Taxe d'habitation 2025 : qui doit la payer et dans quels cas ?

Promesse de campagne lors de la première élection présidentielle d’Emmanuel Macron, la taxe d’habitation a progressivement était supprimée pour tous les ménages. Pour autant, il ne s’agissait que la taxe sur les résidences principales, d’autres formes de taxe d’habitation subsistent : taxe sur les résidences secondaires et sur les logements vacants.

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2025 ?

Certains propriétaires ou locataires se posent encore parfois la question. La taxe d'habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 pour tous les foyers français. 

La réforme de la taxe d'habitation, promise par Emmanuel Macron, concernait initialement 80 % des ménages les plus modestes dès 2020. Les 20 % restants ont bénéficié d'une suppression progressive entre 2021 et 2023.

Depuis, plus aucun propriétaire ou locataire ne paie cette taxe pour sa résidence principale.

La taxe d’habitation pour les résidences secondaires (THRS) maintenue

Alors qu’elle a disparu pour les résidences principales, la taxe d’habitation existe encore pour les plus de 3 millions de résidences secondaires en France. Pour rappel, une résidence secondaire est un logement meublé, occupé occasionnellement au cours de l’année (moins de 4 mois).

Qui est concerné par cette taxe ?

Appelé aussi taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (THRS), cet impôt local concerne : 

• Le propriétaire d’une résidence secondaire ;
• L'usufruitier d’une résidence secondaire ;
• Un propriétaire qui est locataire de sa résidence secondaire à l’année.

Tout comme la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires dépend de la situation du propriétaire au 1ᵉʳ janvier. 

Dans tous les cas, chaque année, il vous faut fournir les informations concernant l’occupation de votre ou de vos biens immobiliers. Et préciser tout ce qui a changé entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025, si un logement que vous possédez est devenu votre résidence secondaire, est un logement vacant, etc. La déclaration est à faire sur impot.gouv, sur votre espace personnel, dans la rubrique Biens immobiliers.

Quel est le calendrier concernant la taxe d’habitation pour la résidence secondaire ?

Vous devez payer la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire si vous étiez propriétaire d’une ou plusieurs résidences secondaires au 1ᵉʳ janvier. Par ailleurs, il faut régler autant de fois la taxe que vous possédez de résidences secondaires.

Si vous souhaitez être mensualisé, il faut valider cette option avant le 1ᵉʳ juillet.

Chaque année, l’avis de taxe d’habitation est transmis au cours du dernier trimestre. Le paiement de la taxe d’habitation est prévu pour 2025 au 15 décembre avec un prélèvement sur votre compte le 29 décembre.

Attention, en cas de retard, l’administration fiscale appliquera une pénalité de l’ordre de 10 % du montant de la taxe.

Comment est calculé le montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

La taxe d’habitation est basée sur la valeur locative cadastrale du logement. C’est-à-dire la valeur si ce même logement était mis en location toute l’année. Le calcul est un peu plus complexe et prend en compte tous les éléments qui composent l’habitation (surface, dépendance, année de construction, équipements, etc.). Un abattement de 50 % sur le montant obtenu est ensuite effectué pour obtenir la valeur locative cadastrale de votre logement.

Le conseil municipal ou l’EPCI en charge de la fiscalité vient ensuite s’appliquer un taux sur cette base fiscale afin d’obtenir le montant de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire.

Le taux appliqué est voté chaque année et peut donc subir de fortes évolutions, notamment dans les communes en zone tendue.

La majoration de la taxe d’habitation

Depuis plusieurs années, certaines communes ont la possibilité de majorer le taux qu’elles appliquent. Il s’agit principalement des communes en zones tendues, là où le déséquilibre en l’offre de logements et la demande est le plus important. Le taux de majoration possible va de 5 à 60 %.

La majoration est votée chaque année en conseil municipal avant le 1ᵉʳ octobre pour une application l’année suivante.

En 2025, 1 628 villes appliquent désormais une majoration de la taxe d’habitation, soit 44 % des communes éligibles. Un chiffre en forte progression par rapport à 2024. Et d’ailleurs, plus d’un tiers des villes concernées appliquent la surtaxe maximum de 60 %.

Les cas d’exonération de la taxe d’habitation

• Les personnes âgées qui déménagent de leur résidence principale pour intégrer un Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), une maison de retraite, un centre de soin longue durée et qui conservent leur bien sont automatiquement exonérés de la taxe.
• Les logements situés en zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) peuvent être exonérés de la taxe sur décision de la commune. Seuls les locaux classés meublés de tourisme, ​​les chambres d'hôtes sont touchés. 17 700 villes sont concernées par ce dispositif visant à maintenir l’activité économique dans certains territoires .
• Les personnes ayant subi un rapatriement sur décision du ministère des Affaires étrangères ou du chef de mission diplomatique. L’exonération touche l’ancienne résidence ayant été conservée en tant que résidence secondaire.

La taxe d’habitation pour les logements vacants

En plus de la taxe sur les résidences secondaires, les propriétaires de logements vacants sont aussi soumis à une taxe sur les logements vacants. Il existe, d’ailleurs, deux types de taxes : 

• La taxe sur les logements vacants (TLV) qui touche toutes les communes en zones tendues.
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être appliquée en dehors de ces villes sur décision de la commune ou de l’EPCI.

Qui est concerné par la taxe d’habitation sur les logements vacants ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) concerne les logements qui sont considérés comme vacants au 1ᵉʳ janvier, c’est-à-dire qui sont inoccupés depuis au moins 2 ans.

Comme pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, le calcul de la taxe est basé sur la valeur locative cadastrale. Le taux appliqué varie ensuite selon la commune ou l’EPCI en charge de la fiscalité locale.

L’avis d’imposition de la THLV est transmis au cours du dernier trimestre. Vous retrouverez dans cet avis toutes les informations relatives au calcul (le taux appliqué par votre collectivité territoriale), le montant de la taxe et la date limite de paiement.

Qui est exonéré de la taxe sur les logements vacants ?

Plusieurs situations vous permettent d’être exonéré du paiement de cette taxe. L’administration fiscale a identifié les cas suivants : 

• Le logement n’est pas loué ou habité pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire (logement en vente, mais qui ne trouve pas preneur…).
• Le logement a besoin de travaux importants pour pouvoir être habitable. Les travaux doivent représenter plus de 25 %  de la valeur du logement.
• Le logement est déjà soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
• Le logement est occupé de plus de 90 jours au cours d’une année.
• Le logement n’est pas à usage d’habitation.

Comment contester la taxe d'habitation sur les logements vacants ?

Si vous avez reçu un avis d'imposition et que vous estimiez que vous ne devriez pas payer cette taxe, il est tout à fait possible de faire une réclamation. Le dépôt de la réclamation comme l'explique l'administration n'exonère pas du paiement de la taxe. 

Vous pouvez faire votre réclamation en ligne dans la rubrique Espace Particulier, "nous contacter". Votre demande doit être argumenté, il faudra donc penser à réunir tous les justificatifs qui vont prouver le bien justifié de votre requête. 

Qui doit payer la taxe d'habitation en 2025 ?

Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie la taxe d'habitation sur sa résidence principale. La suppression concerne tous les contribuables, quels que soient leurs revenus. En revanche, vous devez encore payer la taxe d’habitation si vous possédez une résidence secondaire, un logement vacant. La taxe s'applique dépend de la situation du logement au 1er janvier 2025.

Qui paie la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2025 ?

Les propriétaires de résidences secondaires restent redevables de la taxe d'habitation en 2025. Il s’agit des logements meublés et qui ne constituent pas votre résidence principale (ils sont occupés moins de 4 mois dans l’année). Même si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous payez la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire si vous en possédez une.

Qui est exonéré de la taxe d'habitation en 2025 ?

Quelques situations peuvent vous permettre de prétendre à une exonération de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Vous pouvez être exonéré si vous entrez en maison de retraite et conservez votre ancien logement, ce dernier devient automatiquement votre résidence secondaire. L'exonération s'applique aussi si votre activité professionnelle vous oblige à résider près de votre résidence secondaire plutôt que dans votre habitation principale. Les expatriés rentrant en France suite à un rapatriement peuvent également bénéficier d'une exonération temporaire.

Où trouver sa taxe d'habitation ?

Votre avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires est consultable dans votre Espace particulier sur le site impots.gouv.fr. L'administration fiscale met les avis en ligne courant novembre, environ trois semaines avant la date limite de paiement fixée au 15 décembre. Vous ne recevez plus d'avis papier par courrier depuis plusieurs années. Si vous n'avez pas d'espace en ligne, contactez votre centre des finances publiques pour obtenir votre avis.

Qui paie la taxe d'habitation : locataire ou propriétaire ?

Ni le propriétaire d'un logement, ni le locataire ne doivent payer la taxe d'habitation sur la résidence principale et ce, depuis 2023. La suppression définitive de la taxe concerne tous les foyers français, sans exception de revenus ou de situation familiale. En revanche les propriétaires au 1er janvier d'une résidence secondaire doivent s'acquitter d'une taxe d'habitation, idem pour ceux qui possèdent un logement vacant.