Comment acheter en viager sans emprunter ?

Près de deux Français sur dix (17 %) envisagent d’acheter dans les douze prochains mois (Les Echos). Un rêve immobilierqui est largement partagé, mais pas toujours accessible. 40 % des acquéreurs estiment d'ailleurs que la quête d’un nouveau domicile n’est pas facile. Acheter en viager peut permettre de lever les obstacles, notamment quand on n'a pas d'apport suffisant. À condition de n'être pas trop pressé !

Acheter en viager : définition

Le viager est une forme de transaction immobilière où l'acheteur, appelé débirentier, verse au vendeur (crédirentier) un capital initial, le bouquet, suivi d'une rente périodique jusqu'au décès de ce dernier.

Cette formule d'achat immobilier repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. La vente en viager est de ce fait encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. Dans tous les cas, le transfert de propriété s'effectue dès la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Deux formules principales existent :

• Le viager occupé : Ici le vendeur conserve l'usage du bien.
• Le viager libre. L'acheteur peut disposer immédiatement du bien.

Dans les deux cas, la répartition des charges (taxe foncière, frais d'entretien, grosses réparations) est définie dès l'acte de vente.

Quel est l'intérêt d'acheter un appartement ou une maison en viager ?

Voici l'un des points forts de l'achat en viager. Pas besoin de contracter un prêt immobilier ni de disposer d'un gros apport pour acheter. L'acheteur, appelé « débirentier », ne règle que le « bouquet » (somme d'argent payée comptant) ; le reste est acquitté chaque mois auprès du vendeur, nommé « crédirentier ». De la même manière qu'un loyer.

L'acheteur lui paie cette rente jusqu'à son décès : l'affaire peut s'avérer très rentable... ou pas, selon la durée de vie du vendeur ! On vous l'accorde, miser sur la disparition de quelqu'un peut certes représenter un cas de conscience...

Les avantages du viager pour les seniors

Pourtant, il faut être conscient que le viager a beaucoup d'atouts aussi pour le vendeur. Cela représente une bonne solution au problème numéro un des seniors : pouvoir rester chez soi ! Selon l'INSEE, le nombre de plus de 60 ans devrait progresser de plus de 8 millions d'ici à 2040, pour constituer plus de 30 % de la population française.

En parallèle, la baisse du pouvoir d’achat, la faible rémunération de l’épargne et l’augmentation des besoins en santé réduisent leurs capacités à organiser leur maintien à domicile. 

Or, 72 % des personnes âgées de plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale (sondage Opinionway). Avec le viager, ils continuent à vivre chez eux, tout en ayant la possibilité de financer une aide à domicile.

Quels sont les pièges de l'achat en viager ?

La solution du viager, gagnant/gagnant pour les deux parties, n'est donc plus taboue ! Avec quelque 4 000 ventes par an, elle reste certes un marché de niche, en légère croissance... Une accélération importante est attendue avec la génération des baby-boomers qui atteindra l’âge moyen des vendeurs en viager, soit 75 ans.

1. Prendre en compte l'âge du vendeur

Bien sûr, vous pouvez toujours tomber sur le doyen ou la doyenne de l'humanité. Comme c'est arrivé au notaire de Jeanne Calment, décédée à l'âge de 122 ans après lui avoir vendu sa maison en viager alors qu'elle en avait 90 !

Mais c'est tout de même un risque limité... 

2. Bien négocier le prix d'achat du viager

Certes, le coût total de l’acquisition du bien immobilier dépend de la longévité du vendeur. Mais à la fin, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, car le prix d'achat a initialement été décoté.

Il se calcule en effet d'après l'estimation réelle du bien libre, au jour de la signature, auquel est appliquée une décote liée au droit d'usage et d'habitation. Par exemple, la décote sera de 30 % pour une femme âgée de 75 ans. Or, le bien immobilier va se valoriser avec le temps. Donc, même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur reste gagnant.

L'achat en viager est nettement moins hasardeux qu'il y paraît !

3. Penser à négocier le bouquet

Le bouquet est évalué selon plusieurs paramètres qu'il est pertinent de connaître quand on cherche à investir dans ce type de bien immobilier.. 

• Le montant de la rente ;
• L'âge et sexe du crédirentier (ce qui détermine son espérance de vie) ;
• L'existence d’une clause de réversibilité si le bien est vendu par un couple (au décès de l’un, l’intégralité́ de la rente est versée au survivant) ;
• Le taux de rendement du bien d’après sa valeur locative, etc.

Les professionnels de l'immobilier utilisent des outils spécifiques intègrant des tables de mortalité́. Les estimations sont susceptibles de légèrement varier, mais ces calculs ne constituent qu’une base. Les montants du bouquet et de la rente demeurent librement négociables.

N'oubliez pas que sur ce marché de niche, vous êtes en position de force. Les acquéreurs ne se bousculent généralement pas, profitez-en pour négocier à la baisse !

4. Discuter de la revalorisation de la rente en cas de départ anticipé

Il arrive assez fréquemment qu'au bout d'un certain nombre d'années, le vendeur quitte les lieux pour une résidence médicalisée. Sachez que vous pourrez, en tant que propriétaire, louer le bien et percevoir un revenu locatif, qui devrait couvrir le montant de la rente, même majorée.

En effet, si le crédirentier quitte le logement, la rente viagère est revalorisée (taux librement négociable au moment de la vente, autour de 30 %).

5. Prendre en compte les charges

Même si vous n'avez pas besoin d'un gros apport financier, vous devrez détenir suffisamment de liquidités pour acquitter le bouquet. Les banques refusent généralement de financer à crédit, sauf si vous acceptez de mettre en hypothèque un autre bien immobilier.

Attention à bien faire vos calculs avant de vous engager ! Le versement de la rente peut durer longtemps et il vous faudra assumer certaines charges en tant que propriétaire (travaux de rénovation par exemple). La répartition de celles-ci est fixée dans l’acte de vente. Elle est généralement la même que celle pratiquée entre locataires et propriétaires.

Par ailleurs, pour assurer le paiement de la rente au crédirentier, une hypothèque est prise par le notaire. Si vous cessez les versements, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. Souvent, il est ajouté dans l’acte une clause résolutoire qui permet au vendeur, si le débirentier ne règle plus la rente, de redevenir propriétaire en faisant annuler la vente. Dans ce cas de figure, vous perdez toutes les sommes déjà versées !

Mieux vaut donc prévoir et mettre de côté six à douze mois de rente, par sécurité, pour assumer les imprévus.

6. Penser à la revente du bien immobilier

Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, quand vous le désirez et à qui vous le souhaitez. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du crédirentier et l'opération n'entraîne généralement pas de perte pour le premier acquéreur.

Mais attention, même si vous vous libérez d’une charge financière, le paiement de la rente viagère puisque le nouvel acquéreur prend le relais. Vous restez garant de son paiement jusqu’au décès du crédirentier. Reste à bien choisir l’acheteur en s’assurant de ses capacités financières.

D'autres formes de viager

Le bouquet initial peut être transformé en... bouquet final. Certaines solutions permettent de lever les freins du contrat viager traditionnel, en permettant aux seniors de vendre leur bien en viager tout en transmettant un capital à leurs héritiers.

Le concept repose sur la transformation du "bouquet initial" en succession, en "bouquet final".  Concrètement, l’acte authentique de vente rédigé par un notaire intègre un contrat spécifique et les modalités de versement à terme. Ce montant est indexé chaque année sur l’indice INSEE du coût à la construction. Le viager devient ainsi, une solution éthique car le senior peut vendre son bien immobilier pour améliorer son quotidien sans léser ses héritiers.

Au décès du vendeur, les héritiers, privés du bien immobilier, percevront le capital. Celui-ci est constitué d'une partie de la valeur du bien vendu, majoré des intérêts engendrés pendant toute la durée du viager.

Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en viager ?

A l'heure actuelle, les taux d'intérêt demeurent élevés, et le crédit immobilier difficile d'accès pour beaucoup de profil d'acheteur (et d'investisseur). L'achat en viager représente une alternative pertinente pour de nombreux acquéreurs. La décote sur le prix du bien, pouvant atteindre jusqu'à 50% de sa valeur, constitue un argument de poids.

Rien d'étonnant dans ce contexte que les ventes en viager progressent. La croissance était de 6 % en 2024, un pourcentage en hausse chaque année.

L'acquisition en viager permet aussi une grande souplesse dans le montage financier. Un bouquet modéré combiné à une rente mensuelle adaptée aux capacité financières de l'acquéreur rend possible l'accès à la propriété sans recourir à un prêt bancaire classique.