Les missions du syndic

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il agit pour le compte et dans l’intérêt du syndicat, en appliquant les décisions votées lors des réunions de l’assemblée générale de la copropriété. Il ne peut décider seul que dans des cas d’urgence.

Un syndic peut être une personne physique ou morale et peut être professionnel ou non professionnel (syndic bénévole).

A titre professionnel, le syndic doit faire l’objet d’une aptitude professionnelle (diplômes), doit avoir une garantie financière suffisante. Il doit assurer les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

Depuis la loi ALUR, tout syndic sera soumis à une obligation de formation continue qui subordonnera le renouvellement de la carte professionnelle.

Le rôle et les attributions du syndic

Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété, mandataire du syndicat, il n’est pas employé de la copropriété : il la représente de manière indépendante. Corollairement, il doit rendre compte de sa gestion. D’une manière générale, il a l’obligation légale de conserver l’immeuble et veiller au respect de son RCP (Réglement de CoPropriété) : ceci induit un devoir de conseil et d’information.

Il assure l’exécution des décisions d’assemblées générales, c’est-à-dire qu’il commande des travaux, les suit et les réceptionne, met en œuvre des procédures judiciaires, procède aux modifications du RCP…

Il assure, de manière générale, le respect du règlement de copropriété.

Il administre l’immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien: passe les ordres de mission, assure les visites d’immeubles, le suivi des travaux, signe les contrats de fourniture, et en cas d’urgence, engage les travaux conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (notion d’urgence).

Il souscrit les polices d’assurance de l’immeuble, engage et congédie le personnel et fixe les conditions de travail.

Il représente le syndicat des copropriétaires dans les actions en justice, les actes civils et pour la publication de l’état descriptif de division ou des modificatifs au règlement de copropriété.

Pour les procédures judiciaires il doit nécessairement obtenir une autorisation de l’assemblée générale à laquelle il rendra compte.

Par exception, il n’a besoin d’aucune autorisation préalable pour les actions en recouvrement de créance (sauf saisie), les assignations en référé ainsi que les procédures en défense.

La responsabilité du syndic

Il est responsable contractuellement à l’égard du syndicat des copropriétaires s’il n’exécute pas les décisions d’assemblée générale, s’il exécute seul une décision qui exigeait une autorisation, s’il ne convoque pas l’assemblée générale.

Il peut également être pénalement responsable en cas de détournement de fonds, d’abus de confiance, de non souscription d’assurances obligatoires.

Le contrat de syndic

Les honoraires du syndic sont librement négociés en assemblée générale de copropriété. Sa rémunération varie entre les prestations courantes et les prestations particulières.

Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tout contrat de syndic voté ou renouvelé après le 1^er juillet 2015 devra respecter le modèle type.

Ce nouveau contrat définit dorénavant précisément ce qui relève des prestations de gestion courante ainsi que la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à un versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire.