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Qu'est-ce que l'apport personnel ?

couple en tran de demander un pret immobilier

Plus que jamais, l’apport personnel demeure un élément déterminant pour l'obtention de votre crédit immobilier. Mais bonne nouvelle pour les acquéreurs, en 2025, l’apport personnel est en baisse. Avec 81 294 € d’apport moyen au 1ᵉʳ semestre, la baisse est de 11 points par rapport à 2024.

L’apport personnel remplit plusieurs fonctions essentielles dans votre projet d'acquisition immobilière. La banque juge ainsi du sérieux de votre projet et déterminer les conditions d’emprunt à partir de cet élément. 

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

Définition et rôle dans le financement immobilier

L'apport personnel est le montant que vous utilisez directement dans votre projet immobilier, sans recourir à l'emprunt bancaire. Il est exprimé sous forme de pourcentage du prix d’achat total et va déterminer votre capacité d'emprunt. Par exemple, sur un appartement à 200 000 €, un apport de 40 000 € représente 20 % du montant total de l'opération.

L’apport personnel est une contribution financière qui provient de vos économies personnelles : livrets d'épargne, assurance-vie, PEL, ou encore de dons familiaux et héritage. Il démontre aux banques votre capacité à épargner et à gérer vos finances sur le long terme.

À quoi sert l'apport financier pour un crédit immobilier ?

Un apport personnel de 10 à 20 % est généralement requis par les établissements bancaires pour vous accorder le prêt immobilier demandé. Ce montant correspond plus ou moins aux frais annexes de votre achat : frais de notaire, frais de dossier, garantie de prêt et frais d'agence. 

Un apport personnel de 10 à 20 % est généralement requis par les établissements bancaires.

L'apport rassure les établissements bancaires sur votre sérieux financier. Il prouve votre capacité à épargner et réduit leur risque. L’apport est la seule chose que peuvent récupérer les banques en cas de défaut de paiement. Un apport important diminue le montant à emprunter et donc les mensualités de remboursement. Il donne droit à des taux d'intérêt avantageux, voire des durées d'emprunt optimisées. Par contre, dans le cadre d’un investissement locatif, vous aurez tout intérêt à limiter le plus possible l’apport financier. 

Quel apport personnel faut-il pour acheter un bien immobilier ?

Cette question revient systématiquement lors de vos premières réflexions liées à votre projet d’achat immobilier. La réponse varie en fonction de plusieurs critères déterminants.

Dans la majorité des cas, les établissements bancaires exigent un apport personnel représentant au minimum 10 % du prix d'acquisition. La somme, comme on l’expliquait, couvre essentiellement les frais annexes (ex. frais de notaire). 

Pour l’achat d’un logement ancien, prévoyez plutôt 10 à 15 % d'apport, car les “frais de notaire” y sont plus conséquents (7 à 8 % du prix de vente). À l'inverse, l'achat dans le neuf nécessite un apport moindre puisque les frais de notaire n'excèdent pas 2 à 3 % du prix, réduisant mécaniquement vos besoins de financement propre.

Dans tous les cas, on vous recommande de viser 20 % d'apport personnel, c’est l’idéal pour optimiser votre négociation bancaire.

L’établissement prêteur perçoit ce niveau d'apport comme un gage de sérieux et de stabilité financière, réduisant considérablement le risque de votre dossier. r

Les primo-accédants bénéficient d'un traitement particulier en matière d’apport. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut se substituer partiellement à votre apport personnel et financer jusqu'à 40 % de votre acquisition selon vos revenus et la zone géographique du bien. Cette aide gouvernementale, combinée à d'autres dispositifs comme les prêts Action Logement, réduit significativement vos besoins en fonds propres pour accéder à la propriété et augmente votre capacité d'emprunt.

Votre profil d'emprunteur influence également les exigences d'apport. Les jeunes actifs avec des revenus stables et évolutifs peuvent parfois négocier des conditions plus souples.Tandis que les profils atypiques (freelances, entrepreneurs) doivent souvent compenser par un apport plus conséquent pour rassurer leur banque sur leur capacité d'emprunt à long terme.

Quel est l’apport moyen en 2025 ?

On le disait en introduction, l’apport moyen en France pour un achat immobilier se situe autour de 20 %. Ce qui représente 81 294 euros au 1er semestre 2025, un montant en baisse de plus de 11 % par rapport à 2024 (91 512 €) et à 2023 (88 715 €). Pour les acquéreurs, primo-accédants, secundo-accédants ou investisseurs locatifs, cela signifie qu’ils ont moins d’argent à sortir pour se voir accepter leur crédit immobilier.

16,6% d’apport moyen dans l’immobilier neuf et 20,7 % dans l’immobilier ancien.

Dans le détail, l’apport personnel varie selon le type de bien, neuf ou ancien, et selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. Par exemple, si vous achetez une maison de 300 000 euros. L'apport exigé en moyenne dans le neuf est de 49 800 euros et de 62 100 euros dans l’ancien.

Comment constituer un apport personnel rapidement ?

Les sources de financement potentielles

La base de votre apport personnel est constituée par votre épargne personnelle. Pour préparer votre apport, vous devez mobiliser vos livrets d’épargne (Livre A, Livre développement durable, LEP) qui sont disponibles immédiatement. Vous pouvez aussi faire appel aux placements dédiés à l’achat immobilier (PEL et CEL). Si vous avez une assurance-vie depuis plusieurs années, c’est aussi l’occasion d’utiliser cette dernière.

C’est aussi le moment de débloquer votre épargne salariale si vous bénéficiez d'un Plan d'Épargne Entreprise (PEE) ou d'un Plan d'Épargne Retraite Collectif (PERCO). L'achat d’une résidence principale constitue un motif légal de déblocage anticipé.

Les dons familiaux peuvent constituer un apport précieux pour obtenir un prêt immobilier. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € en exonération de droits de donation, renouvelable tous les 15 ans. L’aide familiale doit être formalisée par écrit et justifiée auprès de la banque quand vous présentez vos demander de crédit.

Dans le même ordre d’idées, un héritage ou la revente d'un bien immobilier peuvent également alimenter votre apport personnel. Dans ce cas, l'acte de succession ou le compromis de vente servent de justificatifs.  Si vous possédez des actions ou des parts sociales, leur cession peut aussi contribuer à votre financement initial.

Les aides et prêts aidés disponibles

Plusieurs dispositifs ont été mis en place au cours des années pour vous aider à devenir propriétaire. Ces aides concernent avant tout les primo-accédants, les investisseurs locatifs sont exclus de ces dispositifs. 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut financer jusqu'à 40 % d’une acquisition ! Tout dépend des revenus et la localisation du bien. Les banques considèrent ce prêt gratuit comme un apport personnel, ce qui renforce considérablement un dossier de financement.

Les salariés du privé ont la possibilité de solliciter un Prêt Accession (ex. Prêt Action Logement) pouvant couvrir jusqu'à 40 % du prix d'achat. Le taux d’intérêt est limité à 1 % ce qui demeure particulièrement intéressant dans un contexte global de taux d’emprunt élevés. Les droits issus d'un Plan d'Épargne Logement (PEL) ou d'un Compte Épargne Logement (CEL) donnent accès à des prêts bonifiés qui complètent l’apport personnel.

À noter que certaines collectivités territoriales proposent aussi des aides spécifiques en direction des primo-accédants. Renseignez-vous auprès de votre mairie, département ou région pour connaître les dispositifs locaux. Plusieurs communes proposent des prêts à taux zéro ou des subventions directes pour faciliter l'accès à la propriété.

Les stratégies pour augmenter son épargne

Un apport personnel, cela se prépare en règle générale plusieurs années à l’avance. On vous recommande de programmer des virements mensuels sur un compte dédié ou un plan d’épargne en vue de votre achat. Et cela dès la réception du salaire. Fixez-vous un objectif mensuel réaliste, même modeste. 

Pensez aussi à réduire vos dépenses non essentielles en identifiant les postes de dépenses compressibles (abonnements inutilisés, sorties fréquentes ou achats impulsifs). Une discipline financière rassure les banques et démontre votre capacité de gestion.

Peut-on acheter sans apport personnel ?

Voici une question qui revient souvent dans la bouche des investisseurs. Peut-on encore financer un projet d’investissement immobilier sans mettre un euro de sa poche ? L’idée est de faire marcher à 100 % l’effet de levier, et de n’utiliser que l’argent de la banque pour financer son achat.

Le contexte n’incite pas les banques à prêter sans apport personnel, mais tout espoir n'est pas perdu.

Les incertitudes qui entourent l’économie aujourd’hui pèsent sur le marché du crédit. Et de manière générale, ce n’est pas dans l’intérêt des banques de vous prêter sans apport. En cas de défaillance de l’emprunteur, la seule chose qu’elles peuvent récupérer, c’est l’apport financier. On comprend leur frilosité en la matière.

Faire financer un projet d’investissement immobilier sans mettre un euro de sa poche est le Graal pour tout investisseur. Vous allez vous constituer un patrimoine immobilier avec l’argent de la banque et avec un effort d’épargne nul.

Certaines banques accordent encore des prêts sans apport, l'important est la qualité de votre projet immobilier et la solidité de votre dossier. Votre taux d’endettement ne devra pas dépasser les 35 %, une condition exigée par le Haut Conseil à la Stabilité Financière. Et il faut noter aussi que seulement 70 % des revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul. Les 30 % restants correspondent aux différentes charges et taxes que vous allez payer sur votre investissement. 

Pour résumer, voici ce qu’il faut a minima pour espérer décrocher un prêt sans apport : 

  • Un CDI et de la stabilité professionnelle
  • Des revenus stables
  • Aucun incident bancaire d’enregistré
  • Disposer d’un reste à charge suffisant avec l’emprunt
  • Ne pas dépasser les 35 % de taux d’endettement
  • Avoir épargne de précaution

Quel apport personnel est nécessaire pour un prêt immobilier ?

Les banques exigent en règle générale un apport personnel d'au moins 10 à 20 % du prix d'achat de votre bien immobilier. Une telle somme couvre principalement les frais de notaire et les frais de dossier. Un apport de 15 % représente un bon équilibre, rassurant à la fois l’établissement prêteur et permettant d'obtenir de meilleures conditions de financement.

Comment constituer rapidement son apport personnel ?

Vous pouvez mobiliser vos livrets d'épargne (Livret A, LDDS, PEL) ou solliciter un don familial qui bénéficie d'une exonération fiscale jusqu'à 100 000 € par parent. On vous recommande également d’explorer la galaxie des prêts aidés pour les primo-accédants. En priorité, le PTZ (prêt à taux zéro) qui est considéré comme un apport et peut aller jusqu’à  130 000 euros dans l’immobilier ancien. 

Comment prouver ou justifier son apport personnel ?

Votre banque demande des justificatifs précis selon l'origine de votre apport. Pour une épargne, fournissez les relevés de compte des trois derniers mois. Si vous bénéficiez d'un don familial, présentez l'attestation du donateur et le relevé de virement. En cas de revente immobilière, l'acte de vente ou le compromis signé est suffisant.

Où va l'apport personnel lors d'un achat immobilier ?

L'apport personnel se verse directement chez le notaire le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Cette somme sert à couvrir les frais annexes (notaire, garantie, enregistrement) et vient en déduction du montant total à financer par votre crédit immobilier.

Comment récupérer son apport personnel en cas de séparation ?

Vous pouvez récupérer votre apport personnel si celui-ci est clairement documenté dans l'acte d'achat ou prouvé par vos relevés bancaires. En cas de vente du bien, chaque partenaire récupère sa part proportionnelle à son apport initial avant partage du reste. Sans preuve écrite, la propriété se divise par défaut à parts égales selon votre régime matrimonial.

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ?

Oui, bien sûr, cela reste possible, mais la démarche s'avère plus complexe qu'auparavant. Les conditions sont strictes, il est nécessaire d’avoir des revenus stables, une gestion exemplaire de ses comptes et un profil emprunteur solide. Il faut également respecter le taux d'endettement de 35 % maximum et présenter des garanties rassurantes pour compenser l'absence d'apport. C’est le cas si vous possédez d’autres biens immobiliers ou si vous disposez d’un gros capital, mais que vous ne souhaitez pas vous en servir d’apport.

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