Les normes de décence du logement

Avant de mettre un logement en location, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte des critères de décence imposés, sous peine d’être sanctionné.

Que veut dire logement décent ?

Imposée par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, la notion de décence d’un logement est le fait d’assurer la sécurité physique et la santé des locataires, et de fournir les équipements et éléments de confort indispensables à une occupation sereine des locataires.

La protection contre les infiltrations, contre les animaux nuisibles, la surface habitable sont autant d'éléments qui définissent les normes de décence d'un logement.

Le propriétaire doit respecter cette obligation de décence dès la signature du bail et pendant toute la durée de la location. En cas de manquement, il existe une procédure pour que le locataire puisse exiger du propriétaires la réalisation des travaux nécessaires. 

Quels sont les critères d'un logement décent ?

Un logement doit répondre à des normes de décence qui regroupent 5 aspects.

1. La surface du logement: avoir une surface habitable ou un volume habitable minimum ;
2. La performance énergétique du logement : respecter un minimum de performance énergétique en matière de DPE ;
3. La sécurité et santé du locataire : tous les équipements sont aux normes comme les branchements d'électricité de gaz, les équipements de chauffage conformes, l'aération suffisante etc. ;
4. L'absence d'animaux nuisibles : il ne doit pas y avoir trace d'insectes comme des cafards ou des puces de lit ; 
5. L'équipements du logement : la présence d'équipements adaptés en fonction des pièces pour permettre de vivre convenablement (cuisine, évacuation des eaux usés, chaffauge...).

L’intégralité des critères énoncés ci-dessous doit être impérativement respectée pour valider le qualificatif de logement décent. Toutes les caractéristiques du logement sont concernés. A noter que ces critères peuvent toutefois varier selon que le logement se situe en métropole ou outre mer, les conditions climatiques spécifiques en dehors de la métropole font que les seuils concernant le diagnostic performance énergétique ne sont pas les mêmes.

Les critères de sécurité et de santé des locataires (article 2 du décret du 30 janvier 2002)

Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement qui ne présente pas de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants. En conséquence, il doit :

• Assurer le clos et le couvert\

  • Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
  • Les menuiseries et la couverture doivent protéger des infiltrations.

• Assurer la sécurité des personnes\

  • Le logement doit disposer de dispositifs de retenue des personnes : garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias et balcons.
  • Ces dispositifs doivent respecter des normes spécifiques, respecter des normes de sécurité et doivent obligatoirement en bon état.
  • Les matériaux de construction, les canalisations et revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (l'entretien des matériaux est vérifié).
  • Les installations d’électricité, de gaz, de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes en vigueur et fonctionner correctement.

• Fournir un logement suffisamment aéré et éclairé\

  • Le logement doit disposer de dispositifs d’ouverture et de ventilation pour pouvoir être suffisamment aéré.
  • Chaque pièce principale (salon-séjour, chambres) doit bénéficier d’un éclairement naturel et donné sur l’air libre ou sur un volume vitré donnant sur l’air libre.

Depuis 2018, les textes législatifs précisent aussi que les dispositifs de renouvelement de l'air doivent être suffisant et en nombre pour permettre à un air sain de circuler. L'objectif est de mieux lutter contre l'humidité et l'air malsain, qui nuisent à la qualité de vie des habitants en fournissant une aération suffisante.

Les critères de surface (article 4 du décret du 30 janvier 2002)

• Logement neuf (nouvelle construction)

  • Pour toutes les constructions récentes ou neuves, le logement doit obligatoirement avoir une surface habitable de 14m² minimum et 33m3 de volume au moins, par habitant et ce, pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
  • Ces critères de construction sont définis par l’article R111-2 du Code de la construction.

• Logement ancien. Le logement qui est loué doit avoir une pièce principale d’au moins :

  • soit 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20m
  • soit un volume habitable d’au moins 20m3 Si le logement ne respecte l’un de ces critères, le logement n’est pas alors pas considéré comme décent, et ce, même s’il respecte tous les autres critères.

Les critères liés aux équipements (article 3 du décret du 30 janvier 2002)

• Le logement doit comporter au moins une installation de chauffage

Cette installation doit permettre un chauffage normal et être équipée d’un dispositif d’évacuation des produits de combustion.

Elle doit également être adaptée à la taille du logement.

• Le logement doit comporter une installation d’eau et d’électricité

Le logement doit être alimenté en eau potable avec une pression et un débit suffisant pour permettre aux locataires une utilisation normale. L'habitation dispose aussi d'un appareil de production d'eau chaude.

L'installation électrique doit être aux normes et suffisamment puissante pour permettre l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

• Le logement doit comporter une cuisine et une salle de bain

Le locataire doit pouvoir disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine, type « kitchenette » aménagé de manière à ce qu’un appareil de cuisson puisse être installé. Le propriétaire a également l’obligation d’installer un évier avec eau chaude et eau froide, ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux usées.

La salle de bain doit obligatoirement :

• être située dans le logement ;
• être séparée de la cuisine et de la pièce à vivre ;
• comporter une baignoire ou une douche aménagée de manière à garantir l’intimité et alimentée en eau chaude / eau froide.

Les toilettes constituent un élément indispensable en matière de décence d'une logement.

Pour le logement de type 2 et plus, le W.C. doit obligatoirement être dans le logement.

Pour les studios, il peut se situer à l’extérieur du logement à condition qu’il soit facilement accessible et dans le même bâtiment.

Les criètres liés au Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La question de la performance énergétique du logement s'est progressivement imposée au cours des dernières années. Un logements décent offre ainsi à ses occupants un minimum de performance énergétique. Depuis 2022, les loyers des logements considérés comme des passoires thermiques sont ainsi gelés.

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat est venu déclarer qu'il faut "permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été." Un calendrier d'interdiction de louer les passoires énergétiques a par conséquent été mis en place. 

Depuis le 1 er janvier 2023, les logements classés G+ au diagnostic performance énergétique, c'est-à-dire qui consomment plus de 450 kWh d'énergie finale par m2 et par an sont désormais interdits à la location. 

Depuis le 1er janvier 2025, c'est désormais tous les logements classés G qui sont interdits à la location. A partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront concernés, puis le 1er janvier 2034 ce sera au tour des logements avec un DPE E.

Comment déclarer un logement insalubre ou indécent ?

Pour les locataires victimes d’un bien où les critères de décence  et les normes de sécurité ne sont pas respectés, il existe des recours possibles.

1. Avertir le propriétaire ou l’agence de gestion locative

La première des choses à faire en cas de litige est d’en avertir le propriétaire ou l’agence de gestion locative. Il est indispensable d’envoyer un courrier avec accusé de réception signalant le non-respect des critères de décence et le fait que le logement n’est pas conforme. Le courrier doit être complété de différentes photos ou tout élément prouvant l’absence de décence, il est utile aussi de rappeler le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 pour justifier cette requête. 

L’affaire peut ensuite se régler à l’amiable et le propriétaire effectuer les différents travaux nécessaires. Dans tous les cas, le locataire ne peut obliger le propriétaire à lui fournir un autre logement.

L’ADIL, l’Agence Départementale d'Information sur le Logement, peut être contactée par le locataire afin de vérifier si logement loué est décent. C'est un moyen de vérifier le bon état d'usage de l'habitation s'il y a des doutes. Une grille d’autodiagnostic fournit par l’Adil et la CAF peut être ainsi utilisée.

2. Saisir la Commission Départementale de Conciliation

En cas d’absence de réponse ou refus du propriétaire de réaliser les travaux, de délais de réalisation trop long, il est utile de prévenir la Commission Départementale de Conciliation. Il ne s’agit pas d’une étape obligatoire, néanmoins la commission peut permettre un règlement à l’amiable entre propriétaire et locataire. 

3. Saisir le Juge du tribunal des contentieux de la protection

En cas de refus du propriétaire ou d’absence de réponse (le délai de réponse est de 2 mois), le Juge du tribunal des contentieux de la protection doit être saisi. Il s’agit d’une procédure longue et complexe. Le locataire doit alors apporter les preuves et différentes attestations, notamment celles remises par les techniciens de l’ARS (Agence régionale de la santé) qui doivent venir constater l’état du logement.

Si le logement s’avère indécent, le juge va alors obliger le propriétaire à réaliser des travaux et prévoir des pénalités par jour de retard. Le juge détermine alors la nature des travaux à réaliser et les délais donné au propriétaire. Il peut aussi diminuer ou suspendre le versement des loyers tant que les travaux de rénovation n’ont pas été effectués.

À noter : le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter son logement sans préavis.

Incidence d'un logement non décent avec la CAF

Si le locataire touche les aides de CAF et qu'il apparait que son logement ne respecte pas les normes de décence. Un technicien vient vérifier le fait que le logement est alors insalubre. La CAF peut ensuite suspendre le versement des allocations au propriétaire jusqu'à la réalisation des travaux et la mise en conformité. Au bout de 18 mois de délais, en l'absence de travaux, les aides de la CAF non versées au propriétaire sont conservées par l'organisme.

En cas de non-respect des règles de décence, quelles sont les sanctions ?

Le non-respect des critères de décence par un propriétaire est punissable d’une amende de 750 euros.

En effet, le Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant sur les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation précise qu’il est prévu. “*La sanction du non-respect de ces règles par une contravention dont le quantum a été élevé à la 4e classe.*” 

Le juge peut ensuite contraindre le propriétaire à effectuer les travaux et imposer une réduction de loyer. Il est aussi en mesure de fixer des dommages et intérêts.

En réalité, les sanctions peuvent aller beaucoup plus loin en cas d’habitat indigne. Quand la santé et la sécurité des locataires sont de fait en jeu, les peines sont sévères pour le bailleur.

Ainsi, dans le cas où le propriétaire refuse sans motif légitime d’exécuter les mesures prescrites par un arrêté de traitement d’insalubrité ou de mise en sécurité. La peine est 1 an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende. Et la sanction est majorée si cela est fait à l’encontre d’une personne vulnérable. Le bien peut être confisqué, et le propriétaire se voir interdire de relouer un logement pendant une période déterminée.

Comment savoir si mon logement est indécent ?

Vous doutez d’habiter un logement décent, mais comment en être sûr avant d’en avertir le propriétaire ou le bailleur ?

Le locataire doit d’abord vérifier qu’il n’est plus même responsable de la situation. C’est-à-dire vérifier qu’il n’a pas obstrué des bouches d’aération, oublié de faire les menues réparations qui lui incombent. Et ce, avant d’en avertir le propriétaire.

Ensuite, il est possible de contacter l’ADIL (Association départementale d’information sur le logement), ces derniers proposent une fiche d’auto-évaluation au locataire pour vérifier la décence ou non du logement. L’ADIL oriente également vers les bons interlocuteurs et renseigne sur les différentes démarches à effectuer.

Si le locataire touche des allocations, notamment l’aide au logement de la CAF, l’organisme peut dépêcher un expert pour vérifier dans le logement si les critères de décence sont respectés.

Combien de temps un locataire peut rester sans eau chaude ?

La loi ne spécifie aucune durée durant laquelle un locataire peut rester sans eau chaude. Mais la jurisprudence considère que la durée maximum d’absence de fonctionnement de système d’eau chaude est entre 48h et 1 semaine.

Le fait pour le locataire de ne pas disposer d’eau chaude rend le logement indécent. Le locataire doit en avertir immédiatement le propriétaire ou l’agence de gestion locative pour remédier au problème. 

En l’absence de réponse du bailleur ou d’amélioration de la situation, il faudra envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception pour obliger à effectuer les travaux nécessaires. 

Si la situation perdure, il est possible de faire appel à la Commission départementale de conciliation ou à un conciliateur de justice. Le locataire peut en dernier ressort saisir le Tribunal de greffe et exiger une réduction de loyer ou un dédommagement pour le préjudice subi.

Combien de temps un locataire peut rester sans chauffage ?

La loi ne précise pas la durée pendant laquelle le locataire peut rester sans chauffage. Toutefois, l’absence de chauffage rend le logement impropre à l’habitat puisqu’il est alors considéré comme indécent. Le locataire doit par conséquent avertir le plus rapidement son bailleur pour l’avertir de la situation.

En cas d’absence de réponse, il lui faut envoyer une lettre de mise en demeure dans les 8 jours pour exiger les réparations ou le retour à un fonctionnement normal. Le locataire peut saisir aussi la Commission départementale de conciliation pour permettre de résoudre le conflit. Si rien n’y fait, il faut se tourner vers la juridiction compétente. Le locataire pourra obtenir une réduction du loyer ou une indemnisation en fonction de la durée de la situation.

Offrir un logement qui ne soit pas insalubre à un locataire est une exigence légale. Dans le cas contraire comme on l'a vu, le propriétaire peut être lourdement sanctionner. Il se doit donc de garantir la protection du locataire, l'absence de nuisibles, et d'offrir tous les équipements pour que ce dernier puisse vivre correctement.

Beaucoup de propriétaires trainent à réaliser des travaux nécessaires. C'est encore plus vrai quand le résultat diagnostic de performance énergétique correspond à la lettre F ou G. Rénover une passoire thermique pour la rendre décente suppose de lourds travaux qui ont un impact immédiat sur la rentabilité du bien. Pourtant sur le long terme le propriétaire est largement gagnant. Un bien avec un bon DPE trouvera plus facilement preneur sur le marché de la location tout en augmentant la valeur du bien immobilier à la revente.