Achat d’une partie commune à usage privatif : vos droits, démarches et enjeux

Vous envisagez de racheter une portion d’immeuble partagée pour la rendre privative ?  L’achat d’une partie commune à usage privatif en copropriété est une opération complexe, mais parfaitement possible. A condition de suivre de prévoir les implications financières et de bien sécuriser le cadre juridique.

Parties communes copropriété : définition, régime et distinction

Qu’est-ce qu’une partie commune à usage privatif ?

Les parties communes en copropriété sont, par principe, les éléments de l’immeuble dont l’usage ou l’utilité est partagé par tous les copropriétaires : escaliers, cours, terrains, halls, murs porteurs.

Cependant, certaines d’entre elles peuvent être réservées à un copropriétaire pour son usage exclusif : c’est la notion de jouissance exclusive ou d’« usage privatif ».

Par exemple un jardin commun devient un jardin privatif en copropriété, ou une terrasse commune devient une terrasse privative en copropriété. La transformation demande un vote en assemblée générale, une modification du règlement de copropriété et souvent un acte notarié.

Le cadre juridique de la jouissance privative à la propriété

Lorsque la copropriété autorise que la portion commune devienne privative, on peut opter pour un simple droit d’usage exclusif (sans modifier le lot) ou pour une véritable vente d’une partie commune avec création d’un nouveau lot.

La loi ELAN (novembre 2021) a renforcé les obligations pour les immeubles neufs ou rénovés. Les parties communes à usage privatif doivent désormais être mentionnées dans le règlement dès la création de la copropriété.

Si le règlement de copropriété ne mentionne pas cette possibilité pour les immeubles anciens, le syndicat doit inscrire à l’ordre du jour de chaque AG la question de la mise en conformité. 

L'entretien partie commune et la question des charges

Le basculement d’une partie commune en usage privatif ou privatisée modifie la question des charges. Généralement, le copropriétaire bénéficiaire de la jouissance ou de l’acquisition de la partie privative prend en charge les frais ou une quote-part spécifique. 

Les étapes pour la vente ou l’achat d’une partie commune à usage privatif

Comment acheter une partie commune d’une copropriété ?

L’opération débute avec une proposition en l’assemblée générale. Vous devez demander au syndic d’inscrire ce point à l’ordre du jour, en précisant votre projet (plan, type d'aménagement) et le prix proposé. Le syndic constitue alors le dossier qui sera présenté lors de l'assemblée.

L’AG doit voter à la majorité prévue : souvent la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Si l’opération entraîne une modification de la destination de l’immeuble ou supprime une partie commune essentielle, l’unanimité est alors requise.

Une fois la décision prise, il faut modifier l’état descriptif de division, le règlement de copropriété et procéder à l’acte notarié. Le prix de la vente est ainsi partagé entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Quelle est la valeur d’une partie commune ? Comment fixer le prix  ?

L’estimation d’une partie commune est délicate : il n’existe pas de barème réglementaire. Le prix dépend de la valeur locative, de l’usage, de l’impact sur les charges de la copropriété et de la plus-value que le lot crée.

Lors de la modification, votre proposition doit être suffisamment convaincante pour obtenir l’accord de l'assemblée générale. Il est conseillé de se baser sur une expertise immobilière, des devis de travaux ou une comparaison de biens proches.

Quelles sont les implications pour les autres copropriétaires ?

L’achat d’une portion commune modifie la répartition des charges, les tantièmes et potentiellement le vote en AG. Le syndicat des copropriétaires doit veiller à ce que l’opération ne porte pas atteinte à la « destination de l’immeuble ». Si elle crée un déséquilibre, le refus peut être opposé.

Par ailleurs, les charges afférentes à la nouvelle partie privative peuvent être transférées au bénéficiaire, ce qui allège les autres copropriétaires de frais d’entretien. C’est un levier de valorisation, mais aussi un risque s’il n’existe pas de transparence.

Réglementation spécifique : jardins, terrasses, usage privatif

Jardins privatifs et terrasse privative en copropriété

L’un des cas les plus fréquents concerne un jardin ou une cour à usage exclusif devenant privatif. La transformation d’un jardin privatif copropriété ou d’une terrasse partagée en terrasse privative en copropriété suit les mêmes règles.

Ces espaces, souvent attenants à un lot, présentent un fort attrait pour les acheteurs, mais exigent que le règlement de copropriété mentionne explicitement leur usage exclusif. En l’absence de mention, le droit n’est pas opposable au syndicat. 

Travaux sur parties communes à usage privatif : vigilance

Si vous achetez ou bénéficiez d’une partie commune à usage privatif, gare aux travaux sur parties communes à usage privatif : toute modification lourde (construction, cloison, surélévation) nécessite l’accord de l’AG. Sans cela, le syndicat peut ordonner la remise en état. 
Ainsi, même en ayant acquis la portion, votre marge de manœuvre reste encadrée.

Partie commune à usage privatif : charges et entretien

Acheter ou bénéficier d’un espace commun à usage exclusif implique aussi des obligations d’entretien et une participation spécifique aux charges de copropriété.

La responsabilité du copropriétaire

Même après l’achat d'une partie commune ou la mise à disposition privative, la destination d’origine reste celle d’une partie commune. Cela signifie que certaines réparations structurelles (étanchéité du sol, gros œuvre, réseaux) demeurent à la charge de la copropriété.

En revanche, l’entretien courant(nettoyage, aménagement, plantations, clôtures) incombe au bénéficiaire de la jouissance ou à l’acquéreur. La répartition doit être précisée dans le règlement de copropriété mis à jour après la vente.

Partie commune à usage privatif et charges

Une partie commune à usage privatif peut aussi générer des charges supplémentaires. Le règlement peut prévoir une clé de répartition spécifique pour ces espaces.

Par exemple, le propriétaire d’une terrasse privative peut supporter les frais d’étanchéité ou de réfection de dallage, tandis que le syndicat prend en charge les murs porteurs et les canalisations collectives.

Le notaire, le syndic et le gestionnaire de copropriété veillent à ce que ces ajustements soient intégrés au règlement et à la comptabilité du syndicat, afin d’éviter tout litige futur.

Les travaux sur les parties communes à usage privatif : ce qu’il faut savoir

Les travaux sur les parties communes à usage privatif sont soumis à une autorisation préalable.Même si vous bénéficiez d’un usage exclusif ou avez acheté la portion, vous ne pouvez pas modifier librement l’aspect extérieur de l’immeuble, construire une véranda ou surélever une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété fixe souvent des règles de bon voisinage : matériaux imposés, limites de hauteur, couleurs, ou obligation de recourir à un architecte.

Le syndic contrôle la conformité des aménagements et peut, en cas d’abus, exiger la remise en état. Les tribunaux rappellent régulièrement qu’un usage privatif ne confère pas une liberté absolue : la copropriété reste un environnement collectif.

Vente partie commune copropriété prix et implications fiscales

La vente d'une partie commune copropriété

Le prix d’une vente de partie commune en copropriété varie selon la surface, l’usage, la localisation et l’intérêt pour le lot principal.

L’expertise d’un agent ou d’un notaire va aider à fixer un montant juste. Le prix de vente revient à l’ensemble des copropriétaires, en proportion de leurs tantièmes.

Ainsi, si un copropriétaire achète un couloir pour agrandir son appartement, le produit de la vente est partagé entre tous les autres, car ils perdent collectivement un droit sur la portion vendue.

Comment fixer le prix d’une partie commune ?

Fixer le prix d'une partie commune est une opération délicate, il n'y a pas de règle en la matière. Le point le plus important est que vous allez devoir convaincre les autres copropriétaires que le prix correspond bien à la valeur de la partie dont vous vous portez acquéreur.

La méthode la plus fiable consiste à comparer la valeur de la surface ajoutée à celle du bien principal. Il faut aussi évaluer l'état d'usure de la partie privative et la potentielle plus-value à la revente.  

Dans tous les cas, le syndic doit présenter l’évaluation en assemblée générale, accompagnée de l’avis d’un expert ou d’une agence immobilière. Les frais de notaire sont ensuite à la charge de l’acquéreur, ainsi que les frais de modification du règlement de copropriété.

Les implications fiscales de l’achat d'une partie commune

L’achat d’une partie commune est soumis aux droits de mutation habituels. L’acquéreur doit s’acquitter des frais notariés et des droits d’enregistrement, calculés sur la valeur du bien.
S’il revend ultérieurement le bien agrandi, la plus-value prendra en compte la surface supplémentaire achetée.

Pour le syndic de copropriété, la somme reçue est considérée comme un produit exceptionnel. Il appartient alors à ce dernier de partager la somme reçue entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Toutefois, il peut y avoir des cas particuliers, selon qu'il s'agit d'une partie commune générale ou spéciale.

Partie commune à usage privatif : régime juridique et prescription

En copropriété, certaines situations créent des ambiguïtés : une cour, un palier, un grenier ou un bout de jardin utilisé par un seul copropriétaire depuis des années. Cette occupation ne confère pas automatiquement un droit de propriété.

En droit, il s’agit d’une partie commune à usage privatif, et non d’une partie privative. La prescription peut toutefois jouer un rôle si l’usage exclusif se poursuit sans contestation pendant plusieurs décennies.

Partie commune à usage privatif et prescription acquisitive

La prescription acquisitive (ou « usucapion ») permet de devenir propriétaire d’un bien après une possession paisible et continue pendant trente ans. Mais en copropriété, la jurisprudence est stricte : un copropriétaire ne peut devenir propriétaire d’une partie commune par simple usage, même prolongé, sauf preuve d’un comportement équivoque du syndicat (absence totale de réaction, tolérance explicite).

En pratique, il est plus sûr et plus rapide d’acheter la portion auprès du syndicat, avec un acte notarié et un vote en assemblée générale, plutôt que de tenter de faire reconnaître une prescription.

Loi ELAN et parties communes à usage privatif : un cadre légal qui a évolué

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 a précisé plusieurs règles concernant les parties communes à usage privatif.

La loi impose désormais que ces espaces soient clairement identifiés dans le règlement de copropriété, avec la mention du copropriétaire bénéficiaire, des conditions d’entretien et des charges associées.

Pour les nouvelles copropriétés, la loi exige que la jouissance exclusive soit prévue dès la mise en place du règlement, afin d’éviter toute ambiguïté.

Une telle clarification est très importante, car elle permet d’éviter les conflits fréquents liés à l’usage non autorisé ou à la contestation d’un droit acquis sans base légale.

Comment transformer une partie commune en partie privative ?

Transformer une partie commune en partie privative nécessite un vote en assemblée générale, une mise à jour de l’état descriptif de division et la publication d’un nouvel acte notarié.

Le syndic doit faire appel à un géomètre-expert pour établir le nouveau plan de copropriété et réviser la répartition des tantièmes.

Cette démarche est coûteuse mais garantit une propriété incontestable, sécurisée juridiquement et reconnue par tous les copropriétaires.

En pratique, transformer une terrasse commune en terrasse privative en copropriété ou un jardin commun en jardin privatif en copropriété est une opération fréquente, mais elle suppose toujours un accord collectif et une transparence totale.

En conclusion : un projet à encadrer avec rigueur

Acheter une partie commune à usage privatif est une opération potentiellement très intéressante. Un tel achat peut valoriser votre bien, améliorer votre confort et clarifier vos droits d’usage.

Mais elle doit se faire dans le respect du cadre légal, du règlement de copropriété et de l’équilibre collectif.

Avant de vous lancer, assurez-vous d’être bien accompagné. Un notaire, un conseiller juridique ou un gestionnaire de copropriété sauront vous orienter dans les démarches et vérifier que l’acte respecte les règles de majorité, les droits des autres copropriétaires et la fiscalité applicable.

FAQ

Quelles sont les procédures légales pour acheter une partie commune ?

Vous devez faire inscrire la question à l’assemblée générale, obtenir un vote favorable, modifier le règlement et l’état descriptif de division, puis passer devant notaire.

Quel est le coût d’une partie commune à usage privatif ?

Il n’existe pas de tarif fixe. Le prix dépend de plusieurs facteurs : valeur d’usage, surface, adaptation au lot. Une estimation réalisée avec l’aide d’un expert est fortement recommandée

Est-ce que tous les copropriétaires doivent être d’accord ?

Si la modification touche la destination de l’immeuble ou supprime un élément essentiel, l’unanimité est parfois requise. Sinon, la règle de la majorité de l’article 26 peut suffire.

Comment transformer une partie commune en partie privative ?

La transformation passe par la création d’un nouveau lot au sein de la copropriété, avec modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Un vote à la majorité adéquate lors de l'assemblée générale est obligatoire.