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Comment investir en France depuis l’étranger ?

Comme disent les astronomes, il semblerait qu’il y ait actuellement sur le marché immobilier français un bon alignement des planètes. Les taux d’intérêt, qui se redressent légèrement, restent toujours à des niveaux très bas.

L’euro a perdu de sa superbe face à plusieurs autres monnaies, notamment le dollar. Le Brexit pousse les personnes installées outre-Manche à scruter les opportunités sur le continent, et tout particulièrement dans l’Hexagone. Et pour couronner l’ensemble, la 42ème édition du Salon Mondial du Tourisme ouvre ses portes à Paris. Bref, tout se conjugue pour conduire les non-résidents à acquérir un bien immobilier en France.

Des banques plus exigeantes que jamais

Dans l’ensemble, acquérir un logement ou réaliser un investissement locatif pour un expatrié français ne diffère pas fondamentalement d’un achat pour un résident. Les étapes successives sont en effet identiques. A quelques petites contraintes supplémentaires près… Dans l’ordre, il s’agit d’abord de mesurer sa « surface » financière et d’estimer sa capacité d’emprunt par rapport au type de bien recherché. Ici, première différence entre les non-résidents et les résidents. Alors que les banques réclament en général 10% d’apport minimum, un non-résident devra disposer d’une somme proche de 30 % d’apport. Encore faut-il être résident d’un pays accepté par la banque… Les institutions bancaires sont également sensibles à la situation familiale de l’emprunteur et bien entendu à sa situation professionnelle : être salarié d’une grande entreprise, à la notoriété internationale constitue un avantage indéniable.

Acheter sans voir ?

Pour la suite, la recherche du bien peut se faire par l’intermédiaire d’une relation ou d’une agence. Ou des deux. Les différentes démarches auprès du notaire et des banques peuvent, pour leur part, se faire de plus en plus par mail, grâce à des signatures électroniques. Même l’acte authentique de vente peut être signé par procuration auprès du consulat. De là à considérer possible d’acquérir un bien en France sans même venir sur le territoire, il n’y a qu’un pas… à ne pas forcément franchir.

Limiter ou supprimer la taxation

SI vous souhaitez vendre votre bien depuis l’étranger, sachez qu’un non-résident français est soumis à l’impôt en France. En principe, car il est possible de limiter ou de supprimer cette taxation. Trois conditions selon le site des notaires de France :

  • Le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;
  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
  • Le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.

Il est alors possible de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable

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