Vendre un appartement déjà loué : ce qu’il faut savoir 

On vous explique les règles à respecter pour céder votre logement si un locataire l’occupe. Les obligations qui vous incombent en tant que vendeur, calcul du prix de vente, la décote potentielle ou encore les droits du locataire. Vous saurez tout ce qu’il faut savoir à propos de la vente d’un appartement loué.

Puis-je vendre mon appartement alors qu’il est loué ?

Oui, en tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de mettre votre logement loué en vente quand vous le souhaitez.

Cette règle est valable pour une location vide comme pour une location meublée, et pour un bail d'habitation comme pour un bail mobilité. Le type de contrat de location n'a aucune incidence sur votre droit de vendre. Que vous ayez signé un bail de 3 ans pour une location vide, un contrat d'un an pour une location meublée, ou même un bail mobilité de courte durée (1 à 10 mois), vous conservez toute latitude pour vendre votre bien immobilier.

Quelle est la procédure pour vendre un appartement déjà loué (vente occupée) ?

La procédure pour vendre votre appartement avant la fin du contrat de location est simple. En effet, la vente d’un logement occupé se déroule comme une vente immobilière normale.

En tant que propriétaire bailleur, vous n’avez pas l’obligation de vendre votre logement à votre locataire. Si vous vendez votre appartement loué, le locataire n’a pas de droit de préemption. À l’issue de la vente, le contrat de location est simplement transmis au nouveau propriétaire. Il se poursuit alors dans les mêmes conditions que précédemment.

Si vous envisagez de vendre votre bien mis en location, pensez cependant à en informer l’occupant. Celui-ci souhaitera peut-être acquérir votre bien immobilier. Veillez par ailleurs à prévenir votre locataire des jours et horaires des visites pour qu’il puisse s’y préparer et éventuellement présenter le logement sous son meilleur jour.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez faire visiter votre bien à de potentiels acquéreurs deux heures par jour. En revanche, vous ne pouvez pas organiser de visites les dimanches et les jours fériés.

Procédure pour vendre un appartement après le départ du locataire (vente libre)

Si vous le souhaitez, vous pouvez également vendre votre logement libre, c’est-à-dire après avoir donné congé à votre locataire.

La marche à suivre pour réaliser une vente libre est un peu plus compliquée que celle permettant de vendre un appartement en cours de bail.

En effet, pour vendre sans locataire dans le logement, vous devez commencer par donner congé à ce dernier pour qu’il parte à l’échéance du contrat de location. Attention, lorsque vous prévenez votre locataire de votre volonté de vendre votre bien libre, vous devez respecter le formalisme de la lettre de congé pour vendre.

Vous devez par ailleurs honorer un délai de préavis :

• d’au moins 6 mois pour une location vide ;
• d’au moins 3 mois pour une location meublée.

Cette obligation ne s’applique pas si vous louez votre logement meublé avec un bail mobilité.

Si vous louez une location nue (non meublée), vous devez par ailleurs informer votre locataire de votre volonté de vendre votre propriété et lui transmettre l’offre de vente (avec le prix et les conditions de la vente).

En effet, le locataire d’un logement non meublé peut disposer d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’une priorité d’achat qu’il est libre d’exercer ou non. Votre locataire dispose alors de deux mois pour exercer son droit de préemption. Si votre locataire n’achète pas votre appartement ou votre maison, il doit ensuite quitter le logement au plus tard à la fin de son bail.

Attention, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire si ce dernier est qualifié de « locataire protégé ».

Pourquoi vendre un appartement loué ?

Vendre un bien loué, sans congédier le locataire occupant au préalable, peut présenter différents avantages. Les investisseurs locatifs sont souvent à la recherche de biens déjà occupés pour éviter les démarches fastidieuses de recherche de locataire. En reprenant un bien loué, ils savent que les loyers tomberont aussitôt, et cela, sans vacance locative.

• Mettre votre logement loué en vente peut vous permettre de récupérer votre investissement sans attendre l’échéance du contrat de bail et le départ du locataire.
• Vendre votre bien occupé vous permet également de continuer à toucher un loyer pendant toute la durée de la vente.

Parallèlement, acheter un appartement loué, avec un locataire à l'intérieur, peut aussi présenter plusieurs bénéfices pour l'acheteur.

• L’achat d’un appartement loué peut intéresser des investisseurs locatifs qui souhaitent acquérir un bien dont ils connaissent la rentabilité locative. Pas besoin de spéculer sur le rendement du bien, ils ont déjà toutes les données.
• Des investisseurs pourront trouver pratique d’acquérir un bien locatif sans avoir à chercher un locataire.
• L’acheteur d’un bien vendu avec le locataire peut enfin apprécier d’avoir un locataire qui a déjà apporté la preuve de sa fiabilité. C'est plus rassurant pour un nouvel investisseur.

Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ?

Vendre votre maison ou votre appartement en cours de location engendre une diminution de son prix de vente, il y a un certain pourcentage appliqué. On dit alors que le prix du bien immobilier subit une décote.

Cette décote s’explique par le fait que le nombre d’acquéreurs potentiels pour un logement vendu occupé est plus limité que pour un logement vendu libre. L'inconvénient d'acheter un bien déjà loué et qu'il n'est pas possible d'augmenter aussitôt les loyers ou de faire des travaux de rénovation qui vont redonner de la valeur au bien. 

Alors, quelle décote pour un appartement vendu loué ?

Le montant de la décote applicable au prix d’une habitation vendue louée dépend de plusieurs facteurs. Il s'agit notamment :

• Du type de bail. S’il s’agit d’un contrat de location vide, d’une durée de 3 ans, la décote peut atteindre 10 % du prix de vente. Il s’agit en effet d’une contrainte pour l’acheteur qui souhaiterait donner congé au locataire.
• Du montant du loyer. Si le loyer est en dessous du prix du marché locatif, le rendement que pourra en tirer l’acquéreur sera bas. Le prix de vente de votre appartement pourra ainsi être diminué.
• De la fiabilité du locataire. Un locataire mauvais payeur peut faire baisser le prix de vente de votre appartement vendu occupé. L’occupant représente en effet un risque d’impayé pour le nouveau propriétaire.
• De l’état du logement. Un logement mal entretenu par le locataire ne pourra pas être vendu au meilleur prix.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Lorsque vous décidez de vendre votre logement loué, votre locataire peut l’acheter.

Cependant, le locataire de votre appartement ou maison n’est pas prioritaire sur d’autres acquéreurs. Il ne dispose pas d’un droit de préemption lui permettant de l’acheter en priorité.

Attention, votre locataire peut toutefois disposer d’un droit de préemption (priorité à l’achat) dans certaines situations, par exemple si vous souhaitez vendre le bien libre (après son départ).

Lors de la vente de votre logement loué, votre locataire dispose tout de même de droits.

• Le locataire a le droit de rester habiter dans l’appartement ou la maison. Son contrat de bail continue dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Son loyer n’est pas modifié et sa caution reste en principe inchangée.
• Le nouveau propriétaire doit lui transmettre ses coordonnées afin de lui permettre de le contacter en cas de besoin.
• À la fin du bail, l’acheteur doit rembourser le dépôt de garantie au locataire, même s’il ne l’a pas reçu du précédent propriétaire.

Vendre un appartement déjà loué : ce qu’il faut retenir

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de vendre votre bien loué, avec votre locataire à l’intérieur, sans attendre la fin de son bail.

Dans ce cas, vous pouvez vendre à n’importe qui. Votre locataire actuel n’a pas de droit de préemption. Lorsque vous vendez votre appartement sans donner congé à votre locataire, le bail de ce dernier est simplement transmis, dans les mêmes conditions, au nouveau propriétaire.

Pour votre locataire, la vente occupée n’a donc pas d’impact. En revanche, pour vous, vendre votre appartement ou votre maison louée peut avoir des retombées positives comme négatives.

L’une des principales conséquences lorsque vous vendez votre bien loué est une possible réduction de son prix de vente (décote). Cependant, si vous vendez un bien prisé par les investisseurs, une petite surface dans une ville universitaire par exemple, la décote peut être minime.

Sous un angle plus positif, vendre votre logement loué vous permet de récupérer votre mise sans avoir à attendre la fin du bail et le départ de votre locataire. Il peut donc s’agir d’une stratégie gagnante.

Est-ce que le nouveau propriétaire peut me mettre dehors ?

La législation française protège les locataires lors d'un changement de propriétaire dans le cadre d'une vente immobilière. Le nouveau propriétaire devient votre bailleur et doit respecter la date de fin de votre bail en cours. Ce dernier n'a pas le droit de vous expulser avant le terme du bail, même s'il souhaite occuper le logement comme résidence principale.

Votre contrat de location se poursuit aux mêmes conditions jusqu'à son échéance. Le nouveau propriétaire de votre logement peut uniquement vous donner congé pour la prochaine échéance du bail, avec un préavis de 6 mois pour une location vide ou 3 mois pour une location meublée. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception. Le propriétaire qui a acheté le bien se doit de respecter cette procédure sous peine d'amende.

Une exception existe pour les locataires aux faibles revenus de plus de 65 ans. Le nouveau propriétaire doit proposer une offre de relogement adaptée s'il souhaite reprendre le logement. 

Quelle décote pour un bien vendu loué ?

Les petites surfaces comme les studios subissent une décote limitée, entre 5 et 10 % seulement du prix de vente. Ces logements à vendre attirent logiquement les investisseurs locatifs, surtout dans les grandes villes universitaires et les grandes métropoles.

Pour les appartements plus grands vendus avec un bail en cours, la réduction du prix varie entre 10 et 15 %. Selon la durée restante du contrat de location. Un bail récemment signé implique une décote plus importante qu'un contrat proche de son terme.

Les locations meublées présentent l'avantage d'une décote minimale grâce à la courte durée des baux. Un atout significatif pour la mise en vente, particulièrement dans les secteurs où l'investissement locatif est dynamique.

Achat d'une maison louée, peut-on casser bail actuel ?

Non, l'acquisition d'une maison louée ne permet pas de résilier automatiquement le bail en cours. Le nouveau propriétaire devient le bailleur et doit respecter le contrat de location en cours jusqu'à son terme.

En tant qu'acheteur, si vous voulez récupérer le logement et y habiter. Vous devez patienter au minimum deux ans après la date d'achat avant de pouvoir donner congé au locataire. Ce délai s'applique même si la fin du bail intervient plus tôt. La notification doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception 6 mois avant l'échéance. N'hésitez pas à consulter une agence immobilière pour vous accompagner dans cette démarche officielle.

Comment vendre un appartement loué à une personne âgée ?

De manière générale, en tant que propriétaire, vous avez le droit de vendre votre appartement occupé à tout moment, quel que soit l’âge du locataire. Il n'y a pas de conditions particulières à respecter.

En revanche, la vente d'un logement occupé par un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes requiert toutefois une attention particulière. On parle de locataire protégé. Des conditions et précisions ont été inscrites dans la loi Alur à ce sujet.

Pour vendre un appartement sans contrainte de relogement, deux options s'offrent à vous :

• Soit le nouveau propriétaire remplit lui-même les conditions d'âge (plus de 65 ans) ; 
• Soit ses revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés.

Dans les autres cas, la vente reste possible, mais implique de proposer une solution de relogement adaptée au locataire. Le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 kilomètres maximum et correspondre aux besoins du locataire, notamment en termes d'accessibilité et de configuration.