C'est quoi l'encadrement des loyers à Marseille
L'encadrement des loyers est un dispositif légal qui a introduit le plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à son locataire (pour un bien meublé ou vide). Marseille a fait la demande en 2025 pour rejoindre ce dispositif expérimental en 2026 ou 2027.
Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral, en fonction des données récoltées par l'observatoire des loyers.
Les 3 valeurs à connaître
- Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
- Le loyer de référence est la valeur médiane calculée pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
- Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.
Les 4 critères qui déterminent votre plafond
Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :
- Le secteur géographique, chaque ville soumise à l'encadrement des loyers est découpées en plusieurs zones et quartiers.
- Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
- L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
- Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.
Comment calculer son loyer encadré ?
L'encadrement des loyers repose sur un système de loyers de référence, publiés chaque année par arrêté préfectoral.
Le complément de loyer n'est applicable que si 2 conditions sont réunies. Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.
Il faut qu'il se distingue des autres appartements de la même catégorie dans le secteur. Sont considérés comme exceptionnels :
- Une vue remarquable.
- Des matériaux et des équipements très spécifiques.
- Des prestations de grand standing.
- Des caractéristiques architecturales uniques dans leur genre.
- Une terrasse, un parking et autres éléments rares dans le secteur.
Après plusieurs mois, voire années, de mise en place d'encadrement des loyers, beaucoup de propriétaires ignorent toujours sincèrement les règles pourtant les risques sont grands d'être dans l'illégalité.
- Une amende jusqu'à 5 000 € par logement. La ville vous adresse une mise en demeure, vous avez 2 mois pour régulariser.
- Remboursement du trop perçu. Le locataire peut réclamer jusqu'à 3 ans de trop-perçu rétroactif.
- Contentieux et révision forcée du bail. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal.
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