La révision de loyer du bail d’habitation
Pendant toute la durée du bail, le bailleur peut réviser chaque année le loyer de son locataire. Toutefois, cette révision est soumise à plusieurs conditions préalables.
1. Définition de la révision de loyer
Le montant du loyer est fixé par le contrat de location (bail). Il peut être révisé à la hausse comme à la baisse chaque année, sans pour autant dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
2. Conditions de la révision
a. Clause du bail
La condition première pour que le loyer puisse être révisé, est que le bail comporte une clause prévoyant la révision du loyer.
Dans l’idéal, celle-ci doit indiquer le trimestre et l’année de l’indice de référence et la date de révision du bail. A défaut de mention de ces éléments, l’indice retenu sera le dernier publié au moment de la signature du bail et la date de révision, celle de l’anniversaire du bail.
Si le bail ne comporte pas de clause de révision, le loyer restera inchangé pendant toute la durée de la location.
b. Date
Le loyer est généralement révisé à la date anniversaire du bail. Toutefois, il est possible que le bail soit révisé à une toute autre date qui sera alors mentionnée dans le bail. Cela est généralement le cas dans le cas des baux des biens faisant l’objet d’une défiscalisation par le propriétaire (dans ce cas, la date indiquée sera généralement le 1er janvier). c. Indice utilisé
L’indice utilisé est l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Pour consulter l’historique de l’indice, cliquer ici.
d. Forme
Le bailleur est tenu de « manifester sa volonté de réviser le loyer » (cf. article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Par conséquent, il est nécessaire qu’il adresse un courrier rappelant les conditions de la révision (indices utilisés, montant et date d’application du nouveau loyer).
La révision prend effet au plus tôt le jour de la demande.
3. Calcul de la révision du loyer
Loyer révisé = Loyer actuel hors charges x Dernier IRL applicable (trimestre) / IRL du même trimestre de l'année n-1
4. Cas particuliers
a. La révision tardive du bail
Ce que dit la loi : « […] l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » (Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989)
Ce que cela signifie :
Lorsque le bailleur n’a pas fait la révision du loyer à la date prévue, il dispose alors d’un an maximum pour la réaliser. Passé ce délai, la révision de loyer n’est plus exigible pour l’année écoulée.
b. L’absence de clause de révision dans le bail
Dans le cas où le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer ne pourra pas être révisé, à la hausse comme à la baisse, pendant toute la durée du bail.
