Comment mettre son bien en colocation : guide complet pour les propriétaires

Qu'est-ce qu'une colocation et son cadre légal ?

La colocation est la location d'un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Une colocation peut donc démarrer à partir de deux locataires. Il s'agit d'un mode de location encadré notamment par la loi Alur (27 mars 2014) qui précise les droits et les obligations de chacun.

Le contrat de location en colocation peut prendre deux formes distinctes : 

• Un bail individuel : chaque colocataire signe individuellement un contrat avec le bailleur.
• Un bail collectif : il n'y a qu'un seul bail de signé pour tous les colocataires. Les colocataires sont alors solidaires entre eux pour le règlement du loyer et des charges.

Les droits et obligations en tant que propriétaire

Pour faire de votre logement une colocation, il est impératif de respecter plusieurs obligations légales.

1. Les obligations liées au logement avant la mise en colocation

• Fournir un logement décent aux colocataires avec une chambre d'une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.
• Installer une fenêtre dans chaque chambre pour l'aération et la circulation de l'air.
• Garantir un accès aux parties communes (cuisine, salle de bain, salon…).
• Réaliser tous les diagnostics techniques obligatoires et assurer une note minimale au DPE puisque les logements avec l'étiquette énergie G sont interdits à la location.
• S'il s'agit d'une colocation meublée, équiper le logement avec tous les meubles et équipements obligatoires selon le décret du 31 juillet 2015, car dans la majorité des cas, la colocation sera meublée.
• Garantir la sécurité du logement (installation de détecteurs de fumée aux normes), vérifier la conformité de l'installation électrique ou au gaz).

2. Les obligations administratives vis-à-vis des colocataires

• Établir un contrat de location écrit conforme au bail type.
• Remettre une quittance de loyer mensuelle à chaque colocataire.
• Respecter l'encadrement des loyers si celui-ci est applicable dans votre zone.
• Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux et justifier les retenues sur le dépôt de garantie par des factures.
• Déclarer les revenus locatifs aux impôts.

3. Les obligations d'entretien tout au long de la vie de la colocation

• Effectuer les réparations importantes (toiture, murs, installations électriques).
• Maintenir les équipements en bon état de fonctionnement et remplacer les meubles et équipements détériorés par vétusté.
• Assurer la mise aux normes du logement si nécessaire.
• Répondre aux demandes d'intervention dans des délais raisonnable.

Bail unique ou bail individuel : que choisir ?

En tant que propriétaire, le choix du type de bail en colocation constitue une décision stratégique. Vous avez en effet le choix entre faire un bail individuel par colocataire ou un bail commun.

• Le bail unique offre une gestion simplifiée, il n'y a qu'un seul bail pour toute la colocation. Cela assure une meilleure protection grâce à la clause de solidarité, tous les colocataires sont responsables ensemble du paiement du loyer.
• Les contrats individuels présentent eux plus de souplesse dans la gestion des entrées et sorties des colocataires. Chaque occupant dispose de son propre bail et ne répond que de sa part du loyer. Cette formule facilite la recherche de nouveaux locataires, mais multiplie les démarches administratives.

La solution du bail unique s'avère généralement plus sécurisante pour vos revenus locatifs. Avec des baux séparés, un impayé de la part d'un colocataire ne peut être réclamé aux autres occupants.

La clause de solidarité dans un bail de colocation

La clause de solidarité en bail unique rend chaque colocataire responsable du paiement total du loyer et des charges.

Si un occupant ne paie pas sa part, en tant que bailleur vous pouvez réclamer l'intégralité à n'importe quel autre colocataire.

Pour être valable, cette clause doit être explicitement mentionnée dans le contrat de location. Vous devez y inscrire la formulation "les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement" ce qui suffit à rendre effective cette clause.

Avec une clause de solidarité, le colocataire qui quitte le logement reste engagé pendant 6 mois maximum après son départ, sauf si un nouveau locataire le remplace avant ce délai. C'est loi ALUR qui a instauré cette limitation pour protéger les anciens colocataires tout en laissant un délai raisonnable pour trouver un remplaçant.

Durée et conditions du bail en colocation

La durée d'un bail en colocation varie selon le type de location choisi.

• Pour un logement non meublé, la durée du bail est de 3 ans. 
• Pour un logement meublé, le bail engage les parties pour 1 an, ou 10 mois dans le cadre d'un bail mobilité.

Le renouvellement s'effectue par tacite reconduction aux mêmes conditions, sauf notification contraire. Le préavis est alors de 3 mois pour une location vide, contre 1 mois en meublé.

Les colocataires peuvent donner congé individuellement tout en maintenant le bail pour les autres occupants. Cette souplesse permet d'adapter la composition du groupe sans remettre en cause le contrat initial.

Quels sont les aspects financiers importants pour faire une colocation ?

La gestion financière de votre colocation nécessite une attention particulière. Vous devez notamment définir le montant du loyer, gérer les charges locatives et vous conformer aux obligations fiscales.

Comment calculer le loyer d'une colocation ?

Pour calculer le loyer d'une colocation, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs. L'idée est d'optimiser vos revenus locatifs, tout en restant attractif sur le marché. Dans les zones tendues soumises à l'encadrement des loyers comme Paris, le montant total du loyer de la colocation ne peut pas dépasser le loyer qui serait demandé à un locataire unique.

Pour établir un prix juste et rentable, voici les critères déterminants à analyser :

• Les prix du marché dans votre secteur pour des biens similaires en colocation.
• La surface totale du logement et celle des parties privatives.
• Les équipements mis à disposition dans les parties communes.
• L'emplacement et les caractéristiques du bien, tout ce qui fait que votre bien est plus attractif que d'autres.

Pour optimiser vos revenus locatifs, deux approches sont possibles :

• Soit fixer un loyer global que les colocataires se répartissent entre eux
• Soit définir un loyer par chambre en fonction de leurs caractéristiques (surface, équipements, exposition)

La gestion des charges et du dépôt de garantie

Les charges locatives en colocation comprennent : les charges communes (eau, électricité, chauffage collectif…), l'entretien des parties communes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les charges de copropriété récupérables. En tant que propriétaire et comme pour une location classique, vous pouvez opter pour un forfait de charges ou des provisions mensuelles avec régularisation annuelle.

Pour le dépôt de garantie, deux options s'offrent à vous selon les types de baux que vous avez mis en place. Vous pouvez demander le versement d'un dépôt unique versé collectivement par l'ensemble des colocataires. Ou demander un dépôt individuel si vous faites signer un bail individuel à chaque colocataire. En tant que propriétaire, si vous mettez en place un dépôt de garantie, il y a des montants maximum à respecter.

• Dans une colocation louée vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges.
• Dans une colocation meublée, le montant du dépôt de garantie peut représenter au maximum 2 mois de loyer hors charges.

Pour ce qui est de la restitution du dépôt de garantie, celle-ci doit intervenir dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme. Et dans un délai de 2 mois si des dégradations sont constatées

Comment déclarer une colocation aux impôts ?

En tant que propriétaire, vous devez déclarer vos revenus locatifs selon le mode location pour lequel vous avez opté.

Avec la colocation meublée, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs dans la limite de 77 700 euros par an. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges réelles (frais de gestion, primes d'assurance, travaux d'entretien, taxe foncière, intérêts d'emprunt…) et de pratiquer l'amortissement.

Dans le cadre plus rare d'une colocation louée nue, vous avez également le choix entre deux régimes fiscaux distincts, le micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier vous donne droit à un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers s'ils sont inférieurs à 15 000€. Avec le régime réel, vous avez ici aussi la possibilité de déduire toutes vos charges réelles. Si celles-ci sont très importantes, vous pouvez aussi générer un déficit foncier.

Comment sélectionner et gérer ses colocataires ?

Les critères pour choisir des colocataires fiables

Comme dans n'importe quelle location, la sélection rigoureuse des dossiers constitue la base d'une colocation réussie. Les étudiants doivent disposer de garants solides et les jeunes actifs présenter un profil stable avec des revenus suffisants. Vérifiez systématiquement la cohérence des différents documents et des informations.

Toutefois, en général, c'est le ou les colocataires déjà en place qui vont trouver le colocataire qui manque à la colocation. En effet, dans le cadre d'un bail solidaire, ils ont intérêt à trouver un remplaçant qui s'intègre bien dans la colocation. Age, statut (étudiant ou jeune actif), colocation mixte ou non, modes de vie, rythmes, habitudes, fumeurs, animaux, les colocataires vont essayer de trouver quelqu'un qui corresponde et soit compatible. C'est essentiel pour assurer une bonne entente et une répartition des tâches ménagères équitables.

La gestion des conflits entre colocataires

La médiation constitue votre meilleur atout pour résoudre les désaccords entre colocataires. Le rôle du propriétaire bailleur se limite à intervenir uniquement sur les questions liées au bail et au respect du logement.

Un règlement intérieur détaillé est utile afin de cadrer les points sensibles comme l'usage des espaces communs. Pour les différends mineurs, encouragez vos locataires à trouver des solutions entre eux via une réunion de médiation.

Quelles sont les règles pour la résiliation du bail ?

Le préavis en cas de départ d'un colocataire

Votre colocataire souhaite partir ? Ce dernier dispose d'un délai de préavis de 1 mois en location meublée contre 3 mois en location nue. Une durée qui peut être réduite à 1 mois sous certaines conditions (notamment si votre location est en zone tendue).

Le colocataire qui part doit adresser au propriétaire une lettre recommandée signifiant sa volonté de mettre fin au bail. Le paiement du loyer reste dû jusqu'à la fin du préavis, même si le colocataire quitte le logement plus tôt.

Dans le cadre d'un bail unique avec clause de solidarité, le colocataire sortant demeure responsable pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau locataire le remplace.

Pour faciliter les transitions, on vous recommande de programmer l'état des lieux de sortie dès la réception du préavis. Cette anticipation sert à d'organiser sereinement la recherche d'un nouveau colocataire et d'assurer la continuité du paiement du loyer et de l'ensemble des charges.

La cession de bail en colocation

Bon à savoir, la signature d'un nouveau bail n'est pas toujours nécessaire lors du remplacement d'un colocataire. Avec la cession de bail, le colocataire sortant peut transmettre ses droits et obligations à un nouveau locataire, avec l'accord écrit du propriétaire.

Le colocataire qui cède son bail doit notifier sa demande par lettre recommandée, en précisant l'identité et les coordonnées du repreneur. Le bailleur dispose alors d'un délai de 15 jours pour accepter ou refuser cette proposition.

Une fois la cession acceptée, il faut rédiger un avenant de cession mentionnant la date de prise d'effet et les coordonnées du nouveau colocataire. La signature de ce document par toutes les parties officialise le transfert des droits et des responsabilités au cessionnaire.

L'avenant au bail pour un nouveau colocataire

L'arrivée d'un nouveau colocataire nécessite la rédaction d'un avenant au bail. Ce document officiel modifie le contrat initial pour intégrer le nouvel occupant, sans avoir à refaire un bail complet.

La signature de l'avenant requiert l'accord des trois parties : le propriétaire, les colocataires actuels et le nouveau colocataire. Le document doit mentionner l'identité complète du nouvel arrivant, la date d'effet du changement et préciser que les autres dispositions du bail restent inchangées.

Comment protéger son bien en colocation ?

L'assurance habitation obligatoire

En colocation, l'assurance habitation est obligatoire pour tous les occupants. Deux options s'offrent à vous. Soit chaque colocataire souscrit sa propre assurance, soit vous optez pour un contrat unique au nom de tous les colocataires.

Dans les deux cas, l'assurance doit couvrir au minimum :

• Les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux...) ;
• La responsabilité civile de chaque colocataire ;
• Les dommages aux biens dans les parties privatives et communes.

Si chaque colocataire a souscrit à sa propre assurance, demandez une attestation d'assurance lors de la signature du bail, puis chaque année à la date anniversaire du contrat.

La protection contre les impayés de loyer

Pour vous protéger contre les risques d'impayés en colocation, vous disposez de plusieurs leviers.

• La clause de solidarité dans le bail unique vous permet d'exiger la totalité du loyer à n'importe quel colocataire, peu importe qu'il manque un colocataire ou que l'un d'eux est en situation d'impayés.
• La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance à ne pas oublier puisqu'elle vous indemnise dès le premier mois d'impayé.
• La présence d'une caution solidaire dans le cadre d'un bail individuel.

En cas de bail individuel, chaque colocataire reste responsable uniquement de sa part du loyer. Privilégiez donc le bail unique avec clause de solidarité pour une meilleure sécurisation des revenus locatifs.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre colocation et collocation ?

La colocation désigne le partage d'un logement entre plusieurs locataires qui signent un bail avec le propriétaire, chacun disposant d'un espace privatif. La collocation est un terme juridique qui n'a aucun rapport avec le logement, il fait référence au classement des créanciers selon leur ordre de paiement. L'orthographe correcte pour la location partagée est donc "colocation" avec un seul "l".

Quelles sont les conditions pour faire une colocation en tant que propriétaire ?

Pour mettre votre logement en colocation, vous devez respecter plusieurs obligations. Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires et 9 m² par colocataire supplémentaire. Le logement doit répondre aux critères de décence avec un éclairage naturel et des équipements sanitaires adaptés. Vous pouvez opter pour un bail unique avec clause de solidarité ou des baux individuels par chambre. La mise en place d'un règlement intérieur précisant la répartition des charges et l'usage des espaces communs est recommandée pour éviter les conflits.

Comment faire une colocation quand on est propriétaire ?

Pour faire une colocation, vous devez disposer d'un logement suffisamment grand pour accueillir 2 colocataires. Il y a des normes de décence et des obligations de sécurité à respecter. Prévoyez un diagnostic de performance énergétique récent et vérifiez que chaque pièce dispose d'un éclairage suffisant.

Les colocataires cherchent avant tout des locations meublées. La qualité des équipements communs influence directement la satisfaction des colocataires et augmente l'attractivité de votre bien.

Vous devez également choisir le type de bail que vous souhaitez mettre en place, bail individuel ou bail commun. Préparez tous les aspects de la gestion locative : contrat de location, quittance de loyer, etc.

La mise en place d'une colocation réussie repose aussi sur une organisation minutieuse. Commencez par établir un pacte de colocation détaillant les règles de vie et la répartition des espaces communs. Ce document, distinct du bail, facilite la cohabitation harmonieuse entre les occupants.

Anticipez les cas d'impayés en souscrivant une garantie loyers impayés adaptée à la colocation. Cette protection vous assure la perception des loyers et simplifie le mode de calcul des impôts locaux à déclarer.

Quel type de bail choisir pour une colocation ?

Deux types de baux s'offrent aux propriétaires pour une colocation. Le bail unique est un bail commun à tous les colocataires. Il permet une gestion simplifiée avec une clause de solidarité entre colocataires pour sécuriser les loyers. Les baux individuels par chambre offrent plus de flexibilité pour gérer les entrées et sorties, mais nécessitent un suivi administratif accru. Le choix dépend de votre priorité entre sécurisation des revenus ou souplesse de gestion.

Comment gérer les entrées et sorties des colocataires ?

La gestion des transitions nécessite un état des lieux détaillé pour chaque mouvement dans la colocation. Réalisez un avenant au bail lors du départ d'un colocataire et validez le profil du remplaçant avec les occupants restants. Prévoyez la restitution du dépôt de garantie selon l'état de la chambre libérée et assurez la mise à jour de l'assurance habitation pour le nouveau colocataire.

Quels sont les avantages fiscaux de la colocation meublée ?

La location meublée en colocation permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel avec un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs en régime micro-BIC. Le régime réel offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles pour réduire significativement votre imposition. Les charges comme les intérêts d'emprunt et les éventuels travaux d'amélioration restent déductibles de vos revenus.