Tout comprendre aux délais de préavis en location

C'est quoi un préavis logement ?

Le préavis correspond au délai entre la notification par le locataire de son intention de quitter la location et la date de fin de location. Ce délai est encadré par la législation.

Il varie selon la nature de la location meublée ou vide, la localisation géographique, et peut être réduit suite à différentes circonstances de la vie (mutation professionnelle, etc.).

Quel est le temps de préavis pour un locataire ?

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. Il doit simplement respecter les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 89.

Pour mettre fin à une location, le préavis doit être remis sous la forme suivante au bailleur :

• Notifié par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception ;
• Signifié par acte d’huissier ;
• Remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Cela signifie que contrairement à ce que certains pensent, il n'est pas permis de donner son préavis via SMS.

Un délai de préavis de 3 mois en location vide

Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification d’huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Quand démarre le préavis pour quitter un logement ?

À lecture de ce qui a été expliqué précédemment. Le préavis ne débute pas tant :

• que la lettre recommandée n’a pas été remise à son destinataire ;
• que la lettre recommandée n’a pas été retirée par son destinataire ;
• que la lettre recommandée a été retournée au bailleur avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » ;
• que l’avis de réception de la lettre recommandée a été signé par d’autres personnes que les locataires.

Dans tous cas de figure, il n’y a pas de réception de la notification et le délai de préavis ne court pas.

Quelques cas particuliers concernant le préavis immobilier

• Préavis et renonciation au bail avant sa prise d’effet : le locataire dont le bail indique une date de prise d’effet après sa signature est redevable du préavis de trois mois. Même s’il a renoncé à la location avant à cette prise d’effet.
• Renonciation par le bailleur au bénéfice du préavis de trois mois. Il est possible pour le bailleur de renoncer aux dispositions d’ordre public relatives au délai de préavis dû par le locataire, dans son intérêt exclusif. Cette renonciation doit être non équivoque et ce droit acquis ne peut être exercé qu’une fois.
• Le locataire doit en principe rester dans les lieux jusqu’à la fin du préavis. Il doit payer le loyer et les charges jusqu’au terme de cette période même si, matériellement, il est parti. Mais si le bailleur reloue aussitôt le logement libéré, alors le locataire n’est pas tenu au paiement jusqu’à la fin du préavis.
• Si le locataire quitte les lieux en cours de préavis et **propose un nouveau locataire **au bailleur, qui l’accepte. Et si la date d’effet du nouveau bail est antérieure à la fin du préavis, le locataire sortant sera dispensé de ses obligations financières pour le temps restant à courir jusqu’à la fin du préavis.

Le locataire est alors redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Un délai de préavis de 1 mois en location meublée et en zone tendue

Le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois s'il s'agit d'une location meublée. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (exemple en cas de bail étudiant).

De plus, la loi ALUR qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 et permet au locataire de bénéficier du préavis réduit de 1 mois. Pour ce faire, il doit préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois et le locataire doit s’acquitter de ses loyers pour cette période.

Quels sont les autres cas dans lesquels on peut profiter d'un délai de préavis réduit ?

Voici les cas dans lesquels le locataire peut bénéficier du préavis réduit, sachant que cette liste est limitative :

L'obtention d’un premier emploi

Le délai réduit à 1 mois fonctionne pour les personnes qui décrochent un premier emploi. Cet élément a été introduit par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002).

La Cour de cassation a considéré que l’emploi « étudiant » occupé par le locataire alors qu’il habitait encore au domicile de ses parents. Et qu’il n’avait pas commencé de cycle universitaire ne constitue pas un premier emploi.

Cette décision tranche avec la position de l’administration qui dans une réponse ministérielle avait considéré que la date d’affiliation au régime de sécurité sociale doit être prise comme la date de référence du premier emploi du locataire. Et quelle que soit la forme de son contrat de travail (CDD ou CDI).

En raison d'une mutation professionnelle

La mutation doit concerner personnellement le titulaire du bail. La mutation de la personne habitant avec le locataire est sans incidence. En cas de co-titularité du bail, il suffit que l’un des locataires satisfasse à cette condition.

La réduction du temps de préavis pour cause de mutation professionnelle ne s’applique d'ailleurs pas aux activités libérales.

À noter que le délai de préavis réduit s’applique à une mutation même si celle-ci n’a pas été suivie d’effet. Dès lors qu’il apparaît que ce changement de situation résulte d’une redéfinition de la mission de la part de l’employeur du locataire.

Peu importe aussi que la mutation ne dure qu’un court laps de temps (dans le cadre d’une mission par exemple). Ou savoir qui de l’employeur ou de l’employé est à l’initiative de la mutation. La distance n’est pas non plus considérée entre les deux lieux de travail. En revanche, il doit exister une certaine concomitance entre la mutation et la délivrance du congé.

Une perte d'emploi ou un nouvel emploi

Ce cas de figure concerne les locataires qui ont subi une perte d'emploi ou obtiennent un nouvel emploi après une perte d'emploi. Le terme « perte d’emploi » ne s’applique pas à :

• une activité libérale ;
• un changement d’activité ;
• un abandon de poste ;
• une démission ;
• un départ à la retraite ;
• une demande de disponibilité pour convenance personnelle ;
• une absence d’emploi du fait de la période de chômage avant la délivrance du congé ;
• une crainte de la suppression du poste qui est effectivement intervenue un an après la délivrance du congé ;
• une annulation de promesse d’embauche.

Un cas particulier, le contrat à durée déterminé (CDD)

Les positions sur l’application du préavis réduit pour perte d’emploi divergent dans le cas du CDD. Une réponse ministérielle explique que la fin d’un contrat à durée déterminée ne pouvait pas être considérée comme une perte d’emploi car elle est prévue dès l’origine du contrat par les deux parties.

Cette solution qui avait été reprise par la Cour de Cassation a finalement été abandonnée par la jurisprudence. Celle-ci fait application du délai d’un mois au titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée n’ayant pas été reconduit dans ses fonctions à l’arrivée du terme.

« nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi »

Le texte de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ne donne pas de précisions sur la durée s’étant écoulée entre la perte d’emploi et le nouvel emploi permettant de faire jouer le préavis réduit.

Le locataire qui a perdu son emploi et retrouvé un nouvel emploi bénéficie du préavis réduit. Même si son congé est délivré peu de temps après avoir retrouvé un nouvel emploi.

La perte d’emploi et le nouvel emploi doivent toutefois survenir au cours du même bail.

L'état de santé

Un état de santé dégradé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile avec un préavis d'un mois. La loi ALUR a supprimé la condition d’âge qui restreignait la mesure au seul bénéfice des personnes de plus de 60 ans.

Ce motif peut aussi être invoqué par le conjoint du locataire âgé et malade, co-titulaire légal du bail en vertu de l’article 1751 du Code civil.

La loi n’exige pas que les problèmes de santé résultent d’un accident récent. Le préavis d’un mois doit pouvoir être invoqué même si l’état de santé est dégradé depuis de nombreuses années.

Par ailleurs, il ne suffit pas que les certificats médicaux attestent que les locataires sont atteints d’une grande fatigue physique et psychique. Ou qu’ils ont besoin d’un environnement calme et peu bruyant.

Etre bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) et de l'AAH

Entre le 19 mai 2011 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les locataires bénéficiaires du RSA ou du RMI bénéficiaient de la réduction du délai de préavis.

La loi ALUR a supprimé la référence au RMI désormais sans objet et étendu le préavis réduit aux bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH).

La localisation du logement en zone tendue

Les zones tendues sont des zones géographiques où l'on constate une distorsion forte entre l'offre et la demande en logements. En clair, la demande de location est très forte et l'offre pas assez suffisante. Raccourcir le délai de préavis à 1 mois a pour objectif de fluidifier le marché de la loation.

D'après le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par l'arrêté du 5 juillet 2024, 1837 communes sont concernées. On y retrouve toutes les principales agglomérations du pays : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

L'attribution d’un logement social

Si en tant que locataire vous êtes accepté dans un logement social, vous pouvez également bénéficier d'un préavis réduit de 1 mois.

Délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur

Lorsque le bailleur souhaite délivrer congé à son locataire, le délai de préavis applicable est de 6 mois conformément à l’article 15, I, al 2 de la loi du 6 juillet 1989. Cela peut arriver quand le propriétaire souhaite vendre son logement ou le reprendre pour l'occuper.

Le délai de préavis se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir non pas à la date de conclusion du contrat mais à la date de prise d’effet.

Un congé donné prématurément est valide, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Pour les contrats de location meublée.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Comment réduire son préavis de 3 mois à 1 mois ?

En tant que locataire, vous souhaitez réduire votre préavis à effectuer de 3 mois à 1 mois. La chose est possible et prévue par la législation, mais elle requiert des circonstances valables et devra être justifiée auprès du bailleur. Voici une liste non exhaustive :

• Pour des raisons professionnelles (premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une perte d’emploi) ;
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA), de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
• Si le locataire se voit attribuer un logement social ;
• En raison de l’état de santé du locataire ;
• En raison de violences conjugales.

Peut-on résilier un bail de location avant son terme ?

Oui, en tant que locataire, il est tout à fait possible de résilier un bail avec son terme que ce soit dans le cadre d’une location nue ou meublée. Une fois entré en location, le locataire peut signifier son souhait de partir à tout moment. Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire et effectuer le préavis légal qui encadre sa location (de 1 à 3 mois).

En revanche, pour le propriétaire, il n’est pas possible de résilier le bail avant son terme sauf circonstance particulière. Cela peut être le cas dans le cadre d’un congé pour vente de l’appartement ou pour une reprise.

Il peut aussi résilier le bail avant son terme en raison d’un motif légitime et sérieux : on pense par exemple à des retards répétés de loyers, la dégradation du logement, des troubles du voisinage, etc.

Comment savoir si préavis 1 mois ou 3 mois location ?

Un préavis de 3 mois est exigé pour les logements loués vides dans des zones dites détendues. En zone tendue, le préavis pour une location vide est de 1 mois. Pour savoir si votre location se situe en zone tendue ou détendue, l’Etat a mis au point un simulateur. De manière générale, les zones tendues correspondent aux grandes agglomérations et à leur aire d'attraction, environ 1 150 communes dans 28 agglomérations sont concernées.

Le préavis est quant à lui de 1 mois les locations meublées.

Combien de mois de préavis pour quitter un logement ?

Si vous logez dans une location louée vide, votre aurez 3 mois de préavis à faire. A moins de justifier d'une situation suivante : perte d'emploi, mutation professionnelle,n état de santé, allocataire du RSA ou de l'AAH, etc. Dans ce cas le préavis est de 1 mois. C'est aussi le cas si votre logement est en zone tendue.

Si vous habitez dans une location louée méublée, le délai de préavis est de 1 mois.