ou à un professionnel.

En tant qu’investisseur-bailleur, vous pouvez acheter et mettre en location différents types de biens immobiliers : appartements, maisons, locaux commerciaux, bureaux, parkings, garages, ou encore parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). 

Quoi qu’il en soit, l’objectif reste le même : percevoir un revenu complémentaire sous forme de loyer, tout en faisant grossir votre patrimoine grâce à l’éventuelle valorisation de votre bien immobilier sur le long terme. 

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Pour les investisseurs-bailleurs, l’investissement locatif est un placement avantageux, et cela, à plus d’un titre. Investir dans un bien immobilier pour le louer permet en effet de : 

Se constituer un patrimoine

L’investissement locatif est un placement qui permet de se bâtir un patrimoine durable en bénéficiant de l’effet de levier du crédit immobilier. En effet, dans une configuration idéale, les loyers que vous percevez au titre de la location couvrent tout ou partie des mensualités de votre prêt immobilier. Ce faisant, votre bien s’autofinance et votre capital augmente avec un effort financier réduit de votre part. 

Par ailleurs, contrairement à d’autres investissements tels que les actions, l’immobilier est un placement tangible qui jouit d’une relative stabilité et que vous pouvez transmettre à vos descendants. Cerise sur le gâteau, si vous décidez d’acquérir un logement à usage d’habitation, vous avez la possibilité d’y habiter ou d’y loger vos proches.

Dégager un revenu complémentaire

L’investissement locatif comporte bien entendu un autre avantage majeur : en tant que propriétaire-bailleur, il vous permet de toucher une rente sous forme de loyers. Une fois votre emprunt immobilier remboursé, cette rentrée d’argent complémentaire vous permet d’augmenter votre pouvoir d’achat et de maintenir votre niveau de vie au moment de votre départ à la retraite.

Bénéficier d’avantages fiscaux

Enfin, investir dans le locatif présente un dernier atout : en fonction du type de bien et du dispositif fiscal choisi, ce placement vous permet de réduire votre imposition. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez en effet bénéficier de différents mécanismes fiscaux, en particulier : 

  • Le dispositif Pinel. Ce régime concerne les logements neufs ou rénovés, situés dans une zone de forte demande locative et mis en location pour 6, 9 ou 12 ans. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix d’achat du bien immobilier. 

  • Le dispositif Denormandie. Ce mécanisme profite aux propriétaires de biens anciens à rénover, localisés dans les communes éligibles, et loués pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Comme le Pinel, il offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du bien, en fonction de la durée de mise en location. 

  • Le dispositif Loc’Avantages. Ce dernier cible les logements récents ou anciens loués à un loyer inférieur aux loyers du marché, et dont le propriétaire a passé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 15 % et 65 % du montant brut du loyer. 

  • Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce mécanisme s’applique aux locations meublées à usage d’habitation, générant des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Il permet de bénéficier d’une imposition avantageuse sous le régime micro-BIC (abattement fiscal) ou le régime réel (déduction des frais et des charges).

 

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?

Pour réussir votre investissement locatif, vous devez acquérir un bien immobilier rentable

Quels sont les meilleurs investissements locatifs ?

Les petites surfaces, les studios par exemple, ont tendance à offrir une bonne rentabilité, notamment dans les grandes villes ou dans les cités étudiantes. Avec ses loyers plus élevés que ceux d’une location vide et sa fiscalité avantageuse (régime LMNP), la location meublée tend également à générer un bon rendement. Peu coûteux à l’achat et engendrant peu de dépenses d’entretien, les parkings peuvent aussi s’avérer rentables. Mais attention, il n’existe pas de règle générale…

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, notamment : montant des loyers, le prix d’achat du bien, les charges non récupérables sur le locataire, et bien entendu les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre (dispositifs Pinel, Denormandie, LMNP, etc.). C’est pourquoi vous devez calculer le rendement d’un investissement locatif avant de l’acquérir. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Plusieurs indicateurs permettent de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier. La métrique la plus fréquemment utilisée est la rentabilité brute. Cette dernière se calcule de la façon suivante : (loyer annuel/prix d’achat du bien) x 100. 

Si, à l’issue de ce calcul, vous obtenez un résultat positif, par exemple 5 %, cela signifie que votre investissement locatif est rentable. En France, dans le contexte actuel, le taux de rendement brut d’un investissement locatif se situe en général entre 3 % et 7 %.

Pour évaluer le rendement de votre investissement locatif de manière réaliste, il est cependant recommandé d’inclure dans le calcul les différentes charges, impôts et taxes qui grèvent vos recettes (frais de notaire, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances, travaux, charges de copropriété, etc.) ainsi que les avantages fiscaux dont vous bénéficiez. On parle alors de rentabilité « nette-nette » et la formule de calcul à appliquer est la suivante :

Rendement net-net = ([Loyer annuel — Charges — Impôts + Avantages fiscaux]/Prix d’achat du bien + frais d’acquisition) x 100. 

Comment réaliser un investissement locatif ?

Vous êtes convaincu par les avantages de l’investissement locatif ? Voici les étapes clés à suivre pour acquérir un bien immobilier destiné à la location. 

Définir ses objectifs

Pour réussir votre investissement locatif, commencez par faire le point sur vos objectifs : percevoir une rente sur le long terme, bénéficier de la défiscalisation immobilière, occuper le bien après quelques années, etc. Ceux-ci vous permettront d’établir une stratégie immobilière adaptée. 

Évaluer sa capacité financière

Une fois vos objectifs définis, vous devez évaluer votre capacité financière, en particulier l’apport personnel que vous pouvez investir et votre capacité d’endettement. Pour octroyer un crédit immobilier à un particulier, les banques exigent habituellement un apport personnel de 10 % du montant total du bien et acceptent un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus nets du ménage de l’emprunteur. 

Choisir le type de bien et son emplacement

Pour que votre investissement locatif soit rentable, vous devez choisir un bien situé dans une zone de forte demande locative, proche des commodités (écoles, transports en commun, commerces, etc.) et répondant aux exigences de la population locale (un studio dans une ville étudiante par exemple). 

Monter un dossier de financement

Vous avez repéré l’investissement locatif idéal ? Il est temps de partir à la recherche d’un crédit immobilier. Pour cela, vous devez monter un dossier de financement solide rassemblant des documents attestant de votre stabilité financière (relevés bancaires, bulletins de salaire, etc.) et du sérieux de votre projet (par exemple, une estimation du montant des loyers et des charges). 

Acheter un bien immobilier

Afin de réussir votre investissement immobilier, visitez le bien que vous prisez et vérifiez que ses caractéristiques correspondent à vos attentes en termes de rentabilité. Veillez notamment à consulter les diagnostics techniques obligatoires et à évaluer les éventuels travaux à réaliser. Le cas échéant, faites une offre d’achat au vendeur. Si celle-ci est acceptée, signez un compromis de vente, recherchez un financement, puis signez l’acte de vente final chez le notaire. 

Mettre son bien immobilier en location

Vous voici propriétaire d’un bien immobilier que vous pouvez à présent mettre en location. Pour cela, fixez un loyer en adéquation avec les prix du marché, créez et diffusez une annonce, sélectionnez un locataire sérieux, rédigez et signez un bail de location, demandez un dépôt de garantie et effectuez un état des lieux avant remise des clés. 

Afin de ne commettre aucune erreur, n’hésitez pas à confier ces tâches à une agence de gestion locative telle que Foncia. 

Gérer son investissement locatif

Une fois votre bien immobilier mis en location, vous devez vous occuper de la gestion courante de ce dernier. Perception des loyers, émission des quittances, relations avec les locataires, entretien du bien ou encore démarches en cas de loyers impayés : les missions qui vous reviennent sont nombreuses. Pour vous délester de cette charge, vous pouvez, là encore, confier l’administration de votre bien à une agence de gestion locative comme Foncia. 

Tout ce qu’il faut savoir pour bien démarrer son investissement locatif : le mot de la fin

L’investissement locatif est une valeur refuge qui comporte de nombreux avantages. Mais attention, acheter un bien immobilier pour le louer est plus complexe qu’il y paraît. Fiscalité, choix du bien, évaluation de sa rentabilité, obtention d’un financement, mise en location ou encore gestion locative au long court : les défis qui vous attendent sont nombreux. 

La solution pour réussir votre investissement locatif ? Faire appel à un professionnel comme Foncia qui vous guide à chaque étape, de la recherche de votre bien à sa gestion locative.

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