Travaux en copropriété : peut-on contraindre un copropriétaire ?

Dans les faits, tout dépend du type de travaux, de leur urgence et du rôle qu’ils jouent dans la sécurité ou la conservation de l’immeuble.

Dans quels cas peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ?

Plusieurs situations dans la vie d’une copropriété peuvent contraindre un propriétaire à faire des travaux. Les travaux sont obligatoires dans les cas suivants : 

1. Pour assurer la sécurité et la conservation de l’immeuble ;
2. Pour rester en conformité vis-à-vis de la législation ;
3. Suite à une décision votée en assemblée générale.

Les travaux obligatoires pour la sécurité et la conservation

Certains travaux s'imposent à tous les copropriétaires pour garantir la sécurité des habitants et assurer la conservation de l'immeuble. Il s’agit de prévenir d’un danger immédiat. Le syndic peut ainsi décider seul de ces travaux d'urgence sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est en effet charger :

“d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.” 

Voici des exemples de travaux urgents qui poussent le syndic à agir immédiatement : 

• Des infiltrations au niveau de la toiture ;
• Un mur ou un élément de l’immeuble qui risque de s’effondrer (comme une façade ou un balcon) ;
• La réparation d’un collecteur d’égout ;
• La mise aux normes électriques de l’immeuble ;
• Le remplacement d’un système incendie défectueux ;
• Le remplacement de serrures après un cambriolage ;
• Une canalisation d’eau qui fuit…

Les interventions visant à réparer ces problèmes ne peuvent faire l'objet d'aucun refus, même de la part de copropriétaires opposés. Le syndic a le devoir d'agir rapidement pour préserver la sécurité des occupants et éviter l'aggravation des désordres. Il en va de la pérennité du patrimoine commun. 

Les travaux imposés par la loi ou la réglementation

La législation impose régulièrement de nouveaux standards de sécurité, d'accessibilité ou de performance énergétique aux copropriétés. Il s’agit d’obligations légales qui ne peuvent pas faire l’objet de dérogation, même en cas de copropriétaire récalcitrant. Parmi les travaux imposés les plus fréquents on retrouve : 

• La mise aux normes des ascenseurs ;
• L’installation de dispositifs dé sécurité incendie ;
• Le traitement d’éléments au plomb ;
• Le ravalement de façade obligatoire  décennale dans certaines communes (Paris, Lyon) ;
• L’obligation de refaire l’isolation thermique en cas de rénovation de la toiture ;

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience, constitue un autre exemple d'obligation réglementaire. Ce document de programmation sur 10 ans identifie les interventions nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie.

En cas de non-respect de ces obligations légales, la copropriété s'expose à des sanctions administratives, voire pénales. Les autorités peuvent ordonner l'exécution d'office des travaux aux frais du syndicat, avec répercussion sur l'ensemble des copropriétaires.

Les travaux votés en assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale peut voter des travaux dans les parties communes ou des parties privatives s’il y a un intérêt collectif à ceux-ci. Une fois qu'un projet de travaux est adopté en assemblée générale devient obligatoire pour tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre.

Les modalités de vote dépendent de la nature des travaux envisagés. 

• Les travaux de conservation et d'entretien courant se votent à la majorité simple (article 24). 
• Les travaux d'amélioration ou de transformation nécessitent la majorité absolue (article 25). 
• Les interventions les plus lourdes, comme la démolition ou la reconstruction, exigent la double majorité (article 26).

Ce règlement a été pensé pour empêcher une minorité de copropriétaires de bloquer des travaux d’intérêt général. Parallèlement, un copropriétaire qui refuse de participer au financement des travaux votés s'expose à des procédures de recouvrement, 

Les travaux affectant les parties privatives, lorsqu'ils sont nécessaires à la réalisation d'un chantier collectif, entrent également dans cette catégorie. Le copropriétaire concerné doit autoriser l'accès à son logement. Il ne peut s'opposer aux interventions, sauf à démontrer un trouble manifestement excessif par rapport à l'intérêt collectif poursuivi.

Quelles sont les obligations des copropriétaires lors de travaux en copropriété ?

L’obligation d’accès aux parties privatives pour les travaux dans les parties communes

Lorsque des travaux collectifs impliquent de passer à travers des parties privatives, le copropriétaire ne peut pas s'y opposer. A conditions que ces interventions sont indispensables à la réalisation du chantier voté par l'AG des copropriétaires.

Cela est expliqué dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : “toutefois, si les circonstances l'exigent (...) aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale”.

Les travaux ne doivent pas affecter la consistance et la jouissance de vos parties privatives de manière durable.

La notification des travaux doit être transmise au moins 8 jours avant leur début par lettre recommandée avec accusé de réception. Un simple affichage dans les parties communes ne suffit pas à remplir cette obligation légale.

En cas de préjudice du fait des travaux (diminution de la valeur du lot, trouble de jouissance grave ou dégradations), la copropriété a droit à une indemnité que le syndic doit évaluer et verser.

Les travaux sur un parking et dans les parties communes spéciales

Le statut juridique de la place de parking détermine les règles applicables aux travaux. Le règlement de copropriété précise si l’emplacement constitue une partie privative ou commune, ce qui définit ensuite les autorisations nécessaires.

• Pour les parkings en parties communes, tous les copropriétaires participent au financement des travaux d'entretien (réfection du revêtement, éclairage, ventilation) selon leurs tantièmes généraux, même s'ils ne possèdent pas de place de stationnement.
• Pour les places de parking considérés des parties communes spéciales : seuls les copropriétaires bénéficiaires contribuent aux dépenses spécifiques. Cette répartition particulière doit être expressément prévue dans le règlement de copropriété pour être applicable.

L'entretien régulier des parkings (nettoyage, maintenance des équipements collectifs, réparation des systèmes d'accès) relève des charges communes et ne peut faire l'objet d'un refus individuel, quelle que soit la nature juridique de votre emplacement.

Comment obliger un copropriétaire à réaliser des travaux ?

Lorsqu'un copropriétaire néglige l'entretien de son lot au point de compromettre la sécurité ou la salubrité de l'immeuble, le syndic dispose de moyens légaux pour l'y contraindre. Il peut s’agit autant de défauts d'entretien dans les parties privatives que le refus de participer aux travaux collectifs votés en assemblée générale.

La procédure de mise en demeure : une première étape indispensable

La mise en demeure constitue un préalable obligatoire à toute action judiciaire visant un copropriétaire défaillant. Cette démarche sert à interpeller officiellement le propriétaire afin de lui expliquer son tort et lui accorder un délai pour se conformer à ses obligations.

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et contenir plusieurs mentions essentielles :

• L'identification précise des désordres constatés (fuite, dégradation, installation dangereuse) ;
• Le rappel des obligations légales du copropriétaire en matière d'entretien ;
• Le délai accordé pour effectuer les travaux (généralement 30 jours minimum) ;
• Les conséquences du non-respect de cette mise en demeure.

Le syndic peut également faire constater les désordres par un huissier de justice, créant ainsi une preuve juridique avant d'envisager des poursuites. Un élément particulièrement utile en cas de litige ultérieur.

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorise expressément cette procédure lorsque l'état d'un lot privatif compromet la solidité, la salubrité ou la sécurité de l'immeuble.

Le recours judiciaire : quand le dialogue ne suffit plus

Si le copropriétaire reste inactif malgré la mise en demeure, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire dont dépend l'immeuble. La démarche nécessite l'assistance d'un avocat et doit être intentée au nom du syndicat des copropriétaires.

Le juge dispose ensuite de plusieurs options pour contraindre le copropriétaire récalcitrant :

• L'injonction de faire : ordonnance enjoignant au propriétaire de réaliser les travaux dans un délai déterminé.
• L'autorisation d'exécution d'office : autorise le syndic à  faire réaliser les travaux aux frais du copropriétaire défaillant.
• La nomination d'un administrateur provisoire en cas de carence grave du propriétaire

Les frais de procédure et d'avocat sont généralement mis à la charge du copropriétaire fautif lorsque la demande est fondée.

Les sanctions et mesures coercitives

Lorsqu'un copropriétaire persiste dans son refus malgré une décision de justice, le tribunal peut prononcer des sanctions graduées pour l'inciter à se conformer à ses obligations.

Les astreintes financières constituent l'outil le plus efficace. Le juge fixe une somme due par jour de retard dans l'exécution des travaux ordonnés. Les pénalités s'accumulent jusqu'à la réalisation effective des interventions.

Et en cas d'impayés persistants (charges de copropriété, quote-part de travaux, astreintes), le syndic peut engager une procédure de saisie immobilière. 

Il s’agit d’une mesure extrême autorisant de vendre le lot aux enchères pour recouvrer les sommes dues au syndicat.

La responsabilité civile du copropriétaire peut également être engagée s'il cause un préjudice à l'immeuble ou aux autres copropriétaires par son inaction. Il devra alors verser des dommages et intérêts en réparation du dommage subi.

Ces procédures, bien qu'exceptionnelles, rappellent que la vie en copropriété implique des droits, mais aussi des devoirs envers la collectivité.

Les cas particuliers et jurisprudence récente

La Cour de cassation a précisé dans plusieurs arrêts récents que l'obligation d'entretien s'applique même lorsque le copropriétaire invoque des difficultés financières. L'intérêt collectif prime sur les contraintes individuelles.

Les travaux d'urgence bénéficient d'une procédure accélérée. Le syndic peut agir immédiatement sans attendre l'assemblée générale, puis contraindre le copropriétaire concerné à participer aux frais engagés.

****

“Je ne peux pas payer les travaux de la copropriété” : quelles solutions ?

Il n’est pas rare qu’un copropriétaire déclare : « je ne peux pas payer les travaux de la copropriété ». Cette situation, bien que compréhensible, n’exonère pas de l’obligation de contribution.
Les dépenses liées aux travaux votés en AG sont des dettes de copropriété.

Cependant, plusieurs solutions existent :

• demander un échelonnement exceptionnel des appels de fonds, soumis au vote de l’assemblée générale ;
• solliciter des aides publiques (MaPrimeRénov’, éco-PTZ collectif, subventions locales) ;
• ou recourir à un plan de financement personnalisé via le syndic, lorsqu’il s’agit d’un chantier conséquent comme une toiture ou un ravalement de façade.

Les tribunaux ont confirmé à plusieurs reprises que le motif « je ne peux pas payer le ravalement de façade » ne permet pas de s’y soustraire.

L’entretien des façades relève d’une obligation de copropriété, et les travaux de sécurité ou de conservation ne peuvent être différés pour raisons personnelles.

Travaux de toiture en copropriété : qui paie et que faire en cas de refus ?

Les travaux de toiture en copropriété figurent parmi les plus coûteux et les plus discutés.
Ils concernent la structure du bâtiment, donc les parties communes, et relèvent de l’entretien collectif obligatoire.

Travaux sur la toiture en copropriété : qui paie ?

En principe, tous les copropriétaires doivent contribuer au financement des travaux de toiture, proportionnellement à leurs tantièmes.
La participation est obligatoire, même pour ceux occupant un lot situé au rez-de-chaussée. La jurisprudence sur les travaux de toiture en copropriété rappelle régulièrement que la solidarité entre copropriétaires prévaut sur la localisation des lots.

En revanche, si la toiture dessert uniquement un bâtiment ou une cage d’escalier spécifique, seuls les copropriétaires concernés participent aux frais.

Refus des travaux de toiture en copropriété : les conséquences

Le refus de copropriété pour des travaux de toiture n’est pas toujours recevable.
Lorsqu’un désordre compromet l’étanchéité, la sécurité ou la salubrité du bâtiment, l’assemblée générale ne peut pas s’y opposer sans engager la responsabilité du syndicat.

Un copropriétaire lésé (par exemple en cas d’infiltration) peut saisir le tribunal pour contraindre la copropriété à exécuter les réparations.

Le juge peut ordonner la réalisation immédiate du chantier, voire désigner un administrateur provisoire si la situation devient urgente.

Questions fréquentes

Peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ?

Oui, un copropriétaire peut être contraint de réaliser certains travaux dans des cas précis. L'assemblée générale peut imposer des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives si ces derniers n'altèrent pas durablement l'usage du logement. Les travaux obligatoires concernent aussi ceux rendus nécessaires par la loi, un arrêté de police ou pour la sécurité de l'immeuble, même contre la volonté du propriétaire.

Combien de devis faut-il pour des travaux en copropriété ?

Le syndic doit présenter au minimum trois devis détaillés aux copropriétaires pour permettre un choix éclairé. Cette mise en concurrence devient obligatoire dès qu'un seuil de montant est fixé par l'assemblée générale, généralement autour de quelques milliers d'euros selon la copropriété. Les devis doivent être joints à la convocation et soumis au vote lors de l'assemblée générale.

Que risque un copropriétaire qui refuse des travaux obligatoires ?

Un copropriétaire récalcitrant s'expose à des sanctions sévères en cas de refus de travaux obligatoires. Le syndic peut engager une procédure judiciaire pour contraindre la réalisation des travaux, avec des astreintes financières quotidiennes. Sa responsabilité peut être engagée si des dommages surviennent du fait de son refus, notamment pour des travaux de sécurité ou de mise aux normes.

Quelles solutions existent en cas de difficultés de paiement ?

Plusieurs options s'offrent à vous si vous rencontrez des difficultés financières. Vous pouvez négocier un échelonnement de paiement avec votre syndic Foncia, qui étudiera votre demande et proposera des modalités adaptées à votre situation. Les copropriétaires peuvent également bénéficier d'aides comme le Fonds de solidarité logement (FSL) ou solliciter un emprunt collectif voté par l'assemblée générale pour financer les travaux de la copropriété.

Comment contester une décision de travaux en assemblée générale ?

Vous disposez d'un délai de deux mois après notification du procès-verbal pour contester une décision de travaux votée en assemblée générale. Cette contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble avec l'assistance obligatoire d'un avocat. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager cette procédure en démontrant une irrégularité dans le vote ou le non-respect des règles de majorité.

**Qui peut obliger un copropriétaire récalcitrant à agir ?

Le syndic et l'assemblée générale constituent les deux autorités principales pour contraindre un copropriétaire récalcitrant. Le syndic peut agir directement pour les travaux d'urgence ou d'intérêt collectif votés en assemblée générale, tandis que tout copropriétaire peut également saisir le tribunal judiciaire pour faire respecter les décisions collectives.

Le conseil syndical peut-il décider de travaux en copropriété ?

Non, le conseil syndical ne peut pas décider de travaux sans l’aval de l’assemblée générale. Son rôle consiste à assister et contrôler le syndic, pas à voter ni à commander des interventions. Toute initiative non validée par l’AG (même pour un simple entretien ou des travaux de parking en copropriété) est considérée comme une faute de gestion. Ces décisions unilatérales peuvent être annulées par un juge, surtout s’il s’agit de travaux sur parties communes réalisés sans autorisation.