Délais de préavis du locataire - Loi du 6 juillet 1989

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 89.

Relativement à la forme, le préavis doit être :

• notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou
• signifié par acte d’huissier ou
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.
  

Le principe : un délai de préavis de trois mois

Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification d’huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. Tant :

• que la lettre recommandée n’a pas été remise à son destinataire
• que la lettre recommandée n’a pas été retirée par son destinataire
• que la lettre recommandée a été retournée au bailleur avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».
• que l’avis de réception de la lettre recommandée a été signé par d’autres personnes que les locataires Il n’y a pas de réception de la notification et le délai de préavis ne court pas.

Cas particuliers :

• Préavis et renonciation au bail avant sa prise d’effet : le locataire dont le bail indique une date de prise d’effet après sa signature est redevable du préavis de trois mois même s’il a renoncé à la location avant à cette prise d’effet.

• Renonciation par le bailleur au bénéfice du préavis de trois mois : il est possible pour le bailleur de renoncer aux dispositions d’ordre public relatives au délai de préavis dû par le locataire, dans son intérêt exclusif. Cette renonciation doit être non équivoque et ce droit acquis ne peut être exercée qu’une fois.

• Le congé donné en cours de mois fait immédiatement débuter le délai de préavis. L’idée répandue selon laquelle tout mois commencé est dû est fausse.

• Le locataire doit en principe rester dans les lieux jusqu’à la fin du préavis. Il doit payer le loyer et les charges jusqu’au terme de cette période même si, matériellement, il est parti. Mais si le bailleur reloue aussitôt le logement libéré, alors le locataire n’est pas tenu au paiement jusqu’à la fin du préavis.

Si le locataire quitte les lieux en cours de préavis et propose un nouveau locataire au bailleur, qui l’accepte et si la date d’effet du nouveau bail est antérieure à la fin du préavis, le locataire sortant sera dispensé de ses obligations financières pour le temps restant à courir jusqu’à la fin du préavis.

Contrat de location meublée : Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (pour les étudiants).

Le locataire est alors redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Exception : délai de préavis réduit à un mois

Le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois.

Dans ce cas, la loi ALUR qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé.

A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois et le locataire doit s’acquitter de ses loyers pour cette période.

Cas dans lesquels le locataire peut bénéficier du préavis réduit, sachant que cette liste est limitative :

• obtention d’un premier emploi (introduit par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002)

La Cour de cassation a considéré que l’emploi « étudiant » occupé par le locataire alors qu’il habitait encore au domicile de ces parents et qu’il n’avait pas commencé de cycle universitaire ne constitue par un premier emploi.

Cette décision tranche avec la position de l’administration qui dans une réponse ministérielle avait considéré que la date d’affiliation au régime de sécurité sociale doit être prise comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (CDD ou CDI).

• mutation : il s’agit d’une mutation professionnelle. La mutation ne s’applique pas aux activités libérales.

La mutation doit concerner personnellement le titulaire du bail. La mutation de la personne habitant avec le locataire est sans incidence.

En revanche, en cas de co-titularité du bail il suffit que l’un des locataires satisfasse à cette condition.

Cas particuliers : le délai de préavis réduit s’applique à une mutation même si celle-ci n’a pas été suivie d’effet dès lors qu’il apparaît que ce changement de situation résulte d’une redéfinition de la mission de la part de l’employeur du locataire.

Peu importe que la mutation ne dure qu’un court laps de temps (dans le cadre d’une mission par exemple). Peu importe qui de l’employeur ou de l’employé est à l’initiative de la mutation. La distance n’est pas prise en compte entre les deux lieux de travail. En revanche, il doit exister une certaine concomitance entre la mutation et la délivrance du congé.

• perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi Le terme « perte d’emploi » ne s’applique pas à :
  • une activité libérale
  • un changement d’activité
  • un abandon de poste
  • une démission
  • un départ à la retraite
  • une demande de disponibilité pour convenance personnelle
  • une absence d’emploi du fait de la période de chômage avant la délivrance du congé
  • une crainte de la suppression du poste qui est effectivement intervenue un an après la délivrance du congé
  • une annulation de promesse d’embauche

Cas particuliers : contrat à durée déterminé (CDD)

Les positions sur l’application du préavis réduit pour perte d’emploi divergent dans le cas du CDD. Une réponse ministérielle considérait que la fin d’un contrat à durée déterminée ne pouvait pas être considérée comme une perte d’emploi car elle est prévue dès l’origine du contrat par les deux parties.

Cette solution qui avait été reprise par la Cour de Cassation a finalement été abandonnée par la jurisprudence qui a fait application du délai d’un mois au titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée n’ayant pas été reconduit dans ses fonctions à l’arrivée du terme.

« nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi »

Le texte de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ne donne pas de précisions sur la durée s’étant écoulée entre la perte d’emploi et le nouvel emploi permettant de faire jouer le préavis réduit.

Ainsi, le locataire qui a perdu son emploi et retrouvé un nouvel emploi bénéficie du préavis réduit même si son congé est délivré peu de temps après avoir retrouvé un nouvel emploi.

La perte d’emploi et le nouvel emploi doivent survenir au cours du même bail.

• l’état de santé, constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile. La loi ALUR a supprimé la condition d’âge qui restreignait la mesure au seul bénéfice des personnes de plus de 60 ans.

Ce motif peut être invoqué par le conjoint du locataire âgé et malade, co-titulaire légal du bail en vertu de l’article 1751 du code civil.

Cas particuliers : ne suffit pas à la nécessité d’un changement de domicile des certificats médicaux attestant que les locataires sont atteints d’une grande fatigue physique et psychique et qu’ils ont besoin d’un environnement calme et peu bruyant.

La loi n’exige pas que les problèmes de santé résultent d’un accident récent. Le préavis d’un mois doit pouvoir être invoqué même si l’état de santé est dégradé depuis de nombreuses années.

• bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) (auparavant du RMI)

Entre le 19 mai 2011 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les locataires bénéficiaires du RSA ou du RMI bénéficiaient de la réduction du délai de préavis. La loi ALUR a supprimé la référence au RMI désormais sans objet et étendu le préavis réduit aux bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH)

• dans les zones tendues au motif que le temps de vacance dans ces zones serait très faible.

Les zones tendues sont celles où s’applique la taxe sur les logements vacants qui figurent sur la liste annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Au total 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

• le locataire attributaire d’un logement social

Délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur

Lorsque le bailleur souhaite délivrer congé à son locataire, le délai de préavis applicable est de 6 mois conformément à l’article 15, I, al 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le délai de préavis se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir non pas à la date de conclusion du contrat mais à la date de prise d’effet.

Un congé donné prématurément est valide, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Contrat de location meublée Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.