Achat en nue-propriété : le guide complet

On fait un point complet sur l’investissement en nue-propriété. Vous saurez tout ce qu’il faut savoir à propos de l’achat en nue-propriété :

• Définition du nu-propriétaire, de la nue-propriété et de l’usufruit en nue-propriété ;
• Avantages d’acheter une nue-propriété ;
• Obligations des nus-propriétaires et des inconvénients du démembrement de propriété ;
• Calcul du prix de vente d’une nue-propriété ;
• Frais de notaire pour un achat en nue-propriété.

Acheter en nue-propriété, c’est quoi ?

L’achat en nue-propriété est une opération immobilière visant à acquérir une partie du droit de propriété portant sur un appartement, une maison ou encore un immeuble de rapport.

Investir en nue-propriété et devenir nu-propriétaire d’un bien permet d’en disposer (en le vendant par exemple), mais pas de s’y installer ou de le mettre en location. 

Le droit d’utiliser l’habitation ou d’en tirer profit est accordé à un usufruitier (personne physique ou morale). Celui-ci peut vivre dans le logement ou le louer pendant une durée prédéterminée ou jusqu’à sa mort (nue-propriété en viager).

À l’issue de cette période dit de démembrement, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, sans frais de notaire ou droits de mutation supplémentaires. Le propriétaire peut alors utiliser ou exploiter le bien comme il l’entend.

Qu’est-ce que la nue-propriété ? Définition.

La nue-propriété est une partie du droit de propriété, celui de disposer d’un bien en le vendant, le donnant ou le transmettant à ses héritiers.

Le droit de propriété se décompose en effet en plusieurs attributs :

• L’abusus, ou droit de conserver ou non le bien, par exemple en le vendant ;
• L’usus, ou droit d’user du bien, par exemple en y vivant ;
• Et le fructus, ou droit de tirer des revenus du bien, des loyers par exemple.

Lors d’un investissement en nue-propriété ou achat en démembrement, ce droit est divisé entre deux parties distinctes :

• Le nu-propriétaire qui peut disposer du bien (abusus) ;
• L’usufruitier qui peut utiliser (usus) et exploiter (fructus) l’habitation.

Qu’est-ce que l’usufruit en nue-propriété ?

Lorsqu’il est question de nue-propriété, l’usufruit renvoie au droit d’usage du bien (usus) et au droit d’exploitation du bien(fructus).

L’usufruitier est donc la personne qui dispose du droit d’utiliser l’appartement ou la maison en y résidant, mais aussi d’en tirer profit, par exemple en le louant et en percevant les loyers.

En contrepartie, l’usufruitier a des obligations, notamment celles de réaliser l’entretien du bien immobilier et de restituer ce dernier en bon état au nu-propriétaire.

Que veut dire nu-propriétaire ? Définition

Le nu-propriétaire est la personne qui détient le droit de disposer du bien immobilier ou des parts de SCPI qu’il a acheté en nue-propriété.

Concrètement, le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à un tiers, mais aussi la donner ou la léguer à ses héritiers. Tout cela sans remettre en cause les droits de l’usufruitier.

En revanche, le nu-propriétaire ne peut pas s’installer dans l’habitation ni proposer cette dernière à la location. Ces droits reviennent à l’usufruitier pendant une durée fixée lors de la vente (dite période de démembrement).

Une fois cette période écoulée, les droits de disposer, d’utiliser et de percevoir les fruits du logement sont réunis entre les mains du nu-propriétaire. Celui-ci détient alors la pleine propriété du bien.

Le nu-propriétaire peut par exemple être un investisseur immobilier qui a acheté un appartement ou une maison en démembrement de propriété avec un bailleur institutionnel (usufruitier). Il peut aussi s’agir d’un enfant auquel ses parents (usufruitiers) ont donné la nue-propriété de leur bien, tout en conservant l’usufruit pour y vivre jusqu’à leur décès.

Le viager en nue-propriété, c’est quoi  ? Définition

Un usufruit viager est un usufruit qui dure jusqu’à la mort de l’usufruitier, et non pas pendant une période pré-déterminée (15 ans par exemple).

En nue-propriété viagère, le vendeur peut donc en principe continuer de vivre dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Ce n’est qu’à son décès que la pleine propriété revient à l’acquéreur.

Les types de vente d’un bien en usufruit et nue-propriété

La vente de nue-propriété dans l'immobilier neuf

Certains promoteurs immobiliers proposent des programmes de vente d’appartements ou de maisons en nue-propriété dans le neuf. Vous devez conclure un contrat de vente en nue-propriété avec celui-ci.

L'accord fixe la durée du démembrement, habituellement 15 à 20 ans, ainsi que vos obligations et celles de l’usufruitier, généralement * le bailleur social.**

L'avantage d'un tel investissement est de vous constituer un patrimoine immobilier :

• Sans vous soucier de la gestion locative (relations avec les locataires, frais de gestion, charges de copropriété courantes) et de l’entretien du logement (hors grosses réparations) ;
• Avec des avantages fiscaux (pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni d’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la période de démembrement, etc.) ;
• Avec une décote sur le prix d’achat de 30 à 40 % environ par rapport à la durée de l’usufruit.

L'achat en viager occupé

Il est également possible de réaliser un achat en nue-propriété auprès d’un particulier. C'est notamment le cas lors de la vente en viager occupé. 

L’achat en viager occupé se fait habituellement auprès d’une personne âgée qui souhaite vendre les murs de son habitation tout en continuant à y résider jusqu’à son décès. 

L’acheteur (dit débirentier) verse une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) au vendeur (dit crédirentier) jusqu’à la mort de ce dernier. Ceci permet à l’acquéreur d’étaler le paiement de son bien immobilier.

Il peut par ailleurs être convenu que l’acquéreur paye une somme d’argent, appelée « bouquet », au moment de la signature du contrat de vente. Lorsqu’il est prévu, ce montant correspond généralement à 30 % de la valeur totale du bien.

En fonction de la date de fin de vie du vendeur, et donc de la durée de versement de la rente viagère, l’acquisition en viager est une opportunité de réaliser un investissement immobilier dans l'ancien à moindre coût.

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété

En tant qu’investisseur, vous pouvez acheter la nue-propriété d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, etc.), mais aussi des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Lorsque vous acquérez une fraction du capital d’une SCPI en démembrement de propriété, vous détenez des parts. Toutefois, vous ne touchez pas les revenus locatifs générés par le parc immobilier géré par la SCPI. Pendant toute la période de démembrement, les dividendes sont perçus par l’usufruitier.

De votre côté, vous achetez des parts de SCPI à moindre coût, une décote, qui dépend de la durée du démembrement, est en effet appliquée sur le prix des parts. Vous bénéficiez également d’une fiscalité avantageuse (exonération d’IFI notamment).

Quel est l’intérêt d’acheter en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété présente plusieurs avantages pour vous, investisseur immobilier. En voici les principaux.

1. Décote lors de l’achat immobilier en nue-propriété

Acheter en nue-propriété est intéressant afin d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché. L’existence d’un usufruit fait en effet baisser le prix de vente de l’appartement, de la maison ou des parts de SCPI en nue-propriété.

2. Une meilleure plus-value potentielle à la revente

L’achat en nue-propriété est pareillement intéressant si vous souhaitez revendre le bien à l’issue de la période de démembrement. 

La valeur prise en compte pour calculer l’éventuelle plus-value réalisée à la revente est en effet le prix de la pleine propriété, et non celui de la nue-propriété. 

Cette méthode de calcul est avantageuse puisque votre plus-value immobilière est considérée comme moins élevée et l’impôt correspondant est donc réduit.

3. Des frais de notaire avantageux pour l’achat d’une nue-propriété

En plus d’offrir un prix d’achat réduit, l’achat en nue-propriété permet également de bénéficier de frais de notaire avantageux. 

En effet, lorsque vous faites l’acquisition d’un bien en démembrement, les frais de notaire sont calculés sur la nue-propriété uniquement. Et non pas sur la valeur totale du bien.

4. L'absence de gestion locative et de charges locatives

Un autre avantage de l’achat en nue-propriété est l’absence de contraintes locatives. En tant que nu-propriétaire, vous n’avez en principe pas à :

• Payer les charges locatives ou les impôts (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) ;
• Assurer les relations avec les locataires ;
• Financer et réaliser les travaux d’entretien(hors gros travaux).

L'ensemble de ces différentes obligations reviennent à l'usufruitier.

5. Pas d'impôt sur les revenus fonciers

En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à vous acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers au titre du bien concerné puisque vous ne touchez pas de loyers ou de dividendes (SCPI).

De plus, l’appartement, la maison ou encore les parts de SCPI dont vous détenez la nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI).

6. Pas de taxe foncière en tant que nu-propriétaire

En votre qualité de nu-propriétaire, vous n’avez pas non plus à régler la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le paiement de ces taxes incombe ici aussi à votre usufruitier.

7. L'optimisation de sa succession et de la donation

La nue-propriété peut vous permettre d’optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers en limitant les droits de succession et de donation payés par ces derniers.

Les droits de donation et de succession sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. De plus, des abattements fiscaux vont réduire encore l’imposition de vos enfants.

Quelles sont les obligations d’un nu-propriétaire ?

Si la nue-propriété présente des bénéfices pour vous, acquéreur, il ne faut pas passer sous silence les inconvénients liés à la nature même de ce dispositif et aux obligations.

Les inconvénients du démembrement de propriété pour les nus-propriétaires

Le principal inconvénient de la nue-propriété est l’impossibilité pour l’acheteur de vivre dans le bien ou de le louer pendant toute la période de démembrement.

En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas, par exemple, faire de votre maison ou votre appartement acheté en nue-propriété votre résidence principale.

Vous devez également disposer d’une bonne capacité financière, car vous ne pouvez pas mettre votre logement en location et en percevoir les loyers. Et ce, pour rembourser les éventuels intérêts d’emprunt du prêt immobilier que vous avez contracté pour acquérir le bien.

L’investissement en nue-propriété est donc un placement de long terme destiné aux acquéreurs souhaitant, par exemple, se constituer un patrimoine en prévision de la retraite.

L'obligation de financer les grosses réparations

En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas tenu de réaliser les travaux d’entretien courants relatifs à votre appartement ou maison. Ceux-ci sont en principe supportés par l’usufruitier.

En revanche, vous devez prendre en charge les grosses réparations telles que listées à l’article 606 du Code civil : murs porteurs, voûtes, toiture, etc.

Quelle est la valeur d’un bien en nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété dépend notamment de la durée de la période de démembrement, c’est-à-dire de la durée de l’usufruit.

Calcul du prix de vente d’une nue-propriété

Le prix d’achat d’un bien en nue-propriété est calculé en fonction de la valeur foncière du bien.  Et également de la durée de la période de démembrement fixée contractuellement ou dans le cas d’une vente de nue-propriété en viager, de l’âge et de l’espérance de vie de l’usufruitier.

En bref, plus la durée de l’usufruit sont courtes, plus le prix d’achat de la nue-propriété est élevé. Et, inversement, plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de la nue-propriété diminue.

Notez que, dans le cas d’un usufruit viager (à vie), la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée sur la base d’un barème fiscal basé sur l’âge de l’usufruitier :

• Lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 90 % et celle de la nue-propriété de 10 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 31 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 80 % et celle de la nue-propriété de 20 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 41 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 70 % et celle de la nue-propriété de 30 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 51 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 60 % et celle de la nue-propriété de 40 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 50 % et celle de la nue-propriété de 50 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 81 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 30 % et celle de la nue-propriété de 70 % ;
• Lorsque l’usufruitier a moins de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 20 % et celle de la nue-propriété de 80 % ;
• Lorsque l’usufruitier a plus de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 10 % et celle de la nue-propriété de 90 %.

Par exemple :

Si le vendeur (usufruitier) est âgé de 82 ans et que le bien est estimé à 100 000 euros, la valeur de l’usufruit est de 20 000 euros (20 %) et celle de la nue-propriété de 80 000 euros.

Frais de notaire pour un achat en nue-propriété

Les frais de notaire pour un achat en nue-propriété sont calculés sur le prix de la nue-propriété.

Achat en nue-propriété : ce qu’il faut retenir

• L’achat en nue-propriété consiste à acquérir le droit de disposer d’un bien (vente, donation, legs) mais pas celui de l’utiliser (habitation) et d’en tirer les fruits (loyers). Ces attributions, appelées « usufruit » (usage et exploitation du bien) sont conservées, pendant une période déterminée ou à vie (usufruit viager), par l'usufruitier (personne physique ou société). À l’issue de cette période, dite de démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Il peut alors mettre le bien en location ou s’y installer s’il le souhaite.
• L’acquéreur qui achète un bien (appartement, maison, parts de SCPI) en nue-propriété bénéficie de plusieurs avantages : prix d’achat réduit (en fonction de la durée du démembrement), fiscalité allégée (taxe foncière, IFI, impôt sur la plus-value, etc.) ou encore absence de gestion locative (relations avec les locataires, charges de copropriété, entretien courant, etc.).
• Attention, l’achat en nue-propriété est une stratégie d’investissement sur le long terme. Le nu-propriétaire ne peut pas percevoir de loyers ou de dividendes (SCPI) pendant toute la durée de la période de démembrement ni vivre dans le bien.

Achat en nue-propriété : la FAQ

Qu’est-ce qu’un achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

L’expression « vente avec réserve d’usufruit » est un synonyme d’achat en nue-propriété.

Un achat en nue-propriété avec réserve d’usufruit correspond à l’acquisition du droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre) sans ceux d’en user (y habiter) ou d’en tirer les fruits (le louer).

Le droit d’utiliser et de jouir du bien revient à un usufruitier jusqu’à la mort de celui-ci ou pendant une période déterminée lors de la vente.

Qu’est-ce que l’achat en démembrement ?

L’achat en démembrement de propriété est l’autre nom de l’achat en nue-propriété. Il consiste à diviser le droit de propriété, pour une période donnée, dite période de démembrement, entre :

• Un nu-propriétaire qui dispose du droit de vendre, de céder ou de donner le bien ;
• Un usufruitier qui dispose du droit d’utiliser et de tirer profit du bien.

Un tel dispositif sert à optimiser sa fiscalité et à se constituer un patrimoine immobilier pour un coût réduit.

Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété consiste à donner la nue-propriété d’un bien à un tiers, le plus souvent un enfant, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire l’usage.

Avec la donation en nue-propriété, un parent peut par exemple donner sa résidence principale à son enfant tout en se réservant le droit d’y vivre jusqu’à son décès.

Avec cette stratégie, l’enfant nu-propriétaire bénéficie de droits de donation et de succession réduits puisque ceux-ci sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement, et non sur le prix total de l’immeuble.

Chaque enfant peut en outre profiter d’un don de 100 000 euros de la part de chacun de ses parents (soit 200 000 euros) tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de donation sur cette somme. On parle d’abattement fiscal.

Grâce à ce mécanisme, des parents peuvent transmettre la nue-propriété de leur habitation à leurs enfants sans que ceux-ci aient à s’acquitter de droits de donation ou avec des droits de donation allégés.