Qu'est-ce que le dépôt de garantie en location ?

La location d'un bien immobilier implique en règle générale le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Cette somme, ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charges (pour les locations meublées, et 1 mois pour une location vide), elle sert de garantie pour le propriétaire en cas d'impayés ou de dégradations. Il est important de comprendre les modalités de ce dépôt, telles que la restitution et les délais de remboursement. 

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie location ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du contrat de location. Cette somme, dont le montant est fixé dans le contrat, sert de réserve en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles, comme le paiement du loyer et le respect de l'état du bien loué.

À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Il est restitué au locataire à la fin du contrat de location. Et ce, après, déduction des éventuelles sommes dues par le locataire : loyers impayés, charges non réglées, équipements détériorés, défaut d'entretien, etc.

En tant que propriétaire, vous disposez via le dépôt de garantie d'une sécurité financière pour faire face aux réparations et aux travaux locatifs nécessaires à la remise en état de votre bien. Cette protection va permettre de couvrir les éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

En effet, le locataire durant son occupation des lieux est tenu d'entretenir l'habitation. La liste des réparations locatives et de l'entretien à sa charge a même été défini par la loi (décret n°87-712 du 26 août 1987). Et cela dans les parties extérieures ou intérieures du logement :

• Entretien du jardin et espaces verts : désherbage, tonte de la pelouse, arrosage.
• Nettoyage des grilles de ventilation (VMC) ;
• Entretien des joints d’étanchéité des douches, baignoires ;
• Nettoyage des dépôts de calcaire ;
• Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée…) ;
• Entretien de la chaudière individuelle au gaz ;
• Nettoyage des équipements prévus au bail (réfrigérateur, hotte aspirante, meubles scellés.

Lorsque des équipements sont cassés (exemple ampoules), c'est au locataire de les changer. S'il n'effectue pas ces réparations ou si le logement a été mal entretenu, le propriétaire se sert du dépôt de garantie pour financer la restauration du logement.

Quand payer le dépôt de garantie pour une location ?

Le dépôt de garantie doit être réglé par le locataire au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie est ensuite en règle générale encaissé le propriétaire bailleur. Même si ce dernier peut faire le choix de ne pas l'encaisser. Durant tout le bail de location, le propriétaire conserve le dépôt de garantie.

Quelle est la différence entre une caution et un dépôt de garantie ?

La caution et le dépôt de garantie représentent tous deux une garantie pour le propriétaire, mais leurs natures et usages sont différents.

• Le dépôt de garantie, déjà décrit, est une somme d'argent versée par le locataire à la signature du bail et restituée à la fin du contrat, déduction faite des éventuelles sommes dues.
• La caution se réfère à une personne physique ou morale qui s'engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Contrairement au dépôt de garantie, il n'y a pas de versement d'argent initial de la part de la caution.

Les deux mécanismes de la caution et du dépôt de garantie peuvent être cumulés dans une location pour offrir une double protection au bailleur. C'est même fortement recommandé et cela minimise les risques locatifs. En cas d'impayés de loyers ou de dégradation du logement, le bailleur est couvert.

Quel est le montant maximum pour un dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est légalement encadré (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour une location vide, il ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le bailleur peut demander jusqu'à deux mois de loyer hors charges. Ce plafonnement vaut pour les contrats signés après le 27 mars 2014. Avant cette date, le montant était fixé librement.

Le montant précis du dépôt de garantie doit être indiqué dans le contrat de location. L'absence de cette information peut être préjudiciable au propriétaire dans le cas d'un litige.

Il est à noter que le dépôt de garantie est exigible uniquement au moment de la signature du bail. Le locataire doit donc anticiper et disposer réellement de cette somme à verser.

Le montant maximum du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Pour une location non meublée, ce montant ne peut excéder l'équivalent d'un mois de loyer hors charges. Dans le cas d'une location meublée, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges, sous condition que le contrat de location ait été signé après le 27 mars 2014.

Si le contrat a été signé avant cette date, le montant du dépôt de garantie était librement fixé. Il est essentiel de noter que le dépôt de garantie ne peut être exigé si le loyer est payable avec plus de deux mois d'avance. Le montant du dépôt de garantie ne peut être augmenté pendant toute la durée du bail et son renouvellement.

Peut-on demander plus que le montant du dépôt de garantie ?

En principe, un propriétaire bailleur n'est pas autorisé à demander plus que le montant de la caution, aussi appelé dépôt de garantie.

• Pour une location non meublée, ce montant est limité à un mois de loyer hors charges.
• Pour une location meublée, le montant peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Ces limites ont pour objectif de protéger le locataire contre des demandes excessives et abusives du propriétaire. 

Cependant, il existe des exceptions. Dans certains cas, le propriétaire peut demander un supplément, notamment si des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie qui excèdent le montant du dépôt de garantie initial. Ces dégradations doivent être dûment justifiées par le propriétaire et, si un accord n'est pas trouvé, un recours judiciaire peut être nécessaire.

Il est crucial pour le locataire de bien comprendre ces nuances pour éviter toute surprise désagréable en fin de bail.

Est-ce légal de demander deux mois de caution ?

Tout dépend du type de location. En location vide, il n'est pas possible de demander 2 mois de caution en dépôt de garantie, le montant doit être d'1 mois de loyer hors charges. En revanche, en location meublée, il est tout à fait possible de demander 2 mois de loyer hors charges en dépôt de garantie.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai de remboursement du dépôt de garantie dépend essentiellement de l'état du logement au moment de la sortie du locataire. En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un délai d'un mois à partir de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie au locataire.

Si des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie, le délai de restitution s'étend à deux mois. Ce délai commence à partir de la date de restitution des clés par le locataire.

En cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard peut être appliquée. Cependant, cette majoration n'est pas automatique et doit être justifiée par le propriétaire.

Pour le remboursement du dépôt de garantie en location meublée, plusieurs critères entrent en jeu. Il est généralement restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire, à condition que l'état des lieux de sortie soit conforme à celui d'entrée. Si des dégradations sont constatées, ce délai peut s'étendre jusqu'à deux mois.

La restitution du dépôt de garantie peut être intégrale ou partielle. Si le logement est rendu en bon état et que toutes les obligations du locataire ont été respectées, le remboursement doit être total.

Justifier la retenue sur le dépôt de garantie

Cependant, si des réparations sont nécessaires, le propriétaire est en droit de retenir une partie de la caution pour couvrir ces frais. Il est alors nécessaire de fournir des justificatifs au locataire : états des lieux d'entrée et de sortie, photographies des dégradations, factures et devis de travaux.

Le remboursement se fait généralement par virement bancaire ou par chèque, et ne peut être réalisé en espèces. En cas de retard dans la restitution, des pénalités de retard peuvent être appliquées.

En tant que propriétaire bailleur, peut-on encaisser un chèque de caution ?

L'encaissement du chèque de caution, également appelé dépôt de garantie, est une question courante pour les bailleurs. Oui, le propriétaire est en droit d'encaisser le chèque de caution immédiatement après la signature du contrat de location.

Cependant, il est important de noter que l'encaissement du chèque de caution n'est pas automatique. Le bailleur peut choisir de ne pas l'encaisser et de le conserver jusqu'à la fin du bail.

Dans le cas d’une location saisonnière, la réglementation est différente, le chèque de caution ne peut pas être encaissé. C'est une protection supplémentaire pour les locataires saisonniers pour éviter tout abus.

Comment récupérer son dépôt de garantie ?

Le processus de remboursement du dépôt de garantie est assez clair et est directement lié à l'état du logement lors de la sortie du locataire.

Ainsi, après la réalisation de l'état des lieux de sortie, le propriétaire évalue les éventuelles dégradations et les frais associés. Il compare ces éléments avec l'état des lieux d'entrée, et détermine ce qui n'est pas lié à l'usure normale du logement. Le propriétaire peut ensuite retenir une partie du dépôt pour couvrir ces coûts.

La loi stipule que le remboursement du dépôt de garantie par le bailleur doit être effectué : 

• Dans un délai d'un mois, si aucun dommage n'est constaté ;
• Dans un délai de deux mois, si des travaux de réparation sont nécessaires.

Il est donc essentiel de réaliser un état des lieux de sortie détaillé et de comparer avec l'état des lieux d'entrée pour identifier les éventuelles détériorations.

Le propriétaire doit fournir un justificatif en cas de retenue sur le dépôt de garantie. Ce peut être un devis ou une facture des travaux effectués. Le remboursement se fait ensuite par virement bancaire ou par chèque. Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas ces délais, le locataire peut envoyer une mise en demeure, et si besoin, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal. Il peut aussi demander des intérêts de retard.

Il est fortement recommandé au locataire de fournir une nouvelle adresse pour recevoir le remboursement. Dans certains cas, le propriétaire peut refuser de restituer le dépôt. Si le locataire estime que c'est injustifié, il peut entamer une procédure légale pour récupérer son dépôt.

1. Regarder l'état des lieux d'entrée et de sortie ;
2. Vérifier si les dommages, dégâts, signalés par le propriétaire sont réels ;
3. Demander les justificatifs des travaux (factures, devis...) ;
4. Adresser une lettre de contestation au propriétaire bailleur, avec les arguments et preuves à l'appui ;
5. Saisir la Commission départementale de conciliation pour obtenir une médiation avec le propriétaire ;
6. Saisir le Tribunal judiciaire si la médiation a échoué.

Il est donc important de bien comprendre les modalités de remboursement du dépôt de garantie pour éviter les mauvaises surprises et autre retenue sur le dépôt.

Quelles sont les aides disponibles pour accompagner un locataire dans le règlement du dépôt de garantie ?

Il arrive que les locataires ne disposent pas de fonds suffisant pour fournir un dépôt de garantie au propriétaire bailleur. Toutefois, il existe plusieurs aides qui prennent le relai du locataire. 

• Le Fonds Solidarité Logement (FSL) est un dispositif mis en place par chaque département pour venir en aide aux personnes rencontrant des difficultés financières pour accéder ou se maintenir dans un logement.
• L'avance "Loca-Pass" est une aide financière proposée par Action Logement pour faciliter l'accès au logement. Elle prend la forme d'un prêt sans intérêt, destiné à couvrir le dépôt de garantie exigé lors de la signature du bail.