Absence de chauffage dans la location : ce que dit la loi

Les pannes de chaudière ou de radiateur sont des incidents courants. Dans une telle situation, vos locataires attendent de vous une intervention rapide afin de retrouver une qualité de vie acceptable. Alors de combien de temps disposez-vous pour procéder aux réparations nécessaires ?

Comme les installations d’alimentation en eau potable, les sanitaires ou encore le raccordement au réseau électrique, le chauffage fait partie des éléments d’équipement indispensables pour garantir la décence d’un logement. Pouvoir se chauffer correctement est en effet essentiel pour rester en bonne santé et vivre confortablement.

Autrement dit, combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ? On fait le tour de la question.

Que dit la loi à propos du chauffage en location ?

La loi française pose une règle claire : fournir à son locataire un logement décent équipé d’un système de chauffage fonctionnel est une obligation légale pour vous, propriétaire bailleur.

Fournir du chauffage au locataire : une obligation du propriétaire

Selon l’article 6 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du Code civil, en tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de fournir un logement décent à votre locataire.

Ceci implique notamment la fourniture d’un système de chauffage et d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, mais aussi respectant les normes de sécurité en vigueur.

Le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise en effet que garantir eau chaude et chauffage pour les locataires est un critère de décence d’une habitation mise à la location. L'obligation du propriétaire est une évidence puisque le chauffage et l’eau chaude sont des commodités qui répondent aux besoins quotidiens de tout individu. Et qui lui permettent de rester en bonne santé.

Quelle est la température minimum d’un logement loué ?

Pour que votre maison ou appartement proposé à la location soit considéré comme décent, son système de chauffage doit en principe permettre de maintenir une température minimale d’au moins 18 degrés Celsius au centre de chaque pièce, à une hauteur de 1,5 mètre au-dessus du sol.

Cette obligation s’applique uniquement pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré après le 1er juin 2001.

La loi ne fixe pas de température minimum à respecter au sein des logements anciens. Elle précise cependant que les occupants doivent pouvoir se chauffer normalement.

Que votre logement soit neuf ou ancien, le système de chauffage doit protéger la santé des occupants et ne pas constituer un risque pour leur sécurité. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la mise en cause de votre responsabilité.

Attention par exemple aux émanations de monoxyde de carbone. Ces dernières peuvent intoxiquer gravement les locataires en cas de défaut de conception ou d’entretien des installations de chauffage ou du système de ventilation du logement.

Combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ?

Pas de durée maximale légale pour réparer le chauffage en location

La loi ne fixe pas de durée maximale pour procéder à la réparation du système de chauffage d’une location en cas de panne ou de problème de fonctionnement.

Cependant, la jurisprudence établit que dans une telle situation, le propriétaire bailleur doit intervenir dans les plus brefs délais.

Un temps d’intervention de 48 heures à une semaine maximum semble ainsi être requis par les juges.

Ce délai commence à courir à partir du moment où votre locataire vous a signalé la panne ou le mauvais fonctionnement de l’équipement de chauffage.

Logement sans chauffage en hiver : un délai raisonnable plus court

Votre réaction doit être d’autant plus rapide si l’état de santé des locataires, la gravité de la panne ou le froid extérieur l’exige (logement sans chauffage en hiver par exemple).

En revanche, le délai raisonnable pour réparer le système de chauffage de votre location peut éventuellement être allongé si vous faites preuve de bonne volonté (réactivité, fourniture d’un chauffage d’appoint, etc.). Ou si les réparations à réaliser sont complexes et réclament l’intervention d’un spécialiste manquant de disponibilités.

Combien de temps un locataire peut-il rester avec un chauffe-eau en panne ?

Le délai maximum pour réparer un système d’eau chaude en panne dans une location est le même qu’en cas de panne de chauffage. En tant que propriétaire bailleur, si votre locataire vous signale un dysfonctionnement sur l’installation d’alimentation en eau chaude de votre propriété, vous devez faire procéder aux réparations aussi rapidement que possible (48 heures à 7 jours maximum).

Quel recours en cas d’absence de chauffage dans un logement ?

En cas d’absence de chauffage ou d’eau chaude due à une panne, votre locataire doit suivre plusieurs étapes :

Signalement de la panne de chauffage ou d'eau chaude au propriétaire

Lorsqu’il constate le problème de chauffage, votre locataire doit avant tout vous contacter par appel et SMS, email ou courrier afin de vous signaler la panne tout en gardant une preuve de la notification. Suite à ce signalement, vous devez procéder à la réparation rapide du système de chauffage, soit en envoyant un professionnel soit, dans le cas d’un chauffage collectif, en contactant votre syndicat de copropriété afin de trouver une solution au problème.

Mise en demeure de réparer le système de chauffage ou d'eau chaude

Si après une semaine, vous n’avez pas pris de dispositions pour faire réaliser les travaux nécessaires, votre locataire peut vous envoyer un courrier de mise en demeure avec accusé de réception. Dans cette lettre, votre locataire vous rappelle vos responsabilités légales et vous indique l’échéance maximale à laquelle vous devez faire réparer le système de chauffage. Il peut joindre le devis d’un chauffagiste à sa requête afin d’appuyer cette dernière.

Votre locataire a également la possibilité de signaler la non-décence de son logement aux services de l’état via le site internet officiel Signal Logement.

Cette démarche lui permet d’obtenir un accompagnement pour échanger avec vous ou votre agence immobilière et trouver une solution au problème de chauffage. Dans ce cas, un organisme mandaté pour constater la non-décence du logement peut se charger de vous mettre en demeure de réaliser les travaux à la place de votre locataire.

Notez qu’en cas de travaux urgents, comme une panne de chaudière pendant l’hiver, votre locataire peut faire réaliser les réparations à ses frais puis vous demander le remboursement des frais engagés. Pour cela, le coût de l’opération doit cependant être cohérent avec les prix du marché et votre locataire doit vous présenter les factures.

Par ailleurs, il ne peut pas déduire les sommes dues des loyers qu’ils vous versent. Vous devez effectuer le remboursement par virement bancaire ou chèque.

Démarches amiables auprès de la CDC ou du conciliateur

Si au bout de deux mois, vous n’avez toujours pas pris de mesures pour remettre le système de chauffage en bon état, votre locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice afin de trouver un terrain d’entente avec vous, propriétaire, ou votre agence de gestion locative. Ces démarches amiables sont gratuites. Cependant, tenter une conciliation avant de saisir le tribunal d’instance n’est obligatoire que lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 euros.

Action en justice auprès du tribunal d’instance

Si la conciliation échoue ou si votre locataire décide de ne pas passer par cette étape, il peut entamer une action en justice visant à obtenir la réalisation des travaux(injonction de se faire accompagner d’une astreinte journalière).

Mais encore le versement de dommages et intérêts, le remboursement des frais engagés ou d’une partie du loyer, la suspension du paiement du loyer, une réduction du loyer, ou encore la résiliation du bail. Pour cela, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Quelle indemnisation en cas d’absence de chauffage ?

En cas d’absence de chauffage ou d’eau chaude au-delà d’un délai raisonnable, le juge peut vous contraindre à effectuer les travaux nécessaires, mais ce n’est pas tout. Il peut également accorder à votre locataire une indemnisation visant à compenser le préjudice subit.

Dédommagement en cas d’absence de chauffage

Si vous ne faites pas les démarches requises pour remettre en état les installations de chauffage ou d’eau chaude de votre location dans un délai raisonnable, votre locataire peut demander une réduction ou une suspension du loyer, le versement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, voire la résiliation du contrat de location.

**Dédommagement pour absence d’eau chaude

En cas de panne sur l’installation d’eau chaude (chaudière, chauffe-eau, ou encore ballon d’eau chaude non fonctionnel), votre locataire peut aussi vous demander une indemnisation.

Celle-ci vise à compenser le préjudice subit et les dépenses que votre locataire a pu engager pour faire face à la situation. Un locataire confronté à un logement sans eau chaude peut par ailleurs demander une suspension ou une diminution du loyer sur la période correspondant à la panne, voire la résiliation du bail.

Quels sont les droits du locataire en cas de panne de chauffage ?

En cas de panne du système de chauffage ou d’eau chaude dans l’appartement ou la maison que vous lui louez et en l’absence de réaction rapide de votre part, votre locataire a plusieurs recours. Mais attention, tous les coups ne sont pas permis pour autant…

Logement sans eau chaude ou chauffage : obligation de payer le loyer

En cas de panne de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, votre locataire doit continuer à vous verser le loyer. En revanche, si vous ne contactez pas rapidement le syndic de copropriété ou un artisan en vue de procéder à la réparation du système de chauffage ou d’eau chaude. Votre locataire peut entamer une procédure judiciaire et demander au juge l’autorisation de diminuer le montant du loyer ou de suspendre le paiement de son loyer.

Droit à une baisse de loyer en cas de travaux de plus de 21 jours

En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous entreprenez des travaux qui durent plus de 21 jours, vous devez octroyer à votre locataire une réduction de loyer proportionnelle à la durée du chantier et au nombre de pièces affectées.

Si vous refusez d’accorder cette baisse de loyer à votre locataire, celui-ci peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont relève votre bien locatif afin de vous contraindre à honorer cette obligation légale figurant à l’article 1724 du Code civil.

Comment éviter les conflits avec son locataire en cas de panne de chauffage ou d’eau chaude ?

Entrer en conflit avec votre locataire en raison d’une panne de chauffage ou d’eau chaude est une situation que vous devez à tout prix éviter. Plusieurs bonnes pratiques vous permettent de vous prémunir contre ce type de problématique :

Entretenir régulièrement le système de chauffage et d’eau chaude

La meilleure manière d’anticiper un conflit lié à une panne de chauffage ou d’eau chaude dans votre location est d’entretenir régulièrement les équipements. En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de procéder aux grosses réparations sur les installations de chauffage comme le remplacement de la chaudière.

Pensez également à faire réaliser les travaux de rénovation énergétique de votre logement. Ceux-ci peuvent améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre bien immobilier et le confort thermique des occupants, mais aussi faire baisser les factures d'énergie. 

Les petites réparations (réparations locatives) et l’entretien courant comme le remplacement des joints des appareils à gaz sont en revanche à la charge du locataire. Si la négligence ou l’absence d’entretien courant de la part de votre locataire conduit à une dégradation des installations de chauffage, vous pourrez saisir le dépôt de garantie ou refuser de prendre en charge les travaux de réparation.

Plus d'eau chaude ou de chauffage pour le locataire : faire preuve de réactivité et de bonne volonté

Lorsqu’une panne de chauffage intervient dans votre location, faites preuve de réactivité et de bonne volonté afin d’éviter que la situation ne dégénère. Répondez rapidement au signalement formulé par votre locataire, contactez le syndic de copropriété ou un réparateur sans attendre. N’oubliez pas de tenir votre locataire informé de vos démarches pour qu’il sache que sa requête fait l’objet d’un suivi.

Si la situation dure malgré vos efforts (pièce technique difficile à trouver, chauffagiste indisponible, etc.), proposez des solutions alternatives à votre locataire afin de lui permettre d’attendre la réparation dans les meilleures conditions. Vous pouvez par exemple prendre en charge l’achat d’un chauffage d’appoint.

Se faire accompagner par une agence de gestion locative

Réagir rapidement et de façon pertinente en cas de panne de chauffage ou d’eau chaude est indispensable pour assurer une bonne gestion locative, se prémunir contre les conflits avec ses locataires et éviter les recours en justice.

Cette tâche étant chronophage et stressante, il est recommandé de la déléguer à un professionnel de la gestion locative comme ceux du réseau d’agences immobilières Foncia.

Combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ? Ce qu’il faut retenir.

• Lorsque le système de chauffage ou d’eau chaude de votre location tombe en panne, vous devez procéder aux réparations dans les plus brefs délais : au maximum une semaine selon la jurisprudence. En effet, fournir du chauffage et de l’eau chaude à son locataire est une obligation pour vous, propriétaire. En l’absence de chauffage ou d’eau chaude, votre location n’est pas considérée comme un logement décent.
• Si vous ne prenez pas des dispositions pour faire réparer le chauffage ou l’eau chaude de votre maison ou appartement rapidement, votre locataire peut vous mettre en demeure de réaliser les travaux. Sans réponse ou réaction de votre part sous deux mois, il peut engager des démarches amiables ou saisir directement le juge des contentieux.
• Si votre locataire est resté sans chauffage ou eau chaude au-delà d’un délai raisonnable, il peut demander au juge de vous contraindre à réaliser les travaux. Mais ce n’est pas tout. Il peut aussi demander une suspension ou une diminution du loyer, voire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et même la résiliation du contrat de bail de location.
• Pour éviter les pannes de chauffage et d’eau chaude ainsi que les éventuels conflits s’y rapportant, rappelez à votre locataire de faire l’entretien courant des équipements (entretien annuel de la chaudière par exemple), n’oubliez pas de procéder vous-même aux grosses réparations qui sont à votre charge et, en cas de panne, soyez réactif, à l’écoute et conciliant.

Questions fréquentes

Quelle température minimale doit maintenir un logement loué ?

La température minimale obligatoire dans un logement loué est de 18 °C au centre de chaque pièce pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2001. Pour les logements plus anciens, la réglementation exige que le locataire puisse "se chauffer normalement" selon les critères de décence, sans préciser de seuil exact. Cette température se mesure à 1,5 mètre de hauteur et constitue une obligation légale pour le propriétaire bailleur.

Combien de temps maximum pour réparer un chauffage ?

Aucun délai maximum légal n'est fixé pour réparer un chauffage en panne. La jurisprudence considère qu'un délai raisonnable varie de 48 heures à une semaine en fonction de la gravité de la situation. Le locataire doit avertir rapidement son bailleur par écrit et peut envoyer une mise en demeure dans les 8 jours si aucune réponse n'est apportée.

Que faire si le propriétaire ne répare pas ?

Vous devez d'abord envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour mettre votre propriétaire en demeure d'effectuer les réparations. Si cette démarche reste sans réponse, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou directement le tribunal judiciaire selon la gravité de la situation.

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?

Non, un locataire ne peut pas arrêter de payer son loyer même en cas d'absence de chauffage. Cette règle reste valable quelle que soit la panne ou le dysfonctionnement rencontré. La seule exception concerne les logements déclarés inhabitables par expertise pour insalubrité grave. Le paiement du loyer constitue une obligation contractuelle qui ne peut être suspendue unilatéralement par le locataire.

Quelles indemnisations en cas de panne prolongée ?

Le locataire peut obtenir une indemnisation pour trouble de jouissance en cas de panne de chauffage prolongée. Cette compensation peut prendre plusieurs formes selon la gravité de la situation : réduction de loyer proportionnelle à la durée de la panne, remboursement des frais de chauffage d'appoint engagés, ou dommages-intérêts pour le préjudice subi. Le montant varie selon la durée d'interruption et l'impact sur le confort du logement.

Qui paie l'entretien du système de chauffage ?

L'entretien annuel de la chaudière incombe au locataire sauf clause contraire dans le bail. Cette obligation légale couvre la visite d'un chauffagiste qualifié et les petites réparations courantes. Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, le remplacement des équipements défaillants et doit fournir une installation conforme aux normes de sécurité. En cas de panne liée à un défaut d'entretien, les frais restent à la charge du locataire.