Quelle est la procédure contre un locataire qui ne paie pas ?

Si la proportion du nombre d’impayés sur le parc locatif français reste faible (entre 2 % et 5 %), cette situation est particulièrement mal vécue pour nombre de propriétaires. Surtout quand ces derniers ont un crédit immobilier et qu'ils doivent rembourser leur investissement locatif. Un loyer en retard, ce sont immédiatement des mensualités beaucoup plus lourdes.

Voici les différentes étapes d'une procédure à suivre en cas d'impayés 

Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?

La signature du bail entre le propriétaire (ou son représentant) et le locataire impose à ce dernier l’obligation de payer le loyer et les charges en échange de jouir du logement. Le locataire se doit de régler aux échéances prévues le loyer. En cas d’impayé de loyer voici la méthode à suivre pour résoudre le problème: 

1. Prendre contact avec le locataire ;
2. Envoyer un courrier recommandé ;
3. Rédiger une lettre de mise en demeure ;
4. Établir un commandement de payer par huissier ;
5. Démarrer la procédure d’expulsion.

Dans tous les cas, on ne peut que vous conseiller de souscrire à une offre de Gestion des loyers impayés (GLI) pour vous prémunir dans ce genre de situation.

Prendre contact avec le locataire en cas de non-paiement du loyer

La règle d’or à retenir : le propriétaire doit être réactif dès le premier impayé de loyer ou de charges locatives. Si un locataire a déjà du mal à payer un mois de loyer, qu’en sera-t-il dans deux ou trois mois ?

Après plusieurs jours de retard sur le loyer, le propriétaire ou le gérant (si le bien est géré par une agence professionnelle) doit prendre contact avec le locataire. Il s’agit d’une simple relance pour rappeler les engagements du locataire. Un rapide appel par téléphone peut parfois suffire à obtenir un règlement ou à entamer un dialogue avec certains locataires.

Dans un premier temps, il est important d’identifier le motif du loyer l’impayé avec un appel téléphonique (ou un email). Le locataire est-il en place depuis longtemps ? Vient-il d’entrer dans les lieux ? S’agit-il d’un oubli ponctuel ou de quelque chose de récurrent ? D’un accident de vie ? Autre ?

Le règlement à l'amiable

Le règlement amiable d’un litige est toujours à favoriser avec un locataire de bonne foi. Ne dit-on pas qu’un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ?

Les parties peuvent alors se mettre d’accord sur un échelonnement de la dette…Dans ce cas de figure, il est impératif de valider ces accords par écrit en prenant soin de faire figurer les signatures des deux parties.

Cette solution amiable est recommandée si le locataire s’engage à régulariser son impayé dans un délai court inférieur à 6 mois. Le propriétaire peut également s’adresser aux garants ou à la CAF pour obtenir le paiement des loyers.

Loyer non payé, faut-il déclencher une procédure judiciaire ?

90 % des demandes judiciaires des propriétaires concernent une situation d’impayé, et l’immense majorité aboutit à des décisions favorables.

Toutefois, la difficulté principale réside dans le délai d’exécution qui prend du temps, notamment en raison de la trêve hivernale. Ce qui empêche toute expulsion de locataire entre le 1er novembre et le 31 Mars.

Les délais souvent longs (environ 12 mois), et les coûts d’une telle procédure peuvent effrayer certains propriétaires qui préfèrent y renoncer.

Pourtant, si le propriétaire souhaite sauvegarder ses intérêts, mieux vaut lancer une procédure et aller jusqu’au bout. Cela évitera à celui-ci d’avoir à reprendre une nouvelle procédure dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, et permettra de responsabiliser le locataire.

Cette solution est notamment conseillée si le locataire souhaite mettre en place un échéancier supérieur à 6 mois, ce qui représente une perte de temps précieuse pour le propriétaire si le locataire ne tient pas ses engagements.

Le détail de la procédure judiciaire pour paiement du loyer en retard

La procédure judiciaire vise à obtenir la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire en plus de sa condamnation au règlement des arriérés de loyers ainsi que des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Dans la plupart des baux, il existe une clause résolutoire, permettant au propriétaire de mettre fin au bail et d’expulser le locataire. Attention : faire jouer cette clause nécessite cependant le suivi d’une procédure stricte.

En matière d’impayés de loyer, il est fortement conseillé d’opter pour un référé judiciaire, considéré comme procédure d’urgence, en vue d'obtenir une décision rapide.

Le commandement de payer

Dans ce cas, le propriétaire doit mandater un huissier de justice pour signifier un commandement de payer à son locataire (acte qui vise la clause résolutoire du bail).

À compter de cette signification, le locataire dispose de 2 mois pour régulariser sa situation :

• En s’acquittant de sa dette
• En demandant des délais de paiement auprès du tribunal d’instance
• En sollicitant une aide auprès du fonds de solidarité pour le logement

À défaut, le propriétaire peut assigner le locataire en référé pour obtenir :

• La validation de la clause résolutoire
• L’autorisation de faire expulser le locataire

La condamnation du locataire au paiement du montant de la dette au jour de la décision, ainsi que les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

• Entre l’assignation et la date d’audience, s’écoule au minimum un délai incompressible de 2 mois.
• Si le locataire respecte scrupuleusement ses échéances éventuellement fixées par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et par conséquent, le propriétaire ne pourra pas expulser son locataire.

L'expulsion du locataire

En cas de non-respect des échéances, la clause résolutoire est définitivement acquise au propriétaire qui pourra faire exécuter la décision comme suit après avoir procédé à sa signification afin de faire courir le délai de recours :

• Un commandement de quitter les lieux est alors signifié par voie d’huissier au locataire qui dispose de 2 mois pour libérer le logement.
• Si la tentative d’expulsion après ce délai reste infructueuse, l'huissier peut demander la réquisition de la force publique auprès de la préfecture.
• Après 2 mois, et dans le cas où la Préfecture tarderait à autoriser la force publique à prêter assistance à l’huissier afin de procéder à l’expulsion (en dehors de la trêve hivernale), le propriétaire pourra exercer un recours gracieux auprès de la Préfecture, lui permettant d’obtenir une indemnisation financière en attendant l’expulsion effective. En effet, l’État devient alors responsable du paiement des loyers.

Se prémunir avec la garantie loyer impayé

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Combien de loyer impayé avant expulsion ?

Si légalement un locataire doit payer à son bailleur en temps et en heure son loyer. Un mois de retard n'entraîne pas une expulsion aussitôt. Le propriétaire victime peut lancer dans un premier temps une procédure à l'amiable pour recouvrer ses loyers et résoudre la situation.

Et dans un deuxième temps, lancer une procédure judiciaire à l'encontre de son locataire pouvant aboutir à son expulsion. Seul le juge peut prononcer l'expulsion. La procédure prend entre 6 et 12 mois, sans tenir compte des délais de la trêve hivernale qui rallonge cette période.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

La loi du 27 juillet 2023 (dite loi Kasbarian ou loi anti-squat) vise notamment à mieux protéger les propriétaires en cas d'impayés. L'idée est d'être plus sévère sur les squats, de faciliter les expulsions et de réduire la durée des procédures.

Tous les baux de location signés depuis cette date doivent comprendre une clause de résiliation automatique en cas d'impayés de loyers. Même si de fait la quasi-totalité des contrats contiennent déjà une telle clause. Quoi qu'il en soit le juge peut toujours suspendre l'expulsion si le locataire est en mesure de payer sa dette.

La loi Kasbarian réduit également les délais des procédures contentieuses dans le cas d'impayés pour les locataires de mauvaise foi.

Une partie de la loi concerne aussi la prévention des expulsions.

Qu'est-ce qui se passe si je ne paie pas mon loyer ?

En tant que locataire, ne pas payer son loyer c'est prendre le risque de voir son bail résilié. Le propriétaire est parfaitement légitime pour rompre le bail et demander l'expulsion. Idem, si le locataire ne paie qu'une partie du loyer. Dans un premier temps le propriétaire ou le bailleur va prendre contact avec le locataire pour comprendre les raisons (téléphone, courrier). Puis en l'absence de réponse, une mise en demeure pour impayé doit être remise par voie d'huissier. Si rien ne se passe, un commandement de payer doit être remis au locataire. Il dispose de 2 mois pour payer avant que la procédure d'expulsion ne s'enclenche.

Même si la loi anti-squat est venue accélérer la procédure en cas d'impayé, cela n'en demeure pas moins une procédure longue et fastidieuse.