Procédure contre un locataire qui ne paie pas

Quels sont les recours du propriétaire face à l’impayé de son locataire ?

Une règle d’or à retenir : le propriétaire doit être réactif dès le premier impayé de loyer et de charges.

Si un locataire a déjà du mal à payer un mois de loyer, qu’en sera-t-il pour deux ou trois…

Préférer un règlement amiable

Le règlement amiable d’un litige est toujours à favoriser avec un locataire de bonne foi. Ne dit-on pas qu’un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ?

C’est pourquoi il est important d’identifier le motif de l’impayé : le locataire est-il en place depuis longtemps ? Vient-il d’entrer dans les lieux ? S’agit-il d’un oubli ponctuel ? d’un accident de vie ? Autre ?

Les parties peuvent alors se mettre d’accord sur un échelonnement de la dette…

Dans ce cas de figure, il est impératif de valider ces accords par écrit en prenant soin de faire figurer les signatures des deux parties.

Cette solution amiable est recommandée si le locataire s’engage à régulariser son impayé dans un délai court (inférieur à 6 mois).

Le propriétaire peut également s’adresser au(x) garant(s) ou à la CAF pour obtenir le paiement des loyers.

Déclencher une procédure judiciaire ?

90 % des demandes judiciaires des propriétaires concernent une situation d’impayé, et l’immense majorité aboutit à des décisions favorables.

Toutefois, la difficulté principale réside dans le délai d’exécution qui reste très long, notamment en raison de la trêve hivernale, empêchant toute expulsion de locataire entre le 1er novembre et le 31 Mars.

Les délais souvent longs (environ 12 mois), et les coûts d’une telle procédure peuvent effrayer certains propriétaires qui préfèrent y renoncer.

Pourtant, si le propriétaire souhaite sauvegarder ses intérêts, mieux vaut lancer une procédure et aller jusqu’au bout. Cela évitera au propriétaire d’avoir à reprendre une nouvelle procédure dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, et permettra de responsabiliser le locataire.

Cette solution est notamment conseillée si le locataire souhaite mettre en place un échéancier supérieur à 6 mois, ce qui représente une perte de temps précieuse pour le propriétaire si le locataire ne tient pas ses engagements.

Le détail de la procédure judiciaire

La procédure judiciaire vise à obtenir la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire en plus de sa condamnation au règlement des arriérés de loyers ainsi que des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Dans la plupart des baux, il existe une clause résolutoire, permettant au propriétaire de mettre fin au bail et d’expulser le locataire. Attention : faire jouer cette clause nécessite cependant le suivi d’une procédure stricte.

En matière d’impayés de loyer, il est fortement conseillé d’opter pour un référé judiciaire, considéré comme procédure d’urgence, en vue obtenir une décision rapide.

Dans ce cas, le propriétaire doit mandater un huissier de justice pour signifier un commandement de payer à son locataire (acte qui vise la clause résolutoire du bail).

• À compter de cette signification, le locataire dispose de 2 mois pour régulariser sa situation :
  • En s’acquittant de sa dette
  • En demandant des délais de paiement auprès du tribunal d’instance
  • En sollicitant une aide auprès du fonds de solidarité pour le logement
• A défaut, le propriétaire peut assigner le locataire en référé pour obtenir :
  • La validation de la clause résolutoire
  • L’autorisation de faire expulser le locataire
  • La condamnation du locataire au paiement du montant de la dette au jour de la décision, ainsi que les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
• Entre l’assignation et la date d’audience, s’écoulera au minimum un délai incompressible de 2 mois.
• Si le locataire respecte scrupuleusement ses échéances éventuellement fixées par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et par conséquent, le propriétaire ne pourra pas expulser son locataire.

En cas de non respect des échéances, la clause résolutoire est définitivement acquise au propriétaire qui pourra faire exécuter la décision comme suit après avoir procédé à sa signification afin de faire courir le délai de recours :

• Un commandement de quitter les lieux est alors signifié par voie d’huissier au locataire qui dispose de 2 mois pour libérer le logement.
• Si la tentative d’expulsion après ce délai reste infructueuse, l'huissier peut demander la réquisition de la force publique auprès de la préfecture.
• Après 2 mois, et dans le cas où la Préfecture tarderait à autoriser la force publique à prêter assistance à l’huissier afin de procéder à l’expulsion (en dehors de la trêve hivernale), le propriétaire pourra exercer un recours gracieux auprès de la Préfecture, lui permettant d’obtenir une indemnisation financière en attendant l’expulsion effective. En effet, l’État devient alors responsable du paiement des loyers.

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