Acheter ou louer : que faut-il faire en 2025 ?
Acheter ou louer ? A priori la réponse peut paraître évidente, il faut mieux mettre l’argent de son loyer dans un bien en propre. En réalité, les choses sont un peu plus complexes. Selon la ville dans laquelle, vous résidez, la stratégie n’est peut-être pas d’acheter tout de suite. Tous les achats ne sont pas rentables. Explications.
Vaut-il mieux acheter ou louer dans la ville où vous habitez ? C’est le dilemme dans lesquels beaucoup de Français sont plongés chaque année. Il n’est jamais évident de prendre une décision dans un contexte toujours mouvant, que ce soit au niveau des taux d’intérêt et des prix. Alors quelle décision prendre.
Un contexte 2025 très favorable aux acheteurs
En 2025, les conditions d’achat d’un bien immobilier se sont considérablement améliorées au regard de 2024.
En premier lieu les taux d’intérêt. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux d’intérêts moyens sont passés de 3,31 % en décembre 2024 à 3,12 % en septembre 2025. Une baisse sensible qui redonne aux acheteurs une réelle capacité d’emprunt. Des dossiers d’acheteurs jusque-là refusés sont désormais acceptés par les banques, surtout pour les primo-accédants.
Parallèlement, l'apport moyen nécessaire pour devenir propriétaire n'a cessé de diminuer ces 12 derniers mois. D'après MeilleurTaux, il était de 81 294 € au 1ᵉʳ semestre 2025, un montant en baisse de 11 % en comparaison du 1ᵉʳ semestre 2024 (91 512 €). Alors qu'on avait atteint un pic à 36,6 % du montant de l'achat immobilier en de 2023, le pourcentage d'apport n'a cessé de refluer pour se stabiliser entre 10 et 20 %.
En 2025, les banques prêtent aussi beaucoup plus aux primo-accédants. Ces derniers bénéficient de conditions plus favorables pour devenir propriétaire.
Un marché de la location en souffrance
Difficile en 2025 de passer à côté de la crise du marché de la location. Les stocks de biens en location n’ont jamais été aussi bas depuis 5 ans.
- 6 % de biens en location entre 2ᵉ trimestre 2024 et le 2ᵉ trimestre 2025
Comme le révélait le portail Bienici, entre le 2ᵉ trimestre 2024 et le 2ᵉ trimestre 2025, au niveau national, il y a - 6 % de biens en location. Alors que parallèlement la demande locative a continué à croître, + 9,5 %. Une situation explosive qui complexifie la vie des ménages en quête de location.
Acheter pour louer, une situation de plus en plus profitable aux acheteurs
Mulhouse, la ville où acheter est le plus rentable en 2025
MeilleurTaux sort tous les ans sont baromètre acheter ou louer pour évaluer 32 villes. En prenant pour base l’achat d’un logement 70 m², l'idée est de savoir en combien de temps, on peut rentabiliser son achat.
En moyenne, il faut 12 ans et 3 mois pour rentabiliser son achat en 2025, contre 14 ans et 8 mois en 2024 et 15 ans et 6 mois en 2023.
Il s'agit d'une moyenne, dans le détail, certaines villes proposent des conditions très intéressantes pour les acheteurs. On pense notamment à Mulhouse, où il ne faut cette année que 1 an et demi pour que l'achat immobilier soit plus rentable que la location.
Le top 5 des villes dans lesquelles il vaut mieux acheter que louer en 2025
- Mulhouse, 19 mois pour rentabiliser son achat
- Saint-Etienne, 25 mois pour rentabiliser son achat
- Le Havre, 51 mois pour rentabiliser son achat
- Perpignan, 55 mois pour rentabiliser son achat
- Metz, 64 mois pour rentabiliser son achat
De l’autre côté du spectre, il faut 268 mois (ou 22 ans et 4 mois) pour rentabiliser son achat à Aix-en-Provence et 253 mois à Paris (environ 21 ans et 1 mois). Néanmoins, ces chiffres élevés traduisent un net progrès. En 2024, comme le rappelle MeilleurTaux, il fallait 29 ans pour rentabiliser son achat à Paris.
Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en 2025 ?
Oui, les acheteurs bénéficient de meilleures conditions qu’en 2024. En témoigne le nombre de transactions en forte hausse au 1er semestre (776 000 ventes dans l’ancien). Plusieurs facteurs positifs rendent l’achat immobilier plus accessible ces derniers mois.
Après de fortes oscillations ces 2 dernières années, les prix immobiliers sont relativement stables (+1 % sur le 1ᵉʳ semestre). Parallèlement, les taux d’intérêt sont revenus à des niveaux plus acceptables, avec une stabilisation autour de 3,2 % pour un crédit sur 20 ans. Les conditions d’emprunt sont ainsi ouvertes à davantage de ménages.
Autre atout pour les futurs acheteurs, les stocks de biens disponibles à la vente sont en forte hausse : + 18 % entre août 2024 et août 2025.
Alors que dans le même temps le nombre de locations n’a cessé de diminuer. La tendance devrait se maintenir durant les prochains mois.
Tout n’est pas rose cependant. La hausse, des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a progressé dans la plupart des communes. Ce qui a un impact direct sur les frais de notaire et dont le budget entourant les frais d’acquisition. L’instabilité fiscale que traverse le pays depuis des mois n’est pas non plus l’idéal quand on souhaite se projeter. Toutefois, sur ce terrain-là, nul doute que les choses vont s’éclaircir d'ici à la fin 2025.
Acheter ou louer à Paris : quelle stratégie ?
Devenir propriétaire à Paris n’est pas à la portée de tout le monde et rester locataire est davantage une nécessité qu’un choix. Si on arrive à trouver une place en location. À Paris, on compte 26 candidats pour une location, c’est un marché extrêmement tendu.
Il faut 21 ans en 2025 pour que l’achat immobilier soit rentable à Paris, contre 29 ans il y a un an.
La situation s’est donc nettement améliorée pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires dans la capitale. Cependant, si on compare d’un point de vue national, en France, il ne faut que 12 ans et 3 mois pour rentabiliser son achat en moyenne. Paris demeure de ce fait un marché à part.
Malgré leur stabilité depuis un an, les prix restent très élevés pour devenir propriétaire. Avec des prix d'achat autour de 10 200 €/m², l'acquisition demande un apport conséquent et des revenus nets supérieurs à 6 500 € mensuels. Il faut être sûr de s’établir sur le très long terme dans la ville et d’avoir suffisamment de revenus pour que cela vaille le coup.
Pourquoi acheter sa résidence principale ?
Devenir propriétaire, c’est avant tout se constituer un patrimoine tangible qui se valorise en général au fur et à mesure.
Vous n’avez plus de loyers à payer tous les mois, mais des mensualités de remboursement de crédit immobilier. En achetant votre résidence principale, vous vous protégez ainsi de la hausse des loyers. Ces derniers suivent l’inflation et augmentent année après année contrairement à vos mensualités.
La stabilité constitue un autre avantage majeur de l’accès à la propriété.
Terminés les résiliations de bail, les déménagements... Cette sécurité vous offre la liberté d'aménager votre logement selon vos envies, d'entreprendre des travaux d'amélioration. Vous pouvez enfin faire des projets sur le long terme.
On peut aussi mentionner les avantages fiscaux à acheter un bien immobilier. Les intérêts d'emprunt sont déductibles dans le cadre d'un investissement locatif, tandis que la résidence principale échappe à l'impôt sur les plus-values.
Les contraintes de la propriété
En achetant plutôt qu’en continuant à louer, vous perdez votre flexibilité. Vous êtes contraint de rester là bous avez acheté, c’est le principal inconvénient quand on devient propriétaire de sa résidence principale. De ce fait, une mutation professionnelle ou un changement de situation personnelle peut contraindre à une revente anticipée, ce qui peut s’avérer assez coûteux.
Votre fiscalité s’alourdit considérablement en tant que propriétaire. On pense en premier lieu à la taxe foncière qui n’a cessé de s’alourdir fortement ces dernières années. Par ailleurs, tous les gros travaux, les réparations d’urgence ou l’entretien tombent sous votre responsabilité. Une chaudière en panne, une fuite d'eau ou des travaux de toiture peuvent représenter des milliers d'euros de dépenses imprévues que vous devez assumer seul.
Acheter un appartement ou une maison, signifie que vous allez souscrire un crédit immobilier sur 20 ou 25 ans. Pendant ce temps, votre capacité d’épargne et d’investissement sont limités, il est plus difficile de mener d’autres projets. Une perte d'emploi, une maladie ou une baisse de revenus peuvent mettre en péril votre capacité de remboursement.
Les coûts cachés à anticiper
Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d'achat (contre 3 à 4 % dans le neuf). À ces frais d'acquisition, il faut additionner les différents frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur, des sommes qui pèsent significativement sur votre achat immobilier.
Par ailleurs, les charges de copropriété ne sont pas à négliger si vous achetez dans une résidence. Et dans l’ancien, il peut y avoir de mauvaises surprises avec de gros travaux de rénovation. Pensez à bien observer en détail les derniers procès-verbaux des assemblées générales pour savoir où en est la résidence à ce niveau-là.
Les avantages et inconvénients de la location face à l’achat
La flexibilité du locataire
La mobilité géographique constitue l'atout principal de la location. Le locataire peut saisir les opportunités professionnelles qu’il souhaite, c’est particulièrement vrai pour les jeunes actifs. On peut changer de région ou adapter son logement à l'évolution de ses besoins avec un simple préavis. Une telle souplesse est précieuse avec un marché du travail qui favorise aujourd’hui la mobilité et l'adaptabilité.
La location est aussi synonyme d’absence d'engagement financier lourd, on est préservé des risques liés à l'emprunt immobilier.
L’épargne du locataire reste disponible pour d'autres investissements potentiellement plus rentables que l'immobilier : actions, création d'entreprise. Des opportunités difficiles à conjuguer avec un crédit immobilier.
Enfin, tous les gros travaux d'entretien incombent au propriétaire, le locataire est déchargé des réparations coûteuses. On pense à des choses, comme le remplacement de la chaudière, la rénovation de la toiture ou les travaux de copropriété, tout cela reste à la charge du bailleur.
Les limites de la location
L'absence de patrimoine constitue le principal inconvénient de la location. Les loyers du locataire servent à enrichir le propriétaire. Une dépense qui représente souvent le premier poste budgétaire des locataires sans contrepartie patrimoniale, contrairement aux mensualités d'un crédit immobilier.
Le locataire, même s’il est protégé par la législation, est exposé aux décisions de son bailleur. Une résiliation de bail, une vente du logement ou une augmentation de loyer peuvent contraindre à déménager. Idem, il n’est pas autorisé de faire de gros travaux pour améliorer son logement.
Quelles sont les erreurs à éviter au moment de votre choix ?
Voici selon nous les erreurs les plus courantes quand on se retrouve face au dilemme, acheter ou louer son logement.
- Surestimer sa capacité d'emprunt est sans doute l'erreur la plus fréquente chez les candidats à l'achat. Beaucoup se focalisent uniquement sur les mensualités sans anticiper le reste. Les frais de notaire, l'assurance emprunteur ou les gros travaux imprévus, tout cela peut mener dans une impasse financière.
- Négliger l'évolution de ses besoins actuels est un autre piège.** Acheter un studio quand vous envisagez d'agrandir la famille dans deux ans vous obligera à une revente anticipée coûteuse. À l'inverse, louer indéfiniment sans stratégie patrimoniale vous prive d'un patrimoine tangible. Définissez des objectifs clairs de vie avant de passer à l’action.
- La précipitation reste votre pire ennemie. Prenez le temps d'analyser votre situation personnelle avant de trancher, il faut examiner ses revenus actuels, leur stabilité sur le long terme. Observez également vos charges récurrentes, vos projets familiaux et professionnels.
- Votre situation géographique joue un rôle déterminant. Si vous travaillez dans une grande ville où les prix immobiliers sont trop élevés, la location peut s'avérer plus judicieuse à court terme. À l'inverse, dans les zones rurales où le marché immobilier reste accessible, l'achat devient rentable très rapidement.
Questions fréquentes
Faut-il acheter ou louer son logement en 2025 ?
L'achat immobilier est redevenu plus avantageux en 2025 par rapport à 2024. Grâce à la baisse des taux d'intérêt qui se fixent désormais autour de 3,4 % et à la stabilisation des prix immobiliers après leur correction. Les loyers continuent leur progression avec une hausse moyenne de 4,3 % dans les grandes villes françaises, rendant la location plus coûteuse sur le long terme. Votre choix dépend de votre stabilité professionnelle et de votre capacité d'emprunt, mais les conditions de marché actuelles favorisent l'accession à la propriété pour votre résidence principale.
Est-il rentable d'acheter un appartement pour le louer ?
L'investissement locatif reste une stratégie patrimoniale solide avec des rendements bruts généralement compris entre 3 % et 8 %. Cela varie selon la localisation, le type de bien, le fait que le bien soit meublé ou non. La rentabilité dépend également de facteurs clés demande locative, le prix d'acquisition et la gestion des charges, mais aussi des avantages fiscaux disponibles.
Acheter ou louer à 50 ans : que privilégier ?
À 50 ans, l'achat de votre résidence principale constitue souvent le bon choix si vous prévoyez d'y rester au moins 10 ans. Vos revenus stables et votre épargne constituée vous offrent une capacité d'emprunt avantageuse, même si l'assurance crédit coûte plus cher. La location conserve ses atouts si vous recherchez la flexibilité pour adapter votre logement à l'évolution de vos besoins avant la retraite.
Quels sont les avantages et inconvénients d'acheter ou de louer ?
Acheter votre résidence principale permet de se constituer un patrimoine et vous protège des hausses de loyers. Toutefois, cela nécessite un apport et vous engage sur la durée. Louer préserve votre flexibilité géographique et limite les frais d'entretien à votre charge, mais représente une dépense sans contrepartie patrimoniale et vous expose aux évolutions du marché locatif.
Existe-t-il un simulateur pour savoir s'il vaut mieux acheter ou louer ?
Plusieurs outils en ligne gratuits vous permettent de comparer les coûts entre achat et location en intégrant vos données personnelles. Ces simulateurs analysent votre situation financière, les frais d'acquisition et l'évolution du marché pour déterminer le seuil de rentabilité de votre projet immobilier.
