Investir en démembrement, ce qu'il faut savoir

On vous explique ce qu’est un achat en nue-propriété, les avantages et inconvénients du démembrement de propriété, les méthodes pour acquérir un bien immobilier ou des parts de SCPI en démembrement, ou encore le coût d’un démembrement de propriété. Bonne lecture !

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Avant d’aller plus loin, revenons sur la notion qui nous intéresse ici : le démembrement de propriété.

Démembrement de propriété : définition

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique encadré par les articles 578 et suivants du Code civil.

Il consiste à séparer la pleine propriété d’un bien (immeuble, appartement, parts de SCPI, etc.) en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit étant détenu par un ou plusieurs usufruitiers, tandis que la nue-propriété revient à un ou plusieurs nus-propriétaires. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent être des personnes physiques (individus) ou des personnes morales (société, bailleur social, etc.).

Nue-propriété et usufruits sont réunis entre les mains du nu-propriétaire lors du remembrement de propriété, c’est-à-dire à la fin de la période de démembrement, sans frais ou démarches supplémentaires.

La durée de l’usufruit peut être prédéterminée (15 ans par exemple). On parle alors de démembrement temporaire. Elle peut aussi correspondre à la fin de la vie de l’usufruitier. Il est alors question de démembrement viager.

Quoi qu’il en soit, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier restitue le bien au nu-propriétaire et celui-ci devient plein propriétaire.

Quelle est la différence entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?

La pleine propriété est un droit de propriété complet sur un bien. La personne physique (individu) ou morale (organisation) qui le détient peut exercer** 3 prérogatives : **

• L’usus, c’est-à-dire le droit d’usage ou droit d’utiliser le bien, par exemple en s’y installant pour y vivre ;
• Le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus issus de ce bien, par exemple en le mettant en location et en touchant des loyers ;
• L’abusus, autrement dit le droit de disposer du bien, par exemple en le vendant ou en le donnant à ses héritiers.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, ces trois attributs du droit de propriété sont détenus par des personnes différentes :

• Le nu-propriétaire possède la nue-propriété, c’est-à-dire, l’abusus ou droit de disposer du bien. Il peut donc mettre le bien en vente, le léguer ou le donner à ses enfants par exemple.
• L’usufruitier conserve l’usufruit du bien, à savoir l’usus et le fructus. Il peut ainsi l’utiliser, par exemple en y habitant, et l’exploiter, par exemple en le louant et en percevant les loyers.

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Il existe plusieurs types de démembrement de propriété :

• Différents types de biens peuvent être démembrés : biens immobiliers, parts de SCPI ou de SCI, assurance-vie, compte bancaire, contrat de capitalisation, etc.
• Il est aussi possible de distinguer les types de démembrement en fonction de leur durée qui peut être temporaire ou viagère (à vie).
• L’achat en démembrement simple et l’achat en démembrement croisé méritent également d’être différenciés.
• Enfin, il est nécessaire de dissocier achat en démembrement et donation en démembrement.

Démembrement d’un bien immobilier ou de parts de SCPI

Le démembrement peut porter sur un bien immobilier comme une maison, des bureaux ou un immeuble.

Dans ce cas, le nu-propriétaire détient « les murs » et est généralement responsable des grosses réparations listées à l’article 606 du Code civil (travaux sur la toiture par exemple). Pour sa part, l’usufruitier, qui peut être un parent ou un bailleur social par exemple, peut vivre dans le bien ou le mettre en location.

Il doit entretenir l’habitation et payer les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). Par ailleurs, s’il y est assujetti, l’usufruitier doit payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l’impôt sur les revenus fonciers.

Lorsque l’usufruit prend fin, l’usufruitier restitue le bien en bon état au nu-propriétaire. Celui-ci détient alors la pleine propriété.

Il peut s’installer dans le bien, le mettre en location pour percevoir des loyers ou encore le revendre en réalisant une plus-value potentielle.

Il est également possible de détenir des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) en démembrement. Dans cette hypothèse, l’usufruitier, qui peut être un parent ou une entreprise par exemple, perçoit les dividendes générés par les parts de SCPI et paie les impôts correspondants pendant toute la durée du démembrement.

À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI. Il peut alors commencer à toucher les revenus qui en sont issus ou revendre les parts en réalisant éventuellement une plus-value.

Démembrement temporaire ou démembrement viager

Le démembrement de propriété peut être temporaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier conviennent d’une période de démembrement par contrat. C’est notamment le cas lorsqu’un investisseur immobilier achète un appartement en nue-propriété auprès d’un promoteur en octroyant l’usufruit du bien à un bailleur institutionnel (organisme HLM par exemple).

On parle alors d’usufruit locatif social ou ULS. Dans cette configuration, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix de vente pouvant atteindre 60 %.

En contrepartie, il cède le droit d’exploiter le bien à un bailleur social pendant une durée habituellement fixée à 15 ou 20 ans. L’usufruitier se charge alors de mettre le bien en location et d’assurer la gestion locative durant la durée du démembrement.

À l’issue de cette période, le bailleur social remet le bien en l’état et le restitue au nu-propriétaire qui peut ainsi en faire sa résidence principale, le louer ou le revendre.

Le démembrement peut aussi être **viager

La division de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété dure alors tant que l’usufruitier est en vie. On retrouve surtout cette configuration dans le cas de l’achat en démembrement viager.

Ici, le vendeur (crédirentier) cède la nue-propriété de son bien à un acquéreur (débirentier) en échange d’un capital initial (bouquet) et d’une rente périodique (rente viagère) qui lui sera versée jusqu’à sa mort.

Ce mécanisme permet au vendeur-usufruitier, souvent une personne âgée, de se ménager un complément de revenu pour améliorer sa retraite. Du côté de l’acquéreur-nu-propriétaire, l’achat en viager sert à étaler le paiement du bien dans le temps.

Revers de la médaille : le coût final du bien reste incertain puisque la date de décès du vendeur doit nécessairement être imprévisible.

Achat en démembrement simple ou achat en démembrement croisé

Lors d’un achat en démembrement simple, la propriété du bien est divisée en deux : l’usufruitier acquiert l’usufruit du bien tandis que le nu-propriétaire devient propriétaire de la nue-propriété.

 Le démembrement croisé vient introduire un élément de complexité puisque chaque acheteur détient à la fois la nue-propriété de sa partie du bien et l’usufruit de la partie du bien de l’autre. Cette stratégie patrimoniale est par exemple mise en place par les couples non mariés pour pouvoir continuer de vivre dans le bien en cas de décès de l’autre.

Achat en démembrement et donation en démembrement

Il est enfin possible de distinguer l’achat en démembrement de propriété, aussi appelé achat en nue-propriété, et la donation en démembrement de propriété.

• L’achat en démembrement correspond à l’acquisition, par un investisseur, d’un bien immobilier ou de parts sociales de SCPI en nue-propriété dans l’objectif de se constituer un patrimoine dans des conditions financières et fiscales intéressantes (décote sur le prix d’achat, bien n’entrant pas dans l’assiette de l’IFI, pas d’impôts locaux, etc.). L’achat en nue-propriété peut par exemple prendre la forme d’un achat en viager auprès d’un particulier âgé ou d’un investissement dans le neuf avec conclusion d’un contrat d’usufruit locatif social (ULS) avec un bailleur institutionnel.
• La donation en démembrement correspond à la transmission gratuite, par voie de donation, de la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts sociales de SCPI par une personne (donateur), habituellement un parent, un grand-parent ou un conjoint, à une autre (donataire), souvent un enfant, petit-enfant ou époux. Le donataire bénéficie alors d’un abattement fiscal sur les donations (en fonction des liens de parenté qui l’unissent au donateur) et de droits de donation réduits (calculés sur la seule valeur de la nue-propriété). Lorsque l’usufruitier-donateur décède, le nu-propriétaire-donataire obtient la pleine propriété du bien, sans droits supplémentaires à verser.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Lorsqu’il porte sur un bien immobilier ou sur des parts sociales de SCPI, le démembrement de propriété présente plusieurs atouts.

Une décote sur le prix de vente d’un bien démembré et plus-value à la revente potentielle

Acheter un bien en nue-propriété avec une période de démembrement prédéterminée vous permet de bénéficier d’un prix de vente réduit par rapport aux tarifs du marché. En effet, le prix d’achat correspond à la valeur de la nue-propriété seulement. Il est fixé en fonction de :

• La valeur foncière du bien c’est-à-dire les tarifs du marché selon la demande, de la localisation, de la superficie ou encore des prestations du bien.
• La durée de l’usufruit. Plus la période de démembrement est longue, plus le prix de vente est bas puisque vous ne pouvez pas vivre dans le bien ou en tirer des revenus.
• Le montant des loyers qui pourraient être générés par le bien pendant la période de démembrement et qui seront perçus par l’usufruitier et non par vous, nu-propriétaire.

Investir en démembrement peut par conséquent être intéressant afin de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Ou d’acquérir un bien que vous n’auriez pas pu acheter à son plein tarif. Mieux, si le bien se valorise au cours de la période de démembrement, vous pouvez le revendre en réalisant une plus-value (puisque vous l’avez obtenu au prix de la nue-propriété seulement et pouvez le revendre au prix de la pleine propriété).

Attention, dans le cas d’un achat en viager, vous ne pouvez pas avoir la certitude d’acquérir le bien à un tarif réduit. En effet, le prix final du bien dépend de la durée de vie de l’usufruitier. Plus le démembrement se prolonge, plus le bien vous coûte cher puisque vous versez une rente viagère à l’usufruitier-vendeur. Un véritable aléa existe de sorte que l’achat en nue-propriété viager n’est pas toujours rentable.

La fiscalité du démembrement de propriété

En tant que nu-propriétaire, investir en démembrement de propriété offre une fiscalité intéressante. En effet, pendant toute la période de démembrement :

• Le bien n’entre pas dans l’assiette de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• Vous n’avez pas à payer d’impôts locaux le concernant (taxe foncière et taxe d’habitation) ;
• Vous n’avez pas à payer d’impôts sur les revenus fonciers issus de ce bien, puisque ces revenus sont perçus par l’usufruitier.

Par ailleurs, si vous obtenez un emprunt pour financer votre achat, vous pouvez, sous conditions, déduire les intérêts de ce prêt des revenus fonciers que vous percevez au titre d’autres investissements locatifs.

Enfin, si vous revendez le bien à la fin de la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre la valeur de la pleine propriété au moment de l’achat et au moment de la revente, ce qui réduit l’imposition.

Démembrement d’un bien immobilier : une gestion locative allégée

Lorsque le démembrement de propriété porte sur un bien immobilier, il est synonyme d’une gestion locative allégée.

En tant que nu-propriétaire d’un appartement dont l’usufruit est détenu, par exemple, par un bailleur social, vous n’avez pas à vous charger des relations avec les locataires et des réparations courantes.

L’usufruitier s’occupe de mettre le bien en location, de percevoir les loyers, de recouvrer les éventuels impayés, d’entretenir le bien, ou encore de déclarer et de régler les impôts pendant toute la durée du démembrement.

Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?

Bien qu’il présente des bénéfices, le démembrement de propriété n’est pas une solution idéale pour tous les investisseurs. Cet acte juridique comporte en effet quelques défauts.

Les droits du nu-propriétaire limités

En tant que nu-propriétaire, vous disposez de droits limités sur le bien immobilier ou les parts de SCPI dont vous détenez la nue-propriété.

Si le bien en question est un logement, vous ne pouvez pas vous y installer, le mettre en location pour toucher des loyers ou le vendre en pleine propriété.

De même, si vous possédez la nue-propriété sur des parts de SCPI, vous ne percevez pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement. L’achat en démembrement de propriété est donc un placement de long terme.

Le coût du démembrement

Acheter un bien immobilier ou des parts de SCPI en démembrement vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat. Cependant, comme vous ne percevez pas de revenus issus de ces placements, vous ne pouvez pas rembourser votre éventuel emprunt grâce aux loyers ou dividendes générés par votre investissement.

Les banques sont donc parfois réticentes à accorder un prêt bancaire pour financer un achat en démembrement de propriété.

Résultat, ce type de placement est en principe réservé à des investisseurs qui disposent de fonds propres et ne comptent pas sur l’effet de levier du crédit pour s’enrichir.

Comment réaliser un démembrement de propriété ?

Investir en démembrement de propriété présente des avantages pour certains profils d’investisseurs. Alors, comment mener cette opération ?

À qui s’adresser pour investir en démembrement de propriété ?

Pour acquérir un bien immobilier en démembrement, vous pouvez :

• Vous adresser à une agence immobilière comme Foncia pour trouver un bien immobilier à acheter en viager.
• Contacter un promoteur immobilier proposant un programme de vente d’appartements ou de maisons en nue-propriété.

Par ailleurs, pour souscrire des parts de SCPI en démembrement, vous devez vous tourner vers une société de gestion ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Quand faut-il faire un démembrement de propriété ?

Investir en démembrement de propriété est pertinent si vous souhaitez réaliser un placement à long terme, par exemple en prévision de votre retraite, et que vous n’avez pas besoin d’un logement ou de revenus complémentaires immédiats.

Vous devez en effet attendre la fin du démembrement pour percevoir des revenus locatifs ou des dividendes.

À terme, vous pourrez aussi mettre le bien en vente et bénéficier d’une plus-value s’il s’est valorisé au fil des années.

L’investissement en démembrement peut également être adapté pour vous si vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et que vous disposez de fonds propres pour cela. Le prix d’achat d’un bien démembré est en effet inférieur aux prix du marché, mais ce type d’investissement ne peut pas s’autofinancer puisqu’il ne vous procure pas de revenus pendant le démembrement.

Enfin, investir en nue-propriété peut être intéressant pour vous si vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier sans alourdir votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI, cet impôt étant payé par l’usufruitier s’il y est assujetti.

Combien coûte un démembrement ?

Vous bénéficiez d'une décote sur le prix d’achat du bien proportionnelle à la durée du démembrement et au montant des revenus générés par celui-ci. La fiscalité (exonération d’IFI, d’impôts locaux, d’impôts sur les revenus fonciers, etc.) sert également à réduire le coût global d’un achat en démembrement de propriété.

Lors d’un achat en nue-propriété, vous devez en revanche prévoir des honoraires de notaire et des frais d’enregistrement. Par ailleurs, au cours de la période de démembrement, vous devez financer les gros travaux qui peuvent être nécessaires pour maintenir le bien en bon état.

Calcul du démembrement de copropriété et barème de démembrement

Le calcul du prix de vente d’un bien en démembrement de propriété dépend de :

• La valeur foncière du bien ;
• La durée du démembrement ou l’espérance de vie du vendeur (en cas d’achat en viager) ;
• Des revenus potentiels générés par le bien.

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont ainsi fixées contractuellement au moment de la signature de l’acte de vente. Le barème fiscal officiel de la nue-propriété et de l’usufruit applicable en cas de succession ou de donation ne s’applique pas en cas d’achat en démembrement de propriété.

Comment investir en démembrement ? Ce qu’il faut retenir

• Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien, un appartement par exemple, entre un nu-propriétaire qui détient le droit d’en disposer (le vendre, le donner ou le léguer) et un usufruitier qui conserve le droit d’en jouir (y habiter) et de l’exploiter (le louer). Le démembrement est limité dans le temps: il peut être soit temporaire, c’est-à-dire correspondre à une durée déterminée, ou bien être viager, c’est-à-dire prendre fin au décès de l’usufruitier. À l’issue de la période de démembrement, le bien est restitué au nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété. Il peut alors vivre dans le bien, le mettre en location ou le revendre à sa guise.
• Investir en démembrement de propriété ou acheter en nue-propriété revient donc à acquérir un bien (appartement, maison, parts de SCPI) sans pouvoir y vivre ou en tirer profit pendant une période donnée. En contrepartie, le prix de vente d’une propriété démembrée est en principe inférieur aux tarifs du marché. Par ailleurs, le nu-propriétaire bénéficie d’une fiscalité intéressante (pas d’IFI, d’impôts locaux ou encore d’impôts sur les revenus fonciers concernant ce bien). Enfin, investir en nue-propriété permet de devenir propriétaire sans avoir à se soucier d’assurer la gestion locative et l’entretien courant du bien, puisque ceux-ci sont pris en charge par l’usufruitier (qui peut être un bailleur social par exemple).
• L’achat en démembrement de propriété peut prendre la forme d’un achat en viager auprès d’une personne âgée souhaitant conserver l’usage de son domicile tout en se ménageant un complément de revenu sous forme de rente viagère. Mais l’investissement en démembrement peut aussi se faire auprès d’un promoteur immobilier. L’usufruit du bien est alors cédé à un bailleur institutionnel (organisme HLM par exemple) qui se charge de louer et d’entretenir le bien pendant la période de démembrement. Il est enfin possible d’acquérir des parts de SCPI auprès d’une société spécialisée.
• En résumé, l’achat en démembrement permet d’investir et de se constituer un patrimoine à un prix potentiellement attractif (hors aléas du viager)** et avec un apport réduit.** Cependant, il s’agit d’un placement de long terme puisqu’il n’est pas possible de percevoir de revenus (loyers ou dividendes) pendant toute la période de démembrement, ni de vivre dans le bien, ni de revendre la pleine propriété. Cette stratégie patrimoniale est avant tout destinée à des investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité et qui disposent de suffisamment de capital pour investir sans prêt bancaire ou rembourser un emprunt sans compter sur les revenus générés par le bien démembré.

Démembrement de propriété : la FAQ

Cet article n’a pas encore répondu à toutes vos questions ? Lisez ce qui suit pour en savoir plus à propos du démembrement de propriété.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien, en le vendant ou en le léguant par exemple. Elle correspond à un seul des trois attributs du droit de propriété : l’abusus. En revanche, la nue-propriété ne permet pas d’utiliser un bien en y logeant par exemple (usus) ou d’en percevoir les fruits (fructus) en le mettant en location par exemple.

Que signifie être nu-propriétaire ?

Être nu-propriétaire, c’est détenir la nue-propriété d’un bien, c’est-à-dire le droit de le vendre ou de le donner, mais pas l’usufruit de ce bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser ou d’en tirer profit. Un nu-propriétaire partage en effet la propriété du bien avec un usufruitier, qui dispose du droit d’user du bien, par exemple en y résidant, ou de l’exploiter, par exemple en le louant.

On peut devenir nu-propriétaire soit en achetant un bien en démembrement, par exemple auprès d’une personne âgée (achat en viager) ou d’une société qui conserve l’usufruit, soit en bénéficiant d’une donation en démembrement, de la part de ses parents ou de son conjoint par exemple.

Quelle est la différence entre une donation et un démembrement ?

Une donation classique consiste à transférer la pleine propriété d’un bien à un donataire, le tout à titre gratuit. Il est cependant possible de réaliser une donation en démembrement ou donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, le donateur ne donne au donataire qu’une partie du droit de propriété : la nue-propriété (droit de céder le bien). Le donateur conserve l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser (en l’occupant par exemple) ou de l’exploiter (en le louant par exemple).

Par ailleurs, le démembrement ne résulte pas nécessairement d’une donation ou d’une succession. Il peut aussi être la conséquence d’un achat en nue-propriété : un investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI pour faire un placement.

Quelle est la différence entre démembrement et indivision ?

En cas de démembrement de propriété, le droit de propriété portant sur un bien (appartement, maison, parts de SCPI, etc.) est divisé entre un nu-propriétaire qui détient le droit de vendre, donner ou léguer le bien (nue-propriété) et l’usufruitier qui conserve le droit de jouir du bien et de l’exploiter (usufruit).

En présence d’une indivision, la propriété du bien est divisée entre plusieurs indivisaires (copropriétaires) lesquels possèdent chacun une quote-part (portion) de la pleine propriété (usus, abusus et fructus). Notez que l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien peuvent être détenus par plusieurs propriétaires en indivision.

Quelle est la différence entre démembrement et SCI ?

Le démembrement de propriété peut concerner les parts d’une société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un ou plusieurs immeubles, le plus souvent dans une logique d’optimisation successorale. Dans ce cas, l’usufruitier, un parent ou un époux par exemple, conserve le droit de participer aux assemblées générales et perçoit les dividendes, tandis que le nu-propriétaire, un enfant ou un conjoint par exemple, dispose du droit de céder ses parts sociales. Lorsque la période de démembrement s’achève, le nu-propriétaire se voit transférer la pleine propriété dans des conditions fiscales intéressantes.

Quelle est la différence entre démembrement temporaire et viager ?

Le démembrement de propriété peut être temporaire. Dans ce cas, la durée de la période de démembrement est prédéterminée (10 ans par exemple). Lorsque le démembrement est viager, le démembrement dure jusqu’au décès de l’usufruitier dont la date doit nécessairement être incertaine. Le démembrement viager peut donc se prolonger pendant un nombre d’années plus ou moins important en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier.

Que devient l’usufruit en cas de décès du nu-propriétaire ?

En général, l’usufruitier décède avant le nu-propriétaire, mais l’inverse peut bien entendu advenir. Dans cette situation, la nue-propriété revient en principe aux héritiers du nu-propriétaire tandis que l’usufruitier conserve l’usufruit du bien. En d’autres termes, les droits de l’usufruitier restent inchangés. Un droit de retour peut cependant avoir été prévu lors de la mise en place du démembrement. Dans ce cas, si le nu-propriétaire disparaît avant l’usufruitier, ce dernier récupère la pleine propriété sur le bien.

Peut-on donner un usufruit d’un bien par testament ?

Oui, il est possible de donner l’usufruit d’un bien par testament. Un époux peut par exemple transmettre l’usufruit d’une résidence principale à son conjoint survivant pour qu’il puisse continuer d’y vivre tandis que ses enfants héritent de la nue-propriété de l’habitation avec des droits de donation réduits (calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement) et, éventuellement, un abattement fiscal. La pleine propriété du bien sera alors reconstituée entre les mains des enfants au décès de l’usufruitier, sans qu’ils aient à payer de frais supplémentaires.