Acheter cash ou emprunter ? Qu'est-ce qui est le mieux pour investir ?

Quels sont les avantages d'emprunter pour investir dans l'immobilier locatif ?

L'investissement locatif financé par le crédit présente de multiples atouts pour se constituer un patrimoine immobilier. Ce type de stratégie permet non seulement d'augmenter sa capacité d'investissement, mais aussi de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs.

Contrairement aux autres placements, l'immobilier est le seul investissement que vous puissiez financer (presque) intégralement par l'emprunt. Les banques acceptent en effet de prêter jusqu'à 80 % du montant de votre projet locatif, voire davantage pour les dossiers les plus solides. Ce qui n’est pas le cas pour un placement en bourse ou en cryptomonnaies…

Acheter cash, c’est certes rassurant si vous voulez mettre aussitôt le bien en location, sans passer par la phase recherche de crédit. Mais cela veut dire débourser une grosse somme d'un coup. Et potentiellement, en cas de coup dur, être démuni vu que vous avez placé tout votre argent. 

L'effet de levier du crédit pour maximiser votre investissement

L'effet de levier, vous connaissez ?

L’effet de levier via le crédit est un avantage majeur dans un investissement. Ce mécanisme sert à acquérir un bien immobilier en n'engageant qu'une partie limitée de votre épargne personnelle.

Par exemple, avec un apport de 40 000 €, vous allez pouvoir acheter un appartement à 200 000 € en empruntant les 160 000 € restants. Les loyers perçus contribuent alors au remboursement de vos mensualités. Et cela, tandis que vous devenez propriétaire d'un bien dont la valeur est cinq fois supérieure à votre investissement initial.

Une stratégie aujourd’hui pertinente avec des taux d'intérêt qui se stabilisent autour de 3,20 % sur 20 ans. Avec la baisse des prix immobiliers ces dernières années, et la très forte demande locative, le rendement locatif est de nouveau au rendez-vous. Raison de plus pour ne pas céder à l’idée d’un achat comptant.

En achetant cash, vous vous privez de la possibilité d’acheter un bien plus grand ou mieux placé qu’avec vos seules économies. Vous ne pouvez pas non plus déduire des charges au régime réel les intérêts de l’emprunt ou l’assurance du crédit. Et si vous avez besoin d’argent pour des travaux de rénovation ou autre accident de la vie, vous n’aurez plus rien. L’idée est de toujours garder une réserve suffisante de cash.

La déduction des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers

Le financement par crédit de votre investissement locatif donne droit à un avantage fiscal considérable. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, que ce soit en location vide ou meublée. Le tout est d’adhérer au régime réel plutôt qu’aux régimes micro-foncier ou micro-BIC. Une disposition très efficace pour réduire significativement votre base imposable.

En pratique, vous pouvez déduire l'intégralité des intérêts de votre prêt immobilier des loyers que vous percevez. La déduction s'applique aussi bien aux intérêts du crédit principal qu'aux frais d'emprunt comme l'assurance du prêt ou les frais de dossier.

En plus des intérêts d’emprunt, vous pourrez déduire également l'ensemble des charges liées à votre bien : travaux d'entretien, charges de copropriété, taxe foncière ou encore frais de gestion locative. Voilà pourquoi le régime réel est le régime le plus efficace quand on se lance dans l’investissement immobilier.

Comment évaluer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement locatif, il est essentiel de connaître précisément votre capacité d'emprunt. L’évaluation de votre budget de manière réaliste va permettre de déterminer le type de bien viser et le secteur. 

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, plusieurs éléments entrent en ligne de compte. Les banques analysent entre autres : 

• les revenus nets mensuels ;
• les autres sources de revenus et les revenus exceptionnels (primes…) ;
• les charges récurrentes (location, autre crédit en cours…) ;
• la stabilité de votre situation professionnelle ;
• environ 70 %  de vos futurs revenus locatifs.

Quel taux d'endettement respecter pour votre projet ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé la limite du taux d'endettement à 35 % de vos revenus nets mensuels. Dans ces 35 % sont inclus l'ensemble de vos charges de crédit, y compris la future mensualité de votre prêt immobilier.

Par exemple, si vous percevez 3 000 € de revenus mensuels nets, vos mensualités totales de crédit ne pourront pas dépasser 1 050 €. N'oubliez pas de prendre en compte vos éventuels crédits en cours et votre loyer si vous êtes locataire de votre résidence principale.

Le calcul des revenus locatifs dans votre capacité d'emprunt

Les banques intègrent les futurs revenus locatifs dans l'évaluation de votre capacité d'emprunt, mais avec prudence. En règle générale, elles ne retiennent que 70 % des loyers prévisionnels dans leurs calculs et pas 100 %. C’est normal, il est difficile de prévoir que vous pourrez louer toute l’année votre logement. Il y aura peut-être 1 mois de vacance locative, s’il y a des impayés, s’il y a des travaux de rénovation et d’entretien à prévoir et surtout, vous avez des charges à payer (taxe foncière, charge de copropriété, etc.).

Si vous prévoyez par exemple un loyer mensuel de 1 000 €, la banque ne prendra en compte que 700 € dans l'évaluation de vos revenus.

L'importance du reste à vivre dans votre dossier bancaire

Au-delà du taux d'endettement, les établissements bancaires sont très attentifs à votre reste à vivre. Il s'agit du montant dont vous disposez chaque mois après avoir payé toutes vos charges fixes, y compris les remboursements de crédits. 

Pour un dossier d’emprunt solide, votre reste à vivre doit être suffisant pour couvrir vos dépenses courantes : alimentation, transport, loisirs, etc. Un montant confortable rassure la banque sur votre capacité à faire face aux imprévus. On pense à des travaux dans le logement ou une période sans locataire.

Pensez également à constituer une épargne de précaution, qui viendra renforcer la solidité de votre dossier. Une réserve financière démontre votre gestion prudente et votre capacité à anticiper les aléas de votre investissement locatif.

Les spécificités de l'emprunt bancaire pour un premier investissement locatif

Les conditions particulières pour un premier achat locatif

Les établissements bancaires portent une attention particulière aux dossiers transmis pour un premier investissement locatif. L’apport personnel autour de 20 % minimum du prix d'achat va renforcer vos chances d'obtenir un financement dans les meilleures conditions. 

Les revenus locatifs prévisionnels du bien dans lequel vous allez investir entrent aussi en ligne de compte dans l'analyse de votre dossier. Les banques intègrent en règle générale 70 % des loyers attendus dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cela crée un effet de levier permettant d’augmenter votre capacité d'emprunt. Vous pouvez ainsi imaginer acquérir un logement de plus grande taille ou mieux situé que si vous achetiez votre résidence principale avec votre seul apport.

L’autre point important, c’est bien évidemment la stabilité professionnelle qui est un critère déterminant. Les banques privilégient toujours les emprunteurs disposant d'au moins 3 ans d'ancienneté dans leur emploi actuel. Être en CDI, présenter un profil stable et sérieux sont des atouts indéniables.

Comment rassurer la banque sur votre projet d’investissement ?

La préparation minutieuse du dossier bancaire va démontrer votre sérieux en qualité d’investisseur locatif. Pour convaincre, une présentation détaillée du projet peut être utile avec de nombreuses statistiques. Montrer les qualités du bien (emplacement, atouts…), le niveau de la tension locative locale, les loyers envisagés et leur niveau par rapport aux autres biens dans le secteur, le taux de rendement locatif attendu, etc. 

Autant d’éléments qui donnent du crédit à votre projet et démontrent votre expertise. 

Vous pouvez aussi souligner que vous faites à des professionnels de la gestion locative pour sécuriser vos loyers. Pour maximiser vos chances d'obtenir un financement avantageux, pensez aussi à montrer une simulation financière complète. Cette dernière doit inclure les charges de copropriété, la taxe foncière et une provision pour les travaux de rénovation. Un plan de financement précis avec une marge de sécurité rassure votre banquier.

Quel type de prêt choisir pour un investissement locatif ?

Pour votre projet patrimonia, le prêt amortissable classique reste la solution la plus adaptée pour un premier achat locatif. Son principe : un remboursement mensuel comprenant une part de capital et les intérêts.

Le crédit in fine séduit les investisseurs plus expérimentés. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant réglé en une seule fois au terme. Cette formule optimise votre fiscalité puisque les intérêts sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers.

Pour les investisseurs disposant déjà d'un patrimoine, le prêt hypothécaire offre une alternative intéressante. La banque prend une garantie sur un bien existant, ce qui permet souvent d'obtenir des taux plus avantageux. À noter que ce type de prêt s'accompagne de frais de notaire plus élevés.

Sécuriser son investissement locatif avec Foncia

Chez Foncia, vous êtes entre de bonnes mains, nos experts vous accompagnent à chaque étape de votre projet d'investissement locatif. Nos experts vous assurent tout cela à la fois :

• Des conseils personnalisés pour optimiser votre investissement locatif ;
• Une connaissance approfondie du marché local et une présentation des opportunités les plus pertinentes en fonction de vos objectifs ;
• Un conseiller dédié analyse avec vous tous les aspects de votre investissement : emplacement stratégique, estimation des loyers, évaluation des charges et des dispositifs fiscaux les plus utiles vis-à-vis votre situation.
• Une sélection des biens présentant le meilleur potentiel de rendement tout en maîtrisant les risques.

L’autre point important, c’est bien sûr la gestion locative. Investir dans la pierre, c’est bien, sécuriser ses revenus locatifs, c’est encore mieux. La gestion locative professionnelle par Foncia a été pensée pour vous libérer des contraintes au quotidien. 

Nos gestionnaires locatifs s’occupent ainsi de toutes les missions essentielles : recherche de locataires fiables, rédaction des baux, états des lieux et suivi administratif complet. L’objectif est aussi de maximiser la rentabilité de votre investissement via le suivi et l’augmentation des loyers, la régularisation des charges ou l’organisation des interventions techniques. Nos professionnels de la gestion locative effectuent aussi une veille réglementaire continue pour adapter la gestion de votre bien aux nouvelles normes. 

Notre plateforme digitale MyFoncia offre aussi l’opportunité de suivre en temps réel la gestion de votre bien, avec un accès 24h/24 à tous vos documents et informations importantes.

Quel est le taux d'emprunt moyen pour un investissement locatif ?

Depuis 2025, le marché du crédit immobilier montre des signes encourageants. Les taux d'intérêt se stabilisent autour de 3,2 % sur 20 ans pour les bons profils d'investisseurs. Un taux en très nette amélioration par rapport aux 4,2 % observé à la fin 2023.

L’accalmie actuelle sur les taux favorise le montage de vos projets d'investissement locatif avec des conditions de financement plus attractives. Un emprunteur présentant un dossier solide peut désormais obtenir des propositions plus intéressantes qu’il y a quelques mois.

Comment investir dans l'immobilier locatif sans apport ?

L'absence d'apport personnel, s’il ne constitue pas un obstacle insurmontable pour votre projet d'investissement locatif, demeure très compliqué à faire passer auprès des banques. On ne va pas vous le cacher. Les établissements bancaires, même pour des projets d’investissement locatif solides, demandent toujours au moins 15 à 20 % d’apport. 

Pour tenter un investissement sans apport, il est indispensable de proposer un dossier irréprochable à votre banquier. Votre investissement doit être extrêmement bien pensé, avec une bonne rentabilité, un bon emplacement, idéalement les loyers dépassent les mensualités pour dégager un cashflow positif. Votre taux d’endettement doit demeurer en dessous des 33 %. Et chose essentielle qui peut convaincre votre banquier, si vous avez d’autres biens, ou si vous disposez d’importantes sommes que vous n’utilisez pas pour l’investissement.

Quelle durée d'emprunt privilégier pour un investissement locatif ?

La durée moyenne d'emprunt pour un investissement locatif se situe généralement entre 15 et 20 ans. La période plus courte que pour une résidence principale s'explique par le profil des investisseurs, souvent déjà propriétaires. Un emprunt sur 15 ans permet de limiter le coût total du crédit mais implique des mensualités plus élevées, et donc un fort taux d'endettement.

A l'inverse en optant pour un emprunt à 25 ans, vous allez pouvoir obtenir des mensualités plus faibles. Le taux d'endettement de l'investisseur est plus bas ce qui permet potentiellement de faire d'autres investissements locatifs.

Dans tous les cas, la rentabilité locative reste le critère déterminant. Un financement sur 20 ans permet d'obtenir un meilleur effet de levier tout en conservant une marge de manœuvre financière appréciable au fil du temps.