Compromis de vente : quelle durée ?

Le compromis de vente est une étape importante du processus d’achat d’un bien immobilier. Cet avant-contrat qui précède la signature de l’acte authentique de vente garantit en effet la sécurité juridique de la transaction. Que vous soyez acheteur ou vendeur, vous devez donc comprendre le fonctionnement de cette promesse synallagmatique de vente et en particulier le délai entre la signature du compromis de vente et la vente définitive.

Dans cet article, Foncia vous explique ce que vous devez savoir à propos de la durée du compromis de vente d’un bien immobilier : date butoir, délai de rétractation ou encore durée de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente immobilier est une formalité que vous allez rencontrer si vous vendez ou achetez une maison, un appartement ou un terrain.

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente immobilière, ou promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement à conclure la vente d’un logement à un prix, dans un délai et dans des conditions fixées ensemble. Il se distingue donc de la promesse unilatérale de vente dans laquelle seul le vendeur s’engage à vendre son habitation tandis que l’acheteur dispose d’une option d’achat.

La signature du compromis de vente précède celle de l’acte authentique de vente chez le notaire. C’est pourquoi le compromis de vente est qualifié d’avant-contrat. Il y a un délai entre la promesse de vente et la vente définitive. Ce laps de temps permet aux parties et à l’étude notariale de réaliser différentes démarche. Mais aussi de s’assurer que les conditions suspensives prévues par le compromis de vente se réalisent.

Une condition suspensive est un événement qui doit impérativement se produire pour que la vente ait lieu. L’une des conditions suspensives les plus courantes est l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur pour financer l’achat du bien immobilier. Lorsque le compromis de vente prévoit une telle condition suspensive, la vente peut être annulée sans pénalité financière si au moins deux établissements bancaires ont refusé d’accorder un crédit à l’acheteur.

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Faire un compromis de vente n’est pas obligatoire. Cependant, cet avant-contrat est intéressant pour les deux parties, voire incontournable :

• En tant qu’acheteur, le compromis de vente vous permet de solliciter un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire pour financer votre achat. De plus, ce contrat vous garantit que le bien est « bloqué » pour vous pendant une durée et à un prix de vente déterminés.

• En tant que vendeur, le compromis de vente vous assure que l’acheteur a réellement l’intention d’acquérir votre propriété puisqu’il vous verse un acompte (dépôt de garantie).

Attention, s’il n’est pas obligatoire de faire un compromis de vente. En revanche, une fois signé, ce contrat implique des obligations, que vous soyez promettant (vendeur) ou bénéficiaire (acheteur).
La principale obligation du compromis de vente est de vendre ou d’acheter le bien si les conditions suspensives de la transaction sont levées. Si l’une des parties ne se conforme pas à ses obligations, elle peut être contrainte de payer des indemnités à l’autre, voire être forcée de procéder à l’achat ou à la vente du bien.

Qui est propriétaire après un compromis de vente ?

Le transfert du droit de propriété du vendeur à l’acquéreur d’un bien immobilier n’intervient qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente et de la remise des clés. Après le compromis de vente et avant le contrat de vente définitif, c’est donc le vendeur qui est propriétaire du logement.

Quel délai entre un compromis de vente et la signature définitive ?

Le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente définitive peut être plus ou moins long en fonction de votre situation.

Combien de temps entre le compromis et la vente ?

Le délai entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente définitif dépend de la date butoir qui est indiquée dans le compromis de vente. C’est donc vous, acheteur et vendeur, qui choisissez la durée du compromis de vente sur les conseils de votre notaire et en fonction des formalités à réaliser afin de procéder à la transaction.

En règle générale, cette dernière est d’environ trois mois. Cependant, vous pouvez prévoir plus ou moins de temps entre le compromis et la vente, en fonction notamment de la nature des conditions suspensives indiquées dans le contrat (obtention d’un crédit immobilier, vente d’un autre bien immobilier, etc.).

Pourquoi attendre 3 mois après le compromis de vente ?

Le délai moyen de trois mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif permet de lever les différentes conditions suspensives de la vente, par exemple :

• L’obtention d’un financement auprès d’une banque par l’acquéreur ;
• La vente de sa précédente habitation par l’acheteur ;
• L’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur ;
• La réalisation de travaux par le vendeur ;
• La présentation d’un diagnostic de performance énergétique par le vendeur.

Ce délai entre signature du compromis et acte de vente laisse également le temps au notaire de préparer l’acte de vente et de réaliser différentes démarches, recherches et vérifications. L’officier public doit notamment de vérifier qu’il n’existe pas de droit de servitude sur la propriété et s’assurer de l’absence de droit de préemption (priorité d’achat) de la part de la mairie ou du locataire du bien.

Enfin, la durée du compromis de vente se justifie par l’existence d’un délai légal de rétractation de 10 jours au profit de l’acquéreur non professionnel. Concrètement, en tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour renoncer à votre achat sans avoir à justifier votre décision et sans frais puisque l’indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) doit vous être remboursée par le vendeur sous 21 jours.

Quelle est la durée maximale d’un compromis de vente ?

Il n’existe pas de durée légale pour les compromis de vente immobilier. La durée minimum d’un compromis de vente est donc celle que vous avez mentionnée dans ce dernier, en général elle est de 3 ou 4 mois.

Si nécessaire, l’autre partie et vous pouvez prolonger ce délai en rédigeant un avenant au compromis de vente. Rallonger la durée de vie d’un compromis de vente et donc repousser la date butoir pour signer l’acte définitif de vente peut être utile si les conditions suspensives sont plus longues que prévu à réaliser. Ce peut être le cas si l’acquéreur peine à obtenir un permis de travaux ou un prêt immobilier.

Comment réduire le délai entre compromis et vente ?

Si les conditions suspensives sont levées et si l’acte de vente est prêt. Alors le notaire peut vous inviter à signer l’acte de vente définitif avant la fin de la durée de validité du compromis de vente immobilière.

Il est en effet possible de raccourcir le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. Vous devez fournir rapidement à votre notaire les documents nécessaires à la vente du logement ou du terrain (diagnostics techniques, titre de propriété, documents de copropriété, etc.).

Le paiement comptant, c’est-à-dire uniquement avec un apport personnel, sans emprunt bancaire, permet aussi de réduire le délai du compromis de vente. En effet, l’acheteur n’a pas à solliciter un crédit immobilier, une démarche qui prend au minimum un mois à compter de la signature du compromis de vente, et plus fréquemment autour de 45 jours.

Que se passe-t-il si la date limite du compromis de vente est dépassée par l’acheteur ?

Si le délai du compromis de vente est dépassé par l’acheteur ou le vendeur, ce dernier peut être contraint de verser une indemnité financière à l’autre partie, voire de vendre ou d’acheter le bien. On parle alors d’exécution forcée du compromis de vente.

En revanche, en cas de non-réalisation d’une condition suspensive prévue par le compromis de vente, la transaction est annulée.

Si vous ou l’autre partie souhaitez toujours conclure la vente. Car vous avez bon espoir de voir les conditions suspensives se réaliser. Vous pouvez cependant signer un avenant au compromis de vente pour en prolonger la durée.

Signature chez le notaire : combien de temps ?

La durée du rendez-vous chez le notaire pour signer un compromis de vente dépend de la complexité du dossier et des questions que vous avez à poser à l’officier public. En général, vous devrez prévoir au moins une ou deux heures pour la signature du compromis de vente chez le notaire. Pour gagner du temps, pensez à bien préparer ce rendez-vous en amont.

Durée d’un compromis de vente immobilière : ce qu’il faut retenir

Le compromis de vente est un avant-contrat qui précède la signature de l’acte authentique de vente définitive. Le délai entre la signature du compromis de vente et celle de la vente est fixé par le vendeur et l’acheteur sur les conseils de leur notaire. La durée de validité du compromis de vente est en règle générale de 3 mois. 

Cependant, la durée du compromis de vente peut fluctuer en fonction des conditions suspensives de vente (réalisation de travaux, obtention d’un permis de construire, etc.), des démarches à réaliser par le notaire (rédaction de l’acte authentique de vente, vérification de l’absence de droit de préemption, etc.) ou encore de la facilité pour l’acheteur d’obtenir un crédit immobilier.

Si toutes les conditions sont réunies, vous pouvez signer l’acte de vente avant la date butoir prévue par le compromis de vente. À l’inverse, si vous ne parvenez pas à signer l’acte de vente avant l’échéance, l’autre partie ou vous pouvez demander l’exécution forcée du contrat ou des dommages et intérêts.

Si vous souhaitez toujours procéder à la transaction, vous pouvez aussi rédiger un avenant au compromis de vente pour le prolonger. Cette extension de la durée du compromis de vente vous permettra de réaliser les conditions suspensives de vente (obtention d’un crédit par exemple).

Pour optimiser la durée entre la signature de votre compromis de vente et celle de l’acte authentique d’achat, faites vous accompagner par un expert Foncia.