Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?

C'est notamment le cas si vous remboursez un prêt immobilier pour votre investissement locatif. Le problème : expulser un locataire qui ne paie pas son loyer prend du temps.

En principe, l’expulsion du locataire qui ne paie pas ses échéances peut avoir lieu à partir du deuxième mois de loyer non réglé. En pratique, le délai pour expulser un locataire mauvais payeur est plus long. Entre le non-paiement du premier loyer et l’expulsion locative, plusieurs mois voire plusieurs années peuvent s’écouler. Et pour cause, pour récupérer votre logement, vous devez entamer une procédure judiciaire d’expulsion. Par ailleurs, votre locataire peut bénéficier de la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars.

Alors, en cas de loyer impayé, que faire ? Lorsque votre locataire ne paie pas ses échéances, votre principal objectif doit d’abord être d’obtenir le règlement des loyers en retard grâce à une conciliation à l’amiable ou en faisant jouer des garanties. En cas d’échec de ces démarches, il convient néanmoins de saisir le juge compétent pour engager une procédure judiciaire d’expulsion de votre locataire.

Cependant, la solution la plus simple reste encore de souscrire l'offre Sérénité locative de Foncia et sa garantie loyers impayés parmi les plus complètes du marché.

En cas d'impayé, on vous indemnise dès le premier jour, sans limite de durée ou de montant : vous ne saurez même pas qu'il y a eu un incident de paiement. On s'occupe également de gérer l'ensemble de la relation avec le locataire, pour reprendre le paiement régulier des loyers ou procéder à l'expulsion.

Chercher une solution à l’amiable

Votre locataire ne vous a pas payé son dernier loyer ? Passez à l’action sans attendre. Dès la première échéance en retard, contactez votre locataire pour trouver une solution à l’amiable et obtenir le paiement du loyer non acquitté. Une discussion honnête vous permettra peut-être d’obtenir le paiement de vos loyers en retard tout en vous évitant des démarches chronophages et désagréables.

Envoyer une lettre de relance au locataire

La date de paiement du loyer prévue par votre contrat de bail d’habitation est passée et votre locataire ne vous a toujours pas versé les sommes dues ? Contactez-le sans attendre. Envoyez-lui une lettre ou un email de relance afin de connaître les raisons qui l’ont empêché de régler son loyer et la date à laquelle il compte exécuter ses obligations.

Si votre locataire rencontre des difficultés financières, par exemple du fait d’un retard dans le versement de son salaire, proposez-lui un délai de paiement ou mettez en place un échéancier de remboursement afin de répartir le paiement de sa dette locative sur plusieurs mois. S’il accepte, formalisez votre accord par écrit, signez-le tous les deux et conservez-en une copie afin d’en garder une trace.

Envoyer une lettre de mise en demeure au locataire mauvais payeur

Une dizaine de jours se sont écoulés et votre locataire n’a pas répondu à votre courrier de relance et n’a toujours pas payé ses créances locatives ? Il est à présent temps de lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

Ce document est important en effet, il vous permettra de justifier de votre tentative de conciliation amiable auprès d’un juge dans le cas où vous devriez entamer des démarches judiciaires pour récupérer vos loyers non acquittés et expulser votre locataire.

Signaler les loyers impayés aux organismes sociaux (CAF ou MSA)

Si votre locataire bénéficie d’aides au logement, ou si vous touchez de telles aides pour son compte, vous devez signaler le non-versement des loyers à la Caisse d’Allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA).

Dans le détail, vous devez alerter les services sociaux dès lors que la dette locative s’élève à deux fois le loyer hors charges, ou deux fois le loyer hors charges moins le montant des APL lorsque les aides vous sont versées directement.

Le cas échéant, vous disposez de deux mois pour contacter ces organismes sociaux. Il s’agit d’une obligation. Si vous omettez de signaler le non-paiement des loyers par votre locataire, vous pouvez être condamné à régler une amende de 7728 euros.

Lorsqu’elle est informée de l’absence de paiement de son loyer par votre locataire, la CAF ou la MSA engage une procédure pour impayé. Elle peut mettre en place un échéancier de remboursement pour aider votre locataire à solder sa dette locative.

Faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur

Si malgré vos tentatives de recouvrement à l’amiable et vos relances votre locataire ne paie toujours pas son loyer, vous pouvez vous tourner vers un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur (payant).

Ce tiers ce chargera de trouver une solution amiable au litige pour que votre locataire vous verse ses loyers non payés. Il pourra par exemple vous inviter à étaler le paiement des créances locatives sur plusieurs mois.

Bon à savoir : pour les litiges relatifs à un montant inférieur à 5000 euros, la loi vous impose de tenter une conciliation à l’amiable avant d’engager une procédure judiciaire.

Actionner les garanties et aides pour loyers impayés

Vos efforts de conciliation à l’amiable ne vous ont pas permis d’obtenir le remboursement de votre créance locative ? Il est temps de faire jouer les éventuelles garanties et assurances que vous avez mises en place pour vous prémunir contre les loyers impayés.

Demander le remboursement des loyers impayés au garant du locataire

Lors de la signature du contrat de bail une personne s’est portée caution de votre locataire ? Vous pouvez solliciter ce garant pour obtenir le paiement des loyers en retard. Attention, les démarches à réaliser varient en fonction du type de cautionnement prévu par le contrat de bail d’habitation :

• En cas de caution simple, vous devez d’abord adresser un commandement à payer à votre locataire, puis, si celui-ci est insolvable, vous pouvez solliciter le garant afin de lui demander d’acquitter les loyers en retard.
• En cas de caution solidaire, vous pouvez contacter directement le garant de votre locataire dès le premier mois de loyer impayé pour lui demander de payer les loyers non acquittés.

Actionner la garantie Visale d’Action Logement

La garantie Visale est un dispositif gratuit administré par Action Logement. En tant que propriétaire bailleur, ce mécanisme vous permet d’être indemnisé si votre locataire ne vous paie pas son loyer, ses charges ou ses réparations en fin de bail (dans la limite de 36 mensualités).

Dans une telle situation, Action Logement vous dédommage. L’organisme demande le remboursement des sommes avancées à votre locataire. Si ce dernier ne s’exécute pas selon l’échéancier de paiement qui lui est imposé, Action logement peut alors solliciter le juge pour obtenir la résiliation du bail de location.

Pour bénéficier de la garantie Visale, votre locataire doit avoir sollicité un visa auprès d’Action Logement avant la signature du contrat de bail. De votre côté, vous devez avoir obtenu un contrat de cautionnement Visale auprès d’Action Logement.

Le cas échéant, vous pouvez faire jouer la garantie Visale à partir de deux mois de loyer impayé, consécutifs ou non. Pour mettre en œuvre ce mécanisme :

• Connectez-vous à votre espace personnel sur le site visale.fr ;
• Déclarez les loyers impayés ;
• Validez la quittance de loyer subrogative qui vous est proposée ;
• Recevez les sommes prévues en remplacement de vos loyers impayés ;
• Actualisez votre situation régulièrement (nouvel impayé, reprise du paiement, etc.).

Faire jouer l’assurance loyers impayés ou la garantie loyers impayés (GLI)

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ou une assurance loyers impayés au moment de la signature du contrat de bail. Cette couverture n’est pas obligatoire. Elle est cependant très utile puisqu’elle sécurise vos revenus locatifs en vous protégeant contre les risques d’impayés.

En quelques mots, avec ce dispositif, si votre locataire ne paie pas son loyer et ses charges dans les temps, la GLI ou l’assurance loyers impayés prend le relais et vous verse les sommes correspondantes. Elle se charge ensuite de se faire rembourser par votre locataire.

La garantie loyers impayés de Foncia est particulièrement protectrice. Elle vous permet de mettre votre logement en location sereinement. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes en effet couvert du premier au dernier loyer impayé, sans jour de carence, sans limites de temps et sans montant maximal.

Procédure d’expulsion du locataire mauvais payeur

Si vos démarches amiables ne portent pas leurs fruits, vous pouvez déclencher une procédure judiciaire d’expulsion dès le deuxième loyer en retard. Cette démarche vise à obtenir le paiement des loyers en retard, la résiliation du bail de location, l’expulsion du locataire mauvais payeur, la prise en charge de vos frais de justice et le versement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective de votre logement.

Attention, la procédure d’expulsion d’un locataire est souvent longue, environ une année. Elle peut notamment être rallongée du fait de la trêve hivernale, qui s’écoule du 1er novembre au 31 mars. Sauf exception, cette mesure de protection des locataires vous empêche en effet de récupérer votre logement pendant la période froide.

En pratique, la procédure d’expulsion du locataire varie en fonction de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de location. La clause résolutoire est une mention qui indique que le contrat est automatiquement résilié si le locataire ne paie pas son loyer. Si votre bail a été signé après le 29 juillet 2023, une telle clause y figure nécessairement.

Contrat de bail contenant une clause résolutoire

Si votre contrat de location contient une clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion sont plus rapides. Voici la marche à suivre :

• Sollicitez un commissaire de justice (anciennement huissier) pour qu’il adresse un commandement de payer à votre locataire. Votre locataire dispose alors de 6 semaines pour acquitter ses arriérés de loyers impayés.
• Si à l’issue de cette période de 6 semaines votre locataire n’a pas sollicité un étalement du remboursement ou soldé sa créance locative, saisissez le tribunal d’instance ainsi que le commissaire de justice qui se chargera d’assigner votre locataire devant le tribunal compétent.
• L’audience devant le juge se déroule au moins 6 semaines après l’assignation. Si votre locataire a recommencé à payer ses loyers, le juge peut mettre en place un échéancier de remboursement de la dette. En revanche, si votre locataire ne vous verse toujours pas les loyers dus ou est insolvable, le juge prononce la résiliation du bail de location et l’expulsion de votre locataire.
• Le cas échéant, le commissaire de justice émet un commandement de quitter les lieux. Votre locataire dispose alors en principe de deux mois pour quitter votre appartement ou votre maison. Mais, attention, votre locataire peut solliciter le juge pour obtenir un délai, lequel peut atteindre une année.
• Si votre locataire ne quitte pas le logement dans le délai imparti, le commissaire de justice chargé de son expulsion peut solliciter le concours de la force publique. Et, si la police ou la gendarmerie ne sont pas autorisées à intervenir dans un délai de deux mois (hors trêve hivernale), vous pouvez effectuer un recours gracieux auprès de la Préfecture afin de recevoir une indemnisation financière dans l’attente de l’expulsion de votre locataire.

Contrat de bail locatif sans clause résolutoire

Si le contrat de location ne présente pas de clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire qui ne paie pas ses échéances sont plus longues. La procédure est en effet la suivante :

• En premier lieu, vous devez envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception à votre locataire.
• Le cas échéant, vous devez assigner votre locataire devant le tribunal judiciaire et contacter un commissaire de justice (ex-huissier) qui assignera votre locataire devant le tribunal judiciaire.
• Lors de l’audience, le juge judiciaire peut imposer un échéancier de remboursement s’il estime qu’il est en capacité de solder sa dette locative. Dans le cas contraire, le juge peut condamner votre locataire à la résiliation du bail et à l’expulsion.
• Si votre locataire est condamné à l’expulsion, vous devez solliciter un commissaire judiciaire qui lui fera parvenir un commandement de quitter les lieux. Cet acte laisse en général un délai de deux mois à votre locataire pour libérer votre appartement ou votre maison. Attention, là encore, votre locataire peut demander un délai, lequel peut atteindre 1 an.
• À l’issue de cette période, le commissaire de justice procède si nécessaire à l’expulsion de votre locataire, au besoin en se faisant aider de la force publique. Votre locataire peut néanmoins demander au juge un délai supplémentaire pour déménager.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ? Ce qu'il faut retenir.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez saisir le juge judiciaire pour faire expulser votre locataire à partir de deux mois de loyers impayés. Cependant, dans les faits, l’expulsion locative effective prend beaucoup plus de temps.

C’est pourquoi, afin d’obtenir rapidement le paiement de votre créance locative, il est préférable de privilégier, au moins dans un premier temps, la communication et les solutions à l’amiable (l’étalement du paiement des loyers par exemple).

Pour sécuriser vos revenus locatifs, il est par ailleurs indispensable d’anticiper les risques d’impayés avant la signature de votre contrat de location. Dans cette perspective, sélectionnez un locataire solvable et prenez des garanties protectrices, la garantie loyers impayés (GLI) de Foncia par exemple.