Entretien chaudière par le locataire : qui paie quoi en 2025 ?

Entretenir une chaudière individuelle est une obligation pour le locataire, notamment afin d’éviter les intoxications au monoxyde de carbone. Ce gaz incolore et inodore est encore responsable chaque année de près de 3 000 accidents en France.

Qui doit payer l'entretien de la chaudière ?

L’entretien de la chaudière est à la charge du locataire, cela fait partie de ses obligations fondamentales. Sauf s’il est précisé dans le bail que l’entretien est à la charge du propriétaire, ce qui peut arriver. Par ailleurs, si la puissance de la chaudière est comprise entre 4 et 400 kW, alors l’entretien doit être annuel.

Les obligations du locataire pour l’entretien de la chaudière

Tout locataire doit “prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations”. Cette obligation est inscrite dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les chaudières individuelles entrent parfaitement dans ce cadre et font partie des équipements que tout locataire qui en dispose se doit d’entretenir. 

Depuis cette date, d’autres obligations relatives aux chaudières sont venues s’ajouter. Et notamment l’arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières. L’obligation d’entretien annuel concerne les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW. 

L’entretien doit être réalisé par un chauffagiste professionnel disposant de toutes les qualités et certifications requises. À noter que le chauffagiste s’occupant de l’entretien peut être proposé dans le contrat de location mais pas imposé au locataire.

Si vous avez installé une chaudière au cours de l’année dans votre logement en location. Il faudra procéder à son premier entretien au plus tard au cours de l’année suivante.

Quels sont les chaudières concernées par l’obligation d’entretien ?

Toutes les chaudières ne sont pas concernées par l’obligation d’entretien annuel tel que cela est défini dans l’arrêté de 2009. Sont concernées : 

• Les chaudières au fioul ;
• Les chaudières au gaz ;
• Les chaudières au bois ;
• Les chaudières multicombustibles.

De facto, les chaudières électriques n’ont pas l’obligation d’être entretenues chaque année par le locataire. Même si pour des raisons de sécurité et de performance, cela est recommandé.

Que comprend l’entretien de la chaudière par un professionnel ?

L’entretien d’une chaudière individuelle devra être effectué par un professionnel certifié. Comme le précise le Code de l’environnement (article R224), l’entretien comprend les missions suivantes :

• Une vérification de la chaudière avec, si besoin, le nettoyage et le réglage.
• Le contrôle des conduits d’évacuation et leur nettoyage.
• Une évaluation du rendement de la chaudière depuis le dernier entretien pour voir si celle-ci correspond bien aux besoins en chauffage (réglage du brûleur).
• L’évaluation des émissions de polluants atmosphériques (monoxyde de carbone).
• Des recommandations pour bien utiliser la chaudière et les améliorations potentielles.

Dans les 15 jours qui suivent l’intervention du professionnel, ce dernier doit remettre une attestation d’entretien. L’attestation est à conserver pendant au moins 2 ans et à remettre à l’assureur pour être couvert en cas d’incident.

Il est question ici des chaudières individuelles et non des chaudières collectives. Pour ces dernières, c’est au syndic de copropriété ou au propriétaire de s’occuper de son entretien.

Quel est le prix d’entretien de la chaudière par le locataire ?

Le prix de l'entretien d'une chaudière dépend du type d'énergie utilisée, de la complexité de l’installation et de la localisation du logement. En zone rurale, les tarifs sont souvent plus intéressants qu’en ville. Pour une chaudière gaz, il faut compter entre 120 et 180 euros par an pour l’entretien. Il s’agit du type le plus répandu en location et généralement le moins cher à entretenir.

Pour une chaudière gaz, il faut compter entre 120 et 180 euros par an pour l’entretien.

L’intervention d’un professionnel pour une chaudière individuelle au fioul coûte plus cher, habituellement entre 150 et 200 euros annuels. En effet, l’entretien est plus complexe en raison des résidus de combustion. Pour ce qui est des chaudières électriques, celles-ci sont moins contraignantes. L’entretien par un professionnel oscille alors entre 50 et 120 euros par an.

Quels sont les risques en cas d’absence d’entretien de la chaudière ?

On le rappelle, entretenir une chaudière est une obligation pour le locataire. Pour les chaudières au gaz, au fioul ou au bois, l’entretien doit être fait tous les ans. Toutefois, certains locataires négligents “oublient”. Un manque d’entretien, cela se traduit par une performance énergétique en baisse et une surconsommation, mais pas seulement.

Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 1500 euros est prévu dans la loi.

Un autre élément à garder en tête, en cas d’absence d’attestation d’entretien, l’assureur peut refuser de couvrir les dommages s’il y a eu un incident dans le logement.

Enfin, le propriétaire peut utiliser l’absence d’entretien comme motif pour justifier un non-renouvellement de bail, bien que la procédure soit complexe. L’absence d’entretien de la chaudière n’étant pas considérée comme une clause résolutoire.

Le propriétaire peut-il imposer un contrat d’entretien annuel ?

Oui, le propriétaire peut souscrire à un contrat d’entretien annuel avec un chauffagiste. Mais dans ce cas, c’est au propriétaire de payer pour l’entretien. Il n’a en effet pas le droit d'imposer un contrat d’entretien annuel au locataire avec un prestataire déterminé. Le locataire est en effet libre de choisir le chauffagiste qu’il veut pour l’entretien.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Le propriétaire est dans l’obligation de fournir un logement décent à son locataire. Il doit dans ce cadre proposer une installation de chauffage en bon état de fonctionnement. Par ailleurs, cet équipement de chauffage, comme une chaudière individuelle, doit respecter les normes de sécurité et ne pas présenter de risque pour la santé des occupants.

De même, si l’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire, ce n’est pas le cas des grosses réparations. Le remplacement de la chaudière, les réparations importantes sont à la charge du propriétaire. C’est le cas aussi en cas de force majeure, d’infiltration, le propriétaire se doit d’intervenir dans les plus brefs délais.

Il est vivement recommandé au propriétaire de vérifier que l’entretien annuel a bien été effectué par le locataire. Il faut demander l’attestation remise par le professionnel qui est intervenu dans la location. Une telle vérification protège le propriétaire en cas d’accident.  

Enfin, comme dans toute location classique, en cas de dysfonctionnement de la chaudière, le propriétaire doit réagir rapidement. Il est tenu (ou le bailleur locatif) d’effectuer une intervention rapide pour maintenir la sécurité et le confort du logement.

Que faire en cas de panne de chaudière en location ?

La procédure d'urgence et les responsabilités

En cas de panne de chaudière individuelle, le locataire se doit d’agir rapidement. La première des choses consiste à signaler immédiatement le problème au propriétaire ou à l'agence de gestion locative. La notification peut se faire à l’oral, mais elle doit impérativement être écrite de manière pour conserver une trace de l'échange.

Le locataire doit décrire précisément les problèmes rencontrés avec la chaudière :

• Absence totale de chauffage ou d'eau chaude ;
• Bruits anormaux (sifflements, claquements…) ;
• Odeurs suspectes ou fumée ;
• Fuites d'eau autour de l'appareil ;
• Voyants d'erreur ou codes de panne affichés sur la chaudière.

Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent avec un système de chauffage fonctionnel. Il faut donc intervenir rapidement pour résoudre la panne, surtout si celle-ci se produit au cours de la période hivernale.

En cas d'urgence (risque d'intoxication, fuite de gaz), le locataire peut directement faire appel à un chauffagiste professionnel. Les frais d’intervention restent à négocier avec le propriétaire selon l'origine de la panne (défaut d’entretien, vétusté, etc.). 

Si la panne résulte d'un défaut d'entretien de la part du locataire, les frais de réparation peuvent lui être imputés. C'est pourquoi il est essentiel de conserver toutes les attestations d'entretien annuel remises par le chauffagiste.

Que faire si le propriétaire refuse d'intervenir ?

Le refus d'intervention du propriétaire pour réparer une chaudière constitue un manquement à ses obligations légales. En cas d'absence prolongée de chauffage, le logement n'est plus considéré comme décent. Le locataire possède plusieurs types de recours pour faire valoir ses droits.

Dans tous les cas, le locataire doit documenter toute la procédure. Il faut conserver les photos, les factures de chauffage d'appoint, les échanges écrits et les témoignages. Tous ces éléments s’avèrent précieux en cas de procédure judiciaire.

Première étape : la mise en demeure

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. La lettre de mise en demeure doit mentionner :

• La description précise de la panne ;
• La date du premier signalement ;
• Le rappel des obligations du propriétaire ;
• Un délai raisonnable pour intervenir (généralement 8 à 15 jours) ;
• Les conséquences en cas de non-intervention.

Deuxième étape : les recours à l’amiable

Si la lettre de mise en demeure reste sans effet et que le propriétaire n’a pas réagi, vous pouvez saisir plusieurs organismes. Ces derniers proposent une médiation gratuite entre le locataire et le propriétaire. Ils peuvent ainsi aider à trouver une solution équitable rapidement.

• La commission départementale de conciliation (gratuite) ;
• Une association de consommateurs ;
• L'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement).

Troisième étape : les recours judiciaires

En dernier recours, le locataire est en droit de saisir le tribunal judiciaire. La procédure est à la fois longue et complexe, toutefois elle permet au locataire de demande :

• La réparation ou le remplacement de la chaudière aux frais du propriétaire ;
• Des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi (le propriétaire peut être condamné à verser une indemnité journalière jusqu'à la résolution du problème) ;
• Une diminution du loyer pendant la période de panne ;
• Le remboursement des frais de chauffage d'appoint engagés.

Qui doit faire l'entretien annuel de la chaudière ?

C’est au locataire de faire réaliser l'entretien annuel de la chaudière par un professionnel qualifié. Il s’agit d’une obligation inscrite dans la législation et qui concerne toutes les chaudières individuelles (au gaz, au fioul ou au bois) dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW. Le bail peut prévoir une exception dans laquelle, ce serait au propriétaire prend en charge cette obligation. Pour les chaudières collectives, c’est le propriétaire qui assume la responsabilité de l’entretien via le syndicat des copropriétaires.

À quelle fréquence doit-on faire l'entretien de la chaudière ?

Une fois par an, c’est la fréquence d'entretien de la chaudière. La fréquence annuelle est fixée par la réglementation française et s'applique à toutes les chaudières individuelles. Il est impératif de respecter cette périodicité pour assurer la sécurité du logement et éviter les risques d'intoxication au monoxyde de carbone. L'attestation d'entretien remise par le chauffagiste sert de justificatif pendant 2 ans.

Qui prend en charge les réparations de la chaudière ?

La responsabilité des réparations de chaudière se partage entre locataire et propriétaire selon leur nature. Le locataire prend en charge les petites réparations courantes et l'entretien annuel. Le propriétaire assume les grosses réparations, le remplacement de l'appareil et les pannes liées à la vétusté. Attention, si une panne majeure résulte d'un défaut d'entretien de la part du locataire, les frais peuvent lui être imputés.

Que faire en cas de problème de chaudière ?

En tant que locataire, il faut contacter immédiatement le propriétaire ou l’agence de gestion si une panne, une fuite ou un dysfonctionnement de la chaudière sont constatés. Il faut signaler le problème par écrit en décrivant précisément les symptômes observés. Le locataire peut également faire appel à un chauffagiste qualifié pour un diagnostic, les frais de dépannage restant à négocier selon l'origine de la panne.

Changement de pièce sur la chaudière : qui paie ?

Le remplacement des pièces de chaudière relève généralement du propriétaire lorsqu'il s'agit de composants défaillants par vétusté ou usure normale. Le locataire doit lui prendre en charge les frais liés aux pièces d'usure courante comme les joints ou filtres lors de l'entretien annuel. Si la panne découle d'un manque d'entretien de la part du locataire, le coût du changement de pièce lui incombe.

Quelles sont les conséquences du non-respect des obligations ?

Le bailleur peut retenir le montant de l'entretien sur le dépôt de garantie lors de l'état des lieux de sortie. L’assurance habitation risque aussi de refuser toute indemnisation au locataire en cas de sinistre lié à une chaudière non entretenue. Dans les cas graves de non-respect des obligations répété, le propriétaire peut même engager une procédure de résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles.