Gestion Locative - Optimiser sa fiscalité avant la fin de l’année en réalisant des travaux

22/08/2019 Gestion locative

Il existe un grand nombre de possibilités permettant à un particulier de réduire ses impôts par un investissement dans l'immobilier : investir dans une défiscalisation "Pinel", "Denormandie" ou "Malraux", conventionner un logement auprès de l'Anah et opter pour le dispositif de défiscalisation "Cosse ancien" (aussi appelé "Louer abordable"), acheter la nue-propriété d'un bien immobilier qui sera ensuite loué par l'usufruitier, transformer un logement nu en location meublée et opter pour le régime réel simplifié d'imposition… Toutes ces possibilités ont des points forts, mais elles présentent aussi certains inconvénients. Sans oublier que certaines ne sont pas forcément adaptées à tous les profils d’investisseurs.

Les particuliers qui possèdent déjà un ou plusieurs investissements locatifs disposent encore d'une autre possibilité pour diminuer la charge fiscale qui grève leurs revenus fonciers (c'est-à-dire les revenus locatifs qui résultent de la location de biens immobiliers loués nus) : réaliser des travaux.

En effet, les travaux d'entretien, de remise en état et, sous certaines conditions, d'amélioration constituent des dépenses déductibles des revenus fonciers. Ainsi, la réalisation de tels travaux permet à tout propriétaire bailleur de diminuer l'impôt sur le revenu au titre de ses revenus fonciers, voire au titre des autres revenus de son foyer fiscal, à condition que le coût des travaux soit suffisamment conséquent pour générer un déficit foncier.

Quelques exemples

Exemple 1
Un propriétaire bailleur disposant d'un revenu foncier net de 8 000 € qui est imposé à 30 % (+ 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) souhaite réaliser des travaux d'un montant de 3 000 € entièrement déductibles de ses revenus fonciers.
Que se passe-t-il si le propriétaire réalise ces travaux ?

  • Inconvénient : ses revenus fonciers baisseront à 5 000 €.
  • Avantage : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à payer ne seront plus déterminés sur la base de 8 000 €, mais seulement de 5 000 €. Le fait d'avoir réalisé ces travaux permettra donc à ce propriétaire de minorer ses charges fiscales et sociales de 1 416 € (3 000 € x (30 % + 17,2 %)). Ou, autrement dit : le vrai coût des travaux réalisés ne se chiffre pas à 3 000 €, mais seulement à 1 584 € (3 000 € – 1 416 €). La différence entre ces deux montants s'autofinance par des économies d'impôts et de prélèvements sociaux.

Exemple 2
Même propriétaire, mais le coût des travaux envisagés (entièrement déductibles) s'élève à 10 000 €.
Que se passe-t-il si le propriétaire réalise ces travaux ?

  • Inconvénient : le propriétaire n'aura plus du tout de revenus fonciers et accusera en plus un déficit foncier de 2 000 € (8 000 € – 10 000 €).
  • Avantage : le propriétaire économisera des impôts et prélèvements sociaux d'un montant total de 3 776 € (8 000 € x (30 % + 17,2 %)) faute d'un revenu foncier positif. Et le déficit foncier de 2 000 € sera imputable sur les autres revenus du foyer fiscal et permettra ainsi de générer une économie supplémentaire de 600 € (2 000 € x 30 %). Soit une économie totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux de 4 376 €. Déduction faite de cette économie, le coût effectif des travaux se limite à 5 624 €. Sachant qu'il y aura peut-être encore d'autres avantages dont le propriétaire pourra bénéficier grâce à ces travaux : une relocation accélérée, la possibilité d'augmenter le prix du loyer, une augmentation de la valeur du bien …

En synthèse

Faire des travaux est une méthode simple et efficace pour payer moins d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) tout en valorisant un investissement locatif en cours ou à venir (projet d'acquisition d'un bien ancien nécessitant des travaux déductibles en vue de sa première location).