Installer une caméra en copropriété : réglementation, bonnes pratiques

Dégradation, vandalisme, trafic de stupéfiant, autant d’éléments qui pourrissent la vie des habitants dans certaines copropriétés. Pour regagner en tranquillité d’esprit, installer des caméras de vidéosurveillance peut s’avérer indispensable. Toutefois, l’installation d’un tel système est encadrée et ne doit pas permettre d’espionner les résidents. On vous explique comment installer de tels équipements dans une copropriété.

Ce qu’il faut savoir avant d’installer des caméras de vidéosurveillance en copropriété

Que ce soit via la CNIL et la RGPD, l’installation de caméras est soumise à des recommandations et différentes obligations. 

Les principales obligations à respecter selon la CNIL et la RGPD

Équiper une résidence caméras de vidéosurveillance n'est pas une démarche anodine. Il y a une réglementation et de nombreuses recommandations pour éviter toute pratique abusive et protéger les droits et libertés des résidents.

• Établir la tenue d'un registre des activités de traitement des données enregistrées ;
• Informer clairement tous les résidents de l'existence du système ;
• Mettre en place des mesures de sécurité afin de protéger les enregistrements ;
• Limiter la durée de conservation des images à un mois maximum ;
• Désigner les personnes qui seront habilitées à visionner les images.

Garantir la vie privée des résidents

Conformément à l'article 9 du Code civil (“Chacun a droit au respect de sa vie privée”), le système de vidéosurveillance est tenu de ne pas dépasser certaines limites.

C’est pourquoi les caméras installées ne doivent en aucun cas filmer l'intérieur des logements ou leurs accès privatifs (balcon, terrasse, fenêtres). Leur champ de vision doit être limité aux parties communes (hall d’entrée, parking, local à vélos…), idem les caméras doivent éviter de filmer la voie publique. Si cela est inévitable dans le cadre de l’installation, une demande d’autorisation en Préfecture doit être faite. 

Il faut aussi que le droit d’accès aux images soit garanti aux habitants de la résidence filmés. Les informations permettant ce droit doivent être mentionnées sur un panneau d’affichage. 

Les images filmées par les caméras ne doivent pas servir à surveiller les résidents dans leurs allers et venues. Mais être utilisées au contraire seulement s’il y a des actes de vandalisme ou des incidents.

En cas de non-respect des règles, les copropriétaires peuvent saisir la CNIL ou engager une action en justice pour atteinte à la vie privée.

Comment faire voter l'installation des caméras en copropriété ?

L'installation d'un système de vidéosurveillance dans votre copropriété fait l'objet d'un vote en assemblée générale. Voici les étapes essentielles à suivre pour mener à bien ce projet.

Le rôle du conseil syndical dans le projet d’installation

Dans tout projet d’installation de caméras de vidéosurveillance en copropriété, le conseil syndical a un rôle essentiel. Son objectif est de préparer le projet et d’en étudier la faisabilité.

1. Étudier la faisabilité du projet avec le syndic ;
2. Trouver des prestataires, demander des devis et comparer les offres ;
3. Préparer une présentation détaillée pour l'assemblée générale ;
4. Émettre un avis consultatif sur le projet.

Il est recommandé d'organiser une réunion préparatoire entre le conseil syndical et le syndic au moins deux mois avant l'assemblée générale pour finaliser le dossier.

La présentation du contenu détaillé de la résolution à voter

L’installation de caméra est inscrite à l’ordre du jour en tant que résolution. Les copropriétaires en ont donc connaissance au moins 21 jours avant l’Assemblée générale. La résolution est présentée lors de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Il faut que la résolution soit la plus précise et complète possible pour répondre à toutes les interrogations des copropriétaires. Cela implique de détailler les éléments suivants :

• L'emplacement exact et l'orientation des caméras dans les parties communes ;
• Le budget détaillé de l'installation ;
• Les modalités de financement et la répartition des charges ;
• Les personnes habilitées à visionner les images des caméras (syndic, membres du conseil syndical, gardien, gestionnaire d’immeuble) ;
• La durée de conservation des enregistrements ;
• Les conditions d'accès aux images en cas d'incident.

Un vote à la majorité requise en assemblée générale

La loi Elan, en modification de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son article 24 que : “les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants”. L’installation de caméras de vidéosurveillance est décidé lors d’un vote à la majorité simple. 

Pour rappel, la majorité simple correspond à la majorité des voix copropriétaires présents ou représentés. La majorité requise n’est pas obligatoire dans le cas présent. Toutefois, la jurisprudence a intégré le fait qu’une installation de vidéosurveillance qui nuit aux modalités de jouissance des parties privatives devra être votée à l’unanimité (Cour d’appel de Paris en 2009). 

Et depuis l'entrée en vigueur du Règlement général de protection des données (RGPD) en 2018, l'autorisation préalable de la CNIL n'est plus nécessaire pour les copropriétés. Ce qui accélère l’installation des caméras de vidéosurveillance. En revanche, dans le cas où les caméras filament un espace ouvert au public, une autorisation du préfet du département est obligatoire (le préfet de police à Paris). 

Une fois que les caméras sont installées, il est obligatoire que tous les résidents soient informés (locataires comme propriétaires) ainsi que les personnes extérieures de passage. Cela doit donc être précisé sur les panneaux d’affichage de la résidence et de manière visible, et avec un pictogramme.

Combien coûte l’installation de caméras de vidéosurveillance ?

Pour la copropriété, mettre en place un système de vidéosurveillance est un investissement financièrement important. Avant de se lancer un projet d’installation de caméras, il vaut mieux connaître tous les aspects financiers.

L’équipement de base qui comprend une ou plusieurs caméras oscille selon les professionnels entre 500 € et 5 000 € voire plus selon le nombre de caméras. Il faut compter environ entre 100 et 1000 € TTC et plus par caméra. Cela va de modèles très basiques avec fil, à des modèles plus haut de gamme sans fil. Le coût des travaux représente aussi un montant qui varie sensiblement. 

Avec fil ou sans fil, nombre de caméras, en réalité tout dépend de l’ampleur et de la configuration souhaitée de l’installation et du niveau de prestation attendu. 

Il ne faut pas non plus oublier dans le budget tous les frais annexes et le coût du fonctionnement du système à l’année. En voici une liste sommaire : 

• Le câblage et les raccordements électriques ;
• Le système d'enregistrement vidéo et de stockage des données ;
• Les écrans de contrôle ;
• La signalétique obligatoire en copropriété ;

• La maintenance annuelle avec les éventuelles réparations ou les remplacements ;
• La consommation électrique des équipements ;
• Les frais d'extraction d'images en cas d'incident.

Les dépenses liées à la vidéosurveillance sont considérées comme des charges communes générales. Leur répartition s’effectue donc de manière classique selon le nombre de tantièmes par copropriétaire et le principe d’utilité.

Quelles zones peuvent être filmées dans la copropriété ?

Les parties communes autorisées à la vidéosurveillance : hall, parking

Les caméras de vidéosurveillance peuvent être installées dans plusieurs espaces communs intérieurs de votre copropriété. Toutefois, il est indispensable de respecter le principe de proportionnalité, c'est-à-dire que le nombre et l'emplacement des caméras se doit d’être justifié par des besoins réels de sécurité.

Les espaces concernés peuvent être par exemple : 

• Du hall d'entrée et les accès principaux de l'immeuble ;
• Des parkings souterrains ou en surface ;
• Des paliers d'ascenseurs et cages d'escalier ;
• Des locaux techniques (local poubelles, local vélos, local à poussettes) ;
• Des couloirs et des coursives d'accès aux appartements.

Les espaces interdits à la vidéosurveillance

À l’inverse, différents espaces en copropriété sont strictement interdits à la vidéosurveillance pour protéger la vie privée des résidents. On pense notamment aux espaces ci-dessous : 

• Les portes d'entrée des appartements ;
• Les fenêtres, balcons et terrasses et autres parties privatives ;
• L'intérieur des logements ;
• Les parties communes à jouissance privative (jardins privatifs) ;
• Les zones sensibles comme les vestiaires du gardien.

Et, en cas de doute sur l'emplacement d'une caméra, il faut toujours la protection de la vie privée des résidents. 

Qui peut visionner les images de vidéosurveillance en copropriété ?

Toutes copropriétaires ne peuvent pas visionner les images prises par les caméras de vidéosurveillance. Seules des personnes habilitées doivent en avoir l’autorisation selon les recommandations émises par la CNIL. Il s’agit en général du syndic, des membres du Conseil syndical, du gardien ou du gestionnaire de l’immeuble.

Est-ce que j'ai le droit de mettre une caméra sur mon balcon ?

Oui bien sûr. En tant que copropriétaire, vous avez le droit d’installer une caméra de surveillance sur votre balcon. Attention toutefois, la caméra ne doit filmer que votre balcon, et non pas votre voisin, les parties communes ou encore la voie publique, cela est parfaitement illégal.

Puis-je filmer les parties communes d'une copropriété ?

Non, en tant que copropriétaire, il est strictement interdit d’installer une caméra qui filme les espaces communs. Et ce même si l’installation se fait aux frais du propriétaire et non de la copropriété. Seul, le syndic peut faire installer des caméras pour surveiller les parties communes après un vote en assemblée générale.

Peut-on mettre une caméra dans le hall d'un immeuble ?

Oui, mettre une caméra dans le hall d’un immeuble est tout à fait possible. Mais cela doit être fait sous certaines conditions. La caméra ne doit filmer que les parties communes (hall, accès aux escaliers, garage à vélos ou ascenseurs, couloirs…) et non pas l’espace publique ou les parties privées des résidents. Il est aussi obligatoire que l’installation de vidéosurveillance soit mentionnée via des affichages dans le hall, avec le numéro du syndic et des informations qui rappellent le droit d’accès aux images.