Faut-il acheter ou investir dans une passoire thermique ?

Et si investir dans une passoire énergétique, c'était le bon plan du moment ? Plus de rendement locatif, plus de marge de négociation et un potentiel de prise de valeur immense, on vous explique tout cela en détail.
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
Avant de se pencher en détail sur les avantages à investir dans une passoire énergétique, on revient quelques instants sur les spécificités de ce type de biens.
Une passoire thermique correspond à un logement mal isolé qui consomme trop d'énergie pour maintenir une température acceptable. Il s’agit de biens ayant obtenu l’étiquette énergie F ou F au diagnostic de performance énergétique. Leur consommation énergétique dépasse les 330 kWh/m²/an et leurs émissions exprimées en CO₂/m²/an sont supérieures à 70 kg.
La France compte environ 4,8 millions de passoires thermiques, principalement des bâtiments construits avant 1975.
Les passoires thermiques présentent en général les caractéristiques suivantes. Un système de chauffage obsolète et inadapté (chauffage au fioul par exemple), une isolation de médiocre qualité (murs, menuiseries, toiture…), tous ces éléments génèrent un réel inconfort de vie. Les factures d’énergie en parallèle sont très élevées à cause des déperditions de chaleur.
Quelles sont les obligations légales pour les passoires thermiques en 2025 ?
Depuis la loi Climat et Résilience en 2021, la législation s’est durcie sur la location des passoires thermiques.
Le gel des loyers a ainsi été mis en vigueur pour tous les logements classés F et G depuis août 2022. Il n’est plus possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location.
Et depuis le 1er janvier 2025, il est formellement interdit de mettre en location un logement classé G au DPE. La mesure s'applique aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements signés après cette date.
Le calendrier d'interdiction des passoires thermiques va se poursuivre :
- 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction totale des logements classés G ;
- 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F ;
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
Progressivement, l’ensemble de ces biens sont considérés comme non décents et donc impropres à la location. Un ensemble de décisions qui a un objectif clair, pousser les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Mais tous n’ont pas cette envie.
Est-il rentable d'acheter une passoire thermique ?
Parmi les arguments qui plaident en faveur d’un investissement en passoire thermique, on en compte trois principaux.
- Un prix d’achat au mètre carré inférieur pour un appartement classé F ou G par rapport à un même logement performant.
- Plus de marge de négociation avec des vendeurs plus facilement enclins à baisser leur prix pour se débarrasser d’un bien interdit à la location.
- Un potentiel de valorisation immense en transformant une passoire énergétique en logement performant sur le plan énergétique.
Un prix d’achat beaucoup plus attractif
Plus l’étiquette énergétique est mauvaise, plus le prix de vente baisse. Une évidence confirmée par plusieurs études, notamment chez Seloger. La baisse est surtout notable pour les logements avec une étiquette F ou G. Mécaniquement, avec un prix au mètre carré plus faible, le rendement locatif est meilleur pour l’investisseur (à condition de remplir ensuite les normes de décence).
- Pour un DPE E, un prix moyen inférieur de 5 % par rapport à un DPE D.
- Pour un DPE F, un prix moyen inférieur de 13 % par rapport à un DPE D.
- Pour un DPE G, un prix moyen inférieur de 14 % par rapport à un DPE D.
Et il s’agit ici de moyennes sur le plan national. Dans plusieurs départements, la différence entre une passoire énergétique et un bien équivalent classé D peut dépasser les 25 % (Puy-de-Dôme, Moselle, Creuse…) !
Une belle marge de négociation
En achetant une passoire thermique, la marge de négociation est aussi plus importante. L'impossibilité pour les vendeurs de mettre en location leur bien, le manque d’intérêt pour faire des travaux de rénovation les rendent plus prompts à négocier. Selon les données PriceHubble, la marge de négociation possible est de 8,5 % pour un bien classé G contre 7 % pour un logement classé C par exemple. Et 1 pourcent sur des centaines de milliers d’euros, on le sait, c’est une somme conséquente.
Il faut aussi garder en tête qu’une passoire thermique reste plus longtemps en vente. 84 jours en moyenne pour un bien classé F ou G contre 79 jours pour les logements avec un DPE A à E.
Pour se séparer plus rapidement de leur logement, les vendeurs sont alors tentés d’accepter un prix plus bas que celui demandé.
Quand on cherche de la rentabilité avec une capacité d’emprunt limitée, l’achat d’une bonne passoire thermique représente une excellente opportunité. D’autant que de nombreuses aides financières permettent de diminuer le coût des travaux de rénovation.
Un immense potentiel de valorisation
Sur le long terme, ce qui va faire la différence sur le plan de la rentabilité, c’est assurément la valorisation de votre patrimoine. Rénover une passoire énergétique pour en faire un bien avec un bon DPE (a minima D pour être l’abri des interdictions) lui donne de la valeur. À la revente, vous pourrez exiger un meilleur prix. Aujourd’hui, les logements avec une étiquette A, B ou C, sont particulièrement recherchés et attractifs. Cela vaut le coup de faire une rénovation énergétique d’ampleur.
Augmenter d’une classe énergétique, c’est augmenter de 5 % la valeur de votre bien en moyenne.
Un appartement ou une maison avec un bon DPE est aussi plus recherché par les locataires. Vous aurez nettement moins de mal à louer avec un bon DPE, ce qui va limiter le risque de vacance locative. Pour les locataires, un logement performant est synonyme de meilleur confort de vie et de facture d’énergie plus réduite.
Profiter des aides à la rénovation pour rénover votre investissement en passoire thermique
En achetant une passoire thermique, vous n’avez pas à assumer en totalité les coûts de la rénovation. Vous disposez de nombreuses aides financières pour soulager le poids de ces dépenses. On passe notamment à MaPrimeRénov’, aux primes CEE, à la TVA réduite, aux aides des collectivités ainsi qu’à l’éco-PTZ.
MaPrimeRénov’, le dispositif d’aide à la rénovation incontournable
L’aide la plus intéressante pour rénover son logement est MaPrimeRénov’. Depuis 2021, elle est destinée aux propriétaires souhaitant améliorer les performances énergétiques de leur logement. Il n’y a pas de conditions de ressources et même les foyers aux revenus élevés peuvent y prétendre. L’inconvénient est que les gouvernements successifs modifient régulièrement les conditions d’accès et les montants.
Tous les propriétaires de leur bien peuvent bénéficier de cette aide à la rénovation. Même les bailleurs, ceux qui mettent en location un bien immobilier y ont accès. Pour cela, les conditions sont un peu différentes, il faut :
- Être propriétaire d’un logement construit il y a plus de 15 ans ;
- D’engager à louer le logement pendant 6 ans après les travaux ;
- Les travaux doivent être effectués par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement).
De très nombreux travaux sont subventionnés pour permettre de sortir de l’étiquette F ou G. Le remplacement de l’équipement de chauffage (l’installation d’une pompe à chaleur, d’un chauffe-eau…) , l'isolation des toitures, des murs, l’isolation des fenêtres, le changement de VMC.
CEE, TVA réduite, Eco-PTZ, les autres aides à connaître
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), une aide méconnue mais efficace
Le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE) fonctionne selon un principe simple : les fournisseurs d'énergie (EDF, GRDF, Total Energies, Engie...) ont l'obligation de financer des travaux d'économie d'énergie chez les particuliers. S'ils n'atteignent pas leurs objectifs, ils s'exposent à des pénalités financières importantes.
Concrètement, ces entreprises vous versent une prime en échange de vos certificats d'économie d'énergie générés par vos travaux de rénovation. Le montant varie selon la nature des travaux et les gains énergétiques obtenus. Chez EDF par exemple, vous pouvez recevoir jusqu'à 4 000 € pour certains projets de rénovation.
L'avantage majeur des CEE ? Cette aide est accessible à tous, sans conditions de ressources. Vous pouvez même la cumuler avec MaPrimeRénov' et les autres dispositifs existants.
L'éco-PTZ, un prêt sans intérêts pour vos travaux
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) vous finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique, sans payer d'intérêts. Ce dispositif s'adresse aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, à condition que le logement soit construit depuis plus de 2 ans.
Le montant accordé dépend du type de travaux :
- 15 000 € pour une action simple (isolation des murs par exemple) ;
- 25 000 € pour deux actions combinées ;
- 50 000 € pour trois actions ou plus, ou pour une rénovation globale.
TVA réduite et aides locales, les compléments indispensables
La TVA au taux réduit de 5,5 % s'applique automatiquement sur vos factures de travaux d'amélioration énergétique. Cette réduction concerne aussi bien les équipements (chaudière, isolants, fenêtres) que la main-d'œuvre, à condition que les travaux soient réalisés par un professionnel RGE.
Les collectivités territoriales proposent également leurs propres aides forfaitaires. Ces bonus locaux varient selon votre région : prime de 1 500 € pour le remplacement d'une chaudière fioul en Île-de-France, aide de 2 000 € pour l'isolation en Occitanie... Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre région pour connaître les dispositifs disponibles dans votre secteur.
Quels travaux de rénovation effectuer en priorité ?
Une fois l’appartement ou la maison achetée, il y a des travaux de rénovation à mener en priorité. Tous les travaux ne se valent pas pour sortir un logement du statut de passoire énergétique. Autant s’orienter en priorité vers les plus efficaces. Il faut arriver à trouver un équilibre entre le coût des travaux, le gain de valeur du bien et l’amélioration du confort thermique, pour vous ou vos locataires.
Les travaux de rénovation les plus efficaces pour augmenter le DPE du logement :
- L’isolation de la toiture et des combles, responsables de 30 % des déperditions de chaleur. Bien sûr, la démarche est bien plus facile pour une maison que dans une grosse copropriété.
- Changer les menuiseries joue aussi énormément sur la note finale au DPE.
- L’installation d’un système de chauffage performant joue énormément sur la performance énergétique.
Les spécificités d'achat d'une passoire thermique à Paris
À Paris, les passoires thermiques présentent des particularités uniques par rapport au reste de la France. Contrairement aux autres métropoles où ces biens subissent une décote importante, la capitale affiche un phénomène inverse : les logements classés F et G se vendent parfois plus cher que les biens mieux classés énergétiquement.
Cette situation s'explique par le charme de l'ancien parisien et la rareté des biens disponibles. Les appartements haussmanniens ou les immeubles de caractère, souvent mal isolés, conservent leur attractivité grâce à leur emplacement et leur cachet architectural.
Les contraintes spécifiques incluent la complexité des travaux en copropriété et les autorisations requises pour les façades protégées. Les coûts de rénovation atteignent en moyenne plus de 700 € par m² selon les études récentes, un montant supérieur aux autres villes françaises en raison des spécificités techniques du bâti parisien.
Quel est le prix d'une rénovation de passoire thermique ?
Les coûts de rénovation varient considérablement selon la surface et l'ampleur des travaux à réaliser. Pour sortir du statut de passoire thermique, comptez entre 200 et 500 € par mètre carré selon les études récentes du secteur.
Les petites surfaces nécessitent un budget plus important au mètre carré : environ 700 à 950 € pour les studios de moins de 20 m², contre 500 à 600 € pour les logements de plus de 40 m². Cette différence s'explique par les coûts fixes incompressibles des équipements.
Votre plan de financement doit intégrer les aides disponibles qui peuvent couvrir jusqu'à 70 % du montant total des travaux selon votre niveau de revenu. Les propriétaires bailleurs bénéficient également de ces dispositifs pour leurs investissements locatifs, ce qui améliore significativement la valeur de revente après rénovation.
Est-il possible d'investir dans une passoire thermique pour un investissement locatif ?
Oui tout à fait. Investir dans une passoire thermique est envisageable pour un projet locatif, à condition de prévoir les travaux de rénovation énergétique indispensables. Les biens immobiliers classés F ou G au DPE subissent en général d'une décote de 10 à 25 % qui peut compenser les frais de rénovation. Vous devez rénover avant la mise en location pour respecter les interdictions. Les équipes Foncia vous accompagnent dans l'évaluation de ces projets grâce à Étude Rénov + qui identifie les travaux nécessaires pour sortir du statut de passoire thermique.
Peut-on acheter une passoire thermique en 2025 ?
L'acquisition d'une passoire thermique reste parfaitement légale en 2025, contrairement à la location qui fait l'objet d'interdictions progressives. Aucune loi n'empêche la vente de ces biens immobiliers classés F ou G au DPE.
Il s'agit d'une belle opportunité vers laquelle s'oriente de plus en plus d'investisseurs immobiliers qui y voient des bonnes affaires à saisir. Le prix d'achat réduit compense souvent les coûts de rénovation, d'autant que les aides publiques comme MaPrimeRénov' facilitent la transformation de ces logements.
Quel DPE est interdit à la vente en 2025 ?
Aucun DPE n'interdit actuellement la vente d'un logement en 2025. Contrairement aux restrictions de location, vous pouvez vendre votre bien immobilier quelle que soit sa classe énergétique, même F ou G.
Vous devez toutefois respecter des obligations d'information renforcées. L'audit énergétique devient obligatoire pour les ventes de biens classés F, G et désormais E depuis janvier 2025. Ce document détaillé complète le DPE en proposant des scénarios de travaux chiffrés.
Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2025 ?
Tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. L’interdiction concerne les biens consommant plus de 420 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an. L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats, renouvellements et reconductions tacites signés à partir de cette date. Les baux en cours avant 2025 restent valides jusqu'à leur terme.
Quel est l'avenir des passoires thermiques ?
Avec l'interdiction étalée jusqu'en 2034 pour les logements E, le marché s'oriente vers des opportunités de rénovation et de valorisation. Les propriétaires disposent encore de temps pour rénover leurs biens, tandis que les investisseurs ont des occasions d'acquisition à des prix attractifs pour des projets de rénovation rentables.
Dans quelles villes investir dans une passoire thermique est-il rentable ?
Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice et Rennes figurent parmi les métropoles où cette stratégie d'investissement s'avère la plus attractive. Dans ces villes, la décote importante à l'achat (jusqu'à 15 % selon les secteurs) combinée aux aides comme MaPrimeRénov' rend l'opération financièrement intéressante dès la première année après la rénovation.
Quels sont les principaux risques d'un investissement en passoire thermique ?
Le point le plus délicat est le coût des travaux, certains imprévus peuvent faire dépasser largement vos estimations initiales. Vous risquez aussi des difficultés de financement, de nombreux établissements bancaires refusent ou pénalisent les projets de rénovation énergétique avec des taux majorés.
La vacance locative prolongée pendant les travaux impacte directement la trésorerie, tandis que l'évolution réglementaire peut durcir les exigences énergétiques avant la fin de votre chantier. Il faut garder en tête toutes ces contraintes avant de lancer son projet d’achat.
Comment calculer la rentabilité d'une passoire thermique après travaux ?
La formule de base consiste à diviser le loyer annuel prévu par le coût total d'acquisition (prix d'achat + travaux + frais). Pour une passoire thermique rénovée, vous devez soustraire les aides obtenues (MaPrimeRénov', CEE) du montant des travaux avant d'appliquer ce calcul. Une rentabilité nette supérieure à 4 % reste intéressante sur ce type d'investissement.

