Les normes de décence

10/11/2017 Gestion locative

Avant de mettre un logement en location, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte des critères de décence imposés, sous peine d’être sanctionné.Imposée par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002cette notion de décence d’un logement est le fait d’assurer la sécurité physique et la santé des locataires, et de fournir les équipements et éléments de confort indispensables à une occupation sereine des locataires.

Le propriétaire doit respecter cette obligation de décence dès la signature du bail et pendant toute la durée de la location.

  1. Les critères de décence du logement

L’intégralité des critères énoncés ci-dessous doit être impérativement respectée :

a) Critères de sécurité et de santé des locataires (article 2 du décret du 30 janvier 2002)

Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement qui ne présente pas de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants. En conséquence, il doit :

  • assurer le clos et le couvert
    • Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux conter les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
    • Les menuiseries et la couverture doivent protéger des infiltrations.
  • assurer la sécurité des personnes
    • le logement doit disposer de dispositifs de retenue des personnes : garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias et balcons.
    • attention ces dispositifs doivent respecter des normes spécifiques et doivent obligatoirement en bon état.
    • Les matériaux de construction, les canalisations et revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
    • Les installations d’électricité, de gaz, de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes en vigueur et fonctionner correctement.
  • fournir un logement suffisamment aéré et éclairé
    • le logement doit disposer de dispositifs d’ouverture et de ventilation pour pouvoir être suffisamment aéré.
    • Chaque pièce principale (salon-séjour, chambres) doit bénéficier d’un éclairement naturel et donné sur l’air libre ou sur un volume vitré donnant sur l’air libre.

 b) Critères de surface (article 4 du décret du 30 janvier 2002)

  • logement neuf (nouvelle construction)

Pour toutes les constructions récentes ou neuves, le logement doit obligatoirement faire 14m² minimumet 33m3 au moins, par habitant  et ce, pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

Ces critères de construction sont définis par l’article R111-2 du Code de la construction.

  • logement ancien

Le logement qui est loué doit avoir une pièce principale d’au moins :

  • soit 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20m
  • soit un volume habitable d’au moins 20m3

Si le logement ne respecte l’un de ces critères, le logement n’est pas alors pas considéré comme décent, et ce, même s’il respecte tous les autres critères.

c) Critères d’équipement (article 3 du décret du 30 janvier 2002)

  • comporter une installation de chauffage

Cette installation doit permettre un chauffage normal et être équipée d’un dispositif d’évacuation des produits de combustion.

Elle doit également être adaptée à la taille du logement.

  • comporter une installation d’eau et d’électricité

 Le logement doit être alimenté en eau potable avec une pression et un débit suffisant pour permettre aux locataires une utilisation normale.

Le logement doit comporter une installation électrique aux normes et suffisamment puissant pour permettre l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

  • comporter une cuisine et une salle de bain

La cuisine

Le locataire doit pouvoir disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine, type « kitchenette » aménagé de manière à ce qu’un appareil de cuisson puisse être installé. Le propriétaire a également l’obligation d’installer un évier avec eau chaude et eau froide, ainsi qu’une installation  d’évacuation des eaux usées.

La salle de bain

Elle doit obligatoirement :

  • être située dans le logement
  • être séparée de la cuisine et de la pièce à vivre.
  • comporter une baignoire ou une douche aménagée de manière à garantir l’intimité et alimentée en eau chaude / eau froide

Les W.C.

C’est un élément indispensable du logement.

Pour le logement de type 2 et plus, le W.C. doit obligatoirement être dans le logement.

Pour les studios, il peut se situer à l’extérieur du logement à condition qu’il soit facilement accessible et dans le même bâtiment.  

  1. Les recours du locataire en cas de non respect des critères de décence

En cas de litige sur la décence du logement, le locataire doit faire une demande au propriétaire pour que celui-ci fasse les travaux.

Toutefois, le locataire ne peut obliger le propriétaire à lui fournir un autre logement.

En cas de refus du propriétaire ou d’absence de réponse, le Tribunal d’Instance doit être saisi. Le locataire peut également se rapprocher de la Commission Départementale de Conciliation.

A noter : le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter son logement sans préavis.

  1. Les sanctions du propriétaire

Si le juge constate que le logement n’est pas aux normes, il peut :

– contraindre le bailleur à faire les travaux

– imposer une réduction de loyer

– fixer des dommages et intérêts