Parties communes en copropriété : quelles règles ?

La définition des parties communes

La question des parties communes touche forcément aux intérêts de chaque copropriétaire. Et pour cause : en vertu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », chaque copropriétaire est propriétaire d’un « lot », composé obligatoirement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Les deux sont indissociables : si vous achetez un lot, vous achèterez obligatoirement un « tantième » des parties communes. Il en va de même dans le cas d’une vente : lorsqu’un copropriétaire vend son lot, il le vend tout entier : le nouvel acquéreur devient propriétaire non seulement des parties privatives mais aussi du même nombre de tantièmes des parties communes qui appartenaient au copropriétaire cédant. Les quotes-parts de chaque copropriétaire sont fixées par le règlement de copropriété. Dans les rares cas où les informations sur l’état de la division contenues dans le règlement de copropriété s’avèrent incomplètes ou inexactes, il convient de se référer à l’acte authentique de vente du lot de copropriété, puis de corriger le règlement de copropriété en conséquence.

Un cas particulier a été introduit par la loi ELAN : il s’agit du cas où un organisme d'habitations à loyer modéré vend à une personne physique un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété. Dans ce cas-là, le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur peut être différé jusqu'à l'expiration d'une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble. La possibilité d'une décote du prix de vente est par ailleurs prévue. La même loi impose de définir les conditions dans lesquelles l'acquéreur participe au paiement des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes de l'immeuble pendant cette période.

La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives et communes. Les parties communes appartiennent conjointement à l’ensemble des copropriétaires et sont gérées conjointement par ces derniers. Ou, comme on dit dans le langage juridique, « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ».

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, les parties communes, ce sont 1) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, 2) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, 3) les coffres, gaines et têtes de cheminées, 4) les locaux des services communs, 5) les passages et corridors et, plus généralement, 6) tout élément incorporé dans les parties communes. Dans l’hypothèse où il existerait deux titres de propriété contradictoires, l’un stipulant que parmi les éléments cités ci-dessous, tel ou tel élément correspond aux parties privatives appartenant à un copropriétaire et l’autre titre stipulant qu’il relève des parties communes, la loi du 10 juillet 1965 veut que cet élément soit considéré comme relevant des parties communes.

À noter que depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, il existe aussi des « parties communes spéciales ». Il s’agit des surfaces qui sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires certes, mais dont seuls un ou plusieurs copropriétaires peuvent jouir. Cela peut être un jardin privatif, séparé par un enclos, par exemple. Il existe enfin des parties communes à jouissance privative, ce sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. À noter que l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Quant aux parties communes au sens classique du terme, dans la loi du 10 juillet 1965, elles sont appelées « parties communes générales ». En pratique, les copropriétés disposant de parties communes spéciales constituent, après tout, un cas plutôt rare. Sauf mention spéciale, le terme « parties communes » renvoie donc aux parties communes générales.

Les droits afférents aux parties communes

Le droit de propriété sur les parties communes va de pair avec les droits afférents aux parties communes. Comme les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, c’est donc l’ensemble des copropriétaires (qui constituent, à eux tous, un syndicat de copropriétaires) qui jouissent de ces droits afférents. Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit du 1) droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol, du 2) droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, du 3) droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins, du 4) droit de mitoyenneté afférent aux parties communes, du 5) droit d'affichage sur les parties communes et du 6) droit de construire afférent aux parties communes.

Aliénation des parties communes

Bien que cela arrive rarement, les parties communes peuvent être cédées par le syndicat de copropriétaires. Cela peut être le cas par exemple lorsque le poste de gardien est supprimé, la loge peut alors être cédée. Le syndicat de copropriétaires peut aussi estimer que certains locaux communs n’ont plus d’utilité réelle pour la copropriété, ce qui justifierait leur cession. Ces deux cas peuvent donner l’occasion à l’installation dans l’immeuble d’un cabinet, par exemple de médecin ou d’avocat, à condition que cela ne modifie pas la destination de l’immeuble, telle qu’elle est inscrite dans le règlement de copropriété. Le syndicat de copropriétaires peut aussi décider de la fusion des parties privatives d'un lot avec une certaine surface des parties communes. Dans tous les cas, l’aliénation de parties communes doit être dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. Une compensation financière doit être obligatoirement prévue. Pour toute modification touchant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, un vote à double majorité (soit au moins 2/3 des tantièmes) en assemblée générale est requis.

Les charges liées aux parties communes

Les règles relatives à l'administration des parties communes sont fixées par le règlement de copropriété. Tous types de dispositions peuvent y être inscrites, tant qu’elles ne contredisent pas les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Comment sont donc financées les dépenses liées aux parties communes ? Étant donné qu’un copropriétaire est propriétaire d’un certain tantième des parties communes, c’est au prorata de ce tantième qu’est calculé le montant qu’il doit cotiser aux fins d’entretien et de rénovation des parties communes. En effet, l’assemblée générale des copropriétaires votant chaque année certains travaux dans les parties communes, tous les copropriétaires y participent financièrement. Il en va de même pour l’alimentation du fonds travaux. La liste proposée des travaux d'entretien et de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun est établie par le syndic au moins tous les trois ans. Elle doit être présentée à l'assemblée générale en vue de la constitution de provisions spéciales.

Les copropriétaires participent également aux frais courants relatifs aux parties communes. En effet, la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. C’est le cas du gardiennage, du ménage dans les parties communes, du chauffage, des factures d’eau servant à l’arrosage du jardin et au nettoyage des parties communes… Toujours au prorata de leurs « tantièmes », les copropriétaires cotisent également pour les honoraires du syndic, le salaire du gardien, les frais de nettoyage des parties communes et des terrains (jardins, parcs...), les travaux pour maintenir l'immeuble ou les équipements en bon état (ou prévenir leur dégradation ou défaillance), les petites réparations (éclairage des parties communes...), le remplacement d'éléments d'équipements communs (chaudière, ascenseur...) si le prix de remplacement est compris dans le forfait du contrat d'entretien, les assurances et les vérifications périodiques réglementaires (ascenseur, par exemple).

Modifications apportées aux parties communes : un passage en assemblée générale est nécessaire

Les parties communes étant par définition communes, les décisions quant à leur modification doivent être prises en assemblée générale de copropriété. C’est notamment le cas des travaux envisagés portant atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels : destruction ou création de murs porteurs, modification des combles, remplacement de canalisations… Si, en revanche, les travaux envisagés ne touchent pas aux parties communes (création ou abattage d’une cloison, changement du revêtement du sol ou des murs, changement de douche ou de toilettes), le copropriétaire est libre de les faire réaliser à sa guise.) Dans le cas où seraient envisagés des travaux non conformes à la destination de l'immeuble, là aussi il convient de passer par l’assemblée générale de copropriétaires.

Lorsqu’il s’agit d’apporter des modifications aux parties communes spéciales, il est possible soit de convoquer une assemblée spéciale, soit de débattre des résolutions ayant trait aux parties communes spéciales au cours de l'assemblée générale, en présence de tous les copropriétaires. Néanmoins, seuls prendront part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes spéciales. De même, seuls ces copropriétaires cotisent pour les dépenses d’entretien de ces parties communes spéciales.

Il ne faut pas oublier que les travaux ne concernant pas directement les parties communes mais les impactant, doivent eux aussi être votés en assemblée générale. C’est le cas par exemple des travaux de mise en accessibilité pour les personnes à mobilité réduite : si les travaux envisagés affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux en présentant une décision motivée.

À noter que, pour empêcher un « passage en force » d’un copropriétaire pour faire voter une résolution qui l’arrange, la loi du 10 juillet 1965 stipule que, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Point souvent méconnu des copropriétaires : en tant que propriétaire d’un certain nombre de mètres carrés au sein des parties communes, un copropriétaire a le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; d'afficher dans les parties communes ; il a le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes. Toujours est-il que de tels projets doivent être approuvés par un vote en assemblée générale.

Parties communes : le rôle du syndic

Concernant les parties communes, conformément à la loi du 10 juillet 1965, c’est au syndic qu’il revient de veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes : les parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de l'immeuble. En cas d'urgence (fuite ou dégât des eaux, court-circuit…) dans les parties communes, c’est là encore le rôle du syndic de faire exécuter les travaux nécessaires. C’est lui qui établit et tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble.

À noter qu’en cas de défaut d’entretien des parties communes, la responsabilité du syndic peut être engagée. Il en est de même en cas de non-respect du règlement de copropriété.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.