Résidence principale et secondaire : un appartement loué est-il une résidence secondaire ?

La résidence principale est le lieu où vous habitez la majeure partie de l’année et la résidence secondaire, un lieu habité ponctuellement. On vous explique tout cela en détail.

Définition de la résidence principale

La résidence principale désigne le logement dans lequel un particulier habite habituellement et principalement dans l’année avec sa famille. La loi du 6 juillet 1989, article 2, précise qu’une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an.

Le code général des impôts explique également qu’il s’agit du lieu : “d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus”.

Il existe plusieurs exceptions à cette règle des 8 mois :

• en raison d’une obligation professionnelle ;
• en raison de l'état de santé ;
• en cas de force majeure.

Il n’est pas permis de posséder deux résidences principales en France. Quand on possède plusieurs biens immobiliers, il est nécessaire de faire un choix et de sélectionner sa résidence principale pour les impôts.

La notion de résidence principale a une forte incidence sur la perception des impôts et de différentes aides. On pense notamment aux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe de prélèvement des ordures) et à des aides comme le Prêt à taux zéro (pour acheter sa résidence principale.

Comment déclarer sa résidence principale aux impôts ?

Lorsque vous achetez une nouvelle résidence principale, lorsque vous devenez propriétaire pour la première fois ou que vous transformiez votre résidence secondaire en résidence principale.Vous devez avertir l'administration sur le site impots.gouv.fr. dans la rubrique Mes Biens Immobiliers.

Depuis 2023 et jusqu’au 1er juillet 2025, les propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers doivent obligatoirement remplir une nouvelle déclaration. Cette déclaration permet d’identifier quel logement sera soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe d’habitation sur les logements vacants, ou la taxe sur les locaux vacants.

Différents éléments sont à renseigner comme la nature de l’occupation du bien (résidence principale, secondaire, loué, loué à titre gratuit…), l’identité des occupants, la période d’occupation ou encore le loyer mensuel hors charge.

Qu'est-ce qui est considéré comme une résidence secondaire ?

A contrario, une résidence secondaire est un logement qui ne constitue pas le logement principal pendant l’année.

Il s’agit donc d’une résidence occupée occasionnellement au cours d’une année, que ce soit pour les loisirs, les vacances, ou encore pendant les week-ends. Il peut s’agir d’une autre maison, un appartement, un mobile-home etc. Les biens meublés mis en location pendant une partie de l’année (type séjour touristique, AirBnb…) sont aussi considérés comme des résidences secondaires. Il est ainsi possible de posséder plusieurs résidences secondaires à l’inverse de la résidence principale.

Tout autre logement que vous possédez pour des raisons de loisir (maison en bord de mer ou à la montagne), ou professionnel (pour être proche de votre emploi), est une résidence secondaire. Idem si vous disposez d’un logement de fonction et que vous possédez un bien immobilier, ce dernier est considéré comme une résidence secondaire.

Attention, une location meublée qui n’est pas utilisée comme résidence principale est considérée comme une résidence secondaire.

La fiscalité de la résidence principale

Nombreux sont les propriétaires à tenter d’échanger leur résidence principale avec leur résidence secondaire dans l’optique d’une vente, l’intérêt ? L’exonération des plus-values sur la revente du bien. Attention inverser résidence principale et secondaire juste pour une vente est une fraude, et l’administration veille. 

La plus-value suite à une vente immobilière est en effet totalement exonérée d’impôt. Si le bien immobilier vendu constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente.

La résidence principale bénéficie d’un régime fiscal avantageux, notamment en matière de plus-value, d’impôts locaux et de dispositifs incitatifs.

Au rayon des impôts locaux, il faut s’acquitter : 

• De la taxe foncière, redevable par tous les propriétaires de bien immobilier au 1er janvier. Le montant de la taxe varie selon la commune puisque le taux est voté chaque année par le conseil municipal;
• La taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est calculée par rapport à la taxe foncière. Elle est versée aussi bien s’il s’agit d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.
• L'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• La taxe d’habitation pour les résidences principales a quant à elle définitivement disparu;

La fiscalité de la résidence secondaire

La résidence secondaire est soumise à une fiscalité plus lourde, car elle est considérée comme un bien de confort et non de nécessité.

La plus-value réalisée lors d’une vente immobilière  est imposée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Il existe toutefois des abattements progressifs, mais qui nécessitent de conserver le bien pendant plusieurs décennies. L’exonération est totale sur l’impôt sur le revenu après 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.  

Au rayon des impôts locaux, pour votre résidence secondaire il faut s’acquitter : 

• De la taxe foncière qui touche toutes les propriétés.
• De la taxe d’habitation pour les résidents secondaires.
• De la taxe d’habitation pour les logements vacants le cas échéant.
• De la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

Peut-on louer sa résidence principale ?

Rien ne vous empêche de mettre en location votre résidence principale, à condition de respecter les règles en la matière. Que ce soit pour augmenter ses revenus quand vous vous absentez ou financer vos vacances, de plus en plus de Français se sont lancés dans l’aventure de location de leur maison ou de leur appartement.

Ce qu’il faut savoir : 

• Vous ne pouvez mettre votre résidence principale en location qu’au maximum 120 jours par an sous peine d’amende. A Paris le plafond est passé à 90 jours le 1er janvier 2025 pour endiguer les excès de location AirBnb.
• Vous ne pouvez pas non plus louer plus de 90 jours votre bien au même locataire.
• Dans de nombreuses villes (une vingtaine), il est obligatoire de faire une déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’immatriculation (c’est le cas par exemple à Lyon, Bordeaux, Cannes et à Nice, à Toulouse, etc. Cela permet aussi de vérifier l’existence d’une taxe de séjour à collecter ou non.
• Vous devez déclarer votre activité de loueur meublé non professionnelle aux impôts ce qui implique au préalable de demander un numéro de SIRET. Vous disposez ensuite d’un choix à faire en matière de déclaration des revenus (régime micro-BIC, régime réel).
• Vous devez vérifier s’il est autorisé de faire de la location saisonnière dans le règlement de copropriété.
• Il est nécessaire de souscrire à une assurance habitation spécifique pour vous protéger.
• Il faut aussi faire un état des lieux d’entrée et de sortie du logement.

Peut-on être propriétaire et locataire en même temps ?

Oui bien sûr. Rien ne vous empêche d’être locataire d’un logement et de placer en location (ou non) un bien que vous possédez.

Il s’agit même d’une démarche de plus en plus courante. Beaucoup de particuliers ne peuvent pas devenir propriétaire vu les prix immobiliers dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon. Néanmoins, ils font le choix d’investir dans un bien immobilier dans un territoire où les prix sont plus abordables. Un bien qu’ils mettent le plus souvent en location à l’année ou en location saisonnière pour en profiter à leur tour. Devenir propriétaire demeure un élément extrêmement sécurisant dans une vie. Mais malheureusement, la hausse des prix très forte en France sur la décennie précédente a bloqué nombre de projets d’achat de résidence principale. Cumuler les deux statuts de propriétaire et de locataire n’a désormais plus rien d’exceptionnel.

Il est aussi possible d’être propriétaire et locataire en raison de contraintes professionnelles. Vous pouvez posséder votre résidence principale dans une région. Et louer un bien près de votre lieu de travail pour éviter des aller-retour quotidiens trop compliqués. Même chose pour celles et ceux qui sont amenés à déménager très souvent pour des raisons professionnelles.

Résidence principale 6 mois ou 8 mois ?

La loi est claire sur cette question. Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois dans une année. 

Cette donnée est expliquée dans l’article Article R318-7 du Code de la construction et de l'habitation. Les seules exceptions acceptées sont notamment pour des obligations professionnelles, en raison d’un état de santé, en cas de force majeur ou en cas d’emprunt.  

Si vous habitez 6 mois dans une maison et 6 mois dans une autre maison, vous êtes obligé de choisir une résidence principale. En effet, il n’est pas possible au regard de l'administration fiscale d’avoir 2 résidences principales. Vous devez donc choisir la maison au sein de laquelle vous avez les attaches les plus fortes pour en faire votre résidence principale et désigner l’autre comme résidence secondaire.

Peux t-on avoir 2 résidences principales ?

Non il n’est pas autorisé d’avoir deux résidence principales. 

Pour les impôts, vous ne devez avoir qu’une seule résidence principale, c’est le lieu d’habitation où vous avez les attaches les plus fortes. Le lieu où vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille. La résidence principale s’agit de l’établissement où vous êtes redevable des impôts jusqu’au 31 décembre de l’année.

Si vous habitez 6 mois dans une maison et 6 mois de l’année dans une autre maison. Vous devez obligatoirement effectuer un choix. 

Il existe toutefois des situations spécifiques où il peut y avoir 2 résidence principales au sein d’un même ménage : 

• Pour les couples mariés, il est possible d’avoir des résidences principales séparées. Lorsque le couple vit sous le régime de la séparation des biens et ne vivent pas ensemble, lors d’un divorce, ou lors d’un abandon du domicile conjugal
• Pour les couples pacsés, il est aussi possible d’avoir des résidences principales séparées. Lorsque le couple a un régime de séparation des biens et ne vit pas sous le même toit, lors d’un abandon de domicile

Peut-on faire un changement de résidence principale en résidence secondaire ?

Oui tout à fait, il est possible d’échanger votre résidence principale avec votre résidence secondaire. Vous devez en faire la demande à l’administration fiscale auprès de  Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) pour que cela soit validé (par format papier ou via info.gouv.).

Attention, toutefois, l’administration veille à ce que vous n’échangiez pas votre résidence principale et résidence secondaire, ou inversement pour diminuer votre imposition. Beaucoup de particuliers échangent leur deux résidences (principale et secondaire) pour ne pas payer d’impôt.

En effet, les plus-values réalisées sur la résidence principale sont exonérées d’impôt. L’administration vérifie dans tous les cas que vous occupez bien votre résidence secondaire qui est devenue votre résidence principale et qu’il ne s’agit pas juste d’un changement administratif. Vérification de la consommation d’eau, de gaz, d’électricité, lieu d’école des enfants, etc.