La révision de loyer du bail d’habitation

Comment réviser le loyer ?

Le montant du loyer est fixé par le contrat de location (bail). Il peut être révisé à la hausse comme à la baisse chaque année, sans pour autant dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

1. Vérifier la clause du bail

La présence d'une clause de révision dans le bail est indispensable pour pouvoir modifier le montant du loyer. Sans cette clause, aucune révision n'est possible pendant toute la durée de la location.

Cette clause doit préciser deux éléments essentiels :

• Le trimestre et l'année de l'indice de référence.
• La date de révision du bail.

Si ces informations ne sont pas mentionnées dans le bail, voici ce qui s'applique par défaut :

• L'indice retenu sera le dernier publié à la date de signature du bail.
• La date de révision sera celle de l'anniversaire du bail.

Attention, l'absence de clause de révision dans votre contrat de location a une conséquence majeure : le montant du loyer restera identique pendant toute la durée du bail, sans possibilité de modification.

2. La date de révision du bail

La date de révision du loyer est un élément essentiel du bail. Dans la majorité des cas, elle correspond à la date anniversaire de la signature du contrat.

Toutefois, le bail peut prévoir une date différente. C'est notamment le cas pour :

• Les biens en défiscalisation, où la révision s'effectue généralement au 1er janvier.
• Les locations avec une date spécifique mentionnée dans le contrat.

Pour réviser le loyer, le propriétaire utilise l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice est publié chaque trimestre par l'INSEE et sert de base légale pour calculer l'évolution du montant. Vous pouvez consulter l'historique complet des indices sur le site de l'INSEE.

L'IRL correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois. Cette méthode de calcul, instaurée par la loi du 8 février 2008, garantit une évolution équitable des loyers en lien avec le pouvoir d'achat des locataires.

La publication de l'indice suit un calendrier précis :

• 1er trimestre : publication mi-avril ;
• 2e trimestre : publication mi-juillet ;
• 3e trimestre : publication mi-octobre ;
• 4e trimestre : publication mi-janvier de l'année suivante.

Le propriétaire doit utiliser l'indice correspondant au trimestre indiqué dans le bail. À défaut de précision, c'est le dernier indice connu à la date de signature qui fait référence. Cette règle permet d'éviter toute confusion dans l'application de la révision du loyer.

Quand peut-on augmenter le loyer ?

La révision annuelle du loyer s'effectue selon trois possibilités principales.

1. En cours de bail, l'ajustement est possible uniquement si une clause le prévoit explicitement dans le contrat. Le propriétaire dispose alors d'un délai d'un an à partir de la date fixée pour appliquer la majoration.
2. Au moment du renouvellement du bail, une augmentation peut être demandée si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché local. En zone tendue, des règles spécifiques d'encadrement s'appliquent pour limiter les hausses excessives.
3. Après des travaux d'amélioration réalisés dans le logement. Le montant peut être réévalué avec l'accord du locataire. Un avenant au contrat doit alors être signé pour formaliser cette modification.

3. La forme de la demande de révision

Le propriétaire doit obligatoirement notifier la révision du loyer à son locataire. Cette notification doit se faire par écrit et contenir :

• Le montant du nouveau loyer ;
• Les indices utilisés pour le calcul ;
• La date d'application de la révision.

La notification peut prendre plusieurs formes :

• Lettre simple ;
• Courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Mention sur la quittance de loyer.

Important : la révision ne s'applique qu'à partir du jour de la demande. Elle ne peut pas être rétroactive, même en cas de retard dans la notification.

En l'absence de notification formelle, le locataire n'est pas tenu d'appliquer la révision du loyer. Le bailleur dispose d'un délai d'un an après la date prévue pour faire sa demande.

Comment calculer la révision d'un loyer ?

Pour obtenir le montant du nouveau loyer, appliquez la formule suivante, basée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Cette formule, encadrée par la loi du 6 juillet 1989, sert à calculer précisément l'augmentation ou la diminution du loyer. 

Elle prend en compte l'évolution de l'IRL sur une période de 12 mois, garantissant ainsi une révision équitable pour le propriétaire comme pour le locataire. Veillez à bien utiliser les indices correspondant au trimestre mentionné dans votre bail ou, à défaut, ceux du trimestre de signature.

Loyer révisé = Loyer actuel hors charge × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente n-1 )

Prenons un exemple : votre locataire paie actuellement 800 € par mois. L'IRL du trimestre de référence est de 145,47 (1er trimestre 2025), tandis que celui de l'année précédente était de 143,46. Le calcul donne :

800 € × (145,47/143,46) = 811,20 €

Le nouveau montant mensuel sera donc de 811,20 €. Cette augmentation de loyer s'applique uniquement aux échéances futures, à partir de la date de demande de révision. N'oubliez pas que certains logements, notamment ceux classés F ou G au diagnostic énergétique, ne peuvent pas faire l'objet d'une révision de loyer.

Augmentation du loyer en 2025, l'indice IRL

Comme chaque trimestre, l'IRL 2025 a progressé par rapport à fin 2024, l'indice suit ainsi l'évolution du coût de la vie.  Au 1er trimestre 2025, l'indice de référence des loyers est : 

• en France métropolitaine de 145,47 (+1,4 % d'augmentation par rapport au 4ᵉ trimestre 2024).
• en Outre-mer de 142,67  (+1,8 % d'augmentation par rapport au 4ᵉ trimestre 2024).
• en Corse de 141,28 (+2,4 % d'augmentation par rapport au 4ᵉ trimestre 2024).

L'impact de l'encadrement des loyers sur la révision des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite le montant des loyers dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est tendu. Il s'applique aujourd'hui dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier.

Ce dispositif repose sur trois éléments principaux :

• Un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon chaque typologie de bien et chaque quartier.
• Un loyer majoré qui ne peut pas dépasser 20 % du loyer de référence.
• Un loyer minoré qui correspond à 30 % en dessous du loyer de référence.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?

Pour tout nouveau bail ou renouvellement, le propriétaire doit respecter ces plafonds :

• Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
• Un complément de loyer est possible uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles (vue remarquable, terrasse...).
• Les charges locatives ne sont pas concernées par ce plafonnement.

Quelles sont les zones concernées ?

L'encadrement s'applique dans :

• Les zones tendues où la demande de logements est supérieure à l'offre ;
• Les villes volontaires qui ont demandé la mise en place du dispositif ;
• Les agglomérations de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué du marché locatif.

Le non-respect de l'encadrement des loyers peut entraîner des sanctions comme une amende jusqu'à 5 000 € pour une personne physique. Il y a aussi l'obligation de rembourser au locataire les loyers trop perçus et la mise en conformité du loyer avec les plafonds autorisés.

Ce dispositif vise à protéger les locataires tout en garantissant une rentabilité raisonnable aux propriétaires dans les secteurs où les prix de l'immobilier sont particulièrement élevés.

Les zones tendues requièrent ainsi une attention particulière lors de la révision des loyers. Dans ces secteurs géographiques, les propriétaires doivent respecter un double plafonnement : 

• L'augmentation selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
• L'indice des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

Ainsi, pour un appartement situé dans une ville comme Paris ou Lyon, le nouveau montant ne peut excéder le loyer médian majoré du quartier. Un propriétaire souhaitant appliquer l'augmentation de 1,40 % au premier trimestre 2025 selon l'IRL devra donc vérifier que le résultat reste sous ce plafond légal.

Les cas particuliers lors d'une révision annuelle de loyer

On revient ici sur deux cas particuliers qui peuvent survenir dans la vie d'une location. La révision tardive du loyer, beaucoup de propriétaire qui n'ont pas d'agence de gestion oublie cette donnée et se demandent s'ils peuvent rattraper la hausse plus tard ? Idem, si le bail ne comprend pas de clause de révision du loyer, que se passe-t-il ?

La révision tardive du bail

La loi encadre strictement le délai de révision du loyer. En tant que propriétaire, vous disposez d'un an maximum après la date prévue dans le bail pour demander la révision.

Ce délai est fixé par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une fois cette période écoulée, vous perdez votre droit à la révision pour l'année concernée. Il n'est pas possible de rattraper cette augmentation plus tard.

Par exemple, si votre bail prévoit une révision au 1er janvier 2025, vous avez jusqu'au 31 décembre 2025 pour la demander. Au-delà, la révision est perdue pour cette année.

L’absence de clause de révision dans le bail

Sans clause de révision dans votre bail, aucune révision de loyer n'est possible. Cette règle s'applique pendant toute la durée du contrat de location, que ce soit pour une augmentation ou une diminution du montant. Il est donc essentiel pour le bailleur de vérifier la présence de cette clause dès la signature du bail.

Cette disposition est d'ordre public selon la loi du 6 juillet 1989, ce qui signifie qu'aucun accord entre le bailleur et le locataire ne peut y déroger, même avec l'accord des deux parties. Le propriétaire ne peut pas non plus ajouter une clause de révision en cours de bail ou lors du renouvellement.

Les conséquences pour le bailleur sont importantes :

• Le loyer reste figé pendant toute la durée du bail, même si l'inflation augmente.
• La perte financière ne peut pas être rattrapée ultérieurement.
• Seule la signature d'un nouveau bail permettra de réévaluer le montant du loyer.

Pour éviter cette situation, il est recommandé de faire vérifier votre contrat de bail par un professionnel avant sa signature. La clause de révision doit être claire et précise, mentionnant la date de révision et l'indice de référence utilisé.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?

La révision annuelle du loyer nécessite deux conditions essentielles pour être appliquée. Le bail doit impérativement contenir une clause de révision et le propriétaire doit respecter la date prévue dans le contrat.

Un propriétaire qui gère seul son bien locatif peut réviser le loyer une fois par an, à condition d'utiliser l'indice IRL du trimestre indiqué dans le bail. L'augmentation reste encadrée et ne peut dépasser les plafonds fixés pour le 1ᵉʳ trimestre 2025 : + 1,4 % en métropole, + 1,8 % en Outre-mer et + 2,4 % en Corse.

En confiant la gestion locative à des professionnels, vous allez sécuriser ces révisions annuelles. Un gestionnaire spécialisé veille au respect des délais et applique automatiquement les bonnes formules de calcul, évitant ainsi tout risque d'erreur ou d'oubli sur la révision du loyer.