Les étapes de l’achat d’un bien immobilier

Quelles sont les étapes d'achat d'un bien immobilier ?

Comme la majorité des Français, vous rêvez de devenir propriétaire mais vous ne savez pas par où commencer ? L'achat d'un bien immobilier est l'un des projets les plus importants de votre vie et mérite une préparation minutieuse.

De la définition de votre budget à la remise des clés, chaque étape d'un parcours d'acquisition nécessite une attention de tous les instants. Que vous soyez primo-accédant ou déjà propriétaire, la réussite de ce projet dépend de votre capacité à bien comprendre et anticiper ces différentes phases.

Dans ce guide complet, nous vous présentons toutes les étapes clés à maîtriser pour votre achat immobilier. Vous découvrirez comment structurer votre recherche, sécuriser votre financement et concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Etape 1: comment bien préparer votre projet d'achat immobilier ?

Définir vos critères de recherche et votre budget

Avant de débuter vos recherches, établissez une liste précise de vos critères de recherche prioritaires. Cela peut être :

• la surface minimale ;
• le nombre de pièces
• la position de l'appartement (étage) ;
• l'exposition ;
• le stationnement, etc.

Cette étape a pour fonction de vous permettre de cibler efficacement les biens correspondant à vos besoins.

Votre plan de financement doit intégrer tous les frais liés à l'achat. Au-delà du prix du bien, prévoyez bien les frais d'acquisition (7-8% de frais de notaire dans l'ancien), les honoraires d'agence immobilière et une réserve pour d'éventuels travaux de rénovation. N'oubliez pas d'anticiper les charges futures comme la taxe foncière et le montant des charges de copropriété (si vous êtes en résidence).

Il y a aussi des règles à connaître selon que vous achetez seul, en couple marié, ou même via une SCI.

Etape 2 : évaluer votre capacité d'emprunt

Parmi les étapes d'un achat immobilier, la connaissance précise de votre capacité d'emprunt constitue la pierre angulaire de votre projet. Afin de calculer ce montant, vous devez appliquez la règle du taux d'endettement maximal fixé à 35% de vos revenus nets mensuels par le Haut Commissariat à la Stabilité Financière (HCSF).

Un projet d'achat à 300 000 € nécessite par exemple des revenus nets de 5 000 € mensuels pour une mensualité de 1 750 €, en tenant compte des taux actuels autour de 3,45% sur 20 ans. Il ne faut oublier de soustraire vos charges récurrentes comme les pensions alimentaires ou autres crédits en cours.

Un simulateur de prêt immobilier vous donnera une première estimation. Toutefois, seul un professionnel pourra évaluer votre capacité réelle en prenant en compte tous les paramètres spécifiques à votre situation : revenus complémentaires, primes, projet d'investissement locatif.

Constituer son apport personnel

L'apport personnel représente en moyenne 10 à 20% du montant de votre projet immobilier en 2025. Un pourcentage en baisse après avoir dépassé les 30 % il y a 2 ans. Pour constituer efficacement votre apport personnel plusieurs solutions s'offrent à vous. Vous pouvez mobiliser votre épargne salariale (PEE, PERCO), utiliser vos livrets d'épargne, ou opter pour un Plan d'Épargne Logement (PEL) qui offre des taux avantageux. Et pour ceux qui le peuvent, il y a toujours le don familial.

Des aides à l'achat existent aussi en 2025 comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le PTZ est d'ailleurs considéré comme un apport par les établissements bancaires. D'autres prêts aidés sont susceptibles d'alléger le financement de votre achat, ils demandent de votre situation spécifique.

Gardez à l'esprit qu'une réserve d'épargne reste nécessaire après l'achat. Un agent immobilier a un rôle de conseil et saura vous guider dans l'équilibre entre apport optimal et épargne de précaution pour sécuriser votre achat immobilier.

Etape 3 : la recherche de votre futur bien, les points essentiels

Choisir entre l'ancien et le neuf ?

Il existe un vrai dilemme à choisir entre un nouveau logement neuf ou ancien, cela représente une étape clé dans votre parcours d'acheteur. Un bien neuf dispose de garanties constructeur et d'une performance énergétique optimale, avec des frais de notaire réduits (2 à 3% contre 7 à 8% dans l'immobilier ancien). Cependant, le prix du mètre carré neuf est plus élevé que dans l'ancien, entre 10 et 20 % de plus selon les régions.

L'ancien séduit par son charme et la possibilité d'avoir un emplacement en plein centre-ville. Le prix au mètre carré y est aussi plus attractif, en revanche il faut anticiper d'éventuels travaux de rénovation dans votre budget. Les biens anciens disposent en outre d'un plus grand choix dans les quartiers recherchés. L'immobilier neuf, encore plus aujourd'hui demeure un marché en souffrance avec peu de biens disponibles.

Dans le cadre d'un investissement locatif, de multiples dispositifs fiscaux existent pour vous inciter à acheter dans tel secteur ou tel type de bien. L'immobilier neuf ne dispose plus lui d'outil d'incitation fiscal comme avec la loi Pinel depuis le 31 janvier 2024, défiscaliser avec cette loi n'est plus possible. En revanche dans l'immobilier ancien, il est toujours possible de faire appel à la loi Denormandie, à la loi Malraux...afin de concilier investissement locatif et réduction d'impôt.

Sélectionner le bon emplacement

L'emplacement reste le critère numéro un pour la réussite de votre achat immobilier, encore plus dans le cadre d'un investissement locatif. Un bien immobilier situé dans un quartier dynamique conservera sa valeur et vous offrira une bonne plus-value à la revente.

Voilà pourquoi, il faut prendre le temps d'étudier la qualité du secteur : la présence d'écoles, de commerces, de transports en commun, d'équipements culturels ou adminsitratifs, etc. Unagent immobilier Foncia peut vous accompagner pour identifier les secteurs prometteurs. En fonction de vos priorités, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, il se charge de dénicher le bien immobilier le plus adapté à votre requête.

Renseignez-vous sur les projets d'aménagement urbain et l'évolution du quartier. Une zone en développement peut offrir une belle plus-value à terme. Les sites d'annonces immobilières vous permettront de comparer les prix au mètre carré et d'affiner votre recherche par secteur.

S'entourer de professionnels

La réussite d'un projet immobilier repose sur l'expertise de professionnels qualifiés. Les agents immobiliers Foncia vous accompagnent dans la définition précise de vos critères et organisent des visites ciblées grâce à leur connaissance du marché local.

Pour optimiser votre temps de recherche, vous pouvez faire appel à un chasseur immobilier. Ce dernier selon les modalités de son mandat va prendre en charge l'intégralité du processus d'achat, depuis la sélection des biens jusqu'à la négociation du prix. La solution s'avère particulièrement adaptée si vous manquez de disponibilité pour multiplier les rendez-vous.

Etape 4 : comment obtenir votre financement dans les meilleures conditions ?

Le financement de votre futur bien immobilier, c'est un peu la pierre angulaire de votre projet. Parmi les étapes d'un achat, celle-ci est sans doute la plus cruciale.

Comparer les offres de prêt immobilier

D'un établissement prêteur à l'autre, le taux du crédit immobilier peut varier sensiblement en 2025. D'ailleurs bonne nouvelle, cette année les banques ont réouvert les vannes du crédit immobilier. De manière globale un simple écart de 0,2% sur votre taux correspont à des milliers d'euros d'économies sur la durée totale de votre prêt.

Pour obtenir les meilleures conditions de financement, vous devez comparer avant tout le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce taux inclut tous les frais liés au crédit : taux d'intérêt, les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les garanties. La comparaison entre plusieurs TAEG proposés par des banques permet d'identifier facilement l'offre la plus avantageuse au-delà du simple taux nominal.

N'hésitez pas à négocier certains éléments comme les modalités de paiement ou les indemnités de remboursement anticipé. Une simulation détaillée aide aussi à visualiser le coût total de chaque proposition financière et à choisir celle qui correspond le mieux à votre projet immobilier.

Optimiser votre dossier de prêt

La qualité de votre dossier de prêt détermine les conditions de financement que vous obtiendrez pour le crédit immobilier. Une présentation soignée et des documents à jour rassurent les établissements financiers sur votre capacité à honorer vos engagements.

La gestion de vos comptes bancaires doit être saine, pas seulement 3 mois avant la demande prêt. Les découverts sont proscrits. Idem, remboursez en amont vos crédits à la consommation. Ces derniers vous pénalisent dans votre demande prêt. Vos relevés bancaires doivent refléter une gestion financière responsable.

Votre dossier doit comprendre tous les justificatifs de revenus, avis d'imposition et documents professionnels. Un dossier complet accélère son traitement et démontre votre sérieux. Anticipez également les questions sur votre projet d'achat : localisation du bien, budget prévisionnel des travaux, plan de financement détaillé. 

Faire appel à un courtier pour négocier un meilleur taux d'emprunt

Dans un contexte de taux d'intérêt élevés (plus de 3% de taux moyen), le recours à un courtier immobilier peut s'avérer déterminant. Le courtier est un partenaire idéal pour obtenir les meilleures conditions de financement. En tant qu'intermédiaire spécialisé, ce dernier dispose d'un réseau de partenaires bancaires et d'une expertise approfondie du marché du crédit immobilier.

D'ailleurs, son rôle ne se limite pas à la simple recherche du taux d'emprunt le plus bas. Il négocie l'ensemble des conditions de votre prêt. Que ce soit les frais de dossier, l'assurance emprunteur (qu'on oublie trop souvent), ou même les pénalités de remboursement anticipé. L'approche globale du courtier offre la possibilité de réaliser des économies importantes sur le coût total de votre prêt immobilier.

La plus-value d'un courtier réside également dans sa capacité à optimiser votre dossier avant de le présenter aux banques. Il sait mettre en avant vos atouts et anticiper les questions des établissements financiers, augmentant ainsi vos chances d'obtenir un accord de principe rapide.

Etape 5 : la visite et l'offre d'achat

Les points à vérifier lors des visites

En tant qu'acheteur, la visite d'un bien immobilier nécessite une attention particulière sur de très nombreux points de détail. Commencez par vérifier l'état général du bien : qualité de l'isolation, système de chauffage, installation électrique, plomberie, etc. Il faut tout inspecter, ouvrir les fenêtres, tester les robinets, les portes, les placards, le dressing... Mais aussi observer l'orientation pour évaluer la luminosité naturelle.

Pour un appartement situé en copropriété, les parties communes constituent un gros point d'attention. Il faut impérativement vérifier le montant des charges de copro, les travaux votés et l'ambiance générale de l'immeuble. Vous devez aussi demandez les procès verbaux des assemblées générales. Prenez des photos (avec l'accord du propriétaire) et des notes détaillées qui vous serviront lors de la comparaison avec d'autres biens.

Un **diagnostic immobilier **complet apporte parallèlement des informations précieuses sur la performance énergétique et l'état général du bien. Ces éléments techniques pourront servir de base à une éventuelle négociation du prix.

Rédiger la proposition d'achat

La rédaction d'une offre d'achat marque le début de la phase de négociation. Ce document doit être précis et inclure tous les éléments suivants :

• identification du bien ;
• prix ;
• délai de validité de l'offre ;
• les conditions suspensives envisagées (notamment l'obtention du prêt).

Pour être crédible auprès du vendeur, votre offre d'achat doit s'appuyer sur une analyse objective du marché local et de l'état de l'appartement ou de la maison. Pour rassurer le vendeur sur votre capacité à concrétiser l'achat, il faudra montrer votre plan de financement et le sérieux de ce dernier. Une simulation de prêt préalable renforcera la solidité de votre dossier (apport personnel, montant du crédit prévu, etc.).

Négocier le prix de vente avec le vendeur

La négociation du prix requiert une approche constructive et des arguments solides. Il faut baser votre proposition sur des éléments concrets. Même si vous avez eu le coup de coeur, il y a sûrement des éléments à négocier.

• Le prix au mètre carré dans le quartier (si le prix annoncé est supérieur à ce qui se pratique sans que cela soit justifié) ;
• Les travaux de rénovation à prévoir, (si ces derniers sont sous estimés par le propriétaire actuel) ;
• **La durée de mise en vente **du bien (si le bien est disponible à la vente depuis 1 an, il y a matière à négocier puisqu'il ne se vend pas par exemple).

Un agent immobilier expérimenté saura vous conseiller sur la marge de négociation acceptable selon le contexte. Aujourd'hui, les biens classés G au DPE, qui sont interdits à la location, peuvent se négocier 10 à 15 % moins, cher (un peu moins pour les biens classés F).

Restez ouvert au dialogue tout en gardant en tête votre budget maximum. La négociation peut porter sur le prix, ou sur les éléments annexes comme le mobilier ou le calendrier de la vente. Le propriétaire fait généralement ensuite une contre-proposition sur à votre offre d'achat jusqu'à ce qu'un terrain d'entente soit trouvé.

Une fois l'accord accepté par les deux parties, formalisez rapidement les termes de la transaction par écrit pour éviter tout malentendu. C'est l'étape du compromis de vente ou de la promesse de vente qui scelle l'accord. Dans tous les cas, vous disposez d'un délai de rétractation légal de 10 jours si vous changez d'avis.

Etape 6 : l'installation dans votre nouveau logement

Une fois la remise des clés en main effectuée, une nouvelle aventure commence ! L'installation dans votre logement requiert une organisation méthodique pour que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions.

Les démarches administratives post-acquisition

Après la signature de l'acte authentique, plusieurs démarches administratives vous attendent. Il faut dans un premier temps souscrire une assurance habitation, obligatoire dès le jour de la remise des clés. Puis, dans un second temps, il est nécessaire de prendre contact avec les différents fournisseurs d'énergie pour effectuer les changements de contrats (électricité, gaz, eau). Vous disposez de 48 heures après l'emménagement pour ouvrir vos compteurs.

Pensez à signaler votre changement d'adresse aux organismes essentiels : banques, assurances, employeur, CAF, et service des impôts. En règle générale, la mise à jour de vos documents administratifs (carte grise, carte d'identité) doit être effectuée dans les semaines qui suivent l'emménagement dans votre nouveau chez vous.

La planification des éventuels travaux

Avant d'emménager, il est nécessaire d'établir un calendrier précis des travaux à réaliser. Distinguez les travaux prioritaires (mise aux normes électriques, plomberie, isolation), des aménagements qui peuvent attendre et être fait plus tard. Et pour ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau des travaux, pensez bien à demandez plusieurs devis.

Si vous prévoyez des travaux importants, acheter un bien constitue aussi l'opportunité d'intervenir dans un logement vide. Il faut pour cela penser à coordonner les différents corps de métier pour optimiser les délais et minimiser les désagréments.

L'organisation de votre déménagement

Pour éviter le stress de dernière minute, le déménagement se planifie plusieurs semaines à l'avance. Comparez les devis de plusieurs entreprises de déménagement ou organisez-vous avec famille et amis si vous optez pour une solution personnelle. Dans les deux cas, il faudra établir un inventaire détaillé de vos biens.

On ne peut que vous conseiller de ce changement pour faire le tri dans vos affaires. Pensez à protéger les objets fragiles et à étiqueter clairement vos cartons par pièce. Enfin, il faudra veiller réserver votre place de stationnement auprès de la mairie (si nécessaire). Et de prévenir vos nouveaux voisins des éventuelles nuisances liées au déménagement. Une bonne organisation est la clé d'une installation réussie dans votre nouveau chez-vous.