Qu'est-ce qu'un logement décent ?

L'obligation de décence repose sur des critères stricts visant à garantir la sécurité physique des locataires, leur santé et leur confort. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour respecter les normes en vigueur, assurer la décence du logement et éviter les éventuels litiges avec le locataire.

C'est quoi un logement décent ? Définition

La notion de décence selon la loi (décret n°2002-120)

La notion de décence est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui précise les caractéristiques du logement devant être respectées. Un logement est considéré comme décent s’il répond aux critères suivants :

• Une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres.
• Une alimentation en eau potable et des branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité.
• Un système d’équipements de chauffage en bon état de fonctionnement.
• Une protection efficace contre les infiltrations d’eau, les nuisibles et l’évacuation de l’humidité.

Un logement doit également répondre aux besoins d'une occupation normale, tant en termes de sécurité que de confort. 

Quels sont les critères de décence du logement ?

Les équipements obligatoires pour qu'un logement soit décent

Pour garantir la décence du logement, celui-ci doit inclure :

• Un coin cuisine ou une pièce dédiée à la préparation des repas, avec des branchements d’électricité adaptés au fonctionnement des appareils ménagers.
• Une installation sanitaire intérieure comprenant au minimum un WC, une douche ou une baignoire, ainsi qu’un point d’eau dans une pièce principale.
• Un système de ventilation permettant l’évacuation de l’humidité et garantissant une bonne étanchéité à l’air.

L’importance des matériaux et des revêtements

Le logement placé en location doit être en bon état et propre à l'habitat. Cela signifie que les revêtements du logement doivent être en bon état et permettre un entretien des matériaux. Les murs, sols et plafonds doivent garantir la protection contre les infiltrations et l’absence de risques manifestes pour la sécurité ou la santé du locataire.

Vos obligations en tant que propriétaire

Garantir la sécurité et le confort

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un logement respectant les normes suivantes :

• Une sécurité physique des locataires, notamment par la vérification des garde-corps, des réseaux électriques et de l’absence de produits de combustion dangereux.
• Des conditions garantissant la santé du locataire, comme une bonne qualité de l’air grâce à d’éventuels dispositifs de ventilation et une isolation thermique efficace.

Effectuer les réparations nécessaires

Si le logement ne répond pas aux critères de décence, vous devez entamer une mise en conformité. Cela peut inclure :

• La rénovation des revêtements du logement.
• L’amélioration des équipements, tels que les équipements de chauffage ou les systèmes de ventilation.
• La réparation des infiltrations, particulièrement dans le sous-sol ou l'intérieur du logement.

Quels sont les droits et recours du locataire ?

Les droits du locataire en cas de logement non décent

Si le bien loué n'est pas aux normes les conséquences sont importantes côté propriétaire. Un logement insalubre ou non conforme aux critères de décence peut amener le locataire à :

• Demander une réduction du loyer auprès du juge du tribunal compétent.
• Saisir la CAF (Caisse d'Allocations familiales) si le logement bénéficie d’une aide au logement, car celle-ci peut être suspendue.
• Solliciter la réalisation de travaux par voie judiciaire si aucune mise en conformité n’est entreprise par le propriétaire.

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire a aussi des obligations :

• Régler le loyer et les charges locatives, y compris la régularisation annuelle des charges.
• Maintenir le logement en bon état, entretenir notamment les équipements de chauffage ou les éventuels systèmes de ventilation.

Comment évaluer et garantir la décence de votre logement ?

Les étapes clés de l’évaluation de l'état du logement

Pour garantir la décence du logement, commencez par vérifier :

1. La surface habitable et la hauteur sous plafond.
2. L’état des revêtements du logement, des installations électriques et des équipements sanitaires.
3. La présence d’un éclairage suffisant et de conditions optimales pour un usage d’habitation.

Quand faire appel à un expert ?

Si vous avez des doutes sur la conformité de votre bien, sollicitez un diagnostic réalisé par un professionnel. Celui-ci pourra également évaluer le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, indispensable pour connaître la consommation en kWh d'énergie finale et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, en tant que propriétaire vous ne pouvez donc pas remettre à la location votre passoire thermique. C'est une infraction aux normes de décence à respecter.

Les sanctions en cas de logement non décent

Décision du juge et obligations du propriétaire

Si un locataire saisit un tribunal pour un logement non conforme, le juge peut :

• Vous imposer un délai de réalisation des travaux de mise en conformité.
• Réduire le loyer jusqu’à ce que le logement respecte les normes de sécurité et de décence.

Perte des aides (APL) versées par la CAF

Un logement reconnu non décent peut entraîner la suspension de l’aide au logement versée par la CAF, ce qui peut mettre en difficulté vos locataires.

Quelles aides pour mettre votre logement en conformité ?

Aides financières accessibles aux propriétaires pour rénover

Pour réaliser les travaux nécessaires, plusieurs dispositifs sont à votre disposition :

• MaPrimeRénov’. Une aide pour améliorer l’étanchéité à l’air et réduire la consommation énergétique.
• Eco-PTZ (prêt à taux zéro). Pour financer des travaux sans payer d’intérêts.
• Aides locales. Certaines collectivités territoriales proposent des aides financières pour la rénovation thermique des logements, l’amélioration des parties communes, l'installation d'équipements de chauffage performants.

Demande de mise en conformité

Si votre logement fait l’objet d’une mise en conformité obligatoire, vous pouvez solliciter des experts pour vous aider à respecter les critères légaux.

Louer son logement en toute sérénité

L’importance d’un logement décent

Respecter les normes de décence du logement est essentiel pour louer en toute sécurité. Un logement bien entretenu est plus attractif pour les locataires et réduit les risques de litiges.

Confier la gestion à un professionnel

Faire appel à un expert en gestion locative, comme Foncia, vous permet de garantir la conformité de votre bien, de gérer les relations avec vos locataires et de rester informé des évolutions législatives.

Garantir un logement décent : un engagement essentiel pour tous

Fournir un logement décent est une obligation incontournable pour tous les propriétaires bailleurs. En respectant les critères de décence et en assurant un bon état à votre bien, vous protégez vos locataires et valorisez votre patrimoine. Pour un accompagnement personnalisé, faites appel à un professionnel de l’immobilier qui vous guidera dans toutes les étapes de la location.

Que veut dire logement décent ?

La notion de logement décent repose sur des caractéristiques fondamentales et légales garantissant la qualité de vie des occupants. Votre bien doit notamment être exempt de nuisibles et offrir un environnement sain à vos locataires. Les habitations louées doivent prévenir tout risque d'infiltration, ne pas être humide, disposer d'un air sain et non vicié. Un volume vitré suffisant doit aussi assurer un éclairage naturel adéquat.

Les règles relatives à la surface minimale dépendent du nombre d'occupant. 9m2 et 20m3 de volume habitable pour un occupant, 16m2 pour 2 occupants. Pour chaque colocataire supplémentaire il faut rajouter 9m2, dans la limite de 78m2 pour 8 occupants.

Les règles de décences varient selon les territoires : en outre-mer, les normes d'isolation thermique sont ainsi adaptées au climat local.

Un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité ne peut être considéré comme décent et doit faire l'objet d'une réhabilitation avant toute location.

Comment déclarer un logement insalubre ?

Lorsqu'un locataire faire face à une situation d'insalubrité, la première démarche consiste à envoyer un courrier recommandé au propriétaire. Et ce afin de décrire précisément les problèmes rencontrés avec des arguments à l'appui et en rappelant le décret n°2002-120 . Voilà pourquoi, il est important de conserver des photos et documents qui attestent de l'état du bien et de son insalubrité.

Sans réponse du propriétaire dans les deux semaines, il faut prendre contact avec la mairie ou le service communal d'hygiène et de santé (SCHS). Ces services vont mandater à leur tour des experts pour évaluer l'état de décence du bien, les installations et les risques sanitaires.

Suite à cette visite, le préfet peut prononcer un arrêté d'insalubrité. Cette décision officielle impose au propriétaire la réalisation de travaux dans un délai défini. En cas de danger immédiat, le relogement des occupants peut être exigé aux frais du propriétaire.

Pour vous accompagner dans ces démarches, les experts Foncia mettent à votre disposition leur expertise en gestion locative et leur connaissance approfondie des procédures administratives.